RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° 329 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20674 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKQLW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2024-Juge de l’exécution de [Localité 14]- RG n° 18/05183

APPELANTES

S.A. MY MONEY BANK

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Vincent PERRAUT de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

FOND COMMUN DE TITRISATION FCT PEARL

[Adresse 16]

[Localité 11]

Représentée par M^e Vincent PERRAUT de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

INTIMÉS

Madame [R] [P] épouse [J]

[Adresse 7]

[Localité 13]

n’a pas constitué avocat

Madame [E] [J] épouse [H]

[Adresse 6]

[Localité 12]

n’a pas constitué avocat

Madame [D] [J] épouse [M]

[Adresse 5]

[Localité 13]

n’a pas constitué avocat

Monsieur [X] [J]

[Adresse 7]

[Localité 13]

n’a pas constitué avocat

TRESOR PUBLIC DE [Localité 17]

[Adresse 4]

[Localité 10]

n’a pas constitué avocat

S.A.S. FRANCE BOISSONS ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Xavier DE RYCK de l’AARPI ASA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R018

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 5 mars 2018, publié le [Date décès 2] 2018 au service de la publicité foncière de [Localité 14] 3, le fonds commun de titrisation Pearl (ci-après FCT Pearl), représenté par la société Eurotitrisation, et la société My Money Bank, agissant en qualité d’entité de recouvrement, ont entrepris une saisie sur le bien immobilier sis à [Adresse 15], appartenant à M. [B] [J] et Mme [R] [P] épouse [J], en vertu d’un acte notarié de prêt du 29 novembre 2007 portant sur un prêt d’un montant en capital de 250.542 euros.

Ce commandement a été dénoncé au Trésor public de [Localité 17] ainsi qu’à la société France Boissons Ile-de-France, créanciers inscrits, par actes d’assignation du 4 mai 2018.

Le 3 mai 2018, le FCT Pearl, représenté par la société Eurotitrisation, et la société My Money Bank, agissant en qualité d’entité de recouvrement, ont fait assigner les époux [J] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de vente forcée.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises, puis le juge de l’exécution a ordonné le retrait du rôle de l’affaire le 24 mai 2021. M. [J] est décédé le [Date décès 2] 2022. L’instance a été reprise à l’encontre de ses ayants-droit selon conclusions notifiées le 19 janvier 2024.

Par jugement du 12 novembre 2024, le juge de l’exécution a :

— annulé le commandement de payer valant saisie immobilière du 5 mars 2018, publié le [Date décès 2] suivant ;

— ordonné la radiation de ce commandement ;

— condamné le FCT Pearl, représenté par la société Eurotitrisation, et la société My Money Bank, agissant en qualité d’entité de recouvrement, in solidum aux dépens,

— condamné in solidum le FCT Pearl, représenté par la société Eurotitrisation, et la société My Money Bank, agissant en qualité d’entité de recouvrement, à payer à Mme [R] [P] [veuve [J]] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 16 décembre 2024, le FCT Pearl, représenté par la société Eurotitrisation, et la société My Money Bank, agissant en qualité d’entité de recouvrement, ont fait appel de ce jugement. Puis, ils ont fait assigner à jour fixe la SAS France Boissons Île-de-France à personne morale le 31 janvier 2025, Mmes [R] et [E] [J], M. [X] [J] et le Trésor Public de [Localité 17] par actes de commissaire de justice remis à étude le 4 février 2025, enfin Mme [D] [J] par procès-verbal de recherches infructueuses le 10 février 2025, après y avoir été autorisés par ordonnance du 26 décembre 2024.

Aux termes de leurs assignations placées le 25 février 2025, le FCT Pearl, représenté par la société Eurotitrisation, et la société My Money Bank, agissant en qualité d’entité de recouvrement, demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— rejeter la demande de nullité du commandement de payer valant saisie et des actes subséquents ;

— mentionner la créance du créancier poursuivant pour la somme de 153.710,17 euros, arrêtée au 18 janvier 2018 ou, à défaut, à celle de 136.858,97 euros arrêtée au 17 septembre 2024 sans préjudice des intérêts, frais et échéances postérieures ;

— rejeter la demande de vente amiable et ordonner la vente forcée,

— renvoyer pour le surplus les poursuites à la connaissance du juge de l’exécution de [Localité 14] pour fixation de la date de l’audience d’adjudication,

— condamner in solidum les consorts [J] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens de première instance et d’appel et dire qu’ils seront employés en frais privilégiés de vente.

Ils exposent qu’à la suite de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière le 5 mars 2018, un accord amiable a été envisagé et un retrait du rôle sollicité d’un commun accord puis ordonné par décision du 24 mai 2021, mais que M. [B] [J] étant décédé le [Date décès 2] 2022, laissant pour lui succéder son épouse et leurs trois enfants, la vente de gré à gré n’a jamais pu intervenir.

Rappelant que le grief causé par l’irrégularité de l’acte doit s’apprécier in concreto et non pas in abstracto, ils contestent l’existence du grief, purement théorique, selon lequel les époux [J] auraient été dans l’impossibilité de vérifier le montant de la somme réclamée, dès lors que ceux-ci ne prétendaient ni ne justifiaient avoir été en situation de la payer. Ils font valoir au surplus que le taux des intérêts moratoires avait été précisé aux époux [J] dans la lettre recommandée avec avis de réception de notification de déchéance du terme du 30 octobre 2017, si bien que l’absence de reprise de ce taux dans le commandement du 5 mars suivant était sans incidence.

Par écritures notifiées le 23 mai 2025, la société France Boissons Ile-de-France, créancier inscrit, conclut à voir :

— constater qu’elle est créancière des consorts [J] d’une somme de 26.039,42 euros arrêtée au 11 décembre 2018 en vertu d’une ordonnance de référé du président du tribunal de commerce de Paris en date du 26 juin 2015 et d’une inscription d’hypothèque judiciaire publiée au service de la publicité foncière de Bobigny le 27 juin 2016 ayant effet jusqu’au 16 juin 2026 ;

— statuer sur les dépens.

Les autres intimés n’ont pas constitué avocat.

Par message RPVA du 10 juin 2025, la cour a invité les parties à faire valoir leurs éventuelles observations sur les moyens soulevés d’office, tirés :

— du caractère abusif de la clause de déchéance du terme contenue aux conditions générales du contrat de prêt immobilier souscrit par les époux [J] ;

— de la disproportion de la mesure de vente forcée sollicitée par rapport au montant de la dette résultant du commandement de payer valant saisie immobilière du 5 mars 2018 au cas où la clause de déchéance du terme serait réputée abusive.

Par message RPVA du 13 juin 2025, les appelants répondent que le caractère éventuellement abusif de la clause de déchéance du terme doit s’apprécier in contreto ; qu’en l’espèce, la clause de déchéance du terme n’exclut pas qu’un délai soit accordé à l’emprunter pour régulariser un impayé, même si elle n’en prévoit pas expressément et que, dans les faits, les emprunteurs ont bénéficié d’un délai de régularisation de près de 15 mois grâce à l’envoi de trois lettres recommandées avec avis de réception. A tout le moins, ils invoquent le caractère divisible de la clause de déchéance du terme pour que celle-ci ne soit pas réputée non écrite dans son ensemble, l’examen des autres causes de déchéance du terme ne relevant pas de l’office du juge de l’exécution.

A titre subsidiaire, ils rappellent avoir pu prononcer valablement la résolution du contrat par l’effet de la loi en application de l’article 1184, alinéa 1er, du code civil, et ce sans aucun formalisme.

A défaut, ils se prévalent d’une créance à proportion des échéances impayées qui s’élève au montant visé au décompte intégré au commandement de payer valant saisie immobilière arrêté au 18 janvier 2018, auquel s’ajoutent les échéances de novembre 2017 à février 2018, soit la somme de 15.578,69 euros, voire la somme de 136.858,97 euros à la date de l’audience d’orientation, la cour n’étant pas tenue par le montant de la créance telle qu’elle résulte des mentions portées au commandement et pouvant l’actualiser à la date de l’audience d’orientation (Civ. 2e, 24 sept. 2015, n°14-20.009).

Enfin, ils rappellent la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle c’est au débiteur, ici défaillant, qu’incombe la charge de la preuve du caractère disproportionné de la saisie (Civ. 2e, 5 mai 2014, n°13-16.016).

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité du commandement de payer valant saisie immobilière

Pour annuler le commandement de payer valant saisie immobilière, le juge de l’exécution a retenu que si le décompte figurant au commandement de payer valant saisie mentionnait le taux et le montant des intérêts de retard échus entre la date de déchéance du terme et la date du décompte, il ne les précisait pas pour la période postérieure à cette date sans autre indication que « mémoire » ; que cette irrégularité était de nature à faire grief à la partie saisie comme la privant de la connaissance intégrale des sommes réclamées à la date du commandement.

Aux termes de l’article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure. En outre, l’article 114, alinéa 2, du même code dispose que la nullité [d’un acte pour vice de forme] ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Certes, aux termes de l’offre de prêt immobilier du 26 octobre 2007, le taux d’intérêt contractuel était stipulé fixe pendant un an puis, au-delà, variable comme étant la somme d’un élément variable et d’un élément fixe, mais ce annuellement. Or le commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré aux époux [J] le 5 mars 2018, comportant un décompte arrêté au 18 janvier précédent, soit six semaines auparavant, visant des intérêts de retard au taux de 1,41 %. Il s’ensuit que le taux des « intérêts de retard postérieurs à la date du présent décompte » visés pour « mémoire » était nécessairement le même, le taux contractuel n’étant révisable qu’annuellement. Par conséquent, l’absence d’indication du taux des intérêts de retard postérieurs, dus entre la date d’arrêté du décompte au 18 janvier 2018 et la date du commandement, soit le 5 mars 2018, n’est nullement une cause de nullité dudit commandement. Le jugement entrepris doit être réformé sur ce point.

Sur la créance du créancier poursuivant

Il résulte de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution que, pour procéder à une saisie immobilière, le créancier doit être muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que le juge de l’exécution doit s’assurer de l’existence d’une créance liquide et exigible et en vérifier le montant, même en l’absence de contestation du débiteur.

Les appelants font valoir que si la cour venait à constater l’absence de clause d’exigibilité dans l’acte notarié, elle devrait alors faire application de la clause résolutoire toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques en vertu de l’article 1184 ancien du code civil. Cependant, la résiliation doit être prononcée par décision de justice définitive pour que celle-ci puisse alors servir de base aux poursuites dans le cadre d’une saisie immobilière, condition qui n’est pas remplie en l’espèce, le FCT agissant en l’espèce en saisie immobilière en vertu de l’acte notarié, étant rappelé que le juge de l’exécution ne peut délivrer lui-même de titre exécutoire.

En outre, les conditions générales du prêt immobilier souscrit par les époux [J], annexées à l’acte de prêt notarié, contiennent bien une clause d’exigibilité en leur article 8.

Or, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (n°21-16.044), et dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne issue des arrêts du 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, et est donc abusive. Par un arrêt du même jour, la Cour de cassation a rappelé qu’il incombe au juge d’examiner d’office l’existence d’un tel abus.

En l’espèce, le contrat, conclu entre la société GE Money Bank, professionnel du crédit, et les époux [J], consommateurs, comporte, à l’article 8 de ses conditions générales intitulé « Exigibilité anticipée », une clause libellée comme suit : « Sans préjudice des autres dispositions du présent contrat ou de la loi, il y aura déchéance du terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et aucune nouvelle utilisation du crédit ne pourra être effectuée, si bon semble au Prêteur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, mais sur simple avis par lettre recommandée adressée à l’Emprunteur dans l’un quelconque des cas suivants :

1° A défaut de paiement à la date prévue d’une seule échéance…».

Il en ressort qu’aucun délai de préavis n’est prévu en faveur du consommateur emprunteur pour lui permettre de régulariser sa dette et éviter la résiliation de plein droit. Ainsi, compte tenu de l’enjeu et des conséquences considérables d’une telle clause pour l’emprunteur, qui se voit contraint de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt au bon vouloir du prêteur, sans respect d’un délai de préavis d’une durée raisonnable, cette clause est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur. Elle est donc abusive et doit être réputée non écrite.

Il importe peu que la société GE Money Bank ait, de fait, adressé aux époux [J], les 25 octobre 2016, 13 février et 21 juillet 2017, des mises en demeure préalables de payer les échéances impayées, à chaque reprise dans un délai de quinze jours, puis les ait informés de la déchéance du terme par courrier du 30 octobre 2017. D’une part, le délai de quinze jours laissé aux débiteurs pour faire obstacle à la résiliation de plein droit ne constitue pas un délai de préavis d’une durée raisonnable. D’autre part et surtout, le caractère abusif d’une clause s’apprécie in abstracto et non pas en fonction des conditions effectives de sa mise en 'uvre.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la clause d’exigibilité anticipée doit être réputée non écrite, de sorte que la déchéance du terme n’a pas été valablement mise en 'uvre. Dès lors, la créance des appelants ne peut être considérée comme étant exigible en sa totalité. Le créancier poursuivant ne peut donc prétendre qu’aux échéances échues et impayées visées au commandement de payer valant saisie immobilière du 5 mars 2018, dont le montant s’élève, au vu du décompte joint à cet acte, arrêté au 18 janvier 2018, à la somme de 9368,65 euros, et à l’exclusion des échéances échues entre les 15 novembre 2017 et le 5 mars 2018, qui ne sont pas visées par ledit commandement (à cet égard, la jurisprudence du 24 septembre 2015, 2e Civ., n°14-20.009, dont se prévalent les appelants, rendue hors le cas d’une clause réputée abusive et qui évoque une simple faculté de réévaluer la créance à l’audience d’orientation, n’est pas applicable). En outre, il y a lieu de relever que ledit décompte contenu au commandement tient compte de versements reçus « après la déchéance du terme (venant en déduction des sommes dues) » à hauteur de 4664,28 euros. Il s’ensuit que la somme due en vertu du commandement de payer valant saisie immobilière, à l’exclusion de toute somme due en vertu de la déchéance du terme écartée, notamment de « l’indemnité de déchéance du terme », est limitée à 9368,65 ' 4664,28 = 4704,37 euros.

Or il résulte de l’article 1er du protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui statue sur une demande de vente forcée immobilière doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit. Dès lors, si la saisie immobilière ne constitue pas, en elle-même, une mesure contraire aux exigences du protocole en ce que, prévue par la loi, elle tend à assurer l’exécution effective d’un titre exécutoire tout en imposant au juge de l’exécution de vérifier le montant de la créance liquide et exigible, il n’en appartient pas moins au juge saisi d’apprécier encore, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre la mesure de saisie immobilière et l’enjeu du litige, notamment le montant de la créance à recouvrer, sous réserve de soumettre ce moyen à la contradiction des parties, ce à quoi la cour a procédé.

La cour estime, en l’espèce, que la vente forcée du bien immobilier abritant le domicile familial des consorts [J] est une mesure disproportionnée par rapport au montant d’une dette réduite en principal à 4704,37 euros à la date du commandement valant saisie, soit le 5 mars 2018. En conséquence, il convient de rejeter la demande de vente forcée des appelants et, par suite, d’ordonner la mainlevée du commandement.

En définitive, le jugement est infirmé sur l’annulation du commandement, mais la cour, statuant à nouveau, déboute les appelants de leur demande de vente forcée et ordonne la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière.

Les conclusions aux fins de déclaration de créance de la société France Boissons Ile-de-France sont, au vu de l’issue du litige, sans objet.

Sur les demandes accessoires

L’issue du litige commande la condamnation des appelants aux dépens d’appel et le rejet de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a annulé le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 5 mars 2018 et publié le [Date décès 2] 2018 au 3ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 14] sous le volume 2018 S n°37, et en a ordonné la radiation ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

Déclare régulier le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 5 mars 2018 et publié le [Date décès 2] 2018 au 3ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 14] sous le volume 2018 S n°37 ;

Déboute le fonds commun de titrisation Pearl, représenté par la société Eurotitrisation, et la société My Money Bank, agissant en qualité d’entité de recouvrement, de leur demande de vente forcée du bien saisi ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la créance de la SAS France Boissons Ile-de-France ;

Déboute le fonds commun de titrisation Pearl, représenté par la société Eurotitrisation, et la société My Money Bank, agissant en qualité d’entité de recouvrement, de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne le fonds commun de titrisation Pearl, représenté par la société Eurotitrisation, et la société My Money Bank, agissant en qualité d’entité de recouvrement, aux dépens d’appel.

Le greffier, Le Président,