Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08923 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYX4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2022 -Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/09176

APPELANT :

Monsieur [X] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Michel APELBAUM de l’ASSOCIATION APELBAUM et BACHALARD, Avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : E1826, avocat postulant et M^e Alexandre JELEZNOV de la SELARL VERBATEAM BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

INTIMES :

Maître [W] [N] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0880 substitué par M^e Pauline BREUZET-RICHARD, avocat au barreau de PARIS

Mutuelle [15]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0880 substitué par M^e Pauline BREUZET-RICHARD, avocat au barreau de PARIS

S.A. [14]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0880 substitué par M^e Pauline BREUZET-RICHARD, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambreet Madame Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Victoria RENARD

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 02 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Au début de l’année 2018, M. [X] [E], expert-comptable et commissaire aux comptes, a souhaité acquérir un hôtel particulier situé au [Adresse 7] à [Localité 19], mis en vente au prix de 4 500 000 euros, et appartenant en indivision aux consorts [V].

Le 1er février 2018, M. [E] a conclu avec Mme [W] [B], avocate, une convention d’honoraires ayant pour objet le suivi des échanges et négociations entre les parties pour cette vente.

M. [E] a formulé le 11 avril 2018 une proposition d’achat au prix de 4 275 000 euros assortie de diverses conditions suspensives.

Par courriel du 21 avril 2018, les consorts [V] ont accepté le prix proposé tout en répondant sur les conditions suspensives.

Le 4 juillet 2018, M. [E] a demandé à son avocate de contacter les consorts [V], laquelle a ensuite appris que ceux-ci entendaient contracter avec un autre acquéreur.

Un compromis devant être signé avec ce nouvel acquéreur, Mme [B] a fait signifier par acte des 11 et 12 juillet 2018 un acte d’opposition à signature de tout avant-contrat aux parties concernées ainsi qu’à leur notaire.

Un avenant à la convention d’honoraires du 1er février 2018 a été signé par M. [E] afin que Mme [B] soit mandatée pour engager une procédure judiciaire.

Le 13 juillet 2018, Mme [B] a fait assigner les consorts [V] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de dire parfaite la vente de l’immeuble situé [Adresse 8] à Paris intervenue au profit de M. [E] et ordonner la signature de la promesse de vente devant notaire. Parallèlement, M. [E] a été assigné devant la même juridiction à la requête de la société [11] se prévalant également de la vente parfaite de l’immeuble à son profit.

Les deux instances ont été jointes et, par jugement du 12 juillet 2019, le tribunal judiciaire de Paris a débouté toutes les parties de leurs demandes et condamné M. [E] aux dépens de l’instance, outre à verser aux consorts [V] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mandatée par M. [E] à cette fin, Mme [B] a formé appel de cette décision le 2 août 2019 devant la cour d’appel de Paris.

Par ordonnance du 13 février 2020, le conseiller de la mise en état a déclaré caduque la déclaration d’appel, à défaut de remise au greffe de la signification des conclusions d’appelant aux intimés non constitués dans les délais légaux.

C’est dans ces circonstances que, par acte des 10 et 18 septembre 2020, M. [E] a fait assigner Mme [B] et les sociétés [16] et [17] devant le tribunal judiciaire de Paris en responsabilité civile professionnelle.

Par jugement du 20 avril 2022, le tribunal a :

— débouté M. [E] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [E] aux dépens,

— laissé à chaque partie la charge des frais qu’elle a exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 4 mai 2022, M. [E] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 24 août 2024, M. [X] [E] demande à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— condamner in solidum Mme [B] et les sociétés [14] et [15] à lui régler la somme de 14 813 264 euros ou subsidiairement 11 850 611,30 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, correspondant à une perte de chance,

— assortir cette condamnation de l’intérêt légal à compter de la date de l’assignation,

— condamner in solidum les intimées à lui régler une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

à titre subsidiaire,

— dire et juger que les fautes commises par Mme [B] dans l’exercice de ses mandats lui ont causé des préjudices,

— avant dire droit sur le préjudice, désigner tel expert foncier et/ou comptable, ou bien un collège d’experts, qu’il plaira, à l’effet de déterminer le bénéfice qu’il aurait pu être retirer de l’opération envisagée, notamment en termes de plus-values immobilières, de revenus locatifs et d’optimisation fiscale,

— condamner in solidum Mme [B] et les sociétés [14] et [15] à lui régler une somme de 300 000 euros à titre de provision à valoir sur ses préjudices,

— surseoir à statuer sur la question de l’indemnisation définitive de ses préjudices dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

à titre très subsidiaire et si une expertise n’était pas ordonnée,

— condamner in solidum Mme [B] et les sociétés [14] et [15] à lui régler la somme de 4 594 514 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, correspondant à une perte de chance,

— assortir cette condamnation de l’intérêt légal à compter de la date de l’assignation,

— condamner in solidum les intimées à lui régler une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

en tout état de cause,

— condamner in solidum les intimées à lui régler la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance outre 10 000 euros au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— débouter les intimées de leur appel incident, ainsi que de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 14 mai 2025, Mme [W] [B], la société d’assurance mutuelle [15] et la société anonyme [14] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a laissé à chaque partie la charge des frais qu’elle a exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— condamner M. [E] au paiement d’une somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Julie Couturier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 juin 2025.

SUR CE

Sur la responsabilité de l’avocate :

Sur la faute

Le tribunal a jugé que :

sur le défaut de conseil

— aucun manquement au devoir de conseil de l’avocate n’est établi s’agissant de la réponse à apporter au courrier des vendeurs du 21 avril 2018 afin de confirmer l’achat, puisque son client n’avait pas cette intention à défaut de destination commerciale de l’immeuble comme son courriel du 24 avril 2018 en atteste,

sur la rédaction de l’offre

— l’imprécision de l’offre du 11 avril 2018 compte tenu du caractère non exhaustif des conditions suspensives, qui traduit la volonté de M. [E] de ne pas s’engager fermement dans un processus de vente à ce stade des négociations, en cohérence avec l’ampleur et le coût de l’opération envisagée, ne constitue pas une faute de l’avocate,

sur la signification des conclusions d’appel

— en revanche, l’avocate a manqué à son obligation de diligence en ne remettant pas au greffe la signification de ses conclusions d’appelant à l’intimé défaillant conformément à l’article 911 du code de procédure civile, entraînant le prononcé de la caducité de la déclaration d’appel.

L’appelant soutient que l’avocate a commis plusieurs fautes justifiant l’engagement de sa responsabilité en ce que :

sur le défaut de conseil

— elle ne l’a pas conseillé sur les suites à donner au courriel des vendeurs du 21 avril 2018 qu’il lui a fait suivre le 23 avril suivant et auquel elle n’a pas répondu, sa réponse une fois relancée en juillet 2018 étant tardive, alors qu’il a interprêté ce courriel comme une acceptation par les vendeurs de son offre du 11 avril 2018 contrairement à ce qu’a retenu le tribunal dans son jugement du 12 juillet 2019,

— elle devait faire tout ce qui était en son pouvoir pour faire aboutir la vente ou, a minima, poursuivre les négociations, en envisageant que ce courriel du 21 avril 2018 constituait non pas une acceptation de son offre mais une contre-offre ou une invitation à entrer en pourparlers, en lui conseillant de répondre à ce courriel en indiquant aux vendeurs qu’il acceptait l’ensemble des termes proposés et qu’il saisissait un notaire pour préparer le projet de compromis de vente, mais aussi en s’informant régulièrement sur l’avancement du dossier à partir du 23 avril 2018 et en lui donnant tout conseil à ce titre,

— pour écarter la faute de l’avocate, le tribunal s’est fondé à tort sur les échanges qu’il a eus avec l’agent immobilier qui ne démontrent pas que son offre a été retirée puisque, d’une part, il est convenu avec l’agent immobilier que des investigations seraient réalisées sur la commercialité de l’immeuble et, d’autre part, le retrait de l’offre n’a jamais été porté à la connaissance des vendeurs,

sur la rédaction de l’offre

— l’offre d’achat du 11 avril 2018 sur papier à en-tête de son cabinet a bien été rédigée par Mme [B] comme en attestent les courriels qu’il produit aux débats,

— cette offre d’achat est imprécise, inutilement compliquée, ne traduit pas suffisamment l’expression de sa volonté ferme et définitive d’acquérir le bien et pourrait être qualifiée de simple invitation à entrer en pourparlers au sens de l’article 1114 du code civil, alors qu’une offre a pour seul objet de fixer les conditions ayant vocation à être formalisées dans un avant-contrat,

sur la signification des conclusions d’appel

— elle n’a pas satisfait à son devoir de diligence en matière de respect des délais et formalités d’appel, lequel est une obligation de résultat, en ne signifiant pas aux consorts [V], intimés n’ayant pas encore constitué avocat, la déclaration d’appel, ce qui a conduit au prononcé de sa caducité.

Les intimés sollicitent la confirmation de la décision en ce que :

sur le défaut de conseil

— l’avocate n’a pas manqué à son devoir de conseil en ne recommandant pas à M. [E] de répondre au courriel des consorts [V] du 21 avril 2018 alors qu’il a adressé un courriel le 24 avril 2018 à son agent immobilier lui indiquant qu’il souhaitait retirer son offre, ce dont ce dernier a accusé réception,

— l’appelant ne l’a pas informée, lorsqu’il lui a transmis le courriel des vendeurs, que les réserves qu’ils formulaient ne constituaient pas des obstacles à sa volonté d’acheter le bien et qu’il était en mesure d’y satisfaire, notamment s’agissant de la condition ayant trait à l’indemnité d’immobilisation,

sur la rédaction de l’offre

— l’appelant ne démontre ni que l’avocate aurait rédigé l’offre du 11 avril 2018 établie sur papier à en-tête de son propre cabinet, ni qu’il lui aurait fourni toutes les précisions utiles à sa rédaction,

— l’ensemble des conditions de l’offre a été ajouté par M. [E] qui souhaitait volontairement entretenir le flou afin de pouvoir se dégager de son offre,

sur la signification des conclusions d’appel

— l’avocate n’a pas signifié les conclusions d’appelant aux intimés non constitués dans les délais ce qui constitue une faute.

L’avocat, tenu à une obligation de diligence et à un devoir de conseil, doit conseiller son client sur l’ensemble des options s’offrant à lui en l’informant des risques encourus et prendre toutes les initiatives utiles pour assurer la défense de ses intérêts.

— Sur la rédaction du courrier du 11 avril 2018 :

Selon l’article 1114 du code civil, 'L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé, et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation'.

M. [E] et Mme [B] ont conclu une convention d’honoraires aux fins d’assistance et de conseil juridiques de M. [E] au titre de l’acquisition de l’hôtel particulier à [Localité 18], aux fins d’installation tant personnelle que professionnelle, les diligences de l’avocate comprenant notamment le suivi des correspondances, l’étude du dossier et des pièces pour le montage du dossier d’acquisition, la rédaction des offres d’achat et des recherches en droit positif.

Il est justifié par les pièces produites aux débats que Mme [B] a adressé, le 7 mars 2018, à M. [M], agent immobilier mandaté par son client, une première offre d’achat par un courrier à en-tête du cabinet d’expertise comptable de M. [E], au nom de ce dernier et au prix de 3 300 000 euros assortie de diverses conditions suspensives, puis a envoyé à M. [E], le 29 mars 2018, une seconde offre d’achat au prix de 4 200 000 euros par courrier portant la même en-tête, et que les vendeurs ont refusée le 5 avril 2018.

Le contenu de cette offre est en tous points identique à celle que M. [E] a adressée à l’agent immobilier le 11 avril 2018, dans un courrier à en-tête de son cabinet d’expertise comptable ayant comme objet 'Offre d’achat de l’hôtel particulier d’affectation commerciale et des bureaux sis au [Adresse 9]', à la différence près du prix, augmenté à 4 275 000 euros, et de la date de validité de l’offre, portée du 15 avril 2018 au 30 avril 2018, tout en précisant 'Merci de noter que cette offre est bien la dernière et qu’en cas de refus, je passe à autre chose'.

Mme [B] est donc bien la rédactrice du contenu de cette offre, conformément à sa mission.

Cette offre précise que 'En cas d’accord entre les parties, cette opération devra obligatoirement faire l’objet d’une promesse de vente qui sera consentie sous réserve de la réalisation des conditions suspensives d’usage (purge de droit de préemption/préférence, état hypothécaire, titre de propriété urbanisme…) ainsi que les conditions suspensives suivantes (la liste ci-dessous n’étant pas exhaustive) à savoir :

— Confirmation de l’affectation des locaux à l’usage de bureaux ou commerciaux,

— Acquisition des locaux libres de toutes locations et occupation,

— Obtention d’un financement nous permettant la réalisation de l’opération,

— Obtention du permis de construire définitif (avec le recours des tiers) pour le surélevèment d’un étage supplémentaire,

— Accord de l’Association libre de la [Adresse 21],

— Obtention de l’attestation de zone non carrières,

— Remise, préalablement à la signature de la promesse de vente, de toutes les pièces permettant à notre conseil d’analyser la situation juridique, administrative et fiscale de l’immeuble et notamment, sans que cette liste soit exhaustive : remise du titre de propriété, des diagnostics obligatoires, de la copie de la taxe sur les bureaux, du rapport de conformité du réseau d’assainissement, des diagnostics environnementaux, des autorisations administratives, le cas échéant obtenues etc'),

Notre offre est valable jusqu’au 30 avril 2018.

En cas d’acceptation de l’offre, la promesse de vente devra être signée dans un délai de 3 mois, sous réserve de l’obtention par notre conseil de l’intégralité des pièces nécessaires à l’analyse du projet de l’acte'.

M. [E] ne justifie pas en quoi l’offre rédigée par son conseil ne traduit pas sa volonté, ne produisant aucun échange avec Mme [B] pour en justifier. Au contraire, hormis le prix et la date de validité de l’offre, il a repris à son compte l’intégralité de la proposition de rédaction de l’offre de son conseil du 29 mars 2018, laquelle proposition est elle-même conforme en tous points -hormis le prix et la date de validité de l’offre- au contenu de la première offre adressée par son conseil, en son nom, à l’agent immobilier par courriel du 7 mars 2008, dont il figure en copie, l’avocate précisant dans ce courriel que pouvaient être discutées les conditions suivantes : obtention d’un permis de construire définitif (avec le recours des tiers) pour le surélèvement d’un étage supplémentaire, accord de l’association libre de la [Adresse 20] et obtention de zone non carrières, précisions que M. [E] n’a pas apportées à l’occasion de sa dernière offre.

M. [E] qui a repris en intégralité les conditions soumises par son avocate, échoue ainsi à établir, comme il l’affirme, que son engagement n’était pas subordonné à des conditions suspensives dont la liste n’est pas exhaustive et à la transmission et à l’examen préalable par l’avocat de pièces dont la liste n’est pas exhaustive contrairement à ce que l’offre indique clairement.

Il n’établit pas davantage que la principale condition de son engagement était l’obtention d’un prêt, que les autres conditions suspensives posées n’étaient pas conformes à sa volonté et que par voie de conséquence, elles ne figuraient pas parmi les éléments essentiels du contrat envisagé devant être indiqués dans l’offre conformément à l’article 1114 du code civil.

A ce titre, notamment, la commercialité du bien constituait bien un élément déterminant de l’offre en raison de son intitulé 'Offre d’achat de l’hôtel particulier d’affectation commerciale et des bureaux sis au [Adresse 9]', mais également au regard des échanges de courriels entre M. [E] et l’agent immobilier au vu du courriel des vendeurs du 21 avril 2018 ayant précisé que 'l’offre d’achat de l’hôtel particulier est à usage d’habitation et qu’est toutefois acceptée une utilisation à titre d’usage commercial et/ou libéral à condition de respecter le cahier des charges de la rue'.

Ainsi, dans son courriel du 24 avril 2018 adressé directement à l’agent immobilier, M. [E] indique clairement:'Comme je vous l’ai indiqué lors de mes visites ainsi que déjà mentionné dans mon offre écrite, mon projet est basé sur la commercialité des locaux à acquérir. Ce jour, et une fois mon offre acceptée, j’apprends que l’affectation est d’habitation et qu’une tolérance serait acquise de la part du règlement de la rue. Dans ces conditions, mon offre n’est pas valable. Je vous laisse transmettre ma réponse à votre client'. En réponse au courriel du même jour de l’agent immobilier précisant 'Nous essayons également de creuser la question et ne manquerons pas de revenir vers toi, nous accusons néanmoins ta décision d’annuler ton offre, et si tu me le permets 'mettons la entre parenthèse’ le temps d’avoir plus de recul et de précisions au sujet d’une commercialité totale du bâtiment', M. [E] répond : 'J’ai bien noté que vous alliez faire des recherches de vérification de commercialité. Il est juste regrettable de ne pas les avoir réalisées au préalable'.

En revanche, quand bien même le contenu de l’offre correspond à la volonté de M. [E], les termes de celle-ci subordonnant son engagement à des conditions suspensives dont la liste n’est pas exhaustive et à l’examen de pièces par son conseil, la rendent imprécise, au risque qu’en dépit de son intitulé, elle ne constitue pas une offre au sens de l’article 1114 du code civil.

La faute de l’avocate est donc caractérisée à ce titre.

— Sur le défaut de réponse au courriel du 21 avril 2018 :

Par courriel du 21 avril 2018, en réponse à l’offre du 11 avril 2018, M. [V] précise que l’offre d’achat de l’hôtel particulier est à usage d’habitation et qu’est toutefois acceptée une utilisation à titre d’usage commercial et/ou libéral à condition de respecter le cahier des charges de la rue. Il confirme l’accord sur le prix de 4 275 000 euros et deux conditions suspensives seulement, soit 'l’obtention d’un financement (2 mois) , et l’obtention de l’autorisation par la mairie de [Localité 18] du permis de modification du 3ème étage (2 mois non ajouté aux 2 mois précédant mais en même temps)', et ajoute que l’indemnité de l’immobilisation doit être de 10%, précisant que 'la promesse de vente doit être signée devant le notaire le plus rapidement possible'. Il conclut 'En dehors de ces points précis, notre accord est très favorable et c’est avec plaisir que nous transmettrons cette maison à Monsieur et Madame [E]'.

M. [E] fait vainement grief à son avocate de ne pas lui avoir conseillé d’abord de répondre aux vendeurs qu’il acceptait de conclure la vente aux conditions acceptées et posées par eux, puis de saisir le notaire aux fins de signature du compromis de vente, alors qu’il n’a jamais manifesté son souhait auprès d’elle de conclure selon les réserves émises par les vendeurs quant à la commercialité du bien et aux seules conditions suspensives ci-avant acceptées par les vendeurs et de verser une indemnité d’immobilisation de 10%.

Les premiers juges ont donc pertinnemment exclu la faute de l’avocate aux motifs que la rédaction d’un courrier d’acceptation de la contre-offre des vendeurs ne correspondait pas à l’intention manifestée par son client.

En revanche, il incombait à Mme [B] à laquelle M. [E] a transféré le courriel des vendeurs le 23 avril 2023, de lui en expliquer la teneur et les conséquences, conformément à sa mission et en exécution de son devoir de conseil, en particulier de lui indiquer que les pourparlers au titre de l’achat de l’immeuble étaient toujours en cours et le cas échéant de l’inviter à les poursuivre en formant une nouvelle offre en réponse à la contre-offre des vendeurs, tout en l’assistant dans ses échanges.

Les échanges de M. [E] avec l’agent immobilier n’étaient pas de nature à décharger Mme [B] de son obligation de conseil.

Le manquement de Mme [B] à son devoir de conseil est donc caractérisé de ce chef.

— Sur le défaut de diligence en appel :

Le manquement de l’avocat à son obligation de diligence au cours de la procédure d’appel du jugement du 12 juillet 2019 n’est pas discuté et ressort du défaut de remise au greffe de la signification de ses conclusions d’appelant aux intimés non constitués, ayant donné lieu au constat de la caducité de la déclaration d’appel selon ordonnance du conseiller de la mise en état du 13 février 2020.

Sur le lien de causalité et le préjudice

Les premiers juges ont rejeté les demandes indemnitaires de M. [E] au titre de la perte de chance d’obtenir l’infirmation du jugement du 12 juillet 2019 et du préjudice moral allégué aux motifs que ses échanges avec les consorts [V] des 11 et 21 avril 2018 traduisent explicitement un défaut d’accord sur l’ensemble des conditions suspensives et l’ajout par les consorts [V] d’une condition nouvelle ayant trait à l’indemnité d’immobilisation, de sorte qu’aucune vente n’est intervenue entre les parties.

L’appelant fait valoir que :

sur le lien de causalité

— le lien de causalité entre les erreurs de rédaction de l’offre et le défaut de conseil de l’avocate et l’absence de signature d’un compromis notarié de vente est caractérisé car si l’offre avait été rédigée de façon plus simple et si son avocate lui avait conseillé d’acquiescer à la réponse de M. [V] du 21 avril 2018, la vente aurait été parfaite et un compromis aurait pu être signé sous condition suspensive d’obtention de prêt, d’autant plus qu’il a obtenu un prêt bancaire pour financer son projet,

— subsidiairement, le lien de causalité est également établi entre le défaut de diligence en appel ou la rédaction imprécise de l’offre d’achat et la probabilité d’obtenir la réformation du jugement compte tenu du caractère parfait de la vente ressortant de l’accord des parties sur la chose et le prix, peu important les conditions suspensives,

sur la perte de chance

— son préjudice consiste en une perte de chance certaine d’obtenir l’infirmation de la décision du tribunal et de voir la vente reconnue parfaite car sa proposition constituait une offre ferme et définitive qui a été acceptée en ce que :

— en retenant que sa volonté d’acquérir n’était pas ferme et définitive mais subordonnée à l’aboutissement d’un accord ultérieur, consacré par un avant-contrat, mais également à la réalisation de conditions suspensives, le tribunal a dénaturé son courrier du 11 avril 2018, dès lors que la demande d’établissement d’une promesse de vente ne visait pas à conditionner son offre mais simplement à en formaliser les conditions et qu’il n’existait aucune condition particulière et encore moins potestative à son offre,

— sa proposition constitue bien une offre ferme et définitive car elle précise les éléments

essentiels du contrat envisagé, les informations sur le prêt ou le permis de construire n’ayant pas à être précisés à cette fin, et sa volonté ferme et définitive de contracter est confirmée par son échange de courriels avec la banque [13] du 28 juin 2018 et par l’attestation de son agent immobilier du 16 mai 2019,

— la lettre du 21 avril 2018 de M. [V] atteste de l’accord de ce dernier sur la chose et le prix offert,

— l’ajout d’une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix était certes une condition nouvelle mais qui n’empêchait pas la vente d’autant plus qu’elle est classique et qu’il ne l’a pas refusée,

— à considérer que la lettre du 21 avril 2018 ait constitué une contre-offre, il en a accepté les termes, ainsi que le confirment sa recherche de financement et son opposition à la vente entre les consorts [V] et la Sas [10],

— la demande d’une clause de substitution qu’il a formulée dans l’instance originelle n’avait aucune incidence sur l’accord des parties sur la chose et le prix rendant la vente parfaite car cette clause accessoire ne modifiait pas les droits et obligations des vendeurs dont rien ne laissait penser qu’ils l’auraient refusée,

— l’assiette de sa perte de chance se décompose dans les différents avantages qu’il aurait pu tirer de sa qualité de propriétaire du bien à savoir :

— les bénéfices qu’il aurait pu retirer de l’achat/revente du bien compte tenu des estimations qu’il a fait réaliser s’agissant de la valeur avant et après des travaux,

— les revenus locatifs tirés de la mise en location d’une partie du bien et les loyers personnels et professionnels qu’il a dû assumer,

— la somme de 10 463 euros au titre de l’indemnité procédurale à laquelle il n’aurait pas

été condamné et qu’il aurait obtenue dans l’instance contre les vendeurs, outre les dépens,

— sa perte de chance doit être évaluée à 75% en l’absence de procès si l’avocate n’avait pas manqué à son devoir de conseil, et à 60% en présence d’un procès si l’avocate n’avait pas manqué de diligence en appel,

— très subsidiairement, son préjudice s’élève à 4 594 514 euros en ne prenant en compte que la perte de la différence entre l’achat et la revente outre les préjudices annexes,

— encore plus subsidiairement, il convient d’ordonner une mesure d’expertise aux fins de déterminer son préjudice matériel,

— son préjudice moral caractérisé par la déception d’avoir manqué le projet d’une vie, doit être évalué à 10 000 euros.

Les intimés répliquent que :

sur le lien de causalité

— faute de démontrer qu’aucun droit de préemption n’aurait été exercé et qu’il était financièrement en mesure d’acquérir le bien, l’appelant n’établit pas de lien de causalité entre les manquements allégués et son prétendu préjudice puisqu’à supposer qu’il ait obtenu gain de cause en appel, il ne sollicitait que la reconnaissance de l’existence d’une promesse de vente de sorte qu’une étape supplémentaire aurait encore été nécessaire avant qu’il ne devienne propriétaire,

sur la perte de chance

— l’appelant n’a perdu aucune chance d’obtenir l’infirmation du jugement car la vente n’était pas parfaite en ce que :

— le simple accord sur la chose et le prix ne rend pas la vente parfaite car les parties ont

lié leur consentement à d’autres éléments et conditions déterminants de leur consentement, lesquels n’ont pas été réciproquement acceptés,

— à ce titre, M. [E] exigeait, hormis les conditions suspensives classiques, de nombreuses conditions suspensives particulières déterminantes de son consentement, traduisant son absence de volonté ferme et définitive de contracter dans son offre du 11 avril 2018 notamment :

— la confirmation des l’affectation des locaux à l’usage de bureaux ou commerciaux et l’acquisition des locaux libres de toute occupation, comme en témoignent l’attestation de M. [M] et le courriel de M. [E] du 24 avril 2018 dans lequel il souhaite retirer son offre après avoir appris que le bien était à usage d’habitation, M. [E] ne justifiant ni avoir renoncé à la commercialité des locaux, ni d’échanges sur la destination de l’immeuble, ni des démarches qu’il aurait entreprises,

— l’accord de l’Association libre de la [Adresse 21] pour installer des bureaux commerciaux et une activité libérale dans l’immeuble,

— l’obtention d’un permis de construire définitif afin de réaliser des travaux de surévaluation de l’immeuble permettant l’installation de son logement et de ses locaux professionnels,

— la conclusion d’une promesse de vente,

— en précisant dans son offre que la liste des conditions suspensives n’était pas exhaustive, M. [E] souhaitait se réserver la possibilité de se rétracter comme l’a relevé le tribunal,

— le fait qu’il n’ait pas contracté avec les vendeurs pendant deux mois après leur réponse

témoigne de l’absence de caractère ferme de son offre,

— le courriel des consorts [V] du 21 avril 2018 ne constitue pas une acceptation de

l’offre d’achat assortie des conditions suspensives du 11 avril 2018 puisque le vendeur y formule une réserve et ajoute une nouvelle condition tenant à l’indemnité d’occupation de 10%, et M. [E] ne justifie pas avoir accepté cette contre-offre,

— l’assiette du prétendu préjudice de M. [E] est injustifiée en ce que :

— le montant de 18 000 000 euros de plus-value allégué d’ici 20 ans relève d’une constitution de preuve à soi-même car les rapports d’expertise produits se basent sur ses seules déclarations et ne sont pas étayés de pièces probantes permettant d’attester de sa capacité financière et de la réalité de ses projections,

— les prétendues sommes que M. [E] réclame au titre des bénéfices manqués sur une

période de 24 mois, à savoir les revenus locatifs, les loyers versés au titre de son habitation personnelle et de son local professionnel, sont, d’une part, sans lien de causalité avec les manquements de l’avocate car ils procèdent du comportement des vendeurs, d’autre part, insuffisamment démontrées,

— les indemnités procédurales en cause sont exclues, faute de perte de chance,

— subsidiairement, le taux de perte de chance allégué est excessif compte tenu des faibles chances de l’appelant d’obtenir gain de cause en appel eu égard à sa demande d’alors de simplement devenir créancier d’une promesse de vente,

— la demande d’expertise n’est pas justifiée dès lors qu’il appartient à l’appelant de rapporter la preuve des faits qu’il allègue sans qu’un éventuel expert ait à palier sa carence à ce titre.

Par jugement du 12 juillet 2009, dont l’appel a été déclaré caduc, le tribunal judiciaire de Paris a relevé que l’offre de M. [E] était émise aux fins de conclusion d’une promesse de vente assortie de nombreuses conditions suspensives énoncées de manière extrêmement vague, notamment au titre du financement et de l’obtention d’un permis de construire, et qu’il était exigé la transmission de pièces, dont la liste n’est pas exhaustive, afin de permettre au conseil de M. [E] d’analyser la situation juridique, administrative et fiscale de l’immeuble. Il en a déduit que si M. [E] envisageait la signature future d’une promesse de vente, c’est nécessairement que sa volonté d’acquérir n’était, à ce stade, pas ferme et définitive et qu’il entendait la réitérer, le cas échéant, selon l’examen des pièces transmises par les vendeurs, dans un avant-contrat. Ledit tribunal a retenu que les courriers des 12 et 21 avril 2018 étaient trop vagues pour considérer qu’une vente ou qu’un engagement à signer un avant-contrat avaient été conclu, les parties étant simplement entrées en pourparlers.

Pour être valable, une offre doit être ferme et précise, soit renfermer les éléments essentiels du contrat projeté, et manifester la volonté d’être lié en cas d’acceptation de l’offre.

Pour être parfaite, la vente exige l’accord sur la chose et le prix. L’acceptation de l’offre doit porter sur les éléments essentiels du contrat projeté, et ne contenir aucun élément de contre-proposition, la rencontre des volontés devant porter sur les mêmes éléments et correspondre exactement. L’accord échangé à l’occasion d’un avant-contrat demeure insuffisant à la conclusion du contrat principal en ce qu’il ne comporte pas tous les éléments essentiels à la formation du contrat de vente.

La proposition d’achat formulée par M. [E] le 11 avril 2018 au prix de 4 275 000 euros et assortie de diverses conditions suspensives, dont la 'remise, préalablement à la signature de la promesse de vente, de toutes les pièces permettant à notre conseil d’analyser la situation juridique, administrative et fiscale de l’immeuble et notamment, sans que cette liste soit exhaustive remise du titre de propriété, des diagnostics obligatoires, de la copie de la taxe sur les bureaux, du rapport de conformité du réseau d’assainissement, des diagnostics environnementaux, des autorisations administratives, le cas échéant obtenues etc')', démontre que M. [E] n’avait pas l’intention d’être lié en cas d’acceptation de l’offre, puisque son accord pour signer la promesse de vente était subordonné à la remise et à l’appréciation de pièces dont la liste n’était pas exhaustive.

Même à considérer, comme le fait valoir M. [E], que cette proposition d’achat ait été ferme et définitive et aurait pu être jugée comme telle, cette offre n’a pas été acceptée par les vendeurs, qui ont fait une contre-offre en n’acceptant que deux conditions suspensives posées par M. [E] et en exigeant le versement d’une indemnité d’immobilisation de 10%; contre-offre que M. [E] n’a pas acceptée, ces échanges avec l’agent immobilier témoignant de ce que son projet était basé sur la commercialité des locaux à acquérir.

Ni la circonstance que M. [E] après avoir écrit à l’agent immobilier 'Ce jour, et une fois mon offre acceptée, j’apprends que l’affectation est d’habitation et qu’une tolérance serait acquise de la part du règlement de la rue. Dans ces conditions, mon offre n’est pas valable. Je vous laisse transmettre ma réponse à votre client', ait finalement indiqué à M. [M], qui en atteste, à la suite de son courriel, qu’il souhaitait poursuivre l’achat de l’hôtel particulier, ni les démarches de M. [E] avec un établissement bancaire le 28 juin 2018, sans précision de leur contenu et dont les intimées relèvent avec pertinence que rien ne permet de les rattacher avec l’acquisition de l’immeuble, ni son opposition à la vente entre les consorts [V] et la Sas [10], ni la proposition de prêt obtenue le 24 juin 2019 auprès de la société [12], lors du délibéré du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 12 juillet 2019, ne démontrent que M. [E] a accepté les conditions posées par les vendeurs le 21 avril 2018 et renoncé aux siennes.

M. [E] ne justifie d’aucune démarche auprès des vendeurs et de quiconque aux fins d’acceptation de leur contre-offre.

Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 12 juillet 2019 a ainsi retenu à bon droit que la vente n’était pas parfaite et cette appréciation n’aurait pu qu’être confirmée en appel si la déclaration d’appel n’avait pas été déclarée caduque.

De même, il n’est justifié aucun lien de causalité entre le manquement de l’avocate à son devoir de conseil, ayant trait à la poursuite des pourparlers, et l’absence de signature d’un compromis notarié de vente conformément aux conditions posées par les vendeurs dans leur courriel du 21 avril 2018 alors que les parties ne s’étaient pas entendues sur les conditions déterminantes de la vente.

M. [E] a donc été pertinemment été débouté de ses demandes par les premiers juges dont la décision est confirmée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M. [E] échouant en ses prétentions est condamné aux dépens d’appel, sans qu’il y ait lieu d’allouer une indemnité de procédure aux intimées, la faute de l’avocate étant caractérisée.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme la décision en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne M. [X] [E] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute Mme [W] [N] [U], la société d’assurance mutuelle [15] et la société anonyme [14] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE