Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 28 novembre 2025, n° 25/05815

TJ Paris 21 février 2025

CA Paris
Confirmation 28 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de justification de l'intervention
La cour a estimé que les professionnels avaient clairement indiqué la nécessité d'intervenir dans l'appartement de Mme [H] pour réparer la fuite, rendant son refus injustifié.
Rejeté
Violation des droits de la locataire
La cour a jugé que les droits de Mme [H] n'étaient pas violés, car l'accès à son appartement était nécessaire pour remédier à un trouble manifestement illicite.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que Mme [H] avait causé des frais inutiles aux intimés en raison de son refus d'accéder à son appartement.
Rejeté
Droits à indemnisation
La cour a jugé que Mme [H] devait supporter les frais d'appel en raison de son échec dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 28 nov. 2025, n° 25/05815
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/05815
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 21 février 2025, N° /05815;25/50036
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît HENRYMarie-Cécile CHARDON-BOUQUERELChristofer CLAUDE
Cabinet(s) :	RECAMIER AVOCATS ASSOCIESREALYZE
Parties :	Société GENERALI VIE SA, S.D.C. [ Adresse 3 ], son syndic la SAS BELLEROCHE

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05815 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLCSA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Février 2025 -Président du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 25/50036

APPELANTE

Mme [X] [H]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

INTIMÉES

S.D.C. [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS BELLEROCHE

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0442

Société GENERALI VIE SA, RCS de Paris sous le n° 602.062.481, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés ès-qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, toque : R175

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 octobre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre, chargée du rapport et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

La société Generali Vie est propriétaire de plusieurs lots dépendant de l’immeuble situé [Adresse 6]) dont celui loué à Mme [H], se trouvant au 2ème étage.

En mars 2023, M. [D], copropriétaire résidant en dessous de l’appartement de Mme [H], a signalé à cette dernière subir d’importants dégâts au niveau du plafond de sa salle de bains résultant d’une fuite sur le réseau de chauffage de l’immeuble. La société Jesel et Widemann Energies, chauffagiste, a procédé à la fermeture de la colonne d’eau chaude concernée et conclu à la nécessité de vérifier la canalisation de chauffage de l’appartement de Mme [H], manifestement fuyarde.

Après examen des installations de l’appartement de Mme [H], le chauffagiste a préconisé la nécessité de procéder à la dépose du coffrage de la salle de bains pour procéder à la réparation de la canalisation.

La société CBRE, gestionnaire des lots de la société Generali Vie, informée par le syndic de l’immeuble, a mandaté la société AEIDF afin d’effectuer une recherche de fuite, laquelle a confirmé l’existence de la fuite sur le réseau de chauffage collectif et précisé que la fuite se situait dans l’épaisseur du plancher entre le 1er et le 2ème étage. Le chauffagiste à qui le rapport de la société AEIDF a été transmis, a précisé qu’une intervention était nécessaire dans les appartements de M. [D] et de Mme [H].

La réalisation des travaux de réfection s’est toutefois révélée impossible en raison du refus de Mme [H] de laisser l’accès à son logement.

C’est dans ces conditions que par acte du 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] (16ème) (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société Generali Vie et Mme [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, que soit ordonné à cette dernière de laisser le libre accès de son appartement aux entreprises mandatées par le syndic pour permettre la réalisation des travaux de réfection du chauffage fuyard, sous astreinte, à défaut, d’être autorisé à faire appel à un serrurier afin d’ouvrir l’appartement, sous le contrôle d’un commissaire de justice, afin de faire réaliser les travaux de réfection.

Par ordonnance réputée contradictoire du 21 février 2025, le premier juge a :

— ordonné à Mme [H] de laisser le libre accès à l’appartement aux entreprises mandatées par le syndic pour permettre la réalisation des travaux de réfection du chauffage fuyard, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— à défaut, autorisé, dans un délai de 45 jours à compter de la signification de l’ordonnance, le syndicat des copropriétaires à faire appel à un serrurier afin d’ouvrir l’appartement sous le contrôle d’un commissaire de justice afin de permettre la réalisation des travaux de réfection, avec prise en charge par Mme [H] du coût de l’ouverture forcée de la porte et des honoraires du commissaire de justice ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre de la société Generali Vie ;

— débouté la société Generali Vie de sa demande de provision ;

— condamné Mme [H] au paiement des dépens et à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Generali Vie la somme de 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 mars 2025, Mme [H] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 juin 2025, Mme [H] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

Statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires et la société Generali Vie de toutes leurs demande ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Generali Vie à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et la société Generali Vie aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [H] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 août 2025, la société Generali Vie demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre ;

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 octobre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Au cas présent, il est constant qu’en mars 2023, M. [D], dont l’appartement est situé sous celui occupé par Mme [H], a subi des infiltrations ayant pour origine une canalisation de chauffage collectif. Les investigations entreprises à l’initiative du syndicat des copropriétaires et de la société Generali Vie, copropriétaire, bailleur de Mme [H], ont mis en évidence la nécessité d’intervenir dans l’appartement de cette dernière afin d’entreprendre les travaux nécessaires pour remédier au désordre.

Il apparaît ainsi du rapport d’intervention de la société AEIDF en date du 18 avril 2023, que la fuite sur le réseau de chauffage a été localisée dans l’épaisseur du plancher entre les 1er et 2ème étages, que le 24 avril suivant, la société Jesel et Widemann Energies a confirmé au syndic la nécessité d’intervenir dans les appartements de M. [D] et de la société Generali Vie afin de refaire « la traversée de plancher » ; que cette nécessité a été réitérée par cette société suivant mail du 17 novembre 2023, laquelle indiquait "il y a lieu de refaire la traversée de plancher donc il est impératif d’intervenir dans l’appartement de Mme [H] et par la force des choses de démonter le coffrage et les équipements sanitaires pour remplacer les tuyauteries verticales entre les deux appartements".

Or, Mme [H] a refusé l’accès à son appartement pour la réalisation des travaux contraignant le syndicat des copropriétaires à mettre en demeure la société Generali Vie d’intervenir auprès d’elle suivant lettre du 7 juin 2024, à délivrer, le 10 juin suivant, une sommation à cette société et à Mme [H], puis à les assigner en référé du fait du refus persistant de cette dernière.

C’est vainement que Mme [H] invoque l’absence de justification de la nécessité d’intervenir dans son appartement alors que les professionnels mandatés ont indiqué de manière concordante que le passage dans son appartement était impératif pour réparer la fuite.

Mme [H], locataire, ne saurait se prévaloir des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, selon lesquelles, notamment, d’une part, les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens et, d’autre part, la réalisation des travaux d’intérêt collectif sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée que si les circonstances le justifient dès lors que ces dispositions ne lui sont pas applicables et qu’en tout état de cause, il est suffisamment démontré que l’accès à son appartement était indispensable pour entreprendre les travaux de réparation.

A cet égard, il résulte du procès-verbal de constat du 29 avril 2025, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a fait entreprendre les travaux litigieux, ayant consisté en la dépose du coffrage situé dans la salle de bains de l’appelante, à gauche du meuble vasque, le remplacement de la canalisation défectueuse dont la mise en eau a inondé la salle de bains, permettant ainsi à l’eau de couler dans l’appartement de l’étage inférieur, et de repositionner le coffrage, que la réparation de la fuite imposait d’intervenir dans l’appartement occupé par Mme [H].

L’indisponibilité de la salle de bains initialement fixée à deux ou trois journées sans perte d’usage de la douche/baignoire, et n’ayant finalement duré que quelques heures, ne peut pas être à l’origine d’un trouble de jouissance grave qui aurait dû nécessiter le relogement de Mme [H] et le déménagement de ses affaires personnelles, et, en tout état de cause, ne pouvait aucunement justifier son refus de laisser l’accès à la canalisation commune traversant son appartement.

Ainsi, le refus persistant de Mme [H] de laisser l’accès à son appartement pour permettre à l’entreprise mandatée par le syndic d’intervenir et faire cesser les infiltrations est constitutif d’un trouble manifestement illicite. L’ordonnance entreprise est donc confirmée en ses dispositions dont il a été relevé appel.

Succombant en ses demandes, Mme [H] supportera les dépens d’appel. Ayant inutilement contraint le syndicat des copropriétaires et la société Generali Vie à exposer des frais irrépétibles pour assurer leur défense devant la juridiction du second degré, Mme [H] sera condamnée à leur payer à chacun la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamne Mme [H] aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7]) et la société Generali Vie la somme de 3.000 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT