Arrêt N°25/

CB

N° RG 24/01344 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GF6Q

S.A.S. BOURBON BOIS

C/

S.A.S. SERMETAL REUNION

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT AVANT DIRE DROIT DU 30 SEPTEMBRE 2025

Chambre commerciale

Appel d’une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 9] DE [Localité 6] en date du 29 AOUT 2024 suivant déclaration d’appel en date du 16 OCTOBRE 2024 rg n°: 23/00467

APPELANTE :

S.A.S. BOURBON BOIS Société par actions simplifiée au capital de 3.124.000 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Saint-Denis de la Réunion sous le numéro 348 618 158 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION susbtituée par M^e Fanny PENCHE-DANTHEZ, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

S.A.S. SERMETAL REUNION

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Christine CHANE-KANE de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant substituée par M^e Guillaume MAYER, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juillet 2025 devant la cour composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

La présidente a indiqué que l’audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s’y sont pas opposées.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 30 Septembre 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel par ordonnance de Madame la Première Présidente

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Septembre 2025.

Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

En vertu d’un bail commercial conclu le 23 décembre 1992 et modifié par avenant le 18 décembre 1997, la société Bourbon bois loue à la société Sermetal Réunion un local à usage d’usine, de hangar et de bureaux sur un terrain situé dans la zone industrielle du [Localité 7] à l’adresse suivante : [Adresse 1], et prenant effet le 1er janvier 1993.

Un premier litige intervenu entre les co-contractantes portant sur l’indexation du loyer et l’emprise du droit au bail a donné lieu à une ordonnance de référé ayant désigné un géomètre expert qui a rendu son rapport le 14 octobre 2022 puis à un jugement rendu le 24 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ayant débouté la bailleresse de sa demande au titre de l’application de la clause d’indexation du loyer et la locataire de ses demandes reconventionnelles au titre de la restitution de trop-perçu de loyers.

Par arrêté préfectoral en date du 28 juillet 2023, au regard de ses activités, la locataire a été mise en demeure de mettre le site en conformité avec les dispositions du code de l’environnement relatives aux installations classées en ce qui concerne la gestion des eaux, du risque incendie et la clôture du site. Au regard de cette injonction, cette dernière a diligenté des travaux dans la perspective de clore le terrain loué.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la société Bourbon bois a fait assigner la société Sermetal Réunion aux fins de voir ordonner la démolition de travaux de clôtures entrepris par cette dernière sur la base d’un plan établi pas un expert géomètre le 11 octobre 2022, lui interdire la réalisation de tout nouveau travaux de clôture entravant l’accès des parcelles Est à la voie publique et la réalisation de tout travaux de clôture sans l’accord de son bailleur conformément aux stipulations du bail commercial.

La défenderesse a formé des demandes reconventionnelles, sollicitant que la bailleresse soit condamnée à réaliser des travaux de réfection du bâtiment loué.

Par ordonnance contradictoire du 29 août 2024, le juge des référés au tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a :

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ainsi que de ses frais irrépétibles,

— rappelé que cette ordonnance est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Il a considéré, d’une part, que les travaux de clôture exécutés en raison d’une obligation légale ne pouvaient être considérés comme un trouble manifestement illicite et que les éléments produits démontraient que la parcelle litigieuse disposait d’un accès à la voie publique mais, d’autre part, que l’interprétation du bail afin de savoir si une autorisation de la bailleresse était nécessaire pour la réalisation des travaux relevait de l’appréciation du juge du fond et constituait donc une contestation sérieuse qui ne pouvait être tranchée en référé.

Concernant la demande reconventionnelle, il a retenu que l’appréciation des travaux à réaliser soulevait une contestation sérieuse nécessitant pour être résolue une évaluation approfondie des faits et obligations contractuelles excédant également la compétence du juge du fond.

Par déclaration du 16 octobre 2024, la société Bourbon bois a interjeté appel de cette décision intimant la société Sermetal Réunion.

Les parties ont été avisées de la fixation de l’affaire à bref délai par avis du 13 novembre 2024.

L’appelante a signifié la déclaration d’appel et l’avis de fixation par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024 remis à personne habilitée pour le compte de la société Sermetal Réunion.

L’appelante a notifié ses conclusions par voie électronique le 9 janvier 2025 et l’intimée le 4 mars 2025 laquelle a formé appel incident.

Par avis du 26 février 2025 les parties ont été informées de ce que la procédure serait clôturée avec effet différé au 14 mai 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 28 mai 2025.

L’intimée ayant notifié des conclusions en réplique et récapitulatives le 7 mai 2025, l’appelante a sollicité le report de la date de clôture pour finalement conclure le 14 mai 2025.

A l’issue de l’audience du 28 mai 2025, l’ordonnance de clôture a été révoquée, une nouvelle clôture de l’instruction du dossier fixée au 25 juin 2025 et l’affaire a été rappelée à l’audience du 2 juillet 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses dernières conclusions d’appelante n° 3 notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, la société Bourbon Bois demande à la cour d’appel de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande portant sur la démolition des travaux de clôture entrepris par la société Sermetal sur la base du plan établi par l’expert géomètre [X] [T] le 11 octobre 2022,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande portant sur l’interdiction de la société Sermetal de réaliser tout travaux de clôture entravant l’accès des parcelles Est à la voie publique, à savoir la [Adresse 8],

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande portant sur l’interdiction de la société Sermetal de réaliser tout travaux de clôture sans l’accord de son bailleur conformément aux stipulations du bail commercial,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande portant sur la condamnation à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande reconventionnelle de la société Sermetal,

En conséquence et statuant à nouveau :

— ordonner la démolition des travaux de clôture côté Est en bordure des parcelles AT112 et [Cadastre 5] (correspondant au tracé bleu des repères E à F’ selon le plan établi par le géomètre expert) entrepris par la société Sermetal sur la base du plan établi par l’expert géomètre [X] [T] le 11 octobre 2022,

— interdire à la société Sermetal la réalisation de tout travaux de clôture entravant l’accès des parcelles Est à la voie publique, à savoir la [Adresse 8],

— interdire à la société Sermetal la réalisation de tout travaux de clôture sans l’accord de son bailleur conformément aux stipulations du bail commercial,

— débouter la société Sermetal de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Sermetal à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante fait valoir que :

— la violation des stipulations du bail constituée par la construction de la clôture litigieuse et l’état d’enclavement des autres parcelles du terrain occupées par des locataires caractérisent des troubles manifestement illicites,

— l’état d’enclavement ne fait aucun doute car aucune desserte n’existe faute d’accès direct à la voie publique via un terrain lui appartenant,

— elle n’a jamais autorisé la construction de la clôture, la locataire a violé ses obligations au regard du bail,

— des mesures peuvent être prises pouvant se concilier avec l’injonction administrative,

— l’origine des désordres objets de la demande de remise en état formée par la locataire n’est pas démontrée et le chiffrage de leur coût, elle émet ainsi une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que le juge des référés puisse statuer,

— la demande en compensation entre le coût des travaux et le montant du loyer ne relève pas de la compétence du juge des référés,

Dans ses dernières conclusions d’intimées en réplique et rectificatives notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, la société Sermetal demande à la cour de :

— juger la société Bourbon bois mal fondée en son appel et l’ensemble de ses demandes,

En conséquence :

— débouter la société Bourbon bois de toutes ses demandes, fins et conclusions, en ce comprise sa demande tendant à la démolition de la clôture des locaux nouvellement formée en cause d’appel,

— confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande reconventionnelle,

Statuant à nouveau sur le chef infirmé,

— condamner la société Bourbon bois à effectuer à ses frais les travaux de réfection complète des chéneaux équipant la toiture des bâtiments loués et des deux fosses septiques, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

— juger qu’à défaut de réalisation de ces travaux ou de justificatif de l’émission d’un ordre de service en ce sens dans les 15 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, elle pourra faire réaliser ces travaux suivant les deux devis produits aux débats à ses frais avancés et d’en imputer provisoirement le coût directement sur le loyer courant,

— condamner la société Bourbon bois aux dépens de l’instance d’appel et au paiement d’une indemnité de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’intimée fait valoir que :

— les travaux n’ont pas généré d’enclavement,

— la bailleresse les a autorisés,

— il ne peut y avoir de dommage imminent alors qu’aucune servitude de passage n’est susceptible de grever son emprise locative,

— l’arrêté préfectoral l’a mise en demeure de mettre en conformité les lieux avec son activité et pour ce faire exige qu’une clôture soit posée, les travaux ainsi imposés ne peuvent d’une part constituer un trouble manifestement illicite, d’autre part le juge des référé ne peut ordonner la démolition de travaux exécutés en vertu d’une injonction administrative, enfin, la destruction de la clôture aboutirait à un risque imminent de fermeture du site et constituerait un manquement grave par la bailleresse à son obligation de délivrance et serait ainsi une mesure disproportionnée, – les travaux sur les chéneaux ont été rendus nécessaires pour assurer l’étanchéité du toit, ils sont fondés sur l’obligation de la bailleresse à assurer le clos et le couvert du bâtiment loué, la demande reconventionnelle qu’elle formule relève bien de la compétence du juge des référés.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes respectives des parties

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En matière de référé, la cour d’appel doit se placer à la date à laquelle elle prononce la décision, néanmoins elle doit déterminer si la demande était justifiée lorsque le premier juge a statué.

En l’espèce, l’appelante admet que l’intimée était contrainte par la décision administrative de réaliser les travaux de clôture mais conteste lui avoir donné son accord pour ce faire et affirme qu’ils ont abouti à un état d’enclavement d’une parcelle qu’elle loue à d’autres locataires. L’intimée soutient, pour sa part, subir un trouble de jouissance dans la mesure où la bailleresse n’assure pas le clos et le couvert du bâtiment qu’elle lui loue.

Il résulte néanmoins des pièces versées à la procédure et des écritures des parties que l’état d’enclavement, la violation des clauses du bail imposant à la locataire d’obtenir l’accord de la propriétaire des lieux loués pour réaliser les travaux de clôture et l’origine du trouble de jouissance dont allègue l’intimée ainsi que le chiffrage des travaux font l’objet de contestations.

Il s’en déduit, au regard des critères fixés par les articles susvisés, la possibilité que la cour d’appel ne puisse statuer en matière de référé, ce qui ne permettrait pas d’apporter une solution au différend opposant les parties et le ferait perdurer encore dans le temps.

Compte tenu tout à la fois de l’ancienneté de la relation contractuelle entre les parties, de ce qu’aucune d’entre elles n’indique avoir l’intention d’y mettre fin, des incidences de la demande de suppression de la clôture à l’égard des locataires de la parcelle voisine, tiers non appelés en cause, et de ce que l’appelante suggère qu’une solution pourrait être apportée par l’installation d’un portail entre les deux parcelles, les parties paraissent en mesure de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Aux termes de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin de les entendre et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

L’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi n°2019-222 du 23 mars 2019 dispose qu’en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

Il convient par conséquent d’enjoindre les parties à rencontrer un médiateur et le CMAR (Centre de médiation et d’arbitrage de la Réunion) inscrit sur la liste de la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion sera désigné à cette fin.

Une mesure d’injonction à la médiation sera ainsi ordonnée avant dire droit sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial et sur les demandes subséquentes.

Sur les autres demandes

Les dépens seront réservés ainsi que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Avant dire droit,

Enjoint à la société Bourbon bois et à la société Sermetal Réunion de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur le processus de médiation, lors d’une séance gratuite, dans un délai de deux mois maximum à compter du prononcé du présent arrêt ;

Désigne le CMAR (Centre de médiation et d’arbitrage de la Réunion) aux fins d’informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation;

Dit que la présence de toutes les parties à cette réunion qui sera organisée par le médiateur est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019 ; la présence des conseils, auxquels il est possible de donner mandat pour prendre position sur l’instauration d’une médiation, étant recommandée ;

Dit que le médiateur, passé le délai de deux mois ci-dessus, à compter de la réception de la présente mission, devra informer le greffe de la mise en place ou non de la mesure de médiation;

Rappelle que la médiation peut, sous condition de ressources, être prise en charge par l’aide juridictionnelle ;

Rappelle que l’accord de toutes les parties est indispensable pour recourir à cette mesure ;

Rappelle que la médiation permet à chaque partie de rechercher et de négocier des solutions satisfaisantes, avec l’aide d’une tierce personne impartiale, nommée par le magistrat, 'le médiateur', au cours d’entretiens confidentiels, destinés à renouer le dialogue et exprimer les attentes de chacun ;

Rappelle que la juridiction reste saisie pendant le cours de la médiation ;

En cas d’accord des parties sur la mise en 'uvre d’une médiation judiciaire,

Désigne en qualité de médiateur le CMAR (Centre de médiation et d’arbitrage de la Réunion) afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ;

Fixe la durée de la médiation à trois mois, à compter du versement de la provision entre les mains du médiateur,

Dit que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prorogée, avec l’accord des parties, pour une période maximum de trois mois, à la demande du médiateur ;

Fixe la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 2 400 euros ;

Dit que chacune des parties devra verser la moitié de cette somme entre les mains du médiateur avant le 30 novembre 2025 ;

Dit que le médiateur devra immédiatement aviser le greffe de la cour de l’absence de mise en 'uvre de cette mesure, ou de son interruption, et tenir la cour informée de la date à laquelle la provision a été versée entre ses mains,

Dit que faute de versement de la provision ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation du médiateur sera caduque et de nul effet, sauf pour les parties à solliciter un relevé de caducité ;

Dit qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer la cour de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose ;

Dit que le rapport de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l’une ou l’autre des parties, sera remis au greffe, ainsi qu’à chacune des parties, avant le 30 mars 2026;

Dit que, sur requête conjointe ou sur la demande de la partie la plus diligente, la cour pourra de nouveau être saisie pour statuer sur toutes difficultés nées de l’exécution de la présente décision,

Dit qu’en cas d’accord, les parties pourront saisir la cour à tout moment pour faire homologuer ledit accord par voie judiciaire,

Rappelle que la rémunération du médiateur est fixée, à l’issue de sa mission, en accord avec les parties ; à défaut d’accord, la rémunération est fixée par le juge,

Renvoie le dossier à l’audience de mise en état aux fins de suivi de la mesure ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER,Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE