Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/18871 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CISNB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Octobre 2023 -Président du TJ de [Localité 14] – RG n° 23/54915

APPELANTE

Société S.P.C.B.

SAS immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 712 020 924

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant : M^e Kristell QUELENNEC de la SELEURL Kristell QUELENNEC Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : P0411

INTIME

Maître [I] [K], administrateur judiciaire agissant en sa qualité d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnances sur requête signée le 4 mars 2021 et le 25 février 2025 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal de PARIS

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représenté par M^e Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE :

La société SPCB a conclu avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] un marché pour la réalisation de travaux de gros oeuvre qui ont été réceptionnés le 13 octobre 2020.

Ces travaux ont fait l’objet d’un règlement partiel.

Maître [K] a été nommé administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16] par ordonnance du 4 mars 2021 prise sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Sa mission a été prolongée par ordonnance du 13 mars 2023 pour une durée d’un an à compter de cette date.

Par lettre du 11 janvier 2023, Me [K] ès qualité a informé la société SPCB que sa créance n’avait pas été admise au passif de la copropriété au motif que sa déclaration de créance du 16 juillet 2021ne respectait pas le délai fixé par l’article 62-18 du 17 mars 1967.

La société SPCB était également informée qu’elle disposait d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste des créances déclarées au BODACC pour adresser au Président du tribunal judiciaire de Paris ses éventuelles contestations et ce, conformément aux dispositions de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 juin 2023, la société SPCB a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Me [K] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 16] afin de voir ordonner la communication de la publication de l’avis de désignation de Me [K] et de relever de forclusion la société SPCB.

Par jugement du 19 octobre 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré la société SPCB irrecevable en ses demandes,

— condamné la société SPCB à payer à Me [K] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 8] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société SPCB aux dépens.

Suivant déclaration remise au greffe le 24 novembre 2023, la société SPCB a interjeté appel de cette décision.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 avril 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées le 26 janvier 2024, la société SPCB ( ci-après la société), appelante, demande à la cour:

— Juger recevable et bien fondée la société S.P.C.B en son appel,

En conséquence,

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 19 octobre 2023 en ce qu’il déclare la Société S.P.C.B irrecevable en ses demandes et la condamne à payer à Maître [K] es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sis [Adresse 6] Paris [Adresse 2] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 CPC

Statuant à nouveau,

Atitre principal,

— Juger que la créance de la société S.P.C.B n’est pas hors délai,

Atitre subsidiaire,

— Juger la demande de relevé de forclusion formée par la société S.P.C.B recevable et bien fondée,

— Relever de forclusion la société S.P.C.B,

En tout état de cause,

— Recevoir la Société S.P.C.B en ses demandes,

— Enjoindre à Maître [K] d’inscrire la déclaration de créance de la société S.P.C.B déclarée par courrier du 16 juillet 2021 sur la liste des créances Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10] et de procéder à sa vérification,

— Rejeter l’ensemble de demandes, fins et conclusions de Maître [K]

— Juger que les dépens de l’instance seront employés en frais privilégiés de justice.

Par conclusions notifiées le 30 janvier 2024, Me [K], administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] (ci-après l’administrateur provisoire), intimée, demande à la cour de :

— Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Subsidiairement,

— Débouter la société S.P.C.B. de ses demandes.

En tout état de cause, vu l’article 62-18-1 du décret du 17 mars 1967,

— Condamner la société S.P.C.B. à payer à Maître [K], prise en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la société S.P.C.B. aux dépens d’appel.

SUR CE,

1. Sur le délai de déclaration de la créance et sa recevabilité :

Moyen des parties :

La société fait valoir que la désignation d’un administrateur provisoire doit faire l’objet d’une double publicité en application de l’article 62-18 du décret du 17 mars 1967 à savoir au BODACC ainsi que dans un journal d’annonces légales du département du lieu de situation de l’immeuble, cette double publicité faisant courir le délai de trois mois à compter duquel les créanciers sont tenus de déclarer leur créance. En outre, les dispositions de l’article 62-17 du même texte prévoient que l’administrateur provisoire informe par tout moyen les créanciers connus de lui d’avoir à lui déclarer leurs créances dans le délai mentionné à l’article 62-18.

Elle affirme que la publication dans un journal d’annonces légales n’est pas optionnelle et qu’elle vise à l’information des créanciers se trouvant dans le même ressort géographique que le syndicat et souligne le caractère d’ordre public de ces textes.

En l’espèce, il est constant que la désignation de l’administrateur n’a été publiée qu’au BODACC et que cette publication est irrégulière puisque le syndicat n’a pas été désigné de manière exacte 'syndicat de copropriétaires [Adresse 5]' mais sous le nom erroné 'copropriété [Adresse 9]ne permettant pas à la société d’être informée utilement de sorte que le délai de déclaration de sa créance n’a pas commencé à courir.

L’administrateur provisoire rétorque que sa désignation a fait l’objet d’une publication au BODACC le 8 avril 2021, cette publication faisant courir le délai de déclaration de créances lequel a expiré le 8 juillet 2021.

Il soutient qu’un avis a été adressé à tous les créanciers connus du syndicat d’avoir à déclarer leur créance.

L’état du passif de la copropriété a été déposé au greffe et un avis de dépôt publié au BODACC le 19 avril 2023.

Il note que si sa désignation doit faire l’objet d’une double publication, seule la publication au BODACC fait courir le délai de déclaration de la créance.

Les créanciers ayant omis de déclarer leur créance peuvent solliciter le relevé de forclusion dans le délai de six mois suivant la publication au BODACC du jugement de désignation.

Il réfute toute erreur dans le libellé de la désignation de la copropriété faisant valoir que 'copropriété’ et 'syndicat de copropriétaires’ sont synonymes et employés dans le même sens par le législateur.

Il relève que la société avait reçu une information complète pour déclarer sa créance et qu’elle avait été invitée à consulter le BODACC par lettre du 18 mai 2021 qu’elle verse dans ses pièces.

L’absence déclaration de créance ne résulte donc que de sa défaillance.

Reponse de la cour :

Selon l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 :

I. dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances.

II.A partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat.

Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées.

Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal judiciaire.

III.Les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus au II. sont inopposables à la procédure. Dans un délai et selon les modalités fixés par décret en Conseil d’Etat, une action en relevé de forclusion peut être exercée pr un créancier qui établit que sa défaillance n’est pas due à son fait.

Aux termes de l’article 62-17 du décret du 17 mars 1967, un avis de la décision le désignant est adressé par l’administrateur provisoire pour insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Cette insertion contient l’indication du nom du syndicat concerné, de son adresse, de son numéro d’immatriculation et de la date de la décision qui l’a désigné administrateur provisoire. Elle précise également son nom et son adresse et comporte l’avis aux créanciers d’avoir à déclarer leurs créances entre ses mains et le délai imparti pour cette déclaration. Elle précise enfin le délai pendant lequel l’exigibilité des créances est suspendue en application du I de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965.

Le même avis est publié dans un journal d’annonces légales du département du lieu de situation de l’immeuble.

L’administrateur provisoire informe par tout moyen les créanciers connus d’avoir à lui déclarer leurs créances dans le délai mentionné à l’article 62-18.

Enfin, l’article 62-18 du même texte dispose que le délai de déclaration fixé en application du II de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 est de trois mois à compter de la publication mentionnée à l’article 62-17.

Ainsi, l’article 62-17 du décret du 17 mars 1967 prévoit deux modalités de publicité de la décision désignant un admistrateur provisoire d’une copropriété en difficulté: une première modalité assurant une information collective des créanciers, connus ou inconnus de la copropriété, via une publicité dans un bulletin à diffusion nationale et un journal d’annonces légales local, une seconde modalité assurant une information individuelle adressée aux seuls créanciers déjà connus du syndicat.

L’objectif de l’article 62-17 du décret du 17 mars 1967 tend ainsi à assurer la publicité la plus large possible de la décision de désignation d’un administrateur provisoire eu égard aux conséquences découlant de cette publicité en application de l’article 62-18 du même texte et notamment à l’attention des créanciers non connus de la copropriété.

En l’espèce, un avis de l’ordonnance du 4 mars 2021 désignant Me [K] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 16] a été publié au BODACC du 8 avril 2021 (pièce 4 administrateur provisoire).

Par lettre du 18 mai 2021, l’administrateur provisoire informait la société de sa désignation et qu’elle disposait d’un délai de trois mois à compter de la publication de sa nomination au BODACC pour lui adresser une délaration des sommes réclamées en principal, des intérêts et autres accessoires.

L’attention de la société était appelée sur le fait qu’à défaut de déclaration dans le délai de trois mois, sa créance serait inopposable à la procédure (pièce 8, la société).

Cependant, l’article 62-17 du décret du 17 mars 1967 ne prévoit aucune sanction attachée à l’absence de double publicité à visée collective et si la société souligne le caractère d’ordre public des articles 29-4 de la loi, 68-17 et 67-18 du décret du 17 mars 1967, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui leur confère une telle valeur n’attache de sanctions qu’aux seules clauses contraires à ces textes.

Il n’est pas sérieusement contestable que la publicité assurée par le BODACC à la désignation de l’administrateur provisoire, par sa vocation nationale, est celle assurant le plus efficacement l’information des créanciers où qu’ils soient, qu’ils soient connus ou non de la copropriété.

Ainsi, l’absence de publication dans un journal d’annonces légales départemental n’est pas de nature à obérer les intérêts des créanciers.

En outre, la société ayant été individuellement informée de la désignation de l’administrateur provisoire et de la publicité donnée à cette désignation dans le BODACC ainsi que du délai dont elle disposait pour déclarer sa créance outre le point de départ de ce délai, ne peut sérieusement soutenir qu’elle aurait été mieux informée par un avis publié en sus dans un journal départemental d’annonces légales.

Enfin, l’affirmation selon laquelle la publicité donnée par le BODACC était irrégulière pour évoquer 'la copropriété [Adresse 4]' en lieu et place de 'syndicat de copropriétaires [Adresse 4]' alors que ces expressions sont synonymes ne peut être valablement retenue. La cour observe que, dans sa correspondance à la société (pièce 8) du 18 mai 2021, l’administrateur provisoire désigne la copropriété en question comme 'cop, [Adresse 4]' et non comme 'syndicat des copropriétaires'.

La société ne soutient ni n’allègue d’ailleurs avoir informé l’administrateur provisoire de difficultés potentielles à retrouver l’annonce assurant la publicité de sa désignation dans le BODACC afin de déterminer le point de départ du délai pour déclarer sa créance.

Il résulte du tout que le délai de trois mois fixé par l’article 62-18 du décret du 17 mars 1967 pour procéder à la déclaration de créance par le créancier du syndicat de copropriétaires a commencé à courir, en l’espèce, à compter du 8 avril 2021, date d’insertion au BODACC de l’avis de désignation de l’administrateur provisoire comportant avis aux créanciers de déclarer leur créance dans le délai de trois mois à compter de cette publication.

La créance ayant été déclarée par la société le 16 juillet 2021, c’est à bon droit qu’elle a été rejetée par l’administrateur provisoire dès lors que cette déclaration aurait dû intervenir le 8 juillet 2021 au plus tard.

2. Sur la recevabilité et le bien fondé de la demande de relevé de forclusion :

Moyen des parties :

La société fait valoir avoir été informée du rejet de sa créance dix-huit mois après sa déclaration la privant de toute possibilité de faire admettre sa créance par un relevé de forclusion.

L’avis d’avoir à déclarer qu’elle a reçu, sans indication sur la date de publication au BODACC, l’a induite en erreur et la société a pu légitimement croire que le délai pour déclarer sa créance courait à compter de la réception de l’avis de l’administrateur. C’est la raison pour laquelle la déclaration de créance a été effectuée dans les trois mois suivant cet avis et alors qu’elle n’a pu avoir aucun accès à aucun des avis prescrit par l’article 62-17 du décret du 17 mars 1967.

L’administrateur provisoire rétorque que l’avis adressé à la société était sans ambiguité sur le point de départ du délai de déclaration et qu’il n’est pas en mesure d’insérer la date de publication de l’avis du BODACC ignorant les délais de traitement de ce bulletin. Il est manifeste selon lui que la société n’a procédé à aucune consultation du BODACC et que le retard dans la déclaration lui est entièrement imputable, ce qui exclut tout relevé de forclusion.

Il relève qu’à compter de la réception de la lettre du 11 janvier 2023 l’informant du rejet de sa créance, la société disposait d’un délai de trente jours pour contester cette décision, ce qu’elle n’a pas fait.

Il sollicite donc le rejet de la demande de relevé de forclusion et observe que la demande de la société tendant à voir enjoindre l’administrateur d’inscrire la déclaration de créance de la société et de procéder à sa vérification est inopérante puisque le relevé de forclusion ouvre au créancier un nouveau délai pour déclarer sa créance (art.62-18-1 du décret du 17 mars 1967).

Réponse de la cour :

Le III de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus au II sont inopposables à la procédure. Dans un délai et selon les modalités fixés par décret en Conseil d’Etat, une action en relevé de forclusion peut être exercée par un créancier qui établit que sa défaillance n’est pas due à son fait.

L’article 62-18-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que cette action ne peut être exercée que dans le délai de six mois à compter de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire.

Par ailleurs, l’article 62-20 du décret du 17 mars 1967 dispose :

III. L’administrateur provisoire avise par lettre simple les créanciers ou, le cas échéant, leur mandataire, de l’admission de leur créance et du montant retenu. Il informe sans délai par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, les créanciers dont la créance n’est pas admise. Ces avis précisent les délais et voie de recours prévus au II de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 ou, le cas échéant, les dispositions du I.

En l’espèce, l’administrateur provisoire a informé la société par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 11 janvier 2023 que sa créance n’avait pas été admise au passif de la société laquelle était informée qu’elle disposait d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste des créances déclarées au BODACC pour adresser au Président du Tribunal judiciaire de Paris ses éventuelles contestations conformément aux dispositions de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 62-20 du décret du 17 mars 1967 ne distinguant pas entre les motifs de non admission d’une créance, la société était en mesure de contester le rejet de sa déclaration motif pris de sa tardiveté devant le président du tribunal judiciaire sans avoir à solliciter le relevé de forclusion.

Ainsi, la société n’a pas été privée d’un recours pour contester le rejet de sa créance malgré le délai intervenu entre sa déclaration et son rejet.

Ainsi qu’il a été dit plus haut, les mesures de publicités intervenues au BODACC le 8 avril 2021 étaient suffisantes pour mettre en mesure la société d’être informée de la désignation d’un administrateur provisoire et du délai dont elle disposait pour déclarer sa créance.

En outre, l’information reçue à titre individuel ne comportait aucune ambiguité sur le point de départ de ce délai fixé à la date de publication au BODACC.

C’est donc à bon droit que le premier juge a déclaré l’action en forclusion irrecevable pour avoir été formée le 14 juin 2023, soit plus de six mois après l’insertion de l’avis, le 8 avril 2021, au BODACC, comportant l’avis au créancier de déclarer leur créance dans un délai de trois mois.

Le jugement doit donc être confirmé sur ce point.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de la société tendant à enjoindre à Me [K] d’inscrire la déclaration de créance de la société sur la liste des créances du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 15].

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

En application de l’article 62-18-1 du décret du 17 mars 1967, les frais de l’instance en relevé de forclusion sont supportés par le créancier défaillant.

La société SPCB, créancier défaillant et partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Me [K], prise en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement rendu le 19 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Paris ;

Condamne la société SPCB aux dépens d’appel ;

Condamne la société SPCB à verser à Me [K], prise en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] la somme supplémentaire de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE