RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

(n° 526 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04033 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK5GP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2025-Juge de l’exécution de [Localité 14]- RG n° 22/00020

APPELANTE

S.D.C. [Adresse 19]

Chez son Syndic, la société CERIM ' CENTURY 21, au [Adresse 1]

[Adresse 17]

[Localité 9]

Représentée par M^e Frédéric GRILLI, avocat au barreau de MELUN, toque : M74

INTIMÉS

Monsieur [C] [N]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représenté par M^e Jenifar CHELVARAJAH, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [H] épouse [N]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Jenifar CHELVARAJAH, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Violette Baty, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Dominique Gilles, président de chambre

Madame Violette Baty, conseiller

Monsieur Cyril Cardini, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Dominique Gilles, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE :

Par jugement du 17 mai 2018, le tribunal de grande instance de Melun a condamné M. [C] [N] et Mme [W] [H] épouse [N] à payer au [Adresse 18] [Adresse 12] la somme de 8 960,41 euros au titre des charges de copropriété impayées au 31 décembre 2017, appel du premier trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2015 sur la somme de 5 898,41 euros, 178,76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance, 500 euros à titre de dommages et intérêts outre 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a fait délivrer aux époux [N], le 9 novembre 2021, un commandement de payer valant saisie immobilière de leur bien immobilier désigné au cahier des conditions de la vente.

Par acte du 17 février 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [N] à l’audience d’orientation, devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Melun, aux fins de voir fixer la créance due à la somme de 13 255,60 euros au 21 juillet 2015 et ordonner la vente forcée.

Par jugement du 15 novembre 2022, le juge de l’exécution a mentionné que la créance totale privilégiée du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 9 000 euros en principal, intérêts et accessoires arrêtée au 15 novembre 2022 outre intérêts postérieurs et a accordé aux débiteurs un délai de paiement au moyen d’un premier versement de 5 000 euros dans le mois de la signification du jugement puis de 4 versements de 1 000 euros avant le 5 de chaque mois.

Le 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a conclu au ré-enrôlement de l’affaire et à la vente forcée en raison d’une dette de 3 109,57 euros au 1er juillet 2023.

Par jugement 21 janvier 2025, le juge de l’exécution a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné aux dépens.

Pour ce faire, le juge de l’exécution a retenu que le premier jugement avait pris en compte un décompte intégrant des appels de charges et travaux postérieurs aux causes du titre exécutoire et accordé un délai de paiement sans tenir compte de la créance visée au commandement de payer ; que le relevé de compte produit n’indique pas sur quelle dette s’imputent les règlements de sorte qu’ils doivent s’imputer sur la dette la plus ancienne ; que les charges postérieures au titre exécutoire excèdent le solde débiteur de 3 109,57 euros ; que le nouveau décompte établi après réouverture des débats, fait apparaître un solde de 3 240,88 euros, supérieur au décompte précédent bien qu’indiquant un règlement de 500 euros au 1er juillet 2024 et insusceptible en lui-même à établir la preuve d’une créance résiduelle fondée sur le titre exécutoire produit.

Le syndicat des copropriétaires a formé appel de ce jugement par déclaration du 21 février 2025, en intimant les époux [N].

Par ordonnance du 12 mars 2025, la requête afin d’être autorisé à assigner à jour fixe, transmise par voie électronique le 6 mars 2025 a été rejetée pour être tardive, ayant été déposée au-delà du délai de huit jours suivant l’appel.

Le 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a signifié la déclaration d’appel et ses conclusions aux époux [N] par acte délivré à étude.

Aux termes des conclusions d’appelant signifiées le 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’appel au visa des articles 2191 et 2193 du code civil, R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 383 du code de procédure civile, de voir :

Infirmer le Jugement de première instance en toutes ses dispositions.

Y ajoutant et statuant à nouveau,

Constater que le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 16], [Adresse 7], représenté par son Syndic, la société CERIM ' CENTURY 21 est créancier à l’égard des époux [N] d’une créance de 3 240, 88 €, hors frais de saisie et intérêts postérieurs au 15 novembre 2022, suivant décompte arrêté au 1 er juillet 2024.

En conséquence, ordonner la vente forcée du bien immobilier appartenant aux époux [N] sis [Adresse 7] consistant en un appartement et 2 garages constituant les lots n°41, 42 et 43 de la [Adresse 16] et représentant 534/10000 èmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier de l’immeuble sis [Adresse 8], cadastré Section AL numéro [Cadastre 2], AL numéro [Cadastre 3] et AL numéro [Cadastre 4] pour une contenance de 12 ares, 44 centiares.

Taxer les frais et émoluments de saisie à la date du 1 er juillet 2024 à la somme de 2 404, 71 €.

Renvoyer le dossier devant le Juge de l’Exécution de [Localité 14] pour fixation d’une date d’adjudication ;

Ordonner qu’il sera procédé à une visite de l’immeuble en vue de l’adjudication fixée par le Tribunal par la SAS ID FACTO, Huissier de Justice à MELUN (77), avec le concours si besoin est de 2 témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

Autoriser le requérant dans le cadre d’une vente forcée à faire une publicité élargie conformément aux articles 7 à 10 du décret n°2002-77 du 11 janvier 2002, à savoir :

Affichage dans les mairies des communes avoisinantes

Dans la rue du ou des Cabinets des parties

Autoriser le requérant en application de l’article 70 à mentionner sur les affiches :

La nécessité de la consignation légale (10 % de la mise à prix) par chèque de Banque à l’ordre du Bâtonnier séquestre,

La consignation des frais et émoluments par chèque de Banque à l’ordre de la CARPA ,

Voir constater que la décision d’adjudication à intervenir constitue un titre d’expulsion ;

Voir ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [N] et de Madame [H] épouse [N] des lieux qu’ils occupent [Adresse 7], de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef avec l’appui de la force publique et à l’aide d’un serrurier si nécessaire.

Voir autoriser l’Huissier instrumentaire à déposer le mobilier garnissant les lieux dans l’endroit de son choix.

Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Subsidiairement en cas de vente amiable et conformément aux dispositions de l’article 54 :

Fixer la somme en deçà de laquelle l’immeuble ne pourra être vendu ;

Taxer les frais de poursuite, lesquels comprendront les frais proprement dit et les émoluments pour mémoire ;

Rappeler que les émoluments seront calculés conformément aux dispositions de l’article 37b du décret du 2 avril 1960 ;

Dire et juger que les conditions du cahier des ventes devront être respectées et ce y compris les clauses relatives au séquestre auprès du Bâtonnier du Barreau de MELUN et à l’Avocat répartiteur.

L’appelant fait valoir au soutien de son appel que les débiteurs n’ont pas respecté les délais de paiement accordés par jugement du 20 décembre 2022 et a produit un décompte démontrant que les causes du commandement n’ont pas été réglées, en prenant pour base le montant fixé par le jugement d’orientation dont les parties n’ont pas interjeté appel.

La clôture a été prononcée le 9 octobre 2025.

Les époux [N] ont notifié le 6 novembre 2025 des conclusions aux fins de relevé de forclusion et de rabat de l’ordonnance de clôture, subsidiairement de réouverture des débats, de constat de paiement partiel de la dette à hauteur de 2 000 euros et de sursis à statuer sur toute mesure de vente forcée, le temps de régulariser le solde.

Ils font valoir que M. [N] a présenté des problèmes de santé au premier semestre 2025, ne lui ayant pas permis de constituer avocat et de produire des écritures dans les délais légaux et constituant un évènement de force majeure.

Ils se prévalent d’un évènement nouveau après la clôture, constitué par le versement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires en règlement de leur dette.

Ils contestent le montant du solde de la dette déclarée par le syndicat des copropriétaires et font valoir le caractère disproportionné de la vente forcée au regard de leur volonté constante de paiement et du caractère résiduel de leur dette au regard de la valeur de l’immeuble.

Par message électronique adressé par le greffe le 24 novembre 2025, la cour d’appel a sollicité les observations des parties, à adresser par note en délibéré avant le 2 décembre 2025 midi, sur l’irrecevabilité de l’appel dès lors que la société LCL Crédit Lyonnais, créancier inscrit, n’a pas été intimé, alors qu’en application de l’article 553 et de l’article 125 du code de procédure civile, l’appel en matière de saisie immobilière est indivisible et le juge a l’obligation de relever d’office l’irrecevabilité (Cass. 2e civ., 17 mai 2023, n° 21-14.906).

Par note en délibéré adressée par la voie électronique le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a estimé qu’il lui avait déjà été demandé ses observations sur la recevabilité de l’appel le 20 mars 2025 et qu’il avait déjà répondu que son appel était recevable pour ne pas être soumis à la procédure à jour fixe, ne s’agissant pas d’un jugement d’orientation.

Les époux [N] ont soutenu en réplique, par note en délibéré datée du 2 décembre 2025, l’irrecevabilité de l’appel pour défaut de respect de la procédure à jour fixe.

SUR CE,

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de relevé de forclusion

L’article 783 du code de procédure civile prévoit qu’après l’ ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes de révocation de l’ ordonnance de clôture.

Selon l’article 784, alinéa 1er, du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

L’article 906-2 du code de procédure civile en son dernier alinéa, en cas de force majeure, constituée par une circonstance non imputable au fait de la partie et qui revêt pour elle un caractère insurmontable, le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président peut, à la demande d’une partie, écarter l’application des sanctions prévues au présent article.

Les intimés se prévalent des problèmes de santé de nature cardiaque, subis par M. [N] et ne lui ayant pas permis au premier semestre 2025 de constituer avocat et de conclure dans les délais impartis.

La partie appelante s’est opposée par message notifié électroniquement avant l’audience le 7 novembre 2025, à une révocation de l’ordonnance de clôture en se prévalant du caractère abrogé de l’article 910-3 visé, de l’absence de caractère de force majeure des difficultés signalés au moyen des pièces communiquées au débat et alors que Mme [N], appelante, pouvait réaliser de telles diligences et en faisant valoir que le motif évoqué d’un règlement partiel n’est pas démontré, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à une demande dilatoire et tardive.

En l’espèce, les époux [N] se sont vus signifier la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant par actes délivrés le 27 mars 2025 à étude, annexant l’avis de fixation rappelant d’une part, les délais de constitution d’avocats et conclusion de deux mois pour les intimés prévus par les articles 906-1 et 906-2 du code de procédure civile et d’autre part, la date de clôture au 9 octobre 2025 et de plaidoirie au 7 novembre 2025.

Les parties intimées n’ont pas constitué avocat ni conclu dans le délai de deux mois suivant la signification des conclusions d’appelant.

Les époux [N] communiquent aux débats des justificatifs d’examens subis par M. [N] dans un centre de cardiologie ou en clinique, remontant à décembre 2024, puis au mois de février 2025 et enfin au mois de mai 2025.

Ces seuls documents n’établissent pas pour autant l’impossibilité pour les deux époux simultanément de constituer avocat aux fins de conclure, après la signification de la déclaration d’appel au 27 mars 2025, de sorte qu’il n’est pas démontré le caractère insurmontable que revêt pour les appelants les circonstances évoquées.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande tendant à relever les intimés de la sanction d’irrecevabilité de leurs conclusions adressées plus de deux mois après la signification des appelants et après la clôture ainsi que de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture, d’autant que la seule allégation d’une promesse de paiement de 2 500 euros, le 4 octobre 2025, avant la clôture, matérialisée par deux demandes de virements le jour de clôture puis avant l’audience de plaidoirie, ne constitue pas une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

L’ensemble des demandes des époux [N] sont donc irrecevables.

Sur la recevabilité de l’appel :

En application de l’article 553 du code de procédure civile, en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel de l’une produit effet à l’égard des autres même si celles-ci ne se sont pas jointes à l’instance ; l’appel formé contre l’une n’est recevable que si toutes sont appelées à l’instance.

Selon l’article 125 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Or, il incombe à la cour d’appel de relever d’office l’irrecevabilité de l’appel eu égard au lien d’indivisibilité unissant les parties à l’instance relative à la procédure de saisie immobilière (Cass. 2ème civ., 17 mai 2023, P. 21-14.906).

En l’espèce, s’il ne peut être reproché à l’appelant de ne pas avoir respecté la procédure à jour fixe à la suite d’un appel ne portant pas sur le jugement d’orientation du 15 novembre 2022, il ressort cependant du jugement déféré et de la déclaration d’appel que le syndicat des copropriétaires a formé appel en intimant uniquement les époux [N] alors que la société LCL Crédit Lyonnais figurait également à la procédure devant le premier juge en qualité de créancier inscrit.

Dans ces conditions, l’appel n’ayant pas été formé contre l’ensemble des parties en premier ressort alors qu’il est indivisible en matière de saisie immobilière, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en son appel.

Le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Déclare irrecevables M. [C] [N] et Mme [W] [H] épouse [N] en leurs demandes,

Déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], [Adresse 6] à [Localité 15] (Seine-et-Marne) en son appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13], [Adresse 6] à [Localité 15] (Seine-et-Marne) aux dépens d’appel.

Le greffier, Le Président,