Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 09 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10261 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHYJX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 21/00586

APPELANTE

SAS. ETUDE COLONNA D’ISTRIA immatriculée au RCS de Paris sous le n° 351 827 480, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée et assistée de M^e Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164 substituée par M^e Caroline LACASSAGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

INTIMEE

S.C.I. BJL (anciennement dénommée SCI Dominique & Suzanne BOUNIOL) immatriculée au RCS de Paris sous le n° 320 302 870, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Guillaume ANCELET de la SCP G. ANCELET & B. ELIE – ADES-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mars 2025 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Conclusions société Etude Colonna d’Istria : 7 septembre 2023

Conclusions SCI BJL : 10 janvier 2025

Clôture : 20 février 2025

La SCI Dominique & Suzanne Bouniol, devenue la SCI BJL, est propriétaire d’un immeuble, situé à [Localité 7], [Adresse 6] et [Adresse 3], composé de logements d’habitation et de locaux commerciaux dont la gestion locative a été confiée à la société Etude Colonna d’istria.

Un local commercial a été donné à bail à la société Uniforme qui a cessé de payer le loyer à compter du mois de décembre 2017. Le 12 février 2018, la société Etude Colonna d’Istria a adressé à la société Uniforme un commandement de payer la somme de 5 744,24 euros, visant la clause résolutoire, qui est demeuré infructueux.

Le 16 mai 2018, la société Uniforme a demandé à la société Etude Colonna d’Istria l’autorisation de céder son droit au bail à la société Labs au prix de 10 000 euros.

Le 6 juin 2018, la société Etude Colonna d’Istria a informé la société Uniforme de l’exercice par la bailleresse de son droit de préemption prévu par le contrat de bail en lui indiquant que le prix sera payé par compensation avec la créance de loyers.

La société Uniforme a refusé cette compensation et informé la société Etude Colonna d’Istria qu’elle quitterait le local dès paiement du prix de cession du droit au bail et remboursement du dépôt de garantie.

Le 11 juillet 2018, la société Etude Colonna d’Istria a fait délivrer à la société Uniforme un nouveau commandement de payer la somme de 17 726,97 euros, également demeuré infructueux, puis a assigné en référé la société Uniforme au nom de la SCI Dominique & Suzanne Bouniol en constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement de l’arriéré de loyers. Par décision du 18 juin 2019, le tribunal a dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence d’une contestation sérieuse compte tenu des négociations en cours entre les parties sur l’exercice par la bailleresse de son droit de préemption.

La société Uniforme, qui s’était maintenue dans les lieux, a ensuite accepté de libérer le local en contrepartie de l’abandon par la SCI JBL de sa créance de loyers.

La SCI BJL a assigné la société Etude Colonna d’Istria en déclaration de responsabilité et en paiement à titre de dommages-intérêts de :

— la somme de 39 954,78 euros en réparation du préjudice correspondant à la dette locative de la société Uniforme ;

— la somme de 2 641,60 euros correspondant au montant de la taxe foncière ;

— la somme de 9 438,95 euros correspondant aux frais de justice ;

— la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice causé par les dégradations du local par la société Uniforme ;

— la somme de 10 000 en réparation de son préjudice moral.

Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la société Etude Colonna d’Istria à payer à la SCI BJL la somme de 21 298,19 euros en indemnisation de la perte de chance, qu’il a évaluée à 50 %, de percevoir les loyers et le montant de la taxe foncière dus par la société Uniforme, avec capitalisation annuelle des intérêts, outre 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et a débouté la SCI JBL de ses autres demandes.

Le tribunal, après avoir rappelé la clause du bail commercial stipulant qu’ 'en cas de vente ou d’apport du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, le bailleur bénéficiera d’un droit de préemption pendant un délai de deux mois à compter de la réception de la notification du prix de cession', a retenu que l’exercice de ce droit de préemption, qui engage la SCI BJL à payer le prix de cession, est un acte de disposition qui n’entrait pas dans les limites du mandat donné à la société Etude Colonna d’Istria. Constatant que celle-ci avait pris l’initiative d’exercer ce droit de préemption sans avoir obtenu l’autorisation de la SCI BJL, il a jugé qu’elle avait outrepassé ses pouvoirs et commis une faute qui a fait perdre à la SCI BJL une chance de recouvrer les loyers et charges impayés. Le tribunal a ajouté que la délivrance du commandement de payer du 11 juillet 2018 n’a pas permis d’obtenir une décision constatant la résiliation du bail et d’expulsion de la société Uniforme, le juge des référés ayant considéré qu’en délivrant ce commandement de payer alors que les parties étaient en négociation sur les conditions d’exercice du droit de préemption, la SCI BJL avait agi de mauvaise foi.

Il a également retenu que la société Etude Colonna d’Istria, postérieurement à cette décision, n’a pris aucune mesure pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

La société Etude Colonna d’Istria a interjeté appel de cette décision dont elle sollicite l’infirmation et conclut au rejet des demandes de la société BJL et à sa condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle demande à la cour de ramener la condamnation à de plus justes proportions.

Elle déclare d’abord avoir informé à deux reprises la SCI BJL par courriels des 30 mai et 1er juin 2018 du projet de la société Uniforme de céder son droit au bail en lui demandant son avis et qu’un accord verbal lui a été donné le 6 juin 2018 pour exercer le droit de préemption.

Elle ajoute que le mandat lui permettait d’exercer ce droit au nom de la SCI BJL puisqu’il lui donnait le pouvoir de 'renouveler tous baux, les résilier avec ou sans indemnité, accepter toute cession ou sous-location ou s’y opposer’ et, à défaut de paiement du loyer par le preneur, de 'passer et signer tous actes, élire domicile, substituer et généralement faire le nécessaire'.

Elle fait ensuite valoir que l’exercice de ce droit n’est pas un acte de disposition mais un acte de gestion qui permettait à la société BJL d’évincer le preneur sans l’engager à payer 'sinon par compensation'.

Elle soutient qu’en tout état de cause sa responsabilité ne peut être recherchée pour avoir exercé au nom de la société BJL le droit de préemption au titre d’une cession du droit de bail qui n’a, finalement, jamais été conclue.

La SCI BJL, sans conclure à l’infirmation du jugement, demande à la cour de condamner la société Etude Colonna d’Istria à la condamner à lui payer :

— la somme de 39 954,78 euros en réparation du préjudice causé par la dette locative de la société Uniforme ;

— la somme de 2 641,60 euros correspondant au montant de la taxe foncière ;

— la somme de 9 438,95 euros correspondant aux frais de justice ;

— la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice causé par les dégradations du local par la société Uniforme ;

— la somme de 10 000 en réparation de son préjudice moral ;

— la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que le mandat stipule que 'le mandataire aura pour pouvoir de :

Louer par écrit, en totalité ou en partie, ledit immeuble (…), passer ou renouveler tous baux, les résilier avec ou sans indemnité, accepter toutes cessions ou sous-locations ou s’y opposer (…).

A défaut de paiement et en cas de contestations quelconques, comme aussi en cas de faillite, règlement judiciaire ou liquidations des biens des débiteurs, exercer toutes poursuites, contraintes et diligences nécessaires (…).

Aux effets ci-dessus (souligné par la cour), passer et signer tous actes, élire domicile, subtituer et généralement faire le nécessaire (…) ;

Qu’il en découle que le pouvoir donné au mandataire de 'passer et signer tous actes’ n’est pas général mais se rapporte aux seuls actes de gestion précédemment énoncés, c’est-à-dire, notamment, la conclusion de baux, leur renouvellement ou leur résiliation, l’autorisation donnée au preneur de céder le bail ou de sous-louer le local, l’exercice de toute action en cas de non-paiement des loyers ; que, la société Etude Colonna d’Istria, qui ne se prévaut que d’un accord verbal que conteste la société BJL, ne justifie pas avoir été autorisée à exercer le droit de préemption litigieux qui, au surplus, ne s’applique qu’en cas de vente ou d’apport par la société Uniforme de son fonds de commerce et non à la cession par celle-ci de son droit au bail ; qu’en outre, l’acquisition par la société BJL du droit au bail de la société Uniforme était contraire à ses intérêts puisque, non seulement elle mettait à sa charge le prix de cession de ce droit au bail, soit 10 000 euros, sans aucun avantage pour elle, alors que la défaillance de la société Uniforme lui permettait d’obtenir en référé la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et son expulsion mais qu’au contraire, en faisant acquérir le droit au bail par la SCI BJL, la société Etude Colonna d’Istria a créé une source inutile de contentieux dont s’est emparée la société Uniforme pour refuser de payer l’arriéré et libérer le local en l’absence de paiement du prix de cession, ce qui a conduit le juge des référés à retenir l’existence d’une contestation sérieuse et à rejeter la demande de la société Etude Colonna d’Istria en constatation de la résiliation du bail et en expulsion après délivrance du commandement de payer du 11 juillet 2018 ; que cette faute a causé à la SCI BJL un préjudice puisque l’exercice du droit de préemption est à l’origine du rejet par le juge des référés de l’action en constatation de la résiliation du bail et en expulsion du preneur alors que le jeu de la clause résolutoire suite à la délivrance du commandement de payer l’arriéré de loyers aurait été acquis en l’absence de cet exercice ; que ce préjudice est constitué par la perte de chance d’avoir pu obtenir une décision constatant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion de la société Uniforme et, ensuite, la libération des lieux par le preneur ; qu’il convient d’évaluer cette perte de chance à 50 %, de sorte que le préjudice subi par la société BJL s’élève à la moitié de la somme correspondant à la dette de loyers et charges restée impayée qui a été accumulée par le preneur entre le 18 juin 2019, date à laquelle le juge des référés a rendu sa décision, jusqu’au 3 juin 2020, date de la libération effective des lieux, soit la somme de 8 790,68 euros (17 581,37 : 2) calculée sur la base d’un loyer mensuel hors taxe de 1 479,80 euros et de charges locatives d’un montant annuel de 1 125 euros (taxe foncière de 961 euros et taxe sur les ordures ménagères de 164 euros),  ;

Considérant que la SCI BJL ne concluant pas à l’infirmation du jugement dans le dispositif de ses dernières conclusions, la cour n’est pas saisie de ses demandes en paiement des sommes de 9 438,95 euros au titre des frais de justice, de la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice matériel et de la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il condamne la société Etude Colonna d’Istria à payer à la SCI BJL la somme de 21 298,19 euros avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Etude Colonna d’Istria à payer à la SCI BJL la somme de 8 790,67 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de ce jour, avec capitalisation annuelle des intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Etude Colonna d’Istria et la condamne à payer à la société BJL la somme de 3 500 euros ;

La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Rincourt conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,