Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 7, 18 septembre 2025, n° 24/00420

TGI Paris 2 novembre 2023

CA Paris 18 septembre 2025

Arguments

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Autre
Évaluation de l'indemnité principale
La cour a décidé de renvoyer l'affaire pour réévaluation des indemnités, sans statuer sur le fond de la demande.
Autre
Évaluation de l'indemnité de remploi
La cour a décidé de renvoyer l'affaire pour réévaluation des indemnités, sans statuer sur le fond de la demande.
Autre
Évaluation de l'indemnité pour perte de revenus locatifs
La cour a décidé de renvoyer l'affaire pour réévaluation des indemnités, sans statuer sur le fond de la demande.
Accepté
Évaluation de l'indemnité de déménagement
La cour a confirmé le montant de l'indemnité de déménagement, considérant qu'il était justifié.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accepté la demande de l'appelant concernant les frais irrépétibles, considérant qu'ils étaient justifiés.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 7, 18 sept. 2025, n° 24/00420
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/00420
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 2 novembre 2023, N° 22/00058
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fanny EHRENFELDStéphane DESFORGESMarouane FASSI-FIHRIGrégoire DUCONSEIL
Cabinet(s) :	LE SOURD DESFORGES
Parties :	E.P.I.C. SOCIÉTÉ DU [ Localité 14 ] [ Localité 16 ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00420 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIWGE

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 02 Novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 22/00058

APPELANT

Monsieur [L] [V]

[Adresse 4]

[Localité 13]

comparant en personne, représenté par M^e Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403, substituée à l’audience par M^e Marouane FASSI-FIHRI, de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403

INTIMÉS

E.P.I.C. SOCIÉTÉ DU [Localité 14] [Localité 16]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représenté par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131 substitué à l’audience par M^e Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentée par M. [O] [D], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de chambre et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de chambre

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté inter-préfectoral du 13 février 2017, les travaux nécessaires à la réalisation de la ligne 15 Est [Localité 15] du métro parisien ont été déclarés d’utilité publique et urgents. La Société du [Localité 14] [Localité 16] est maître d’ouvrage de ces travaux.

Deux arrêtés inter-préfectoraux, en date du 20 juin 2018 et du 02 décembre 2021, sont venus modifier l’arrêté du 13 février 2017. Par arrêté inter-préfectoral du 13 janvier 2022, les effets de la déclaration d’utilité publique ont été prorogés pour cinq ans.

Est notamment concerné par la procédure le bien sis [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17], d’une superficie de 281m². Il s’agit d’un immeuble en R+1 en copropriété.

M. [L] [V] était propriétaire de huit lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de l’immeuble. Le lot n°1 est un appartement en T2. Les lots n° 2 et 10 sont des studios. Les lots n° 6 et 8 sont des caves. Les lots 3, 12 et 13 correspondent respectivement à un WC, un droit de jouissance d’un jardin et un emplacement de stationnement.

Faute d’accord entre les parties, la Société du [Localité 14] [Localité 16] a saisi le juge de l’expropriation de [Localité 16], par mémoire valant offre du 11 juillet 2022 aux fins de fixation de l’indemnité à revenir à M. [L] [V].

Le transport sur les lieux a été effectué le 17 mai 2023.

Par jugement contradictoire du 02 novembre 2023, le juge de l’expropriation de [Localité 16] a :

— FIXÉ à la somme de 150.795,38 euros [Le juge retient un prix/m² de 3.745,75 euros pour les lots n°2, 3, 6, 8 et 10 d’une surface totale de 24,6m², ainsi qu’un abattement de 10% pour occupation. Il retient un prix/m² de 3.194,14 euros pour les lots n°1, 12 et 13 d’une surface totale de 31m², ainsi qu’un abattement de 20% pour occupation. Il applique enfin au tout un abattement de 7% pour tenir compte de l’état de délabrement des parties communes] l’indemnité principale en valeur occupée à revenir à M. [L] [V], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 8] située [Adresse 2] ;

— FIXÉ à la somme de 16.079,54 euros l’indemnité de remploi à revenir à M. [L] [V], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 8] située [Adresse 2] ;

— FIXÉ à la somme de 2.196 euros l’indemnité de déménagement à revenir à M. [L] [V], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 8] située [Adresse 2] ;

— FIXÉ à la somme de 8.700 euros (6 mois de loyer HC) l’indemnité pour perte de revenus locatifs ( les biens sont loués en meublés) à revenir à M. [L] [V], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 8] située [Adresse 2] ;

— CONDAMNÉ la Société du [Localité 14] [Localité 16] à payer 4.500 euros à M. [L] [V] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ la Société du [Localité 14] [Localité 16] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 28 novembre 2023, M. [L] [V] a interjeté appel du jugement sur l’ensemble de ses dispositions.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 10 janvier 2024 par M. [L] [V], appelant, notifiées le 11 mars 2024 (AR SGP le 13/03/2024, AR CG le 14/03/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— Le DÉCLARER recevable et bien fondé en son appel de la décision rendue le 02 novembre 2023 par le juge de l’expropriation de [Localité 16] ;

— INFIRMER le jugement en ce qu’il :

o FIXE à la somme de 150.795,38 euros l’indemnité principale en valeur occupée à revenir à M. [L] [V], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 8] située [Adresse 2] ;

o FIXE à la somme de 16.079,54 euros l’indemnité de remploi à revenir à M. [L] [V], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 8] située [Adresse 2] ;

o FIXE à la somme de 8.700 euros (6 mois de loyer HC) l’indemnité pour perte de revenus locatifs à revenir à M. [L] [V], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 8] située [Adresse 2] ;

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il fixe l’indemnité accessoire pour frais de déménagement à un montant de 2.196 euros et en ce qu’il condamne la Société du [Localité 14] [Localité 16] aux dépens et à verser à M. [V] une somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Et statuant à nouveau,

— FIXER l’indemnité principale lui revenant du fait de l’expropriation par la Société du [Localité 14] [Localité 16] des lots de copropriété n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 situés [Adresse 2] à un montant de 269.610,96 euros [5.110,64 euros/m² pour les studios ; 3.588 euros/m², avec application successive d’un abattement de 15% pour occupation et d’une majoration de 15% pour prendre en compte le parking et la jouissance du jardin, soit 3.507,18 euros/m² pour l’appartement] ;

— FIXER l’indemnité de remploi lui revenant du fait de l’expropriation par la Société du [Localité 14] [Localité 16] des lots de copropriété n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 situés [Adresse 2] à un montant de 27.961,09 euros ;

— FIXER l’indemnité accessoire pour frais de déménagement lui revenant du fait de l’expropriation par la Société du [Localité 14] [Localité 16] des lots de copropriété n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 situés [Adresse 2] à un montant de 2.196 euros (demande de confirmation supra );

— FIXER l’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs lui revenant du fait de l’expropriation par la Société du [Localité 14] [Localité 16] des lots de copropriété n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 situés [Adresse 2] à un montant de 17.400 euros [12 mois de loyers HC] ;

— CONDAMNER la Société du [Localité 14] [Localité 16] à lui verser pour la procédure de procédure civile de première instance une indemnité de 4.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile (demande de confirmation supra).

— CONDAMNER la Société du [Localité 14] [Localité 16] à lui verser pour la procédure d’appel une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (en appel) ;

— CONDAMNER la Société du [Localité 14] [Localité 16] aux dépens (en appel).

2/ Adressées au greffe le 09 avril 2024 par la Société du [Localité 14] [Localité 16], intimée et formant appel incident, notifiées le 11 juin 2024 (ARs le 14/06/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Sur l’indemnité principale et l’indemnité de remploi :

— INFIRMER le jugement du 02 novembre 2023 des chefs de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi ;

Statuant à nouveau,

— FIXER à la somme de 126.100 euros [3.500 euros/m² avec abattement de 20% pour occupation et abattement de 7% pour délabrement concernant les studios ; 2.800 euros/m² avec les mêmes abattements concernant l’appartement] l’indemnité principale devant revenir à M. [V] [L] pour l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de l’immeuble cadastré section X n°[Cadastre 8] et situé [Adresse 3] ;

— FIXER à la somme de 13.610 euros l’indemnité de remploi devant revenir à M. [V] [L] pour l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de l’immeuble cadastré section X n°[Cadastre 8] et situé [Adresse 3] ;

Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs :

— CONFIRMER le jugement du 02 novembre 2023 en tant qu’il a fixé à la somme de 8.700 euros l’indemnité pour perte de revenus locatifs devant revenir à M. [V] [L] pour l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de l’immeuble cadastré section X n°[Cadastre 8] et situé [Adresse 3] ;

En tout état de cause,

— DÉBOUTER M. [V] [L] de son appel et de l’ensemble de ses demandes.

3/ Adressées au greffe le 10 juin 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 25 juin 2024 (ARs le 02/07/2024), et aux termes desquelles il demande à la cour :

— La confirmation des superficies en loi Carrez retenues par le juge de première instance pour les appartements ainsi que l’association des lots réalisée pour l’évaluation, la valeur des locaux annexes étant intégrée à la valeur du lot principal et déterminée par comparaison ;

— La confirmation des termes de comparaison retenus par le juge de première instance ;

— L’infirmation de la méthode retenue par le juge de première instance consistant à surpondérer un terme de comparaison ;

— L’infirmation de l’application par le juge de première instance d’un abattement de 20% pour occupation et demande qu’il soit fixé à 15%, et l’infirmation de l’application par le juge de première instance d’un abattement pour vétusté des parties communes de 7% ;

— L’infirmation de l’absence de pondération positive limitée à 10% pour l’évaluation des lots 1, 12 et 13 par le juge de première instance pour tenir compte de la présence de la grande terrasse extérieure qui est absente des termes de comparaison ;

— La confirmation de l’absence d’application par le juge de première instance de l’application d’une pondération positive qui se justifierait par la rareté du bien sur le marché balbynien, la rareté pouvant s’expliquer par l’absence de demande sur ce marché ;

— L’infirmation du montant total retenu pour l’indemnité principale par le juge de première instance s’élevant à 150 795,38 euros en valeur occupée et demande qu’il soit fixé à 182 700 euros en valeur occupée (42 500 euros pour les lots 2.3 et 8, +47 600 euros pour les lots 6 et 10 +92 600 euros pour les lots 1,12 et 13) ;

— L’infirmation du montant total retenu pour l’indemnité de remploi par le juge de première instance s’élevant à 16 079,538 euros et demande qu’il soit fixé à 19 270 euros ;

— La confirmation du montant accordé par le juge de première instance pour l’indemnité de déménagement à savoir 2 196 euros ;

— La confirmation du montant accordé par le juge de première instance pour l’indemnité de perte de revenus locatifs fixée à 8 700 euros et correspondant à 6 mois de loyer.

4/ Adressées au greffe le 05 septembre 2024 par M. [L] [V], appelant, notifiées le 14 octobre 2024 (AR SGP le 16/10/2024, AR CG le 17/10/2024), et aux termes desquelles il formule à nouveau les demandes exposées en ses écritures précédentes ;

5/ Adressées au greffe le 25 avril 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 28 avril 2025 (AR Appelant le 05/05/2025 et AR Intimé non rentré), et aux termes desquelles il formule à nouveau les demandes exposées en ses écritures précédentes ;

SUR CE,

L’affaire a été plaidée en l’état à l’audience du jeudi 19 juin 2025.

Toutefois, les conclusions d’intimée et d’appelante incidente de la Société des Grands Projets (anciennement du [Localité 14] [Localité 16]) datées du 11 juin 2025 et adressées par lettre recommandée avec accusé de réception le lendemain, n’ont été reçues au greffe de la chambre en charge de l’expropriation (4-7) que le 20 juin 2025 (tampon dudit greffe), soit le lendemain de l’audience de plaidoiries.

Elles avaient préalablement transité par le greffe central (adresse : [Adresse 7]) qui les avaient reçues le 16 juin 2025 (tampon du greffe central et civil).

Ces dernières reprennent dans leur dispositif les mêmes termes que ceux figurant dans les conclusions susvisées du 9 avril 2024 qui comprenaient déjà (pièce n°1) un reportage photographique), mais y ajoutent trois pièces supplémentaires :

—  1. vente du 29 octobre 2021 au [Adresse 9] (terme exproprié T 2 n°7) ;

—  2. vente du 4 octobre 2022 à la même adresse (terme exproprié T 2n°8) ;

—  3. Vente du 14 avril 2023 au [Adresse 6] (terme exproprié T2 n°9).

Afin d’assurer intégralement le respect du contradictoire dans cette affaire, conformément aux dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, d’une part, et celui des formes requises devant la cour d’appel en matière d’expropriation, d’autre part, conformément aux dispositions de l’article R 311- 26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il convient par arrêt avant dire droit de :

— faire notifier par le greffe lesdites conclusions aux parties et au commissaire du Gouvernement ;

— surseoir à statuer sur les prétentions et les moyens des parties ;

— réserver les dépens.

— renvoyer l’affaire à l’audience du 09 octobre 2025 à 9H30.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu les articles 16 du code de procédure civile et R 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Par arrêt avant-dire droit,

Dit que le greffe de la chambre 4-7 notifiera aux parties et au commissaire du Gouvernement les dernières conclusions de la société des Grands Projets (anciennement du [Localité 14] [Localité 16]) reçues audit greffe le 20 juin 2025, soit le lendemain de l’audience de plaidoiries ;

Sursoit à statuer sur les prétentions et les moyens des parties et du commissaire du Gouvernement ;

Réserve les dépens ;

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience du 09 octobre 2025 à 9H30.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT