Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14148 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIEO3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 20/05561

APPELANTE

S.A.R..L. [Localité 7] LOVENEST immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 845 322 932, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mélodie PANUICZKA de la SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocat au barreau de PARIS, toque : E0782

INTIMÉS

Monsieur [F] [X] né le 22 Mai 1972 à [Localité 5],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [T] [H] née le 06 Mars 1982 à [Localité 8],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés et assistés de M^e Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0112 substitué par M^e Mathilde PECH, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, pésident, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre,

Nathalie BRET, conseillère,

Claude CRETON, pésident, magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement 04 juillet 2025 prorogé 05 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

Conclusions société [Localité 7] Lovenest : 6 novembre 2023

Conclusions M. [X] et Mme [H] : 31 janvier 2024

Clôture : 15 mai 2025

Par acte notarié du 3 janvier 2020, la société [Localité 7] Lovenest a consenti à M. [X] et Mme [H] une promesse unilatérale de vente au prix de 1 480 000 euros portant sur différents lots dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 6]. M. [X] et Mme [H] ont réglé la somme de 37 000 euros placée sous le séquestre du notaire, à valoir sur le paiement de indemnité d’immobilisation d’un montant de 148 000 euros.

La promesse était conclue sous la condition suspensive de l’obtention par M. [X] et Mme [H] d’un prêt d’un montant de 1 480 000 euros remboursable avec un taux d’intérêt annuel maximal de 1,55 % sur une durée de 25 ans. La date de réalisation de cette condition a été fixée au 13 mars 2020, prorogée au 3 avril 2020 puis au 18 mai 2020.

La vente n’ayant pas été conclue, la société Paris Lovenest a assigné M. [X] et Mme [H] en paiement de la somme de 148 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse et demandé au tribunal d’enjoindre le notaire de leur remettre la somme de 37 000 euros placée sous son séquestre.

Par jugement du 17 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a débouté la société Paris Lovenest de ses demandes et enjoint le notaire à restituer à M. [X] et Mme [H] la somme de 37 000 euros.

Le tribunal, après avoir constaté que les prorogations de la date prévue pour la réalisation de la condition suspensive ne relevaient pas de manoeuvres dilatoires de M. [X] et Mme [H], a retenu que ceux-ci justifient avoir déposé deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques de la promesse et que ces demandes ont été refusées au plus tard le 6 mai 2020, ce qui a entraîné la défaillance de la condition suspensive et la caducité de la promesse.

La société [Localité 7] Lovenest a interjeté appel de ce jugement.

Elle reproche d’abord à M. [X] et Mme [H] de n’avoir déposé les dossiers de demande de prêt que tardivement puisque l’attestation de refus de prêt établie par la banque CIC indique que leur demande de prêt est du 20 avril 2020, soit un mois et demi après la date prévue pour la réalisation de la condition suspensive, et que celle établie par la société Neuflize OBC le 10 avril 2020, si elle ne précise pas la date de dépôt du dossier de demande de prêt, permet de retenir que cette demande n’a été présentée que quelques jours avant, soit au plus tôt début avril 2020.

Elle soutient ensuite que M. [X] et Mme [H] ne justifient pas avoir sollicité un prêt à des conditions conformes à celles prévues par la promesse puisqu’ils avaient demandé au Crédit agricole des prêts d’un montant total de 1 966 000 euros et au CIC un prêt remboursable à un taux d’intérêt de 1,50 %.

Elle ajoute que pour obtenir par deux fois la prorogation de la date prévue pour la réalisation de la condition suspensive, M. [X] et Mme [H] ont usé de manoeuvres dolosives en indiquant faussement que le principe de l’obtention d’un prêt était acquis et que seule leur demande d’assurance n’avait pu encore aboutir dans l’attente du résultat des examens médicaux dans le contexte particulier de la période de crise sanitaire. Elle explique n’avoir pu vendre le bien qu’après avoir accepté une baisse de prix de 65 000 euros.

Elle sollicite en conséquence, outre le paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 148 000 euros, la condamnation de M. [X] et Mme [H] à lui payer, la somme de 65 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par leur comportement dolosif qui, en l’incitant à proroger la date de réalisation de la condition suspensive, lui a fait perdre la chance de vendre le bien au même prix.

Elle réclame en outre la condamnation de M. [X] et Mme [H] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] et Mme [H] concluent à la confirmation du jugement et, à titre subsidiaire, à la réduction à zéro de la somme de 148 000 euros due à titre de clause pénale.

Ils sollicitent enfin la condamnation de la société [Localité 7] Lovenest à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur le dol

Considérant que devant le tribunal, la société [Localité 7] lovenest reprochait à M. [X] et Mme [H] d’avoir usé de manoeuvres dolosives pour obtenir à deux reprises la prorogation de la date de réalisation de la condition suspensive ; que conformément à l’article 566 du code de procédure civile, est recevable la demande de dommages-intérêts présentée pour la première fois en appel, qui est l’accessoire de ces prétentions en ce qu’elle tend à la réparation du préjudice causé par ces manoeuvres ;

Considérant que M. [X] et Mme [H], qui avaient initialement fait une demande de prêt auprès du Crédit agricole, produisent la correspondance que leur avait adressée le 17 février 2020 la société Metlife suite à leur proposition d’assurance destinée à garantir le remboursement du prêt immobilier en cours d’instruction par le Crédit agricole, ainsi qu’une correspondance du 3 mars 2020 de cet assureur les informant que l’étude de leur dossier exigeait la production de pièces complémentaires et la réalisation d’examen médicaux ; qu’ils produisent également un courriel du Crédit agricole du 17 mars 2020 leur indiquant que leur 'dossier sera en stand-by tant que les examens médicaux n’auront pas été fournis en totalité’ et qu’il leur appartenait de 'voir avec (leur) notaire quelles modalités sont adoptées pour le report de signature de l’acte notarié’ ; que la société [Localité 7] Lovenest n’est donc pas fondée à prétendre qu’elle a été victime d’un dol en consentant à proroger la date prévue pour la réalisation de la condition suspensive et la signature de l’acte de vente ; qu’il convient de rejeter sa demande de dommages-intérêts ;

2 – Sur l’indemnité d’immobilisation

Considérant que la promesse ne contenant aucune disposition obligeant les bénéficiaires de la promesse à déposer un dossier de crédit dans un certain délai, le moyen tiré du caractère tardif des diligences de M. [X] et Mme [H] est inopérant ;

Considérant que M. [X] et Mme [H] produisent une attestation de refus de prêt que leur a adressée le CIC le 6 mai 2020, dans le délai de réalisation de la condition suspensive, dont il résulte qu’ils avaient fait une demande de prêt d’un montant de 1 480 000 euros remboursable sur une durée de 25 ans avec un taux d’intérêt annuel de 1,50 % ; que si ce taux est inférieur à celui prévu par la promesse qui prévoyait un taux maximal de 1,55 %, il apparaît que même s’ils avaient présenté une demande de crédit conforme aux caractéristiques de cette promesse, cette demande aurait été également rejetée compte tenu de l’absence d’apport et de l’importance du montant emprunté dont le remboursement n’était pas compatible avec les revenus cumulés de M. [X] et Mme [H] d’un montant mensuel d’un peu plus de 10 000 euros, alors qu’il est jutifié qu’au cours de l’instruction de la demande de prêt, l’activité de la société, organisatrice d’événements sportifs, dont M. [X] tirait une partie de ses revenus en sa qualité d’associé, avait été gravement affectée par la crise sanitaire, qui avait conduit les banques à refuser de nombreuses demandes de crédit ; que la réalisation de la condition étant ainsi devenue impossible, sa défaillance ne peut être imputée à M. [X] et Mme [H] ; qu’il y a lieu de confirmer le jugement qui déboute la société [Localité 7] Lovenest de sa demande de paiement de indemnité d’immobilisation et ordonne la restitution à M. [X] et Mme [H] de la somme de 37 000 euros placée sous le séquestre de Mme [R], notaire ;

3 – Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Considérant que les prétentions de la société [Localité 7] Lovenest ayant été rejetées, la résistance de M. [X] et Mme [H] ne peut être qualifiée d’abusive ; que la demande de dommages-intérêts formée par la société [Localité 7] lovenest doit être rejetée ;

PAR CES MOTIFS :

Déclare recevable la demande de dommages-intérêts formée par la société [Localité 7] Lovenest;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société [Localité 7] Lovenest de sa demande de dommages-intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société [Localité 7] lovenest et la condamne à payer à M. [X] et Mme [H] la somme de 4 000 euros ;

La condamne aux dépens.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,