Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 8 AVRIL 2025

(n° / 2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07420 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJOL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 février 2024 -Tribunal de commerce de PARIS – RG n° 2023069662

APPELANT

Monsieur [V] [R]

Né le [Date naissance 4] 1959 à [Localité 13] (13)

De nationalité française

Demeurant [Adresse 12]

[Localité 2]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055,

Assisté de M^e Vincent LOUBOUTIN, avocat au barreau de PARIS, toque E0089,

INTIMÉES

S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE MARCHÉS ET DE RÉALISATIONS IMMOBILIÈRES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 332 910 447,

Dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 6]

Non constituée

S.E.L.A.R.L. ACTIS MANDATAIRES JUDICIAIRES, prise en la personne de Maître [P] [Y], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SOCIETE DE MARCHES ET DE REALISATIONS IMMOBILIERES, désignée à cette fonction par jugement du 19 décembre 2018 en remplacement de Me [G] [I] de la SELARL ACTIS,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 533 357 695,

Dont le siège social est situé [Adresse 3]

[Localité 5]

Représentées par M^e Jean-Paul PETRESCHI, avocat au barreau de PARIS, toque : K0079,

Assistées de M^e Edouard TRICAUD de l’AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque K79,

MAAF ASSURANCES SA, société anonyme, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NIORT sous le numéro 542 073 580,

Dont le siège social est situé [Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 novembre 2024, en audience publique, devant la cour, composée de :

M^me Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre,

M^me Constance LACHEZE, conseillère,

Monsieur François VARICHON, conseiller,

qui en ont délibéré.

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT dans le respect des conditions prévues à l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Liselotte FENOUIL

ARRÊT :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre, et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE:

Par arrêt du 30 novembre 2001, la cour d’appel de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL Société de marchés et de réalisation immobilières (Somari), qui a été convertie en liquidation judiciaire le 19 août 2003.

Le 19 décembre 2019, le tribunal a désigné la SELARL Actis, en la personne de Maître [Y], comme liquidateur judiciaire, en remplacement de Maître [I].

La MAAF Assurances venant au droits de la Banque Pallas Stern, par suite d’une cession de créance, a déclaré au passif de la société Somari une créance de 25.630.345,33 euros à titre privilégié et de 5.528.140,77 euros à titre chirographaire, au titre de différents prêts.

En garantie de 21 prêts notariés que la Banque Pallas Stern avait consentis à la société Somari en 1988 pour financer l’acquisition de son patrimoine immobilier, cette dernière avait donné des garanties hypothécaires sur des immeubles sis à [Localité 2] (38), [Localité 9] (93), [Localité 11] (59), [Localité 13] ( 13) et [Localité 14] (83).

Suite au non paiement des prêts, la Banque Pallas Stern a prononcé l’exigibilité des prêts, la résiliation des prêts ayant été confirmée par la cour d’appel le 23 septembre 1997.

Avant l’ouverture du redressement judiciaire, MAAF Assurances, en sa qualité de cessionnaire de la Banque Pallas Stern, avait engagé des procédures de saisies immobilières concernant quatre biens immobiliers. Les biens situés à [Localité 11] et [Localité 13] ont été vendus, en revanche les procédures de saisie immobilière relatives aux biens situés à [Localité 9] et [Localité 14] ont été suspendues par l’effet de l’ouverture de la procédure collective.

La créance déclarée par la MAAF Assurances, après avoir été contestée, a donné lieu à la conclusion d’un protocole d’accord le 1er avril 2006 entre le liquidateur, ès qualités, et la MAAF Assurance, aux termes duquel les parties sont convenues de la créance détenue sur la société Somari et de la cession au profit de MAAF Assurances des biens immobiliers situés à [Localité 2], [Localité 9] et [Localité 14] pour un prix total de 10.500.000 euros, dont 3.500.000 euros pour les lots dépendant de l’immeuble de [Localité 2]

Par ordonnance du 20 mars 2006, le juge-commissaire a autorisé le liquidateur judiciaire à signer le protocole transactionnel, qui a ensuite été homologué par le tribunal de commerce de Paris le 15 mai 2006.

En exécution de ce protocole d’accord, le liquidateur judiciaire a saisi le juge-commissaire d’une requête afin d’être autorisé à céder à la MAAF Assurances l’immeuble situé à [Localité 2].

Par ordonnance du 3 juillet 2006, le juge-commissaire a autorisé la cession de différents lots de copropriété dépendant du bien immobilier situé à [Localité 2] à la MAAF Assurances moyennant le prix de 3.500.000 euros. L’acte notarié formalisant la vente a été signé le 29 mars 2007.

La MAAF Assurances devenue propriétaire de cet ensemble immobilier, qui comprenait notamment l’appartement A41 ( lot 2312) situé dans cet immeuble, a revendu ce logement à la SAS Alda le 28 janvier 2022.

M.[V] [R] se disant locataire de ce logement a contesté la régularité de la cession, arguant de la violation de son droit de préemption.

C’est dans ce contexte que, par acte du 15 novembre 2023, M.[R] a formé une tierce-opposition nullité à l’encontre de l’ordonnance du juge-commissaire du 3 juillet 2006 ayant autorisé la vente, en invoquant une fraude à ses droits.

Par jugement du 20 février 2024, le tribunal de commerce de Paris a jugé irrecevable la tierce-opposition, confirmé l’ordonnance du 3 juillet 2006, débouté les parties de toutes leurs autres demandes et a condamné M.[R] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que le bail s’était poursuivi aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire et que le cédant, n’ayant pas désiré vendre le bien libre de toute occupation, n’avait pas à délivrer un congé ouvrant un droit de préemption.

Le 15 avril 2024, M.[R] a relevé appel de cette décision en intimant la société Somari, la SELARL Actis MJ, ès qualités et la MAAF Assurances.

Dans ses conclusions n°2, dernières écritures déposées au greffe et notifiées par RPVA le 6 septembre 2024, M.[R] demande à la cour de le recevoir en son appel, le dire bien fondé, réformer le jugement, le déclarer recevable à agir, prononcer la nullité de l’ordonnance du juge-commissaire en date du 3 juillet 2006 pour non respect de son droit de préemption, en tout état de cause condamner les intimés à lui payer une indemnité procédurale de 4.000 euros, outre les dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, la SELARL Actis Mandataire Judiciaire, en la personne de Maître [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Somari, demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner M.[R] à lui payer, ès qualités, une indemnité procédurale de 2.500 euros, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions n°2 déposées au greffe et notifiées par RPVA le 3 septembre 2024, la SA MAAF Assurances demande à la cour :

— de confirmer le jugement du 20 février 2024 en ce qu’il a dit M.[R] irrecevable en sa demande sur l’ordonnance du 3 juillet 2006, en ce qu’il a confirmé l’ordonnance du juge-commissaire du 3 juillet 2006, débouté M.[R] de toutes ses demandes plus amples ou contraires audit jugement, et dit que les dépens seront payés par M.[R],

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a omis de statuer sur la demande d’intervention volontaire de la société MAAF Assurances et en ce qu’il a débouté MAAF Assurances de toute demande plus ample ou contraire, et statuant de ce chef, déclarer recevable et bienfondée l’intervention volontaire de la MAAF Assurances,

— en tout état de cause, débouter M.[R] de toute demande plus ample ou contraire et le condamner à lui payer une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société Somari, à laquelle la déclaration d’appel a été signifiée le 21 mai 2024, n’a pas constitué avocat.

SUR CE,

— Sur l’intervention volontaire de la MAAF Assurances

La recevabilité de l’intervention volontaire de la MAAF Assurances en première instance n’est pas discutée.

La MAAF Assurances avait en un intérêt évident à intervenir devant le tribunal dans cette instance puisque la tierce-opposition formée par M.[R] tend à voir invalider la vente du bien intervenue à son bénéfice en 2007.

Réparant l’omission de statuer du tribunal sur ce point, la cour dira recevable l’intervention volontaire de la MAAF Assurances.

— Sur la recevabilité de la tierce-opposition

Le 15 novembre 2023, M.[R] a adressé au président du tribunal de commerce de Paris une requête en tierce-opposition nullité à l’encontre de l’ordonnance rendue le 3 juillet 2006 par le juge-commissaire, ayant autorisé la vente du bien immobilier sis à [Localité 2] à la MAAF Assurances, dans laquelle il exposait avoir découvert lors de la revente du logement à la société Alda le 28 janvier 2022, à la faveur de la notification du changement de propriétaire, la fraude à son droit de préemption commise lors de la cession amiable par compensation de créance entre la société Somari et la MAAF Assurances le 29 mars 2007, ce droit de préemption prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 étant mentionné au protocole d’accord, qu’ainsi préalablement à la vente, le liquidateur judiciaire de la société Somari aurait dû délivrer un congé pour vendre au locataire au lieu de s’engager comme il l’a fait dans une procédure de résiliation du bail, et ne pas signer l’acte de vente alors que le droit de préemption n’avait pas été purgé.

Pour soutenir la recevabilité et le bien fondé de sa tierce-opposition M.[R] invoque le droit de préemption tiré d’une part de l’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants des locaux à usage d’habitation, d’autre part de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et le fait qu’au moment de la cession du bien le 29 mars 2007, la MAAF Assurances n’a pris aucun engagement de poursuivre les baux d’habitation en cours. Il considère que ce droit de préemption aurait dû en conséquence figurer dans l’ordonnance du juge-commissaire, dès lors que le preneur même dans le cadre d’une liquidation judiciaire dispose d’un droit de préemption sur le bien qu’il occupe.

La MAAF Assurances soutient que la tierce-opposition nullité sur l’ordonnance du juge-commissaire autorisant la cession amiable est irrecevable. Elle expose liminairement que M.[R] ne disposait pas d’un droit de préemption dans la vente Somari/MAAF, dès lors que les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont vocation à s’appliquer qu’en présence d’un congé pour vendre, et que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ne s’appliquent qu’en présence de la vente en totalité d’un immeuble entier, aucune de ces hypothèses ne correspondant à la situation de l’espèce. Elle fait valoir que le juge-commissaire a rendu sa décision au visa des dispositions de l’article L 622-16 du code de commerce, qu’il n’appartenait pas au juge de faire allusion à un prétendu droit de préemption dont aurait bénéficIé M.[R], mais seulement d’autoriser la vente suivant un prix et des conditions essentielles de vente pré-déterminées, un droit de préemption ne constituant pas une condition essentielle de la vente, mais seulement, dans le cas où il existe, un droit à purger.

La SELARL Actis, ès qualités, conclut également à l’irrecevabilité de la tierce-opposition, arguant que le liquidateur n’avait pas à purger un quelconque droit de préemption à l’égard de M.[R], que ni l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, ni l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont applicables aux faits de l’espèce, le premier des textes s’appliquant uniquement en cas de vente de la totalité de l’immeuble en une seule fois, or la liquidation n’a pas cédé un immeuble en totalité mais seulement plusieurs lots de copropriété au sein de l’immeuble et le second texte n’instituant un droit de préemption que dans le cas où le bailleur délivre un congé fondé sur sa décision de vendre le logement, aucun congé pour vente n’ayant ici été délivré à M.[R], les lots ayant été cédés occupés à la MAAF Assurances. Elle ajoute que quand bien même le droit de préemption aurait trouvé à s’appliquer, il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que la vente de gré à gré d’un bien immobilier dans le cadre d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice,à laquelle le droit de préemption ne s’applique pas. Elle en déduit que le juge-commissaire n’avait pas à faire état d’un prétendu droit de préemption inexistant et qu’un droit de préemption ne constitue ni une mise à prix, ni une condition essentielle de la vente, mais seulement, le cas échéant un droit à purger.

Sur ce la cour:

Il convient liminairement de rappeler que la cour est saisie par M.[R] d’une demande de nullité de l’ordonnance du juge-commissaire et non pas d’une demande d’annulation de l’acte de cession intervenu à la suite de cette ordonnance. Si une annulation de l’ordonnance ayant autorisé la cession impacterait nécessairement la régularité de l’acte de cession, en revanche, la nullité de l’ordonnance ne pourrait évidemment pas résulter d’une irrégularité qui serait propre à l’acte de cession.

S’agissant d’une tierce-opposition nullité, il incombe à M.[R] d’établir que le juge-commissaire a commis un excès de pouvoir positif ou négatif, c’est à dire qu’il a soit excédé les pouvoirs qu’il tient de la loi, soit au contraire qu’il a refusé de les exercer.

L’ordonnance du 3 juillet 2006, rendue par le juge-commissaire au visa de l’article L622-16 du code de commerce ancien (loi du 25 janvier 1985) indique 'Autorisons la SCP Mizon-Thoux à céder à la MAAF ASSURANCES […] les lots immobiliers grevès d’un privilège de vendeur au profit de cette dernière, tels que décrit à la fiche personnelle de propriété annexée, aux conditions du protocole homologué.'

Il convient donc de rechercher si comme le soutient M.[R], le juge-commissaire a commis un excès de pouvoir en ne faisant pas état d’un droit de préemption.

L’article L622-16 du code de commerce, en sa version applicable au litige, définit comme suit les pouvoirs du juge-commissaire en matière de vente de bien immobiliers: 'Les ventes d’immeubles ont lieu suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière. Toutefois, le juge-commissaire fixe, après avoir recueilli les observations des contrôleurs, le débiteur et le liquidateur entendus ou dûment appelés, la mise à prix et les conditions essentielles de la vente et détermine les modalités de la publicité.

[….]

Dans les mêmes conditions, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, autoriser la vente soit par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe, soit de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine […]'

Ainsi que le soutiennent les intimés, un droit de préemption, à le supposer existant, ne concerne pas le prix de cession et ne s’analyse pas davantage en une condition essentielle des conditions de la vente qu’il appartient au juge-commissaire de fixer. Il s’agit uniquement de purger un droit de préemption en notifiant la cession envisagée au bénéficiaire d’un droit de préemption, purge qui incombe au notaire chargé de la vente et non au juge-commissaire. Il n’appartient donc pas au juge-commissaire de se prononcer sur le droit de préemption.

En tout état de cause, M.[R] manque à établir qu’il bénéficiait, en tant que locataire d’un appartement constituant l’un des lots de copropriété acquis par la MAAF Assurances, d’un droit de préemption lors de la vente conclue le 29 mars 2007 entre la liquidation de la société Somari et la MAAF Assurances.

En effet, l’article 15, I et II de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que lorsque le bailleur entend résilier un bail d’habitation pour vendre le logement donné à bail, il doit, en respectant un préavis de 6 mois, délivrer un congé, qui à peine de nullité, doit être motivé par sa décision de vendre le logement et indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire, ne s’applique pas puisque la cession est intervenue sans résiliation des baux en cours, les logements ayant été vendus occupés à la MAAF Assurances. La circonstance que par la suite, la MAAF Assurances a tenté d’obtenir la résiliation du bail sur ce logement, est à cet égard inopérante.

Quant à l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 qui institue un droit de préemption au profit du preneur, s’ajoutant aux dispositifs existants, il ne s’applique que lorsque le propriétaire vend l’immeuble dans sa totalité en une seule fois à un acquéreur qui ne s’engage pas à proroger les baux en cours pendant six ans. En l’espèce, le bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 2] est composé de 7 bâtiments, divisés en de très nombreux lots de copropriété (hôtel,locaux commerciaux, logements, caves, réserves, casiers à skis) et s’il ressort de l’acte de vente du 29 mars 2007 que la société Somari a vendu un grand nombre de lots à la MAAF Assurances, M.[R] manque à établir que la société Somari a cédé à la MAAF Assurances l’intégralité dudit ensemble immobilier.

Enfin, contrairement à ce que soutient M.[R], les conditions du protocole d’accord du 1er avril 2006 auxquelles renvoie l’ordonnance ne font pas état d’un droit de préemption au profit des locataires, mais évoquent seulement le droit de préemption urbain (article 8) prévu par le droit public pour les communes.L’acte de vente précise également que l’immeuble est compris dans une zone de droit de préemption urbain et que le vendeur a offert à la collectivité publique ou à son concessionnaire substitué l’exercice de ce droit, cette offre étant restée sans réponse dans le délai imparti.

Il résulte de ce qui précède qu’en autorisant la cession au profit de la société MAAF Assurances, le juge-commissaire a exercé, sans l’excéder, le pouvoir qu’il tenait de l’article L622-16 du code de commerce en sa version alors applicable. Aucun excès de pouvoir n’est donc caractérisé.

C’est en conséquence à juste titre que le tribunal a déclaré irrecevable la tierce-opposition nullité à l’ordonnance du juge-commissaire du 3 juillet 2006.

Le jugement sera confirmé de ce chef, étant relevé que le recours de M.[R] étant irrecevable, il n’y avait pas lieu pour le tribunal de confirmer l’ordonnance.Cette disposition sera en conséquence retranchée du dispositif du jugement.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M.[R] aux dépens de première instance. Y ajoutant, la cour le condamnera également aux dépens de l’appel. Partie perdante, M.[R] ne peut prétendre au paiement d’une indemnité procédurale.

M.[R] sera condamné à verser à la SELARL Actis Mandataires judiciaires, ès qualités, et à la MAAF Assurances, chacune, une indemnité procédurale de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement, sauf à retrancher de son dispositif la confirmation de l’ordonnance,

Y ajoutant,

Réparant l’omission de statuer, déclare recevable l’intervention volontaire de la SA MAAF Assurances,

Condamne M.[R] aux dépens d’appel,

Déboute M.[R] de sa demande en paiement d’une indemnité procédurale,

Condamne M.[R] à payer à la SELARL Actis Mandataires judiciaires, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Somari, et à la MAAF Assurances, chacune, une indemnité procédurale de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Liselotte FENOUIL

Greffière

Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT

Présidente