Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 24 MARS 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01400 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIYXC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Décembre 2023 -Juge de la mise en état de CRETEIL – RG n° 22/04765

APPELANT

Monsieur [Z] [V]

Né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

INTIME

EDELIS

[Adresse 4]

[Localité 5]

SIRET : 338 434 152

Représenté par M^e Claire LITAUDON de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Monsieur Xavier BLANC, Président

Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christine SIMON-ROSSENTHAL et par Sonia JHALLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Le 12 novembre 2010, par l’intermédiaire de la société IG Finance, M. [Z] [V] a signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un appartement situé dans la résidence Epi D’or à [Localité 6] pour un montant de 157 300 euros TTC, auprès de la société Akerys Promotion, devenue Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier lui permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.

Une projection financière a été réalisée par M. [K] [U], conseiller auprès de la société IG Finance.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [X] [L], notaire à [Localité 8], le 31 janvier 2011.

Le bien a été livré le 1er juin 2012 selon les écritures des parties.

Le financement de l’acquisition a été assuré par un prêt de 157 300 euros consenti par la banque BNP Paribas Personal Finance.

Soutenant en substance qu’il avait été démarché par la société IG Finance afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal « Scellier », mais que cette société, mandataire de la société Edelis, avait manqué à ses obligations d’information et de conseil, M. [Z] [V] a fait assigner la société Edelis par acte d’huissier du 29 juin 2022 devant le tribunal judiciaire de Créteil.

* * *

Vu l’ordonnance prononcée le 21 décembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil qui a statué comme suit :

Déclarons les demandes irrecevables comme prescrites ;

Condamnons Monsieur [Z] [V] aux dépens ;

Condamnons Monsieur [Z] [V] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de Monsieur [Z] [V] au titre des frais irrépétibles ;

Accordons aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties.

Vu l’appel déclaré le 5 janvier 2024 par M. [Z] [V],

Vu les dernières conclusions notifiées le 21 mars 2024 par M. [V],

Vu les dernières conclusions notifiées le 13 mars 2024 par la société Edelis,

M. [V] demande à la cour de statuer comme suit :

Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par Monsieur [Z] [V] à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil le 21 décembre 2023 ;

Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

Accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Edelis ;

Déclaré irrecevable comme prescrite l’action intentée par Monsieur [Z] [V] à l’encontre de la société Edelis ;

Condamné Monsieur [Z] [V] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [Z] [V] aux entiers dépens

Et suivant, statuant à nouveau :

Juger recevable l’action introduite par Monsieur [Z] [V] à l’encontre de la société Edelis ;

Juger que Monsieur [Z] [V] n’a été en mesure de découvrir son préjudice que le 18 mars 2022, date à laquelle il a été informé du défaut de réalisation de la rentabilité annoncée, et au plus tôt le 21 août 2021, date de la fin de son obligation locative ;

Juger que l’action de Monsieur [Z] [V] introduite par exploit d’huissier du 29 juin 2022, est manifestement recevable et non prescrite ;

En tout état de cause :

Débouter la société Edelis de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [Z] [V] ;

Condamner la société Edelis au paiement à Monsieur [Z] [V] de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident ;

Renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Créteil afin qu’il soit statué au fond sur les demandes formées par Monsieur [Z] [V] à l’encontre de la société Edelis.

La société Edelis demande à la cour de statuer comme suit :

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil le 21 décembre 2023 ;

Ce faisant :

Déclarer les demandes de Monsieur [Z] [V] irrecevables comme prescrites, l’en débouter intégralement ;

Condamner Monsieur [Z] [V] à payer à la société Edelis une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Y ajoutant :

Condamner Monsieur [Z] [V] à payer à la société Edelis, en cause d’appel, une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Litaudon sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

a) Sur la prescription

Monsieur [V] fait valoir que l’opération n’est pas une opération immobilière simple mais une opération de défiscalisation soumise au régime Scellier qui est de nature à retarder le point de départ du délai de prescription. Il soutient que l’investissement litigieux proposé était une opération financière ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, financé par la perception de loyers, par les réductions d’impôt procurées par le dispositif d’incitation fiscale dit Scellier Classique avec en complément un effort d’épargne mensuel, destiné à permettre, suivant la revente du bien au terme de la période de défiscalisation, la réalisation d’un capital supérieur à l’effort d’épargne fourni et donc la constitution d’un capital.

Il précise que son action est une action en responsabilité civile extracontractuelle pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information à raison de la délivrance d’informations incomplètes et erronées sur la rentabilité de l’opération globale d’investissement aux fins de défiscalisation et sur l’impossibilité de revendre pour le montant investi et sur la réalisation de la plus-value annoncée qui est soumise à la prescription quinquennale introduite par la loi du 17 juin 2008, conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil.

Il soutient qu’il a été en mesure de découvrir son préjudice uniquement au débouclage de l’opération le 18 mars 2022, au terme de la période de défiscalisation.

La société Edelis soutient au visa de l’article 2224 du code civil que l’action est prescrite

au motif que le préjudice résultant d’une perte de chance de ne pas contracter se manifeste

dès la signature des engagements contractuels, que l’acte authentique ayant été signé le 31

janvier 2011, l’action est prescrite. Elle rappelle que la projection financière et la plaquette commerciale n’ont aucune valeur contractuelle et que la revente du bien au bout de 9 années ne fait pas partie des conditions du dispositif Scellier.

Ceci étant exposé, l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

Il s’en déduit que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage qu’il invoque, le fait générateur de responsabilité et son auteur, ainsi que le lien decausalité entre le dommage et ce fait générateur.

En l’espèce, M. [V] reproche à la société IG Finance, agissant en tant que mandataire de la société Akerys promotion, devenue Edelis, d’avoir manqué à ses obligations d’information et de conseil lors de la présentation de l’opération litigieuse et de l’avoir ainsi privé de la chance d’éviter le risque, qui s’est réalisé, que la valeur du bien au terme de l’engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni, ni de rembourser intégralement le solde du capital restant dû auprès de l’établissement ayant financé l’opération.

Il est établi que la société IG Finance est intervenue en qualité de mandataire immobilier de la

société Edelis et que son intervention se situe au stade précontractuel.

M. [V] invoque l’établissement d’une simulation financière proposée par la société IG Finance. Il fait grief à la société Edelis d’avoir délivré des informations incomplètes et erronées sur la rentabilité de l’opération globale d’investissement et sur le prix de revente à l’issue de la période de 9 années.

Cette simulation à l’entête d’IG Finance, cabinet d’audit fiscal, comporte des valeurs de cession du support fiscal à l’issue de la période de 9 années, à la clôture du plan d’épargne fiscal, de sorte qu’il est établi que l’opération envisagée par M. [V] était un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, c’est-à-dire une opération d’investissement globale dont le bien immobilier est le support. Il appartiendra au juge en charge de l’examen du fond d’apprécier les conséquences de la mention 'document non contractuel’ figurant sur chacne des pages du plan d’épargne fiscal.

Cette opération avait pour objectif de lui permettre non seulement de défiscaliser ses

revenus mais également de constituer un capital financé grâce à une épargne personnelle,

et un gain fiscal puis une éventuelle revente à l’issue de la période de défiscalisation. Pour garantir l’entière défiscalisation, le bien devait être loué donc non revendu pendant les 9 premières années locatives.

Ce n’est ainsi que, à l’issue de la période locative de neuf ans, le préjudice invoqué par

M. [V], à le supposer établi, se serait réalisé.

La vente en l’état de futur achèvement est intervenue le 31 janvier 2011 et le bien a été livré

le 1er juin 2012. . La première location ayant suivi la vente du bien est intervenue le 21 août 2012.

Le point de départ de la prescription de 5 années de l’article 2224 du code civil doit alors être fixé au 21 août 2021, correspondant à la date d’expiration du délai de 9 années au terme duquel M. [V] pouvait connaître dans son intégralité les conséquences de la réalisation du risque.

L’ assignation ayant été délivrée le 29 juin 2022, l’action de M. [V] n’est donc pas prescrite.

L’ordonnance déférée sera dès lors infirmée en toutes ses dispositions.

b) Sur les autres demandes.

La société Edelis, condamnée aux dépens, devra verser une indemnité à M. [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La solution du litige condut à débouter la société Edelis de sa demande présentée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare MonsieurJean-Jacques [V] recevable en son action ;

Condamne la société Edelis aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute la société Edelis de sa demande d’indemnité de procédure ;

Condamne la société Edelis à payer Monsieur [Z] [V] la somme de 2 500 euros en

application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFÈRE LA PRÉSIDENTE

S.JHALLI C.SIMON-ROSSENTHAL