Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15172 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHM4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Août 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] – RG n° 11-22-0001

APPELANTE

S.A. [Adresse 8] agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur général y domicilié

Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 572 015 451

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

Ayant pour avocat plaidant M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

INTIMES

Monsieur [Z], [E] [P] représenté par l’UDAF de l’Essonne es qualité de tuteur

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Virginie LORMAIL-BOUCHERON de la SCP LORMAIL-BOUCHERON, avocat au barreau d’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-507761 du 23/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Association UDAF DE L’ESSONNE es-qualités de mandataire spécial de Monsieur [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Virginie LORMAIL-BOUCHERON de la SCP LORMAIL-BOUCHERON, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— M^me Agnès BODART-HERMANT, présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Edouard LAMBRY

ARRET :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de la chambre et par M. Edouard LAMBRY, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

La SA d'[Adresse 9] aujourd’hui dénommée 1001 Vies Habitat a donné à bail à M. [Z] [P] depuis le 22 septembre 1995, un appartement sis [Adresse 2].

M. [P] a fait l’objet d’une mesure de tutelle pour une durée de 60 mois, par jugement du tribunal de proximité de Palaiseau du 8 décembre 2022, désignant l’UDAF de l’Essonne en qualité de tuteur.

Un jugement du tribunal de proximité de Palaiseau du 8 août 2023 a :

— rejeté les demandes de la société 1001 Vies Habitat relative à la résiliation du bail,

— a condamné M. [P], représenté par son tuteur, es qualité à lui payer la somme de 1 214,52 euros arrêtée au 30 septembre 2023, à titre d’arriéré de loyers et charges, lui accordant 24 mois de délais pour s’en acquitter,

— et a laissé à chacune des parties la charge de ses dépens et frais de procès.

1001 Vies Habitat a formé appel de ce jugement par déclaration du 8 septembre 2023 et par conclusions transmises par RPVA le 21 octobre 2024, elle demandent à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— ramené la dette locative à une somme limitée de 1 274,52 euros en déduisant le montant des provisions sur charges,

— débouté 1001 Vies Habitat de sa demande de résiliation du bail consenti à Monsieur [Z] [P] et de ses demandes subséquentes,

— autorisé Monsieur [Z] [P] à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 24 mensualités de 20 euros,

— laissé à la charge de chacune des parties ses propres dépens et fais irrépétibles.

Et statuant à nouveau :

Constater que, en l’absence d’arriéré locatif persistant, 1001 Vies Habitat renonce à sa demande résiliation judiciaire du bail et ses demandes subséquentes à ce titre,

Débouter Monsieur [Z] [P] de ses prétentions d’appel,

Condamner Monsieur [Z] [P] à payer à 1001 Vies Habitat aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement de la sommation de payer établie le 6 octobre 2021, de délivrance de l’assignation, de dénonciation à la CCAPEX et de signification du jugement

Y ajoutant,

Condamner Monsieur [Z] [P] à payer à 1001 Vies Habitat à une indemnité de procédure de 2 000 euros et les dépens d’appel.

M. [P], représenté par l’UDAF de l’Essonne en qualité de tuteur, par conclusions transmises par RPVA le 22 juillet 2024, demande à la cour de :

INFIRMER le jugement entrepris sauf en ce qu’il :

— DEBOUTE 1001 Vies Habitat ;

— DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subséquentes tendant à l’expulsion, au sort des meubles et à l’indemnité d’occupation, devenues sans objet ;

— AUTORISE Monsieur [Z] [P] à s’acquitter du montant de sa dette en 24 mensualités comme suit, par le versement de la somme de 20 euros par mois pendant 23 échéances, le solde devant être réglé lors de la 24 ème échéance, étant précisé que le règlement devra avoir lieu avant le 10 de chaque mois et que le premier versement se fera à compter du mois suivant la signification de la décision ;

— DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DEBOUTER 1001 VIES HABITAT de ses demandes,

CONDAMNER 1001 VIES HABITAT à lui payer à une somme de 2.670,51 euros au titre des sommes indues, suivant décompte arrêté au mois de novembre 2023 inclus ;

Y ajoutant,

CONDAMNER la société 1001 VIES HABITAT à verser une indemnité de procédure de 2.000,00 € au titre et aux dépens.

L’ordonnance de clôture est datée du 24 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

1 – Sur le chef du jugement entrepris relatif à la dette locative

L’appelante bailleresse sollicite le rejet des prétentions adverses qui tendent à la confirmation du jugement entrepris de ce chef qui réduit sa demande à ce titre du montant des provisions pour charges 2020 et 2021 alors qu’elle sont justifiées. Par ailleurs, elle fait valoir que la dette est soldée au 17 octobre 2024, après l’avoir actualisée à la somme de 1 673,89 euros au 16 novembre 2023.

L’intimé locataire conteste comme en première instance ces provisions prétendument trop perçues à titre de provisions pour charges non régularisées, sollicitant le remboursement de la somme de 2.670,51 euros.

La cour retient ce qui suit.

Vu les articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Selon ce texte tel qu’interprété par une jurisprudence constante, il appartient au bailleur de régulariser annuellement les appels de provision pour charges et de mettre à disposition du locataire les pièces et documents en justifiant à charge pour ce dernier, à réception de cette régularisation, de solliciter son bailleur afin de consulter ces justificatifs, la régularisation pouvant intervenir jusqu’à l’audience devant le juge. (Civ 3, 28 juin 2018, n° 17-18473).

En l’espèce, l’appelante justifie de régularisation pour les années 2020-2021, les années antérieures n’étant pas en débat et au demeurant régularisées. (Ses pièces 10-11 et 7-8).

Au vu de ces régularisations par nature de charges, qui laissent apparaître des provisions calculées au plus juste par rapport aux budgets précédents, en ce qu’elles ne conduisent à aucun trop perçu pour l’appelante bailleresse et au vu de l’absence de toute manifestation de l’intimé locataire à réception des courriers de régularisation des 16 janvier et 29 novembre 2023, aucun remboursement des provisions perçues pour ces charges, ainsi finalement dûment justifiées pour 2020-2021 n’est dû. Le jugement entrepris doit donc être infirmé en conséquence.

En revanche, tel n’est pas le cas des provisions pour charges 2022-2023, qu’aucune régularisation ne justifie au jour de la clôture sus-visée. Au vu des décompte produits en pièces 6 et 9 de l’appelante, la demande de l’intimé en remboursement de ces provisions appelées et payées est donc justifiée à hauteur de 2 439,49 euros

2 – Sur la résiliation du bail

L’appelante renonce à sa demande de résiliation du bail, la dette locative étant soldée au 17 octobre 2024.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef et il lui en sera donné acte.

3 – Sur les demandes accessoires

L’intimé, partie débitrice en première instance, doit supporter les dépens de première instance sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure et l’appelante, dont le recours échoue, doit supporter les dépens d’appel sans pouvoir non plus prétendre à une indemnité de procédure.

Enfin, l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes d’ indemnité de procédure respectives des parties en première instance ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société 1001 Vies Habitat à restituer à M. [P], représenté par son tuteur, es qualité, la somme de 2 439,49 euros correspondant aux provisions pour charges 2022-2023, non régularisées au 24 juin 2025 ;

Donne acte à la société 1001 Vies Habitat de sa renonciation à ses demandes relatives à la résiliation du bail litigieux, la dette étant soldée au 17 octobre 2024 ;

Condamne M. [P], représenté par son tuteur, aux dépens de première instance et la société 1001 Vies Habitat aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,