RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 27 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/20833 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CG263

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 juin 2022-Juge des contentieux de la protection de PARIS- RG n° 11-21-012700

APPELANTE

Madame [C] [P] épouse [T]

née le 24 Février 1955 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, toque : C0710

INTIMÉS

Madame [L] [D] épouse [F]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 07 février 2023, remise à domicile

Monsieur [W] [O] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 08 février 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu au 13 mai 2025 puis prorogé au 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 27 juin 2019, Mme [C] [P] épouse [T] a donné en location à la société MK Invest, représentée par son président M. [K] [Y], lui-même représenté par Mme [L] [D] épouse de M. [W] [O] [F] un bien situé [Adresse 2].

Un commandement de payer délivré le 23 décembre 2019 a été signifié à la société MK Invest obligeant ce dernier à verser la somme principale de 9 094,36 euros au titre des arriérés de loyers et charges des mois de septembre, octobre et novembre 2019, outre les frais et débours, ainsi que pour la clause pénale contractuelle de 10% soit 810 euros.

Saisi par Mme [C] [P] épouse [T] par acte de commissaire de justice délivré le 13 décembre 2021 à M. [W] [O] [F] et le 25 novembre 2021 à Mme [L] [D] épouse [F], par jugement réputé contradictoire rendu le 14 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— constate que la présente juridiction n’a pas été valablement saisie à l’égard de la société MK Invest et dit en conséquence n’y avoir lieu à statuer sur les demandes formulées à l’encontre de celle-ci dans les assignations des 25 novembre et 13 décembre 2021 signifiées uniquement à l’égard de M. [F] et de Mme [D] [F] ;

— condamne Mme [D] [F] à payer à Mme [P] épouse [T] la somme de 253 euros TTC à titre d’indemnisation de séparations effectuées dans le logement ;

— déboute Mme [P] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [K] [Y], de ses demandes au titre de l’arriéré des loyers, charges et des indemnités d’occupation, du surplus de ses demandes à l’encontre de Mme [D] [F] ;

— condamne Mme [D] [F] à verser à Mme [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 12 décembre 2022, Mme [C] [P] épouse [T] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [C] [P] épouse [T] demande à la cour de :

— reformer le jugement du tribunal judiciaire de paris du 14 juin 2022

— statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. [W] [F] et Mme [L] [F], occupants sans droit ni titre des lieux, à lui payer :

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges du 1er octobre 2020 date du congé jusqu’au 26 janvier 2021, date de l’état des lieux de sortie soit la somme de 11 516 euros ;

— le montant des travaux de réfection du logement pour 4 268 euros TTC ;

— la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [L] [D] épouse [F] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 7 février 2023 à personne et les conclusions le 21 mars 2023 à personne, n’a pas constitué avocat.

M. [W] [O] [F] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 8 février 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses et les conclusions le 20 mars 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le paiement d’une indemnité d’occupation,

L’appelante sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation par M. et Mme [F] occupants sans droit ni titre du 1er octobre 2020, date du congé délivré, jusqu’au 26 janvier 2021, date d’un état des lieux de sortie et de remise des clés du logement.

L’appelante soutient que le bail signé le 27 juin 2019, pour un logement situé [Adresse 2] a été résilié depuis le 1er octobre 2020, M. et Mme [F] seraient sans droit ni titre pour s’être maintenus dans les lieux au-delà de cette date jusqu’à la date de remise des clés du logement le 26 janvier 2021 après un état des lieux de sortie contradictoire.

L’appelante soutient qu’ils sont redevables d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil qu’elle chiffre selon décompte à 11 516 euros sur la période.

Sur ce,

A compter du 1er octobre 2020, date non contestée de résiliation du bail après congé délivré, tout occupant des lieux est devenu occupant sans droit ni titre jusqu’à la remise des clés du logement ou de leur expulsion.

Ces occupants sont ainsi redevables, en contrepartie de leur occupation illégale du logement, d’une indemnité mensuelle d’occupation de nature indemnitaire, au sens de l’article 1240 du code civil, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, soit jusqu’à la date du 26 janvier 2021, date de la restitution des clés du logement.

L’appelante ne démontre pas devant la cour qu’entre le 1er octobre 2020 et le 26 janvier 2021, M. [W] [O] [F] aurait été occupant sans droit ni titre, elle ne verse aux débats aucun constat de commissaire de justice relatif à l’occupation du logement sis [Adresse 2] par ce dernier, le contrat de bail étant seulement signé par la société MK Invest et Mme [D] [F] à l’exclusion de M. [W] [O] [F] à l’encontre duquel il n’est pas établi que l’appartement était à usage d’habitation pour lui et sa famille.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée et de sortie n’ont été signés que par Mme [L] [D] [F] et si une sommation de quitter les lieux a été signifiée à M. [W] [O] [F] avant l’assignation, elle l’a été par procès-verbal de recherches infructueuses à son égard le 19 octobre 2020.

La fille de ce dernier a précisé à cette occasion au commissaire de justice de justice instrumentaire que son père M. [W] [O] [F] était parti sans laisser d’adresse.

La demande au titre des indemnités d’occupation formulée à son encontre sera dès lors rejetée, la bailleresse n’établissant pas son occupation sans droit ni titre du logement après le 1er octobre 2020 date de résiliation du bail.

S’agissant de Mme [L] [D] [F], son occupation des lieux est quant à elle établie puisque c’est elle-même qui a restitué les clés du logement le 26 janvier 2021, qui a assisté à l’état des lieux de sortie, et qui s’est vue signifier à domicile une sommation de quitter les lieux.

Compte tenu du décompte produit par la bailleresse, du fait que Mme [D] [F] a reconnu s’être maintenue dans les lieux du 1er octobre 2020 au 26 janvier 2021 , et de la demande formée par l’appelante devant la cour, il y a lieu de condamner Mme [D] [F] occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2020 jusqu’au 26 janvier 2021, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges contractuelles convenues, de la résiliation soit le 1er octobre 2020 jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés le 26 janvier 2021, soit la somme totale de 11 516 euros.

— Sur les travaux de réfection du logement,

L’appelante soutient que le logement a été restitué en mauvais état alors qu’il y a eu une durée de 17 mois de location seulement.

Conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pendant l’exécution du contrat de bail jusqu’à son terme, la société MK INVEST et Mme [D] [F] cosignataire du bail étaient tenus d’une obligation contractuelle d’entretien des lieux loués prévue aux articles 1728, 1730 du code civil, dans les stipulations du bail, et devaient restituer les lieux suivant l’état dans lesquels ils lui avaient été remis, excepté ce qui avait péri ou avait été dégradé par vétusté ou force majeure, des grosses réparations incombant au bailleur.

A compter du 1er octobre 2020, les dégradations et pertes liées à la seule occupante sans droit ni titre identifiée, Mme [D] [F] sont devenues à la charge de cette dernière.

Mme [P] épouse [T] sollicite le règlement d’une indemnité de 4268 euros en se référant à une facture qui prévoit les travaux suivants :

— travaux peinture : salon (plafond, mur, porte vitrée), entrée côté, cuisine (mur), chambre I (murs gauche et face fenêtre), salle d’eau (remplacement carreaux cassés, portes), chambre 2 (porte, mur), placard (mur) ; travaux poignées de porte chambre 2, porte extérieure et fenêtre cuisine, robinetterie baignoire et trou placard ; parquet entrée : détachant, ponçage et vitrification.

L’état des lieux de sortie, doit être pris en compte, Mme [D] [F] ayant eu la possibilité d’y porter des observations, d’y répondre dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant des seules demandes à l’encontre de Mme [D] [F] occupante sans droit ni titre identifiée, si les murs, plafonds des différentes pièces du logement étaient mentionnés comme en état, ils n’étaient cependant pas décrits dans l’état des lieux d’entrée comme revêtus d’une peinture remise à neuf.

L’état des lieux d’entrée permet de constater la présence de très nombreux trous dans le salon, l’entrée, la cuisine, les chambres, la salle d’eau, le placard, avec des fissures, une peinture écaillée, ainsi qu’un dégât des eaux dans la cuisine.

A l’issue de 17 mois d’occupation normale, ces défauts affectant la peinture des lieux n’ont pu que s’aggraver du fait de la vétusté, nécessitant une remise en peinture à la charge de la bailleresse.

L’état des lieux de sortie vient les confirmer en notant la présence d’une peinture toujours abîmée dans l’entrée, des traces de rebouchage dans la chambre I.

Le parquet de l’entrée, bien qu’en bon état, comportait déjà le 27 juin 2019 des lattes disjointes.

S’ajoutent à ces désordres déjà présents, des rayures, des traces profondes et un trou dont il n’est pas établi qu’ils dépassent l’usure normale au vu de l’état déjà dégradé du parquet lors de l’entrée dans les lieux, lequel ne pouvait que s’aggraver après 17 mois d’occupation normale.

La demande d’indemnisation au titre du ponçage et de la vitrification du parquet sera donc rejetée.

Les carreaux de la salle d’eau étaient en bon état sans aucune mention de fissure sur l’état des lieux d’entrée, sur l’état des lieux de sortie, il est relevé un éclat et des fissurations sur le carrelage, justifiant de retenir la somme de 150 ' ht au vu de la facture produite aux débats.

Lors de la prise à bail, il n’était pas mentionné de difficulté particulière affectant la poignée porte de la chambre 2 dont la présence était notée, la porte de la cuisine ne comportait pas de mention particulière quant à l’état de son cadre, alors que l’absence de poignée dans la chambre 2, de nombreux éclats sur le cadre de la porte de la cuisine sont relevés lors de leur reprise, excédant l’usure normale des lieux après 17 mois d’occupation.

Le revêtement de la baignoire et le rangement de la salle de bain, décrits comme en bon état lors de l’entrée dans les lieux, sont restitués avec une fuite, un mousseur entartré, un trou au passage de la rallonge, désordres dus à l’occupante.

Au vu de la facture produite, du coût appliqué pour ces désordres, la somme de 80 ' ht sera retenue à la charge de Mme [D] [F].

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [D] [F] à payer à Mme [P] épouse [T] la somme de 253 euros ttc.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner Mme [D] [F] aux dépens de première instance, et de confirmer la décision déférée de ce chef ainsi que sur les frais irrepetibles alloués en première instance.

Mme [D] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel. Il convient en équité de la condamner à verser à Mme [P] épouse [T] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision rendue par défaut,

Infirme partiellement le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [C] [P] épouse [T] de ses demandes de paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 jusqu’au 26 janvier 2021 à l’encontre de Mme [L] [D] [F] ;

Statuant à nouveau sur ce chef du jugement infirmé ;

Condamne Mme [L] [D] [F] à verser à Mme [C] [P] épouse [T] à compter du 1er octobre 2020 jusqu’au 26 janvier 2021 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme totale de 11 516 euros ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [L] [D] [F] à verser à Mme [C] [P] épouse [T] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [L] [D] [F] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,