RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13837 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGG7R

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2022-Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint-Ouen- RG n° 11-22-000049

APPELANTS

Monsieur [W] [D]

né le 16 Mars 1978 à [Localité 8] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [U] [G] épouse [D]

née le 11 Décembre 1989 à [Localité 7] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0818

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/018267 du 22/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMÉE

S.C.I. VIGNAL

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 484 488 838

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Geneviève SROUSSI de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0072

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Vignal a donné en location à M. [W] [D] et Mme [U] [D] née [G] (M. et Mme [D]) des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à Epinay-sur-Seine (93800).

Un premier commandement de payer a été signifié à M. et Mme [D] 1e 7 janvier 2020 obligeant ces derniers à verser la somme principale de 4 310,73 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Un second commandement de payer a été signifié à M. et Mme [D] 1e 17 novembre 2020 obligeant ces derniers à verser la somme principale de 11 357,40 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

La SCI Vignal a fait délivrer à M. et Mme [D] un congé le 5 février 2021 pour motifs légitimes et sérieux, à savoir d’une part le défaut 'de règlement des loyers de manière continue et récurrente depuis octobre 2019", d’autre part 'l’absence de remise (…) de l’attestation d’assurance du bien'.

Saisi par la SCI Vignal par acte d’huissier de justice délivré le 21 octobre 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 8 mars 2022, le tribunal de proximité de Saint-Ouen a :

— condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à la SCI Vignal la somme de 14 899,20 euros à titre principal ;

— constaté la résiliation du contrat de bail par l’effet du congé ;

— autorisé la SCI Vignal à faire expulser M. et Mme [D] ainsi que tous occupants de leur chef ;

— condamné solidairement M. et Mme [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros, et ce du 1er octobre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné in solidum M. et Mme [D] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI Vignal du surplus de ses prétentions ;

— condamné in solidum M. et Mme [D] aux dépens (qui ne comprendront toutefois que le coût d’une seule des deux assignations).

Par déclaration reçue au greffe le 19 juillet 2022, M. et Mme [D] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 4 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [W] [D] et Mme [U] [D] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;

— infirmer le jugement du tribunal de proximité de Saint Ouen en date du 8 mars 2022 (RG 11-22-000049) ;

statuant à nouveau,

— faire droit à la fin de non-recevoir soulevée par eux ;

— déclarer par conséquent la SCI Vignal irrecevable en son action ;

subsidiairement,

— prononcer la nullité des commandements des 7 janvier et 17 novembre 2020, les dire nuls et de nul effet ;

— prononcer la nullité du congé du 5 février 2021, le dire nul et de nul effet ;

— prononcer la nullité des exploits introductifs d’instance leur ayant été signifiés en date du 21 octobre 2021, les dire nuls et de nul effet ;

par conséquent,

— rejeter toute demande à leur encontre et notamment de résiliation du bail et de condamnation ;

très subsidiairement,

— débouter la SCI Vignal de toute demande de condamnation à leur encontre ;

à titre infiniment subsidiaire, dans l’éventualité d’une créance retenue,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de un euro symbolique ;

— ordonner de porter au crédit du locataire / occupant la somme de 3 180 euros ;

— leur accorder les plus larges délais conformément à l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 pour s’acquitter de la créance qui pourrait être mise à sa charge, soit 36 mois ;

en tout état de cause,

— condamner la SCI Vignal à leur régler les sommes suivantes :

—  2 000 euros au titre du comportement déloyal ;

—  13 015,80 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— ordonner la compensation entre les créances réciproques ;

— constater leur départ des lieux à compter du 1er juillet 2021 ;

— débouter la SCI Vignal de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— rejeter l’appel incident de la SCI Vignal ;

— débouter la SCI Vignal de toute demande de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel ;

— condamner la SCI Vignal à régler à Maître Sophie Gili Boullant la somme de 4 000 euros au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

subsidiairement,

— débouter la SCI Vignal de sa demande d’article 700 du code de procédure civile tant de première instance que d’appel ;

— statuer ce que de droit sur les dépens qui seront laissés à la charge de l’Etat.

Dans ses dernières conclusions déposées le 5 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Vignal demande à la cour de :

— rejteter la fin de non-recevoir de M. [W] [D] et Mme [U] [D] ;

— rejeter la demande en nullité des assignations du 21 octobre 2021 ;

— rejeter la demande en nullité des commandements de payer ;

— rejeter la demande en nullité du congé du 5 février 2021 ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— condamne solidairement M. et Mme [D] à lui payer la somme de 14 899,20 euros à titre principal au titre des loyers et charges dus pour la période de octobre 2019 à septembre 2021 ;

— constate la résiliation du contrat de bail par l’effet du congé ;

— l’autorise à faire expulser M. et Mme [D] ainsi que tous occupants de leur chef ;

— condamne solidairement M. et Mme [D] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros du 1er octobre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamne in solidum M. et Mme [D] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’infirmer en ce qu’il la déboute de ses demandes au titre :

— des loyers et charges dus antérieurs à octobre 2019 pour un montant de 2 277,40 euros, des frais accessoires au titre des deux commandements de payer et du congé ;

— condamner solidairement M. et Mme [D] à lui verser :

— la somme de 2 277,40 euros au titre des loyers et charges antérieurs à octobre 2019 ;

— le coût du commandement de payer du 7 janvier 2020 pour un montant de 194,93 euros ;

— le coût du commandement de payer du 17 novembre 2020 pour un montant de 217,87 euros ;

— le coût du congé pour fautes graves pour un montant de 362,69 euros ;

— rejeter la demande de délai de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— déclarer irrecevables comme nouvelles :

— la demande en paiement de 2 000 euros pour comportement déloyal ;

— la demande en paiement de 13 015, 80 euros au titre d’un préjudice de jouissance ;

à titre très subsidiaire,

— débouter M. et Mme [D] de ces demandes.

— condamner in solidum M. et Mme [D] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

— les condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité soulevée par M. et Mme [D]

La SCI Vignal qui prétend agir en sa qualité de propriétaire du bien litigieux, verse aux débats l’acte authentique d’acquisition du bien immobilier, la taxe foncière 2020 et 2021 à son nom et l’état de déclaration de revenus fonciers, démontrant ainsi qu’elle est propriétaire bailleresse du bien litigieux et donc sa qualité pour agir. L’irrecevabilité soulevée par M. et Mme [D] sera en conséquence rejetée.

Sur les nullités soulevées par M. et Mme [D]

— Si l’acte introductif a pour chacun des locataires effectivement été signifié en l’étude d’huissier, la cour retient que le procès-verbal de signification de l’assignation indique que « le nom est inscrit sur la boîte aux lettres » et que « l’adresse nous a été confirmée par le voisinage ». Ainsi les diligences de l’huissier apparaissent suffisantes et aucun manquement de sa part ne peut aboutir à la nullité de l’assignation qui sera donc rejetée.

— La SCI Vignal sollicite la validation du congé et ne se prévaut donc pas aux termes de son dispositif devant la cour de l’acquisition de la clause résolutoire. Les commandements de payer ne sont donc pas un acte préalable à la résiliation du bail. M. et Mme [D] sollicitent 'la nullité des commandements afin d’annihiler tout effet du congé'. À ce stade la cour retient que les commandements tels qu’ils sont, doivent être considérés comme des éléments de preuve du 'motif légitime et sérieux’ allégué pour la délivrance du congé que la cour appréciera et qu’ils ne peuvent être écartés au prétexte de leur nullité. Cette demande sera rejetée.

— le congé 'pour motif légitime et sérieux’ délivré le 5 février 2021 à M. et Mme [D] est rédigé dans les termes qui suivent : 'Que vous êtes locataires de divers locaux à usage d’habitation sis [Adresse 2].

Que deux commandements de payer les loyers vous ont été signifiés le 7 janvier 2020 pour un montant de 4310,73 € ainsi que le 17 novembre 2020 pour un montant de 11357,40€ pour la période d’octobre 2019 à novembre 2020 inclus ; Que ces deux commandements, joints audit congé, sont restés à ce jour impayés ; Que vous n’avez toujours pas remis l’attestation d’assurance des locaux à votre bailleur ; Ce qui constitue le motif légitime et sérieux prévu par l’article 15-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

EN CONSEQUENCE,

Le requérant vous donne par le présent acte congé desdits locaux afin que vous ayez à les quitter et rendre libres pour le premier octobre 2021 (…)'.

Il en est demandé la nullité par M. et Mme [D] car le bail n’est pas versé aux débats, de telle sorte que le congé ne saurait être validé faute de date certaine.

Effectivement, le bail n’est pas versé aux débats.

Pour autant, selon l’article 15-1 I de la loi du 6 juillet 1989 : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.'

Au regard de ces dispositions légales, le congé litigieux ayant été délivré plus de 6 mois avant sa date d’effet, aucune nullité ne peut résulter de la mention d’une date qui ne correspondrait pas à celle du renouvellement du bail. La nullité soulevée sera donc rejetée.

Sur la validation du congé

La bailleresse qui invoque le défaut d’assurance pour justifier d’un 'motif légitime et sérieux’ lors de la délivrance du congé litigieux le 5 février 2021, ne rapporte pas la preuve d’avoir fait précéder cet acte d’un quelconque avertissement ou mise en demeure à ce titre. De surcroît dans son mail adressé à ses locataires le 25 mai suivant, elle ne fait plus référence à ce manquement supposé des locataires. Pour autant, ce manquement apparaît caractérisé puisque le bordereau de pièces des locataires ne comporte aucune attestation d’assurance. Il reste qu’à lui seul, compte tenu des circonstances ainsi rappelées, le défaut d’assurance ne justifie pas le congé délivré.

Le congé litigieux fait ensuite référence aux deux commandements de payer délivrés les 7 janvier et 17 novembre 2020 pour des montants respectifs de 4 310,73 euros et 11 357,40 euros. Dans son mail daté du 25 mai 2021 adressé à ses locataires, la bailleresse déclare une dette de loyer de 12 416 euros, tout en précisant que depuis ses différentes relances et envoi de courriers par huissier, faisant notamment référence à deux lettres recommandées datées des 27 septembre et 25 octobre 2019, pas le moindre loyer n’a été réglé. Dans ce même mail, la bailleresse indique que le montant mensuel du loyer est de 620,80 euros, le même qui était réclamé aux termes des commandements.

La comparaison de ces décomptes, du mail du 25 mai 2021, de la somme réclamée le 17 novembre 2020 (10 968,60 euros), le 25 mai 2021 soit 6 mois plus tard (12 416 euros), du montant du loyer réclamé (620,80 euros), avec l’affirmation que rien n’a été payé depuis septembre 2019, apporte la preuve du caractère fantaisiste des sommes réclamées par la bailleresse. La bailleresse ne peut se défendre de sa carence à donner des décomptes crédibles en invoquant la défaillance de son gestionnaire, ses locataires en tant que tiers n’étant pas concernés par ce mandat de gestion.

Pour autant, il est constant qu’en contrepartie de l’occupation des lieux, les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu’à la date de remise de l’intégralité des clés du logement et que les locataires n’apportent pas la moindre preuve du paiement d’un loyer. Leur pièce 15 ne permet pas en outre, d’établir que la date de la remise des clefs est antérieure au 30 septembre 2021. Ils ne rapportent pas de preuve de leur déménagement ni d’une autre adresse comme ils le prétendent. La cour rappelle enfin que l’obligation de régularisation annuelle des charges est dépourvue de sanction dans la limite du délai de prescription (Cass. 3e civ., 9 nov. 2017, n° 16-22445, n° 309 P+B).

Par ailleurs M. et Mme [D] invoquent eux-mêmes l’acte de vente passé le 22 septembre 2006 qui mentionne effectivement un loyer de 450 euros (pièce 9) mais aussi des provisions mensuelles pour charges qui s’élèvent à 200 euros, le tout devant être payé le 5 de chaque mois. Même s’il ressort des pièces et notamment du compte rendu de la gérance que c’est plutôt une provision mensuelle de 30 euros qui a été appelée, dès lors, le calcul par la bailleresse d’un loyer mensuel y compris la provision pour charges en 2019, à 620,80 euros est cohérent, et en l’absence de preuve des locataires de paiement, la dette locative s’établit sur la période comprise entre octobre 2019 et septembre 2021à la somme de (24 x 620,80) 14 899,20 euros, le jugement étant confirmé en ce qu’il a jugé à ce titre.

Aucun décompte produit, aucun document n’atteste d’une dette antérieure à octobre 2019. Les déclarations de la bailleresse dans son mail daté du 25 mai 2021 sont mêmes contraires. La bailleresse sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

Seuls les frais de délivrance du congé seront intégrés aux dépens. En effet, au regard des observations qui précèdent sur la contradiction entre les sommes réclamées aux termes des commandements et les autres documents produits par le bailleur (mail du 25 mai 2021), la bailleresse est déboutée de sa demande de remboursement des frais des deux commandements.

M. et Mme [D] entendent se prévaloir de l’indécence des lieux loués. Il convient de rappeler que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Civ. 3ème, 9 septembre 2021, nº20-12.347). Or les planches photos qui ne permettent pas d’identifier les lieux (pièce 12) et leurs pièces, 14, 18 à 20 qui ne sont que déclaratives ne permettent pas davantage d’établir le caractère indécent du logement habité ou même le préjudice de jouissance allégué, les locataires ne pouvant voir leur demande aboutir à ce titre.

Au regard de la dette, le 'motif légitime et sérieux’ est donc constitué par les impayés de loyer.

M. et Mme [D] qui ne donnent à la cour aucune garantie de remboursement au regard de la faiblesse de leurs ressources (cf. leur déclaration de revenus), seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

En conséquence, le jugement attaqué sera également confirmé en ce qu’il a prononcé la validation du congé, la mesure d’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, cependant fixée en fonction de sa nature compensatrice et indemnitaire, à une somme égale au loyer et la provision pour charges qui aurait été réclamée si le bail s’était poursuivi. Ce montant n’ayant pas varié depuis septembre 2019, l’indemnité d’occupation est donc fixée à 620,80 euros par infirmation du jugement entrepris.

La solution donnée au litige empêche de faire droit aux demandes indemnitaires formée par M. et Mme [D] qui restent recevables, comme étant accessoires aux demandes principales qu’ils formulent. Ces demandes sont donc rejetées.

Partie perdante, M. et Mme [D] seront condamnés aux dépens d’appel.

L’équité justifie de laisser chacune des parties assumer la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déboute M. et Mme [D] de l’irrecevabilité qu’ils soulèvent et de leurs demandes de nullités,

Confirme le jugement rendu le 8 mars 2022, sauf en ce qu’il a condamné M. et Mme [D] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros,

Statuant du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne M. et Mme [D] à payer à la SCI Vignal une indemnité mensuelle d’occupation de 620,80 euros,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. et Mme [D] supporteront la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,