Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 27 JUIN 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18393 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKJNT

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Octobre 2024 -Président du TJ de [Localité 8] – RG n° 24/52225

APPELANTE

S.A.S. PRIMARK FRANCE SAS, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant Erwan POISSON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.S. SGM ATHENA, identifiée au RCS de [Localité 7] sous le n° 841 055 726, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés ès-qualités audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, toque : R175

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, chargée du rapport,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat Honoraire

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2021, la société SGM Athena a donné à bail sous conditions suspensives à la société Primark France (ci-après désignée la société Primark) un local situé [Adresse 1] à [Localité 6], consistant en un local d’une surface de plancher de 5 223,21 m², moyennant un loyer annuel de 445.000 euros, pour une durée de 12 années à compter de l’achèvement et de la livraison du local au preneur.

La société Primark a pris livraison des locaux le 10 janvier 2023.

Par acte du 19 mars 2024, elle a fait assigner la société SGM Athena devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 480.000 euros au titre des indemnités de retard, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2023 et de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 4 octobre 2024, le premier juge a :

— rejeté l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la société SGM Athena;

— rejeté l’exception d’incompétence territoriale soulevée par la société SGM Athena ;

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— condamné la société Primark France aux dépens ;

— condamné la société Primark France au paiement à la société SGM Athena de la somme de 3000 euros.

Par déclaration du 28 octobre 2024, la société Primark a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ces chefs sauf ceux relatifs aux exceptions d’incompétence.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 mai 2025, la société Primark demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance des chefs critiqués ;

Et statuant à nouveau:

— dire qu’il y a lieu à référé ;

— condamner la société SGM Athena à lui verser, à titre de provision, la somme en principal de 480.000 euros, outre les intérêts de retard au taux d’intérêt légal courus sur cette somme à compter du 6 avril 2023 ;

— débouter la société SGM Athena de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société SGM Athena à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SGM Athena aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la société LX [Localité 7]-Versailles-Reims, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 mai 2025, la société SGM Athena demande à la cour de :

— débouter la société Primark de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et condamné la société Primark aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause :

— condamner la société Primark aux entiers dépens et à lui verser la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du contrat de bail en l’état futur d’achèvement que le bailleur devait livrer le local au plus tard le 30 septembre 2022. Pour autant, la livraison n’est intervenue que le 10 janvier 2023.

La société Primark sollicite ainsi une provision correspondant aux indemnités prévues par l’article 14.3 du bail – ramenées à un montant forfaitaire de 480.000 euros au lieu de 540.000 euros – dues en raison de la livraison tardive du local. Elle expose que la société SGM Athena n’a jamais contesté ni être responsable des retards ayant donné lieu à l’application des pénalités ni la facture reçue d’un montant de 480.000 euros, et qu’elle a expressément reconnu, à plusieurs reprises, être redevable de cette somme.

La société SGM Athena soutient qu’il existe une contestation sérieuse sur la somme réclamée dès lors que la clause pénale a un caractère potestatif reposant sur la seule volonté du preneur et excessif au regard de la norme AFNOR P03-001 qui préconise un plafonnement des pénalités de retard à hauteur de 5% du montant du marché et que les retards résultent de demandes de travaux modificatifs de la part du preneur en cours de chantier.

L’article 14 « processus de livraison » du bail dispose que :

« 14.1 Définition de l’achèvement

Le Bailleur s’engage à réaliser les travaux permettant d’achever et de livrer le Local conformément au descriptif technique figurant en Annexe 2 du Bail (le « Descriptif Technique»). Ainsi, l’achèvement s’entend, de convention expresse entre les Parties, de la réalisation complète et effective des Locaux en tout point conforme au Descriptif Technique (l'« Achèvement »), étant toutefois précisé que les défauts de conformité mineurs ne pourront faire obstacle à la constatation de l’achèvement des Locaux. A cet égard, et sans préjudice des droits du Preneur de qualifier tout autre défaut de conformité de non mineur, les imperfections, défauts, non-conformités, listés en Annexe 16 ne pourront en aucun cas être considérés comme mineurs.

La livraison du Local interviendra entre les Parties par la constatation de l’Achèvement (la « Livraison ») qui pourra être contestée par le Preneur :

o si les conditions suspensives mentionnées à l’Article 1 du Bail n’ont pas été réalisées ;

o si les travaux de rénovation des sols des Parties Communes n’ont pas été achevés conformément au descriptif de la notice technique annexée au Bail (Annexe 6) (ci-après les « Travaux de Rénovation des Sols ») ;

o en cas de défauts de conformité des Locaux avec les caractéristiques visées dans le Descriptif Technique ; ou

o la surface du Local est inférieure de plus de 3%, globalement ou par étage, par rapport à la Superficie Totale Cible du Local. [']

14.3 Livraison

Le Preneur prendra possession du Local à la date de signature du procès-verbal de livraison (ci-après la 'Date de Livraison') qui devra intervenir au plus tard le 30 septembre 2022 (ci-après la 'Date Butoir de Livraison'). [']

De plus, la livraison du Local interviendra entre les Parties par la constatation de l’Achèvement (la « Livraison ») et sera subordonnée à :

o sa conformité avec le Descriptif Technique ;

o l’achèvement et la réception par le Bailleur des Travaux de Rénovation des Sols des Parties Communes du Centre conformément à la notice technique annexée au Bail (Annexe 6) ;

o l’obtention, par le Bailleur, de toutes les autorisations administratives nécessaires, définitives et purgées de tout recours des tiers ou de tout retrait administratif afin de permettre l’aménagement et l’exploitation des Locaux sous l’enseigne 'Primark’ ;

o l’obtention, par le Preneur, de toutes les autorisations administratives nécessaires, définitives et purgées de tout recours des tiers ou de tout retrait administratif afin de permettre au Preneur de réaliser ses travaux d’aménagement. [']

Le bailleur sera redevable des pénalités de retard définies au paragraphe 14.6 du présent article à compter de la date de livraison prévue dans la Convocation jusqu’à la Livraison des Locaux qui aura lieu lorsque le Bailleur aura remédié à l’ensemble des défauts et non-conformités listés dans le procès-verbal. Dans ce cas, le Bailleur devra convoquer le Preneur à constater l’Achèvement au moins quinze jours ouvrés à l’avance.

Si le Bailleur conteste le refus de Livraison, les Parties conviennent d’ores et déjà que la partie la plus diligente saisira un expert dans les conditions prévues au paragraphe 14.4 du présent Article. [']

14.4 Expert

A défaut d’accord entre les parties pour constater l’Achèvement des locaux ou sur l’existence et/ou l’étendue des défauts et non-conformités constatés, la Partie la plus diligente saisira l’expert suivant : [']

La décision de l’expert, réputée être celle des Parties elles-mêmes, sera définitive et sans appel. [']

14.6 Pénalités de retard

Si (i) le Bailleur ne parvient pas à achever et à livrer le Local conformément au Descriptif Technique et/ou si (ii) les Travaux de Rénovation des Sols n’ont pas été achevés et réceptionnés par le Bailleur conformément à la notice technique annexée au Bail (Annexe 6), avant la Date Butoir de Livraison et/ou la date qu’il aura notifiée conformément au processus de notification susvisé, il devra régler au Preneur une indemnité forfaitaire et définitive pour retard de livraison de :

o huit mille (8 000) euros par jour pendant les trente (30) premiers jours de retard,

o puis cinq mille (5 000) euros par jour jusqu’à ce que le Local soit livré et accepté par le Preneur. » [']

L’article 1231-5 du code civil prévoit notamment que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre et que le juge peut néanmoins, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le pouvoir des juges du fond de modifier les indemnités conventionnelles n’exclut pas celui du juge des référés d’allouer une provision sur le montant de la clause pénale quand la dette n’est pas sérieusement contestable.

Le 29 septembre 2025, les parties, réunies pour procéder à la visite des locaux, ont signé un procès-verbal aux termes duquel elles ont constaté que les travaux menés par le bailleur étaient inachevés et non conformes et qu’en conséquence le preneur refusait de prendre livraison du local. Il était prévu que la levée des réserves interviendrait conformément aux accords du bail dans un délai maximum de 14 jours ouvrables. Figurait en annexe une liste des réserves.

Le 19 octobre 2022, un nouveau procès-verbal de refus de livraison, comprenant en annexe l’ensemble des défauts et non conformités ayant un caractère substantiel, a été signé par les parties pour les mêmes motifs.

Il résulte de ces deux procès-verbaux que le bailleur n’a émis aucune contestation sur les réserves et les travaux restant à effectuer.

Au contraire, le 28 octobre 2022, les parties ont signé un avenant n°1 aux termes duquel :

— Les parties ont rappelé que les 29 septembre et 19 octobre 2022, les parties, conformément à l’article 14.3 du bail avaient « constaté l’existence de défaut de conformité, en ce inclus des défauts de conformité non mineurs tels que visés à l’annexe 16 du bail » et donc « acté le refus de livraison du local par la signature d’un procès-verbal de refus de livraison » ;

— Les parties ont précisé que, parmi les défauts de conformité, le retard d’installation des « équipements non installés » était dû à des commandes tardives du bailleur ;

— Le bailleur a proposé au preneur de prendre livraison du local le 2 novembre 2022 sous réserve d’avoir préalablement levé l’ensemble des défauts de conformité et d’achever et livrer le local conformément à l’article 14.1 du bail à l’exception de certaines installations que le bailleur s’engageait à réaliser postérieurement ;

— Les parties se sont mises d’accord pour conclure une « fiche technique modificative » par laquelle le preneur a demandé certains travaux spécifiques au bailleur en acceptant de reporter la nouvelle date de convocation prévue le 2 novembre au 8 novembre 2022 et suspendre temporairement l’application des pénalités dues par le bailleur du fait du retard dans l’achèvement et la livraison du local conformément à l’article 14.6 du bail.

En signant cet avenant, la société SGM Athena a admis l’existence de défauts de conformité et le retard de la livraison. Les parties ont, en outre, expressément pris en compte les demandes de travaux modificatifs demandés par le preneur, mentionnés dans la fiche technique modificative, ce qui a justifié la suspension temporaire du 29 octobre au 7 novembre 2022 des pénalités de retard. La société SGM Athena ne peut donc valablement soutenir que les autres défauts de non-conformité résulteraient de demandes modificatives des travaux par le preneur.

Le 7 mars 2023, la société Primark a émis une facture de pénalités de retard pour un montant de 480.000 euros et l’a notamment adressé par mail le 21 mars au directeur des opérations de la société SGM Athena qui a répondu que « les factures de pénalité et de 30% de participation ont bien été traitées en interne et sont programmées pour notre compagne de paiement de mars, démarrant ce vendredi 24 mars » et qu’il lui ferait « suivre les accusés de virements ».

Entre le 6 avril et le 26 juin 2023, la société Primark a relancé à plusieurs reprises la société SGM Athena qui, par mail du 26 juin suivant, lui répondait qu’elle vérifiait la mise en règlement de la facture litigieuse.

Par avenant au bail n°2 signé le 5 juillet 2023, les parties ont convenu au paragraphe 8 « indemnité de retard due par le bailleur » que « compte tenu du retard de livraison intervenu suite à la notification du jour de livraison initialement envisagée et conformément à l’article 14.6 du bail, le bailleur est redevable envers le preneur d’une indemnité de retard forfaitaire et définitive d’un montant de 480.000 euros. Le preneur a adressé au bailleur sa facture, ce que ce dernier reconnait. Le bailleur s’engage ainsi à régler par virement bancaire l’Indemnité sans délai à compter de la signature du présent Avenant ».

Par mail du 25 septembre 2023, la société SGM Athena a proposé de régler la facture de pénalités de retard de 480.000 euros par compensation avec les loyers/charges dus par la société Primark, laquelle a refusé cette modalité de paiement le même jour.

C’est donc vainement que la société SGM Athena conteste l’existence de la créance de la société Primark alors qu’elle n’a jamais émis d’observations sur les non-conformités ayant un caractère substantiel, n’a pas contesté la facture reçue dans ses échanges avec le preneur, lui soutenant au contraire que la facture avait été validée et traitée « en interne » et a même, dans le cadre d’un second avenant au bail, signé près de six mois après la livraison et près de quatre mois après l’émission de la facture, expressément reconnu être redevable d’une indemnité forfaitaire de retard de 480.000 euros et s’est engagée à la régler par virement bancaire.

L’allégation tardive de la société SGM Athena, en réponse aux différentes relances de la société Primark, selon laquelle le retard de livraison serait imputable à des demandes supplémentaires du preneur est inopérante au regard des avenants signés par les parties et des listes des défauts et non-conformités dressées.

En outre, contrairement à ce que soutient la société SGM Athena, la clause pénale n’a aucun caractère potestatif, le preneur n’ayant la faculté de refuser la livraison du local que pour certains motifs spécifiés au contrat, pouvant faire l’objet de contestations de la part du bailleur à qui il appartenait de saisir l’expert préalablement désigné dans le contrat. Les parties ont systématiquement listé les non-conformités justifiant le report de la date de livraison, sans aucune observation particulière du bailleur ni saisine de l’expert.

La société SGM Athena ne peut pas plus soutenir que le montant de l’indemnité forfaitaire est disproportionné par rapport au contrat alors qu’elle en accepté les montants journaliers dans le bail initial, puis a accepté le montant forfaitaire dans l’avenant n°2. Elle ne produit aucune pièce au soutien de cette allégation. Au contraire, la société Primark justifie que les non-conformités relevées et le retard d’ouverture de son magasin ont entrainé d’une part, une perte de chiffre d’affaires, qui selon la production de ses comptes annuels, s’élève quotidiennement pour un magasin à environ 100.000 euros et d’autre part, des surcoûts de ses propres prestataires pour l’aménagement de son local.

Enfin, la circonstance que l’avenant n°2 ne constitue pas une reconnaissance de dette dans les formes prévues par l’article 1376 euros n’empêche pas, au demeurant, au regard de la chronologie des faits et de l’absence de contestation par la société SGM Athena des non-conformités et retards dans les formes prévues par le contrat, de retenir que la société Primark justifie, avec l’évidence requise en référé, d’une créance de 480.000 euros.

Il convient en conséquence d’allouer à la société Primark la somme provisionnelle de 480.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023, date de la mise en demeure produite. L’ordonnance est infirmée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société SGM Athena, succombant à l’instance, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à verser à la société Primark la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selarl LX [Localité 7]-Versailles-Reims.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance critiquée,

Statuant à nouveau,

Condamne la société SGM Athena à verser à la société Primark la somme provisionnelle de 480.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023,

Condamne la société SGM Athena aux dépens de première instance et d’appel avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selarl LX [Localité 7]-Versailles-Reims,

Condamne la société SGM Athena à verser à la société Primark la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT