Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 23 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07544 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQIT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2023 -Tribunal Judiciaire D’EVRY

RG n° 20/06224

APPELANTS

Monsieur [D] [M] né le 24 Avril 1974 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’ESSONNE

Madame [L] [Z] épouse [M] née le 16 Août 1978 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMEE

Madame [R] [G] Veuve [O] née le 19 Juin 1932 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mehdi HAZGUER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 12 décembre 2018, Mme [R] [G] veuve [O] a vendu à M. [D] [M] et Mme [L] [Z] épouse [M] un bien immobilier d’une surface de 7a 68ca, comportant notamment une maison, sis [Adresse 1], moyennant le prix de 258.000 '.

Par courrier du 24 décembre 2018, dont le recommandé n’est pas produit, M. et Mme [M] ont écrit à Mme [G] veuve [O] avoir constaté des infiltrations et avoir été informés par leurs voisins de l’existence d’infiltrations anciennes.

Par courrier du 24 janvier 2019, Mme [X] [Y] a écrit à M. et Mme [M] qu’elle n’avait pas de procuration pour le courrier de sa mère, Mme [R] [O], qui était partie à l’étranger jusqu’au 20 mai 2019.

M. et Mme [M] ont saisi leur assureur en protection juridique la GMF qui a adressé à Mme [O] le 10 mai 2019 un courrier, dont le recommandé n’est pas produit.

Par ordonnance du 13 décembre 2019, sur assignation de M. et Mme [M] du 1er août 2019 et après constitution d’avocat par Mme [O], le juge des référés du tribunal de grande instance d’Evry a ordonné une expertise judiciaire.

Le 30 septembre 2020, l’expert judiciaire M. [F] [V] a déposé le rapport d’expertise judiciaire.

Par acte du 19 novembre 2020, les époux [M] ont assigné Mme [O] devant le tribunal judiciaire d’Evry, sur le fondement du dol, en réparation de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire du 10 mars 2023, le tribunal judiciaire d’Evry a statué ainsi :

— rejette l’ensemble des demandes de réparation formée par les époux [M] à l’encontre de Mme veuve [R] [O] à raison de la vente du bien immobilier passée le 12 décembre 2018,

— rejette toutes autres demandes principales et reconventionnelles plus amples et contraires,

— condamne les époux [M] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’expertise de M. [F] [V] et ceux exposés en référé.

M. [D] [M] et Mme [L] [Z] épouse [M] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 avril 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 5 juin 2023, par lesquelles M. [D] [M] et Mme [L] [Z] épouse [M], appelants, invitent la cour à :

Vu les articles 1137 et suivants du Code civil

Vu l’article 1178 du Code civil.

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire d’Evry du 10 mars 2023.

Statuant à nouveau.

Condamner Madame [R] [O] à payer aux époux [M] les sommes de:

—  20.054 ' TTC au titre des travaux nécessaires à la remise en état, ladite somme étant indexée jusqu’à complet paiement sur l’indice BT 01 du coût de la construction.

—  15.000 ' au titre des frais de relogement.

—  5.000 ' au titre du préjudice moral.

—  7.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La condamner en outre aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais engagés en référé ainsi que les frais d’expertise ;

Mme [R] [G] veuve [O] a constitué avocat mais n’a pas communiqué de conclusions ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le dol

Les époux [M] agissent à l’encontre de Mme [O] sur le fondement du dol et lui reprochent de leur avoir dissimulé le problème d’infiltrations affectant le bien lors d’intempéries ; ils estiment que le constat d’huissier réalisé à la demande de Mme [O] le 8 octobre 2010 démontre qu’elle était informée des infiltrations en cas d’intempéries et que ce phénomène s’est inéluctablement reproduit entre 2010 et la vente ;

Le tribunal judiciaire a rejeté les demandes des époux [M], après avoir relevé l’absence de dépôt de son dossier par Mme [O], selon la motivation suivante :

« Attendu que selon les demandeurs, la défenderesse aurait commis un dol en ne leur révélant pas la gravité des désordres affectant le bien vendu et découverts par eux seulement après l’entrée en jouissance ;

Attendu que cette thèse ne résiste absolument pas à l’analyse des faits et que les acquéreurs seront par conséquent déboutés de leur demande de réparation des désordres et, par suite, de leurs réclamations au titre de leur relogement et de leur préjudice moral ;

Attendu en effet qu’il est constant et ressort des propres écritures en demande que les époux [M] ont acheté cette maison en vue de la réhabiliter (et non de l’habiter immédiatement) ; que cet ensemble immobilier conséquent, mais vieux et très vétuste, a été acquis pour une somme particulièrement modérée de 258.000 ' tenant compte à l’évidence de l’état du bien ;

Attendu que le bâtiment, au demeurant en partie enterré sous une ruelle adjacente sur une profondeur de 1,50 mètre (circonstance évidemment propice à l’humidité) a été visité avant la vente par les demandeurs accompagnés d’hommes de l’art, chargés d’apprécier la nature et le coût des travaux de réfection ; qu’à cette occasion, il n’est pas discuté que l’humidité importante était apparente et ostensible même pour une simple profane ;

Attendu qu’ainsi, il échet de juger que l’humidité de l’immeuble dont s’agit, fût-elle plus accusée qu’escomptée, ne constituait ni un vice caché ni encore moins une réticence dolosive de la part de la venderesse, veuve alors âgée de 86 ans, qui a d’autant moins dissimulé l’état de la maison qu’elle a elle-même produit en cours d’expertise un constat d’huissier de 2010 afférent à cette question » ;

Aux termes de l’article 1137 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation’ ;

En l’espèce, les appelants doivent démontrer que Mme [O] venderesse avait connaissance des vices, soit les infiltrations affectant le bien lors d’intempéries, ne les en a pas sciemment informés et que si eux-mêmes en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu ;

Dans son rapport du 30 septembre 2020 (pièce 7 [M]), l’expert judiciaire précise que le bien est constitué d’une longère âgée de plus de 50 ans, les murs intérieurs sont à l’état brut de pierre, la façade Ouest est partiellement enterrée, la cave est enterrée et les époux [M] ont commencé des travaux de réhabilitation ;

Il constate que les désordres observés se résument à une humidité du mur intérieur de la façade Ouest, et une humidité et infiltrations dans la cave ;

Il affirme que ces désordres anciens existaient forcément à la date de la vente du bien du 12 décembre 2018 ;

Concernant la gravité des désordres, il conclut que ces deux désordres ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination en l’état actuel et que bien qu’anciens, ils n’empêchaient pas l’habitation de l’ouvrage par le précédent propriétaire et ne pouvaient occasionner qu’une contrainte de gestion de l’humidité de la façade Ouest en partie enterrée ; il précise que les désordres initiaux qui pouvaient se trouver compatibles avec l’habitation initiale, composée d’un mur intérieur brut permettant l’évapotranspiration naturelle, se retrouvent incompatibles avec la nature des travaux de réhabilitation engagés par les époux [M], qui rendent nécessaire un traitement de protection contre l’humidité ;

Il rappelle le constat d’huissier du 8 octobre 2010, aux termes duquel, la dalle béton dans la cave présente des traces importantes d’humidité et de l’eau stagnante en quantité moyenne, et la partie intérieure du mur de façade (Ouest) est très humide au simple toucher (pièce 2 [M]) ; l’expert judiciaire précise que le constat d’huissier du 8 octobre 2010 fait état de désordres équivalents en nature à ceux aujourd’hui allégués et observés mais accentués devant correspondre à un état après précipitations soutenues ;

Concernant la connaissance des désordres, l’expert estime que :

— la visite attentive d’un profane permet de constater l’état des murs (sauf derrière les meubles), autant que l’état de la cave présentant des joints dégradés et une humidité pouvant être simplement ressentie ; les photographies de la pièce 1 [O] montrant l’intérieur de la maison au moment de la vente, mettent en évidence qu’une partie au moins de l’intrados du mur de façade Ouest était visible et faisait apparaître une humidité relative en partie basse du mur en maçonnerie brut d’enduit, le contraste avec la partie supérieure permet un constat direct de l’état de ce mur par la simple observation ;

— le profane, même un professionnel, ne pouvait pas détecter le niveau de gravité des dégradations dans le temps, soit la dégradation continuelle des joints de pierre dans la cave, ni l’existence passée de la situation inquiétante et préjudiciable dans les conditions particulières de fortes pluies, relevée dans le constat d’huissier du 8 octobre 2010 ;

Il en ressort que l’humidité du mur intérieur de la façade Ouest, l’humidité dans la cave et les joints dégradés dans la cave existaient à la date de la vente et étaient visibles par un profane ;

Il convient de considérer que ces désordres étaient visibles par les époux [M], profanes, à la date de la vente, d’autant plus que préalablement à l’acquisition, les époux [M] ont visité l’ouvrage accompagnés d’un entrepreneur devant aider à l’évaluation des travaux de rénovation ;

Il n’y a aucun élément démontrant que Mme [O] avait connaissance de la nature des travaux de réhabilitation envisagés par les époux [M] et que l’humidité du mur intérieur de la façade Ouest en partie enterrée, qui était compatible avec l’habitation initiale, composée d’un mur intérieur brut permettant l’évapotranspiration naturelle, avait vocation à devenir incompatible avec la nature des travaux de réhabilitation engagés par les époux [M] qui rendent nécessaire un traitement de protection contre l’humidité ;

La dégradation continuelle des joints de pierre dans la cave ne pouvait pas être détectée même par un professionnel et il convient de considérer que Mme [O] n’en avait pas connaissance ;

Les époux [M] ne produisent aucun élément justifiant que le phénomène, relatif aux traces importantes d’humidité dans la cave et sur la partie intérieure du mur de façade Ouest et la présence d’eau stagnante en quantité moyenne dans la cave, constatées le 8 octobre 2010, dans des conditions particulières de fortes pluies, « s’est inéluctablement reproduit entre 2010 et la vente » tel qu’ils l’allèguent dans leurs conclusions ;

Si l’expert judiciaire confirme que ce phénomène produit en 2010 ne pouvait pas être détecté, il n’en tire pas de conséquences puisqu’il conclut en connaissance de cause que les désordres n’empêchaient pas l’habitation de l’ouvrage par le précédent propriétaire ;

Il convient donc de considérer que le phénomène produit ponctuellement le 8 octobre 2010 n’était pas une information dont le caractère était déterminant pour l’acquisition du bien pour les époux [M] et qu’il n’a pas été dissimulé intentionnellement par Mme [O] pour obtenir le consentement des époux [M] à la vente ;

Les époux [M] ne démontrent donc pas que Mme [O] aurait dissimulé intentionnellement des informations, non visibles par les acquéreurs à la date de la vente, dont elle avait connaissance, et dont elle savait le caractère déterminant pour les acquéreurs ;

Aucun dol n’est démontré ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des demandes de réparation formée par les époux [M] à l’encontre de Mme veuve [R] [O] à raison de la vente du bien immobilier passée le 12 décembre 2018,

— rejeté toutes autres demandes principales et reconventionnelles plus amples et contraires ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les époux [M], partie perdante, doivent être condamné aux dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [D] [M] et Mme [L] [Z] épouse [M] aux dépens d’appel ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,