Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 01 JUILLET 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08211 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHSDP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 avril 2023 – Juridiction de proximité d'[Localité 8] – RG n° 23/00093

APPELANTE

S.A. ESSONNE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS d'[Localité 8]-[Localité 7] sous le numéro 965 202 880

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benjamin CHABERNAUD, avocat au barreau de PARIS,

toque : E448

INTIMEE

Madame [L] [T] [R] [E] divorcée [C]

née le 24 juillet 1981 à [Localité 6] (CONGO)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Françoise TAUVEL, avocat au barreau d’ESSONNE

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/020482 en date du

09 août 2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier lors des débats : Madame Coralie CHANUT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 17 septembre 2012, la société ICF La Sablière a donné à bail Mme [L] [T] [G] [E] divorcée [C] un logement d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 9]. La société Essonne Habitat a succédé à la société ICF La Sablière.

Le 27 décembre 2019, l’appartement qu’occupait Mme [L] [T] [R] [E] a fait l’objet d’un dégât des eaux suite à l’engorgement de la canalisation d’évacuation des eaux de l’immeuble.

Saisi par Mme [L] [T] [R] [E] par acte d’huissier de justice délivré le 19 décembre 2022, par jugement contradictoire rendu le 7 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry a rendu la décision suivante :

— condamne la société Essonne Habitat à verser à Mme [L] [T] [R] [E] divorcée [C] la somme de 2 000 euros, en indemnisation de son préjudice matériel ;

— condamne la société Essonne Habitat à verser à Mme [L] [T] [R] [E] divorcée [C] la somme de 2 500 euros, en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— condamne Mme [L] [T] [R] [E] divorcée [C] à verser à la société Essonne Habitat la somme de 1 026,28 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 31 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus ;

— ordonne la compensation à due concurrence entre les créances réciproques des parties résultant de la présente décision ;

— condamne la société Essonne Habitat à verser à Mme [L] [T] [R] [E] divorcée [C] la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

— condamne la société Essonne Habitat aux entiers dépens de l’instance ;

— rappelle l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 28 avril 2023, la société Essonne Habitat a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Essonne Habitat demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le pôle de proximité d'[Localité 8] en date du 7 avril 2023 en ce qu’il a :

— l’a condamnée à verser à Mme [L] [T] [R] [E] divorcée [C] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice matériel ;

— l’a condamnée à verser à Mme [L] [T] [R] [E] divorcée [C] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— l’a condamnée à verser à Mme [L] [T] [R] [E] divorcée [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée aux entiers dépens ;

— statuant à nouveau :

— débouter Mme [L] [T] [R] [E] divorcée [C] de ses demandes d’allocations de quelques dommages et intérêts que ce soit ;

— en tout état de cause :

— débouter Mme [L] [T] [R] [E] divorcée [C] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamner Mme [L] [T] [R] [E] divorcée [C] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [L] [T] [R] [E] divorcée [C] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [L] [T] [R] [E] divorcée [C] demande à la cour de :

— dire mal fondée la société Essonne Habitat en son appel et l’en débouter ;

— la dire recevable et bien fondée en son appel incident ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le quantum du préjudice de jouissance et sa condamnation au paiement de la somme de 1 026,28 euros ;

— infirmer le jugement sur ce chef de condamnation ;

— y ajoutant :

— condamner la société Essonne Habitat à lui régler la somme de 4 000 euros, au titre du préjudice de jouissance subi ;

— condamner la société Essonne Habitat, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à justifier des charges des années 2019, 2020, 2021 et 2022 ;

— condamner la société Essonne Habitat à lui régler la somme de 1 500 euros pour appel abusif et vexatoire ;

— condamner la société Essonne Habitat, sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et du 2ème alinéa de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à l’avocat désigné au titre de l’aide juridictionnelle, Maître Françoise Tauvel, la somme de 2 000 euros TTC, en cause d’appel ;

— condamner la société Essonne Habitat aux entiers dépens exposés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’indemnisation du préjudice matériel,

La société Essonne Habitat fait grief au premier juge de s’être uniquement fondé sur les dispositions combinées des articles 1719, 1720 du Code Civil et l’article 6 de la loi du 06/07/1989, en omettant de prendre en compte des éléments propres à exonérer sa responsabilité.

Suite à un dégât des eaux survenu le 2 décembre 2019 vers 5h00, la société Essonne Habitat a mandaté une société pour la prise en charge de la cause de ce dégât des eaux, laquelle est arrivée sur site le même jour dès 14h30, soit moins de 10 heures après la survenance du sinistre, et a procédé à la recherche d’une fuite mais aussi à sa réparation, outre à l’aspiration de l’eau dans des pièces du logement.

Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] a procédé à une déclaration de sinistre entre les mains de son assureur pour une prise en charge des conséquences de ce dégât des eaux.

L’assureur de Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] a mandaté un expert aux fins de se rendre dans le logement pour procéder au constat des dommages avancés.

Le jour de l’expertise à laquelle l’assureur la société Essonne Habitat a été convoqué et présent, tant l’expert mandaté par l’assureur de la locataire que celui de la société Essonne Habitat ont constaté l’absence de tout dommage, entraînant l’absence de toute prise en charge à quelque titre que ce soit par l’assureur de Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [M] ou celui de la société Essonne Habitat.

Les éléments produits aux débats permettent de retenir que la société Essonne Habitat a été diligente dans la recherche de fuite et son traitement global pour y avoir procédé le jour même de l’apparition de la fuite, et qu’aucun dommage issu du dégât des eaux n’a pu être constaté le jour de l’expertise contradictoire.

L’assureur de Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] mis en cause par celle-ci par l’intermédiaire de son précédent conseil a justifié l’absence de toute indemnisation en ces termes : « le 06 juillet 2020 un expert a été mandaté. Lors de ces opérations d’expertise, l’expert mandaté par notre compagnie et l’expert du bailleur n’ont pu constater les dommages aux embellissements, les travaux ayant été, selon les déclarations de votre cliente, effectués par ses soins entre temps, ni au mobilier que l’assurée aurait jeté. (') La matérialité des dommages et l’étendue du sinistre n’ayant pu être vérifié, nous ne sommes ainsi pas en mesure d’intervenir. (') l’assuré doit d’une part démontrer la réalité de ses dommages ainsi que leur étendue et d’autre part, rapporter la preuve du fait que ce sinistre entre bien dans le champ de la garantie contractuelle. »

Il se déduit de ces circonstances que la matérialité des dommages, leur réalité et leur étendue ne sont dès lors pas établis.

En conséquence, il convient d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société Essonne Habitat à régler une somme de 2 000 euros à Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] au titre d’un préjudice matériel et de la débouter de toute indemnisation à ce titre.

Sur le préjudice de jouissance,

La société Essonne Habitat fait grief au premier juge de l’avoir condamnée à régler une somme de 2 500 euros à sa locataire au titre d’un préjudice de jouissance consécutif au dégât des eaux du 2 décembre 2019.

Il est établi par les pièces versées aux débats que suite au dégât des eaux survenu le 27 décembre 2019, la société Essonne Habitat a mandaté une société pour la prise en charge de la cause de ce dégât des eaux, laquelle est arrivée sur site le même jour dès 14h30 et a procédé à la recherche de fuite mais aussi à sa réparation outre à l’aspiration de l’eau qui avait pu s’insinuer dans des pièces du logement soit moins de 10 heures après la survenance de la fuite.

Les pièces versées permettent de retenir que les causes du dégât des eaux ont ainsi été rapidement circonscrites et l’eau évacuée le jour même, n’ayant pu occasionner que des dégâts mineurs.

Toutefois le préjudice de jouissance supporté par Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] durant la journée du 27 décembre 2019 est réel, celle-ci ayant eu à subir la présence d’humidité dans tout son logement, la presence d’eaux usées stagnantes ainsi quela venue du plombier en charge de l’évacuation de l’eau.

Il ressort de ces éléments, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un appartement en bon état de réparation, les désordres supportés par la locataire pendant une journée lui ayant nécessairement occasionné un préjudice de jouissance que la cour évalue à 180 euros.

Le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné la société Essonne Habitat à régler à sa locataire une somme de 2 500 euros à titre de réparation d’un trouble de jouissance. La société Essonne Habitat est condamnée à payer à Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] la somme de 180 euros en réparation du préjudice de jouissance subi à la suite du dégât des eaux survenu le 27 décembre 2019.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C],

Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] demande à la cour que la décision entreprise soit infirmée en ce qu’elle l’a condamné à verser à la société Essonne Habitat la somme de 1 026,28 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 31 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus,

Elle sollicite la condamnation sous astreinte de la société Essonne Habitat, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à justifier des charges des années 2019, 2020, 2021 et 2022.

Elle demande la condamnation de la société Essonne Habitat au paiement d’une somme de 1 500 euros pour appel abusif.

Sur ce,

— Sur la régularisation des charges,

Selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Cependant, cette obligation de régularisation annuelle n’est assortie d’aucune sanction. Dès lors que la société Essonne Habitat met à disposition de Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] les pièces justificatives des charges, ainsi que le mode de répartition des charges entre locataires et que ces documents établissent l’existence de charges locatives qui peuvent être mises à la charge de la locataire, rien ne justifie une condamnation sous astreinte du bailleur d’avoir à effectuer une régularisation.

Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le montant de la dette locative,

S’agissant de la dette locative, les pièces versées aux débats permettent d’établir que Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] a continué à ne pas régler ses loyers et charges postérieurement à la décision déférée, elle a d’abord bénéficié d’une prise en charge de la totalité de sa dette par le Fonds de Solidarité pour le Logement, laquelle est intervenue en date du 10 juillet 2024 pour un montant de 3 291,41 euros.

Malgré cette aide du FSL, une nouvelle dette locative a été générée et Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] se trouve de nouveau débitrice d’une somme de 2 022, 85 euros au 29 avril 2025.

Il convient donc de la débouter de sa demande d’infirmation de la condamnation à verser à la société Essonne Habitat la somme de 1 026, 28 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 31 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus en étant relevé que la société Essonne Habitat ne demande cependant pas à la cour d’actualiser le montant de la dette locative de sa locataire au 29 avril 2025.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive,

Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] n’établit pas l’existence d’une faute qui ferait dégénérer en abus le droit de relever appel de la décision de première instance dont a usé la société Essonne Habitat à son encontre dans la présente procédure.

Elle sera dès lors déboutée de sa demande dommages et intérêts à ce titre.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens,

Il convient d’infirmer les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale.

Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Il convient en équité de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Infirme partiellement le jugement déféré, en ce qu’il a condamné la société Essonne Habitat à verser à Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] la somme de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice matériel et celle de de 2 500 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau sur ces points,

Déboute Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] de sa demande de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice matériel,

Condamne la société Essonne Habitat à verser à Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

Confirme pour le surplus le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Déboute Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] de ses demandes plus amples ou contraires,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [T] [R] [E] Divorcée [C] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,