Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 19 septembre 2025, n° 22/12060

TGI 18 mai 2022

CA Paris
Infirmation 19 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des conditions de la promesse de vente
La cour a estimé que la société Laudissa n'était pas fondée à réclamer l'indemnité d'immobilisation, ordonnant ainsi la restitution de la somme consignée.
Rejeté
Préjudice matériel et moral subi
La cour a jugé que Monsieur [E] ne justifiait pas la réalité de son préjudice, rejetant ainsi sa demande de dommages-intérêts.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné la société Laudissa à payer à Monsieur [E] une somme pour couvrir ses frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 19 sept. 2025, n° 22/12060
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/12060
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JAF, 18 mai 2022, N° 21/00052
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle SAVINHenri ROUCH
Cabinet(s) :	WARN AVOCATSEVERTAX
Parties :	Société LAUDISSA , Unipessoal , Lda Société de droit portugais immatriculée sous le 516 000 551représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12060 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGBNP

Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 18 mai 2022 par le Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 21/00052

APPELANT

Monsieur [X] [E] né le 7 décembre 1969 à [Localité 6],

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rreprésenté par M^e Isabelle SAVIN de la SELARL EVERTAX, avocat au barreau de PARIS

assisté de M^e Pilippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE

Société LAUDISSA, Unipessoal, Lda Société de droit portugais immatriculée sous le n°516 000 551représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 8]

[Adresse 5]

Représentée et assistée de M^e Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 avril 2025 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 16 mai 2025 prorogé au 06 juin 2025 puis au 20 juin 2025 au 11 juillet 2025 et au 5 septembre 2025 puis le 19 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

******

Conclusions M. [E] : 13 octobre 2022

Conclusions société Laudissa : 28 décembre 2022

Clôture : 3 avril 2025

Le 13 décembre 2019, la société Laudis a conclu avec M. [E] une promesse unilatérale de vente au prix de 442 000 euros d’emplacements de stationnement dans un immeuble situé à [Adresse 7] et [Adresse 1], sous diverses conditions suspensives.

Le contrat fixe le montant de l’indemnité d’immobilisation à 44 200 euros et prévoit le versement par M. [E] entre les mains du notaire de la somme de 22 100 euros à titre de dépôt de garantie.

M. [E] ayant refusé d’acquérir les biens, la société Laudissa, cessionnaire de la créance de la société Laudis, l’a assigné aux fins d’attribution de la somme de 22 100 euros consignée entre les mains du notaire et de condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 22 100 euros, outre 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 18 mai 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a fait droit à ces demandes mais fixé à 1 500 euros la somme due par M. [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu que M. [E] n’a pas signé l’acte de vente dans le délai de la promesse, sans justifier de l’un des motifs qui lui aurait permis de récupérer la somme de 22 100 euros qu’il avait versée à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation.

M. [E] a interjeté appel de ce jugement dont il sollicite l’infirmation. Il conclut au rejet des demandes de la société Laudissa et demande à la cour d’ordonner la restitution de la somme de 22 100 euros séquestrée par le notaire et de condamner la société Laudissa à lui payer les intérêts produits par cette somme depuis le 2 avril 2020, date prévue pour la signature de l’acte de vente avec capitalisation, ainsi que la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral, outre 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Laudissa conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait d’abord valoir que faute pour M. [E] d’avoir justifié l’obtention d’un prêt dans le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, soit le 17 février 2020, qui n’avait pas fait l’objet d’un acte de prorogation, la promesse est devenue caduque.

Elle ajoute que l’indication dans la promesse que la commission de l’agent immobilier, à la charge du bénéficiaire, est incluse dans le prix de vente de 442 000 résulte d’une faute du notaire puisque l’offre d’achat de M. [E] du 19 novembre 2019 mentionnait un prix de '442 000 € NET VENDEUR – 480 000 € FAI', ce que confirme l’agent immobilier, et que la banque avait adressé à M. [E] le 4 mars 2020 un accord de principe en vue de l’obtention d’un prêt de 432 000 euros avec l’indication que 'ce prêt est destiné à financer tout ou partie de bien immobilier ci-dessus (achat dans l’ancien de 22 box destinés à la location [Adresse 2]) dont le prix d’acquisition est de 480 000 euros (hors frais liés à cette acquisition).

Elle rappelle ensuite que la promesse prévoit que si M. [E] 'entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente', notification que M. [E] ne lui a jamais adressée.

Elle soutient enfin qu’en tout état de cause M. [E] ne se prévaut d’aucun des motifs prévus par la promesse pour la restitution de l’acompte.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que la promesse, qui constate l’accord définitif des parties, stipule que 'la vente, en cas de réalisation, aura lieu moyennant le prix de QUATRE CENT QUARANTE-DEUX MILLE (442 000,00 EUR)…', que 'les parties reconnaissent que le prix a été négocié par L’AGENCE PL CONSULTING & COURTAGE (…)' et que 'en conséquence, le BENEFICIAIRE qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de TRENTE-HUIT MILLE EUROS (38 000,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse. (…) Etant précisé que le montant de la négociation est compris dans le prix indiqué ci-dessus’ ; qu’il en résulte que si M. [E] avait fait une offre d’achat au prix de 442 000 euros, commission de l’agent immobilier en sus, la société Laudis s’est engagée à vendre les biens au prix de 442 000 euros, comprenant le montant de la rémunération de l’agent immobilier ; que la société Laudis, qui n’a pas accepté de vendre à cette condition, n’est pas fondée à réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation ; qu’il y a lieu d’ordonner la restitution à M. [E] de la somme de 22 100 euros placée sous le séquestre du notaire ;

Considérant que M. [P] réclame le paiement d’une indemnité de 10 000 euros en réparation de son préjudice matériel et moral dont il ne justifie pas la réalité ; qu’il convient de rejeter cette demande ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute la société Laudissa de ses demandes  ;

Ordonne la restitution à M. [E] de la somme de 22 100 euros placée sous le séquestre du notaire ;

Déboute M. [E] de sa demande de dommages-intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Laudissa et la condamne à payer à M. [E] la somme de 2 500 euros

La condamne aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,