Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08825 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYPN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mai 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/00939

APPELANTS :

Monsieur [O] [X]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représenté par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant et par M^e Thierry DAOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [Z] [X]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentée par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant et par M^e Thierry DAOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [L] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant et par M^e Mathieu PATRIMONIO de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substitué par M^e Pauline KORVIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Estelle MOREAU, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Victoria RENARD

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 02 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

A la suite d’un compromis de vente signé le 5 novembre 2013, la société [14] a, par acte authentique du 5 février 2014, vendu à M. [O] [X] et Mme [Z] [F] épouse [X] un appartement de 121 m², une cave et un emplacement de stationnement faisant partie d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 9] dans le [Localité 2], au prix de 912 000 euros.

Estimant avoir été trompés sur la valeur réelle de leur investissement, en raison de l’existence depuis 2012 d’un projet de vente à la découpe, de la politique de préemption de la ville de Paris en faveur de logements sociaux et de la présence de logements sociaux dans l’immeuble, qui leur avaient été dissimulés, M. et Mme [X], représentés par leur avocat Mme [L] [Y], ont fait assigner par acte du 17 juillet 2015 la venderesse et la société [16], spécialiste dans l’intermédiation immobilière, devant le tribunal de grande instance de Paris, pour voir :

— à titre principal, prononcer la nullité de la vente au visa des articles 1109, 1110 et 1116 du code civil,

— à titre subsidiaire, obtenir l’indemnisation du préjudice subi, pour manquement de la société [16] et la société [14] à leur devoir d’information et à leur obligation de loyauté et pour réticence dolosive de la société [14].

La société [15], membre du groupe [16], est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement du 12 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a notamment :

— déclaré irrecevable l’action en nullité et résolution de la vente à défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière,

— débouté M et Mme [X] de leur demande subsidiaire de dommages et intérêts, faute de preuve que les sociétés [14] et [16] leur aient délibérément caché une information dont elles avaient connaissance.

Mme [Y] a interjeté appel du jugement par déclaration du 13 décembre 2016 formée devant la cour d’appel de Paris, laquelle a été jugée caduque par ordonnance du conseiller de la mise en état du 30 mars 2017.

Par arrêt du 29 septembre 2017, la cour d’appel de Paris, statuant sur déféré, a constaté l’irrecevabilité du déféré en raison de sa tardiveté.

C’est dans ces circonstances que, par acte du 19 décembre 2019, M et Mme [X] ont fait assigner Mme [Y], sur le fondement de sa responsabilité professionnelle, devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris.

Par jugement du 5 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [X] la somme de 4 900 euros,

— condamné Mme [Y] aux dépens,

— condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 2 mai 2022, M et Mme [X] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 4 juin 2025, M. [O] [X] et Mme [Z] [F] épouse [X] demandent à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a limité la condamnation de Mme [Y] à leur verser la somme de 4 900 euros et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— juger Mme [Y] irrecevable en ses demandes en application du principe de l’estoppel,

— condamner à titre principal Mme [Y] à leur payer conjointement la somme de 336 000 euros en réparation de la perte de chance d’obtenir l’annulation ou à titre subsidiaire la résolution de la vente,

— condamner à titre subsidiaire Mme [Y] à leur payer conjointement la somme de 336 000 euros en réparation de la perte de chance d’avoir pu engager et mener à son terme l’action en responsabilité contre les sociétés [14], [16] et [15],

— condamner à titre infiniment subsidiaire Mme [Y] à leur payer, en réparation de la perte de valeur du prix d’acquisition à concurrence de 206 000 euros et au titre de la perte de chance d’avoir pu bénéficier de la plus-value d’un appartement dans un immeuble sans logements sociaux de 130 285 euros de janvier 2014 à la date de l’arrêt soit au total 336 000 euros,

— condamner Mme [Y] à leur payer la somme de 25 000 euros chacun au titre du préjudice moral subi depuis onze années,

— condamner Mme [Y] à leur payer conjointement la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont payés aux sociétés [16], [15] et [14] en exécution du jugement et de l’arrêt d’appel,

— condamner Mme [Y] à leur payer conjointement la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

à titre encore plus infiniment subsidiaire, si par impossible la cour ne se considérait pas suffisamment informée sur le quantum du dommage,

— désigner un expert judiciaire en immobilier avec notamment pour mission de :

— estimer la valeur vénale de l’appartement qu’ils ont acquis le 27 janvier 2014, dans les deux hypothèses, avec la présence de logements sociaux dans l’immeuble et sans logements sociaux,

— déterminer les plus-values immobilières réalisées de 2014 à la date de l’expertise, d’appartements dans des immeubles avec logements sociaux et dans des immeubles sans logements sociaux dans le [Localité 2],

— indiquer en cas de revente d’un appartement dans un immeuble avec logements sociaux, si celle-ci sera ou non facilitée, et en cas de contraintes et limitations, les préciser,

— condamner Mme [Y] aux entiers dépens de la présente procédure non compris dans les frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 10 juin 2025, Mme [L] [Y] demande à la cour de :

— débouter M et Mme [X] de toutes leurs demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner M et Mme [X] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M et Mme [X] aux dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés par M^e Olivier Bernabe, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 juin 2025.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir tirée du principe de l’estoppel

M et Mme [X] soutiennent que les demandes de Mme [Y] sont irrecevables, en ce que celles-ci la conduisent à se contredire à leur détriment, dès lors qu’elle n’avait jamais exprimé la moindre réserve sur les chances de succès de leur action contre les sociétés [14] et [16] lorsqu’elle était leur avocate et qu’elle soutient le contraire dans le cadre de la présente procédure.

Mme [Y] réplique que le principe de l’estoppel n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, dès lors que les arguments qu’elle a soulevés n’étaient pas dans son intérêt puisqu’elle n’était pas partie au procès opposant les sociétés venderesses aux époux [X], mais la représentante de ces derniers.

La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Ce principe n’a pas vocation à s’appliquer puisque sont visées deux instances distinctes et que dans la première Mme [Y] n’était pas opposée à M. et Mme [X] mais était leur représentante en vertu du mandat ad litem qu’ils lui avaient confié. Cette fin de non-recevoir est donc infondée et doit être rejetée.

Sur la responsabilité de Mme [Y]

Sur la faute

Le tribunal a jugé que Mme [Y] a manqué à son obligation de diligence en ce qu’elle :

— n’a pas fait procéder à la publication de l’assignation saisissant le tribunal de grande instance de Paris comme lui en faisait obligation l’article 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

— a omis de remettre les conclusions des appelants au greffe de la cour dans les trois mois de la déclaration d’appel, conformément aux dispositions de l’article 908 du code de procédure civile,

— a déféré à la cour d’appel l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 30 mars 2017 plus de quinze jours après sa date, le déféré n’ayant au surplus pas été présenté par requête motivée dénoncée aux intimés, en violation de l’article 916 du code de procédure civile.

M et Mme [X] soutiennent que Mme [Y] a commis plusieurs fautes, en ce que :

— elle n’a pas publié l’assignation de première instance tendant à l’annulation de la vente,

— elle a interjeté appel, mais n’a pas communiqué ses conclusions dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile,

— elle a introduit un déféré hors délai contre l’ordonnance de caducité de la procédure d’appel,

— elle ne leur a remis qu’une partie de leur dossier sous la contrainte et plus d’un an plus tard.

Mme [Y] soutient qu’elle a rencontré des difficultés informatiques qui ont engendré des erreurs procédurales qu’elle ne peut contester.

Les trois manquements à son obligation de diligence en matière procédurale commis par Mme [Y] relevés par les premiers juges sont établis, par des motifs que la cour reprend, et l’intimée ne les conteste pas.

De même, M. et Mme [X] justifient avoir mis en demeure leur avocate de restituer leur dossier par lettre du 20 mars 2018 puis avoir saisi la bâtonnière de l’ordre des avocats du barreau de Seine-Saint-[G] par lettre recommandée du 9 avril 2018 laquelle a invité fermement Mme [Y] à respecter son obligation de transmission sans délai telle que prévue à l’article 9.2 du règlement intérieur national de la profession d’avocat, le 12 octobre suivant et cette dernière ne leur a transmis, par l’intermédiaire de la bâtonnière, le 9 avril 2019, que les pièces qu’eux mêmes lui avaient confiées sans jamais leur adresser les pièces de procédure réclamées le 25 avril 2019.

Ce quatrième manquement est également constitué.

Sur le lien de causalité et le préjudice

Le tribunal a jugé que :

— M et Mme [X] ne démontrent pas avoir perdu une chance d’obtenir l’annulation ou la résolution de la vente en ce que, fondant leur demande d’annulation sur l’erreur et le dol, ils ne démontrent pas la réalité des éléments relatifs à la valeur du bien et au standing de l’immeuble qu’ils estiment leur avoir été cachés, puisqu’ils n’établissent ni que la valeur réelle du bien lors de son acquisition était inférieure au prix réglé, ni sa valeur actuelle, ni que l’immeuble était susceptible d’être qualifié de bourgeois indépendamment des circonstances qu’ils évoquent, ni qu’il compte effectivement des logements sociaux,

— les manquements de Mme [Y] ont fait perdre aux époux [X] une chance d’échapper, à l’issue de la procédure de déféré, à une condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens, laquelle, compte tenu de l’aléa tenant au déroulement de la procédure dans d’autres circonstances, doit être fixée à la somme de 2 900 euros,

— M et Mme [X] n’ont pas perdu une chance d’échapper à une condamnation au titre des frais non compris dans les dépens devant le tribunal de grande instance, dès lors qu’une partie de leurs demandes a été déclarée recevable et examinée par la juridiction,

— si la demande de restitution des honoraires versés à Mme [Y] ne s’analyse pas en une demande de taxation et peut constituer une demande d’indemnisation recevable, puisqu’ils ont été versés en pure perte devant la cour d’appel, en l’espèce M et Mme [X] n’établissent pas le montant payé à ce titre,

— leur préjudice moral résulte des tracas occasionnés par le défaut de diligence de leur avocat et de la déception de ne pas voir tous leurs arguments examinés par le tribunal.

M et Mme [X] soutiennent que l’absence de publication de leur assignation leur a fait perdre une chance d’obtenir l’annulation ou subsidiairement la résolution de la vente et le non respect par l’avocate de ses diligences procédurales en appel leur ont fait perdre une chance de succès de leur action sur le fondement de la responsabilité pour manquement à l’obligation d’information de la société [14] et de ses mandataires, professionnels de l’immobilier, en ce que :

— leur ont été dissimulés des éléments essentiels et déterminants de leur consentement relatifs à un projet de vente à la découpe et de rachat partiel de la résidence par un bailleur social programmé dès 2012 soit avant leur acquisition et mis à exécution de manière massive en 2016 par l’achat de treize logements par la [18] [Localité 17] ([19]),

— ils auraient abandonné leur projet d’achat ou auraient proposé un prix moindre si la société propriétaire et la société chargée de la commercialisation leur avaient donné connaissance de ces éléments,

— la société venderesse [14] et la société mandataire, professionnel de l’immobilier, ne pouvaient ignorer ce projet, lequel résulte d’un processus long et complexe, qui implique plusieurs intervenants, au premier rang desquels le propriétaire des biens concernés,

— elles avaient l’obligation de les informer d’un tel projet avant la vente sans pouvoir s’exonérer de leur responsabilité du fait de la publication de ces informations sur internet,

— elles se sont abstenues de le faire afin de vendre au prix le plus élevé en les trompant, puisqu’elles avaient connaissance de la dévaluation du bien en conséquence de la présence de logements sociaux,

— eux-mêmes n’avaient pas à prévenir de leur souhait de ne pas acquérir un bien dans un immeuble comportant des logements sociaux,

— ce manquement à leur obligation d’information ayant une incidence sur le prix d’achat était de nature à justifier, à titre principal, l’annulation comme la résolution de la vente, du fait de son caractère intentionnel et suffisamment grave et, à titre subsidiaire, la réparation de leur préjudice,

— le rapport d’expertise, établi par un expert immobilier à leur demande, montre que le prix à l’achat d’un bien dans un immeuble sans logements sociaux n’est pas le même que dans un immeuble avec des logements sociaux et que la valeur d’un bien situé dans un immeuble avec des logements sociaux progresse nettement moins qu’en leur absence,

— du fait du manquement de la société venderesse et de son ou ses mandataires à leurs obligations respectives d’information, ils ont perdu la chance de mieux investir leur capital dès l’achat qui s’est aggravée par une perte de plus-value par rapport à des appartements similaires dans des immeubles sans logements sociaux,

— ne pouvant plus solliciter l’annulation ou la résolution de la vente, leur préjudice est définitif et doit s’apprécier au regard de la perte de valeur du bien, leur préjudice étant d’avoir acheté trop cher et de bénéficier d’une plus-value réduite,

— le quantum du dommage doit être évalué à la somme totale de 336 285 euros se décomposant comme suit :

au titre de l’acquisition du bien à un prix non conforme au prix réel de l’appartement dans un immeuble avec logements sociaux : la somme de 206 000 euros correspondant à la différence en 2014 entre la valeur de l’appartement sans logements sociaux (931 000 euros) et sa valeur avec logements sociaux (725 000 euros),

au titre de la plus-value perdue : la somme de 130 285 euros,

— la perte de chance minorée au regard du préjudice réel s’élève à la somme de 336 000 euros,

— à titre subsidiaire, une expertise peut être ordonnée,

— leur préjudice financier, constitué par les sommes qu’ils ont dû verser à leurs adversaires au titre des frais irrépétibles dans les diverses procédures qu’ils avaient initiées, doit être réparé par l’allocation d’une somme de 5 000 euros,

— leur préjudice moral subi pendant onze années résulte de leur déception s’agissant de la prestation de Mme [Y] et de leur sentiment d’avoir été trompés par les sociétés [14] et [16].

Mme [Y] réplique, à titre principal, que la perte de chance alléguée d’obtenir l’annulation de la vente pour vice du consentement ou la résolution de la vente de même que celle d’obtenir l’infirmation du jugement sur le manquement du vendeur et de l’agent immobilier à leur devoir d’information ne sont pas établies en ce que :

— aucune erreur sur les qualités substantielles de l’immeuble n’est établie, puisque :

— M et Mme [X] ne démontrent pas qu’ils avaient informé la société [16] de leur volonté de ne pas acheter un bien dans un immeuble comportant des logements sociaux et ne prouvent donc pas que ce point était déterminant de leur consentement,

— l’erreur sur la valeur du bien ne constitue pas une erreur sur les qualités substantielles et si M. et Mme [X] fondent leur réclamation sur le fait que certains locataires auraient pu acheter leur appartement, via la ville de [Localité 17], à un prix très inférieur, ils ne fournissent aucune pièce pour soutenir cette affirmation et ne démontrent ni que le prix d’acquisition aurait été mal évalué, ni qu’ils auraient pu bénéficier des mêmes conditions,

— l’existence d’un dol n’est pas démontrée puisque, d’une part, M. et Mme [X] n’ont pas informé la société [16] de l’importance que revêtait pour eux l’absence de logements sociaux et cette dernière, de même que la société [14] n’avaient pas à leur faire part spontanément du projet et, d’autre part, le tribunal, dans son jugement du 12 octobre 2016, n’a retenu aucun manquement à l’obligation précontractuelle d’information,

— M. et Mme [X] n’établissent pas que les sociétés [14], [16] ou [15] auraient intentionnellement passé sous silence le programme de logements sociaux, dès lors qu’à l’époque de la vente, ce projet n’était qu’un simple souhait qui ne s’est concrétisé que quatre ans plus tard puisqu’il a été approuvé par délibération des 17 et 18 mai 2016,

— dans son procès verbal du 4 février 2013, le Conseil du [Localité 2] a adopté un simple 'voeu’ d’intervention pour éviter les conséquences que la vente à la découpe pourrait avoir en termes d’éviction des locataires,

— si M et Mme [X] versent aux débats de nouvelles pièces n°30 à 32, d’une part celles-ci ne lui avaient pas été transmises en 2016 et il ne peut en être tenu compte dans la reconstitution fictive des débats et, d’autre part, elles ne permettent pas d’établir un manquement des sociétés concernées à leur obligation d’information.

Elle fait valoir, à titre subsidiaire, que :

— le préjudice allégué de moins-value est hypothétique car il ne peut être évalué qu’au moment de la revente effective, compte tenu des fluctuations du marché immobilier,

— l’estimation du préjudice est erronée, en ce que :

— M. et Mme [X] comparent le prix d’achat consenti aux locataires bénéficiaires de logements sociaux pour en déduire qu’ils ont payé leur appartement trop cher, alors qu’ils n’auraient pas pu bénéficier des mêmes conditions financières que ces locataires en raison de leurs ressources,

— le directeur de cabinet de la ville de [Localité 17] a démenti l’affirmation selon laquelle la présence de logements sociaux impacterait la valeur des appartements parisiens,

— le rapport de M. [J], réalisé à leur demande, est inexact, dans la mesure où leur appartement, selon les annonces à vendre en ligne pour des biens similaires, pourrait être vendu à un prix minimum de 1 260 336 euros, soit une plus-value de 348 336 euros,

— il n’y a pas lieu d’ordonner un expertise judiciaire, M. et Mme [X] pouvant disposer d’éléments sur la valeur de leur bien s’ils en demandaient une évaluation actualisée,

— ils ne sont pas fondés à réclamer la somme de 5 000 euros en remboursement des frais irrépétibles qu’ils ont eu à régler, en ce que :

— s’agissant de la condamnation prononcée par jugement du 12 octobre 2016 à hauteur de 1 000 euros, elle n’est pas imputable à une des fautes qu’elle a commises, dès lors que l’irrecevabilité de la demande en nullité de la vente n’a pas empêché le tribunal d’examiner les autres demandes formées par les époux [X],

— s’agissant de la condamnation prononcée par arrêt du 29 septembre 2017, ils ne justifient avoir réglé qu’un montant total de 2 673,66 euros,

— M. et Mme [X] n’établissent pas avoir subi un préjudice moral dont l’importance justifierait l’allocation d’une somme supérieure à celle allouée par les premiers juges.

La responsabilité du professionnel du droit est une responsabilité de droit commun qui suppose la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre l’une et l’autre. Il en résulte, notamment, que le préjudice invoqué doit être certain, qu’il s’agisse du préjudice entier ou d’une perte de chance.

Seule constitue une perte de chance la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et le préjudice né de la perte d’une chance d’avoir pu soumettre son litige à une juridiction ne peut être constitué que s’il est démontré que l’action qui n’a pu être engagée présentait une chance sérieuse de succès.

Il appartient à l’appelant d’apporter la preuve que la perte de chance est réelle et sérieuse et si une perte de chance même faible est indemnisable, la perte de chance doit être raisonnable et avoir un minimum de consistance.

Il convient d’évaluer les chances de succès de la voie de droit manquée en reconstituant le procès comme il aurait dû avoir lieu, ce à l’aune des motivations de la décision qui a été rendue, des dispositions légales qui avaient vocation à s’appliquer et au regard des prétentions et demandes respectives des parties ainsi que des pièces en débat.

La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Le défaut de publication de l’assignation sanctionnée par l’irrecevabilité de l’action de M. et Mme [X] en annulation et en résolution de la vente est susceptible de leur avoir fait perdre une chance de voir prononcer cette annulation ou cette résolution.

De même, le non respect par l’avocate de son obligation de conclure dans un délai prévu à peine de caducité de sa déclaration d’appel est susceptible d’avoir privé M. et Mme [X] d’une perte de chance d’obtenir gain de cause en appel s’agissant de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice causé par le non-respect par la société venderesse [14] et les sociétés [16] et [15], mandataires chargés de la commercialisation de l’immeuble, de leur obligation respective d’information précontractuelle en matière de vente.

Dans leurs conclusions devant le tribunal, M. et Mme [X] invoquaient deux vices du consentement pour fonder leur demande d’annulation : l’erreur et le dol.

Ils faisaient valoir une erreur sur les qualités substantielles à savoir une erreur sur les caractéristiques de l’immeuble qui les ont convaincu de la rentabilité économique de leur investissement immobilier en citant un arrêt de la 3ème chambre de la Cour de cassation du 31 mars 2005 lequel dit exactement le contraire puisqu’il considère que l’appréciation erronnée de la rentabilité économique d’une opération immobilière ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement (3e Civ., 31 mars 2005, pourvoi n° 03-20.096).

De même, ils arguaient d’une réticence dolosive quant aux caractéristiques de l’immeuble aux motifs que la société venderesse leur avait volontairement caché qu’elle vendait l’immeuble à la découpe et que la mairie de [Localité 17] avait l’intention de faire procéder à un rachat partiel de la résidence par un bailleur social.

Toutefois, le manquement à une obligation précontractuelle d’information en matière de vente ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, à défaut de constat du caractère intentionnel de cette réticence et de son influence déterminante sur le consentement de la partie qui l’invoque, ce que M. et Mme [X] n’établissent pas.

Ils ne justifient donc d’aucune perte de chance d’obtenir la nullité de la vente pour vice du consentement.

M. et Mme [X] demandaient, dans leurs conclusions devant le tribunal (leur pièce n°18 page 12), 'à titre principal la résolution de vente intervenue par acte authentique en date du 5 février 2014 au visa des dispositions des articles 1109 , 1110 et suivants du code civil’ et fondaient donc vainement leur demande sur l’existence d’un vice du consentement sanctionnée par la nullité et non la résolution du contrat. Leur action ayant été déclarée irrecevable pour défaut de publication de leur assignation, ils ne reprennaient pas, logiquement, dans leurs conclusions prises tardivement devant la cour d’appel en 2017 (leur pièce n°33) cette demande mais ils auraient pu modifier leur argumentation et présenter de nouvelles pièces s’ils avaient pu maintenir leur demande.

Ils soutiennent à juste titre que la jurisprudence admettait, à la date où la cour d’appel aurait dû statuer, que le manquement par le vendeur à ses obligations d’information peut, pourvu que ce manquement soit d’une gravité suffisante, justifier la résolution de la vente outre l’allocation de dommages et intérêts.

La société [14], en sa qualité de venderesse, était tenue d’informer les acquéreurs que l’acquisition qu’ils projetaient intervenait dans le cadre d’une vente de l’immeuble à la découpe et que la ville de [Localité 17] et la mairie du [Localité 1] envisageaient une solution de rachat d’une partie des logements par la ville ou par un bailleur social, si elle en avait connaissance.

De même, l’agent immobilier, agissant en qualité de mandataire négociateur du vendeur est tenu de la même obligation d’information et de conseil non seulement à l’égard de son mandant mais aussi à l’égard de toutes les parties à l’acte conclu par son entremise.

M. et Mme [X] ne peuvent se prévaloir d’un défaut d’information par la société venderesse du cadre de vente à la découpe dans lequel la vente projetée intervenait alors que le compromis de vente signé le 5 novembre 2013 vise expressément la loi du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente dans sa totalité d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel ayant plus de dix logements.

En revanche, aux termes de leurs conclusions d’appelants rédigées par Mme [Y] dans le cadre de la procédure d’appel déclarée caduque, ils produisaient :

— une lettre datée du 15 juin 2012 (pièce n°18 – actuelle pièce n°32) de M. [P] [R], député de [Localité 17] et maire du [Localité 1] adressée aux locataires des [Adresse 10] et [Adresse 7] [Adresse 3] dans lequel il indiquait :

' J’ai été informé de l’intention de votre propriétaire, [14], de vendre vos immeubles à la découpe.

La [20] [Localité 17] et la Mairie du [Localité 1] n’ayant pas été informées préalablement de cette vente, comme l’exige pourtant l’arrêté pris le 25 avril 2005 par la [20] [Localité 17] et relatif aux ventes à la découpe, et compte tenu du fait que cette procédure engagée par un bailleur institutionnel risque de mettre en difficultés locatives un certain nombre d’entre vous, j’ai souhaité, avec l’aide de [G] [I], mon adjoint chargé du logement, intervenir et prendre contact avec votre bailleur afin qu’une solution de rachat d’une partie des logements par la Ville ou par un bailleur social puise être envisagée.

Cette solution éviterait ainsi à ceux qui n’auraient pas les capacités financières de racheter leur logement de se trouver en difficultés (…)

Je rencontrerai les représentants d'[14] avant [le 25 juin 2012] et ne manquerai pas de vous tenir informés, à l’issue de cette réunion, de l’évolution des négociations avec le propriétaire.'

— la délibération du 4 février 2013 aux termes de laquelle le conseil du [Localité 1] émettait le voeu qu’ 'en cas de poursuite de la cession des immeubles situés au [Adresse 5] et au [Adresse 10], la [20] [Localité 17] envisage toutes les possibilités de rachat des logements non acquis par les locataires par des bailleurs sociaux et que dans cette perspective l’exercice du droit de préemption soit envisagé par la [20] [Localité 17] en tant que de besoin',

— le protocole d’accord signé le 7 mars 2013 entre la société [14] et l’amicale des locataires retraçant ce projet et l’intervention de la mairie.

Au vu de ces éléments, M. et Mme [X] ont perdu une chance certaine de voir retenu par la cour d’appel le manquement par la société [13] à son obligation d’information sur le projet de rachat des logements non acquis par les locataires par des bailleurs sociaux puisqu’en discussion depuis juin 2012 avec la ville de Paris à ce sujet, elle ne justifie pas en avoir informé M. et Mme [X] alors que la transformation de logements en logements sociaux ne pouvait qu’avoir une incidence sur les caractéristiques de l’immeuble dont ils envisageaient d’acquérir un lot. Au vu du caractère pertinent des pièces qui auraient dû être examinées par la cour d’appel, cette perte de chance doit être fixée à 90 %.

Aucune pièce justificative de la connaissance de ce projet par l’un ou l’autre des mandataires de la société [14] mis en cause n’étant produite, les appelants n’établissent pas une perte de chance de voir la responsabilité des sociétés du groupe [16] engagée en raison d’un manquement à leur obligation d’information.

Le préjudice dont M. et Mme [X] se prévalent s’agissant de la perte de chance de voir reconnaître un manquement à une obligation d’information retenue par la cour est la perte de chance de mieux investir leur capital dès l’achat, laquelle peut se traduire comme une perte de chance de ne pas subir une décote de leur bien, étant rappelé que l’indemnisation qu’ils réclamaient dans leurs conclusions tant devant le tribunal que devant la cour d’appel visait à indemnniser cette décote.

En revanche, ils ne réclamaient aucune somme au titre de la réduction de la plus-value espérée et n’établissent donc pas la perte de chance d’obtenir une indemnisation à ce titre.

Il n’est pas justifié de l’achat de logements sociaux dans la résidence avant l’acquisition de treize logements par la [18] [Localité 17] ([19]) en juillet 2016.

M. et Mme [X] soutiennent vainement avoir acquis leur appartement pour un prix au m² de 7 500 euros lequel serait supérieur de 1 820 euros au prix de biens comparables dans le même immeuble en 2014 alors qu’ils se fondent pour calculer ce prix (page 17 de leurs conclusions) sur le prix de 5 529 euros au m² moyen des treize logements acquis par la [19] en juillet 2016, lesquels concernent tous des biens loués alors que les appelants avaient acquis un bien libre de toute location et que cet achat s’est effectué plus de deux ans plus tard dans le cadre d’un programme particulier négocié entre la [20] [Localité 17] et la société [14] de logements sociaux financés par l’intermédiaire d’un prêt locatif social.

Dans son rapport établi à la demande de M. et Mme [X] en mars 2022, M. [J], expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Paris et agréé par la Cour de cassation, cite sept ventes effectuées dans la même copropriété entre 2013 et 2014 pour des prix oscillant entre 6 186 et 7 513 euros /m² pour cinq locaux loués et 7 365 et 9 561 euros/ m² pour deux locaux libres d’occupation en 2013.

Puis, il mentionne six ventes intervenues entre mai 2016 et décembre 2018 pour des locaux loués ou libres d’occupation pour des prix oscillant entre 7 769 et 8 182 euros/m² en 2016, 7 662 euros en mai 2017 et 10 691 euros/m², ce dont il ne peut être déduit que les lots de la copropiété aient subi une décote du fait de la présence de 13 logements sociaux sur 33 logements depuis juillet 2016.

Dès lors, M. et Mme [X] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d’une perte de chance d’obtenir l’indemnisation d’une décote du prix d’acquisition de leur immeuble. Il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise à l’effet de pallier cette carence.

En conséquence, ils sont déboutés de leurs demandes au titre de leur perte de chance.

S’agissant du paiement de la somme totale de 2 000 euros aux sociétés [14], [16] et [15] au titre de leurs frais irrépétibles en exécution du jugement du 16 octobre 2016, M. et Mme [X] ne peuvent arguer du fait qu’il constituerait un préjudice en lien de causalité avec la faute retenue à l’encontre de Mme [Y] liée au défaut de publication de leur assignation dans la mesure où le tribunal a également statué sur leur demande de dommages et intérêts pour manquement des trois sociétés assignées à leur obligation d’information qu’il a rejetée, ce qui a justifié leur condamnation au paiement de cette somme.

En revanche, la cour d’appel statuant sur déféré a, par arrêt du 29 septembre 2017, confirmé l’ordonnance du conseiller de la mise en état constatant la caducité de la déclaration d’appel de M. et Mme [X] et les a condamnés à payer à chacune des trois sociétés intimées une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette condamnation leur a causé un préjudice consommé et non une perte de chance en lien de causalité directe avec les manquements de diligence retenus à l’encontre de leur avocate et ils sont bien fondés à solliciter une indemnisation d’un montant de 3 000 euros à ce titre.

Mme [Y] est en conséquence condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre.

S’agissant de leur préjudice moral, les premiers juges ont alloué à M. et Mme [X] une somme de 2 000 euros en indemnisation des tracas occasionnés par le défaut de diligence de leur avocat et de la déception de ne pas voir tous leurs arguments examinés par le tribunal ou la cour d’appel.

M. et Mme [X] se sont vus privés de l’examen de leurs prétentions par une juridiction à trois reprises en raison des manquements successifs de leur avocat à son obligation de diligence laquelle a de surcroît manqué à son obligation déontologique de transmission sans délai du dossier de ses clients, ce qui les a obligés à saisir le bâtonnier de l’ordre.

Les quatre manquements retenus à l’encontre de Mme [Y] ont généré auprès de ses anciens clients des tracas et un stress qui ont duré pendant plusieurs années et leur ont causé une déception certaine, lesquels méritent d’être indemnisés par l’octroi d’une somme de 5 000 euros pour chacun.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions relatives aux dépens et aux frais de procédure de première instance sont confirmées.

Les dépens d’appel doivent incomber à Mme [Y], partie perdante, laquelle est également condamnée à payer à M. et Mme [X] une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [O] [X] et Mme [Z] [F] épouse [X],

Rejette la demande d’expertise,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné Mme [L] [Y] à payer à M. [O] [X] et Mme [Z] [F] épouse [X] la somme de 4 900 euros en réparation de leurs préjudices matériel et moral,

Statuant à nouveau, dans cette limite,

Déboute M. [O] [X] et Mme [Z] [F] épouse [X] de leur demande de dommages et intérêts au titre d’une perte de chance,

Condamme Mme [L] [Y] à payer à M. [O] [X] et Mme [Z] [F] épouse [X] :

— la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

— la somme de 5 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,

Condamne Mme [L] [Y] aux dépens,

Condamne Mme [L] [Y] à payer à M. [O] [X] et Mme [Z] [F] épouse [X] une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE