Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 JUILLET 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09240 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVK3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Avril 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 21/03062

APPELANT

Monsieur [Y] [D] né le 08 Juillet 1980 à [Localité 4] (Maroc),

[Adresse 10]

[Localité 5] (Emirats arabes unis)

Représenté par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

INTIMEE

S.C.I. DU MONOPOLY immatriculée au RCS de Lille sous le numéro 803 813 872, agissant poursouites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assistée de M^e Karl VANDAMME de l’ASSOCIATION TORKEN AVOCATS, avocat au barreau de LILLE, toque : 0333

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prevue le 16 mai 2025 prorogé au 11 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte authentique en date du 7 septembre 2020 reçu par Maître [F] [O], de la SCP «Jean-Louis Barrois, Nathalie Loock, Michaël Anjou et Anne-Sophie Hebert-Vidal », notaire à [Localité 7], avec la participation de Maître [S] [C], de l’étude de Maître Abitbol, notaire à [Localité 3], la SCI DU MONOPOLY a consenti à Monsieur [Y] [D] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement de deux pièces principales situé au cinquième étage, escalier B, de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le prix de 685.000 €, expirant le 7 décembre 2020 à seize heures, sous diverses conditions suspensives dont celle de l’obtention d’au moins un prêt.

L’acte prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 68.500 €, dont le versement à concurrence de 34.250 € devait être effectué par le bénéficiaire entre les mains du notaire du promettant, constitué séquestre et désigné comme rédacteur de l’acte authentique, au plus tard dans un délai de huit jours à compter de la promesse, à titre de nantissement au profit du promettant, et le surplus devant être versé par le promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

La somme de 34.250 € a été virée sur le compte du notaire du promettant.

L’offre de prêt immobilier a été émise par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 9] EUROPE le 19 novembre 2020, transmise à Monsieur [D] le 20 novembre, et au notaire du promettant, Maître [O], par courriel de Me [C] du 26 novembre 2020, informant de surcroît son confrère de son indisponibilité à la date du 7 décembre et demandant en conséquence un report au 8 décembre, ce qui a été accepté par la SCI du Monopoly le 27 novembre 2020.

Ayant été informé le 3 décembre 2020 par le notaire de la banque de ce que les fonds risquaient de ne pas être débloqués pour le 8 décembre 2020, Me [C] en a avisé Me [O] également le 3 décembre 2020, celle-ci lui indiquant toutefois que sa cliente s’opposerait fermement à toute prorogation au-delà du 8 décembre 2020 au motif que le dossier avait été initié en mars 2020.

Le 8 décembre 2020, la banque a sollicité, par courriel à Me [C] un report de 48 heures pour le déblocage des fonds, lequel en a informé Me [O] le même jour, qui confirmait, le 9 décembre 2020, que sa cliente refusait de proroger la durée de validité de la promesse qui était donc caduque, et offrait de restituer la somme de 24.250 € à Monsieur [D], à la condition que ce dernier accepte de l’indemniser à hauteur de 10.000 € au titre du préjudice subi par l’immobilisation de son bien.

Monsieur [D] a refusé, et a, par acte d’huissier en date du 18 février 2021, fait assigner la SCI DU MONOPOLY devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner à titre principal, la réalisation forcée de la vente compte tenu de la réalisation des conditions suspensives et de la levée de l’option, ou de l’absence de manquement fautif de sa part, et à titre subsidiaire, d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 685.000 € en réparation du préjudice de perte de chance d’avoir pu acquérir le bien.

Par jugement rendu le 19 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté Monsieur [D] de ses demandes tendant à :

ordonner la réalisation forcée de la vente du bien promis au prix de 685.000 €,

subsidiairement, condamner la SCI DU MONOPOLY à lui verser une indemnité de 685.000 €,

très subsidiairement, condamner la SCI DU MONOPOLY à lui rembourser la somme de 34.250 €,

condamner la SCI DU MONOPOLY à lui verser une indemnité de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [D] à verser à la SCI DU MONOPOLY une indemnité d’immobilisation de 68.250 €, (erreur dans le jugement)

— débouté la SCI DU MONOPOLY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [D] a interjeté appel par déclaration du 22 mai 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 12 février 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Monsieur [D] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes, et condamné au paiement de la somme de 68.500 € ;

Statuant à nouveau,

— lui donner acte qu’il ne sollicite plus la réalisation forcée de la vente du bien immobilier à son profit.

— condamner la SCI DU MONOPOLY à lui payer la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts.

— ordonner le remboursement du montant de l’indemnité d’immobilisation qui était séquestré entre les mains du Notaire.

— condamner la SCI DU MONOPOLY à lui restituer la somme de 68.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation versée dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement déféré ;

— subsidiairement, limiter à la somme de 34.250 € le montant de la condamnation de Monsieur [D] au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI DU MONOPOLY à payer à Monsieur [D] la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— la condamner aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Maître Audrey SCHWAB, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 10 février 2025 auxquelles il est référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCI DU MONOPOLY demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu le 19 avril 2023 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce que celui-ci a débouté M. [Y] [D] de ses demandes et l’a condamné à verser à la SCI DU MONOPOLY une indemnité d’immobilisation de 68.250 € ;

DECLARER la SCI DU MONOPOLY recevable et bien fondée en son appel incident ;

INFIRMER la décision déférée en ce qu’elle a débouté la SCI DU MONOPOLY de ses demandes tendant à condamner M. [Y] [D] à lui verser une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En conséquence, statuant à nouveau

DEBOUTER Monsieur [Y] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DECLARER la demande reconventionnelle de la SCI DU MONOPOLY recevable et bien fondée,

CONDAMNER Monsieur [Y] [D] à payer à la SCI DU MONOPOLY la somme de 68.500,00 euros à titre d’indemnité d’immobilisation outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

AUTORISER la SCI DU MONOPOLY à se faire remettre par Maître [F] [O], Notaire à [Localité 7], la somme de 34.250,00 versée entre ses mains par M. [Y] [D], à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNER Monsieur [Y] [D] à payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de 1ère instance ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [D] à payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [D] aux entiers frais et dépens tant de 1ère instance que d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025.

MOTIVATION

— Sur la levée de l’option d’achat et la responsabilité contractuelle éventuelle de la SCI DU MONOPOLY

Pour rejeter la demande de Monsieur [D] d’ordonner la réalisation forcée de la vente, le tribunal a considéré en premier lieu que la vente ne pouvait s’être formée par la levée de l’option, dès lors que si le versement des fonds empruntés n’était pas requis et qu’il suffisait que le bénéficiaire justifie de la disponibilité du capital emprunté, il demeurait néanmoins que devaient être versées au notaire rédacteur de la promesse les autres sommes stipulées à hauteur d’au moins 30.250 euros, cependant qu’il n’était ni allégué, et encore moins démontré, que Monsieur [D] avait remis cette somme lors de la levée d’option, et en second lieu qu’elle ne pouvait pas s’être formée par absence de faute de Monsieur [D] dès lors que l’obligation de consentir à la vente souscrite par la SCI DU MONOPOLY avait été assortie d’un terme, que par suite de l’expiration de ce terme, son obligation ne pouvait qu’être éteinte indépendamment de la caducité ou de la non caducité, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de discuter de sa caducité, les dispositions de la promesse en cas de non levée d’option insérée au paragraphe dénommée « carence » étant en réalité superfétatoire, et qu’au surplus un contrat se forme par la rencontre des volontés des parties et ne peut se former par une absence de faute.

Monsieur [D], qui a renoncé à solliciter la réalisation forcée de la vente, soutient toutefois qu’il est fondé à demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le refus fautif de la SCI DU MONOPOLY de signer l’acte authentique de vente, dès lors que contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, il a valablement levé l’option selon les modalités prévues à la promesse de vente en ayant transmis au notaire l’offre de prêt et procédé au virement sur son compte de la somme de 33.639,81 euros correspondant à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt augmentée de la commission d’intermédiaire et du prorata de charges et taxes foncières, et ce au jour de la date limite de levée d’option prorogée d’un commun accord au 8 décembre 2020. Il ajoute que les notaires ayant été informés les 3 et 4 décembre 2020, de ce que, par suite d’un problème au sein de la banque prêteuse, les fonds ne seraient pas débloqués pour le 8 décembre, date convenue pour la signature de l’acte authentique, il avait sollicité qu’elle soit reportée au 10 décembre 2020, mais que dès le 9 décembre, la SCI DU MONOPOLY l’informait de son refus de régulariser l’acte de vente à cette date en invoquant la caducité de la promesse. Il en déduit que la levée d’option étant parfaitement valable, c’est de manière fautive que la SCI DU MONOPOLY a refusé de régulariser l’acte de vente d’autant que la promesse prévoyait un délai de 15 jours ouvrés pour que cette régularisation intervienne, ce qui lui a causé un préjudice de perte de chance de pouvoir acquérir le bien dont il demande l’indemnisation à hauteur de 150.000 €. A titre subsidiaire, il estime que l’exécution de mauvaise foi par la SCI DU MONOPOLY, qui a voulu faire échec à la vente définitive car elle ne souhaitait plus vendre son bien, justifie sa condamnation au paiement de cette somme.

La SCI DU MONOPOLY s’oppose à la demande de dommages et intérêts en faisant valoir en premier lieu que la promesse de vente stipule clairement que la levée d’option par le bénéficiaire, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente, laquelle restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d’option, et que Monsieur [D] ne rapporte pas le preuve qu’il a effectivement levé l’option par tous moyens auprès du notaire accompagnée du versement par virement des sommes prévues à l’acte.

Elle soutient en second lieu qu’elle n’a commis aucune faute, précisant qu’il ne peut lui être reproché un manque de flexibilité, alors qu’elle avait été une première fois échaudée par M. [D] qui s’est caractérisé par une attitude cyclothymique. Elle précise ainsi qu’avant la signature de la promesse litigieuse, Monsieur [D] avait formulé une offre d’acquisition le 20 février 2020, moyennant un prix de 690 000 € net vendeur avant de se désister sans aucune explication le 22 avril 2020, et avait ensuite repris contact pour acquérir à un moindre prix, de sorte qu’il ne peut lui reprocher d’avoir agi dans le strict respect de la promesse.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1124 du code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie, le promettant, s’engage à céder un bien déterminé dans les conditions fixées dans la promesse, si le cocontractant, bénéficiaire de la promesse, en manifeste ultérieurement la volonté.

A ce titre, jusqu’au terme convenu par les parties pour l’exercice du droit d’option du bénéficiaire, le promettant est lié par deux obligations : il s’engage d’une part à ne pas conclure le contrat prévu par les parties avec un autre et d’autre part à conclure le contrat prévu avec le bénéficiaire, si celui-ci en manifeste la volonté dans le délai prévu.

Par ailleurs, la levée d’option est un acte unilatéral par lequel le bénéficiaire de la promesse déclare accepter l’offre exclusive qui lui a été faite, qui répond aux conditions de fond et de forme d’une acceptation relative au contrat principal qui est conclu.

Elle peut être expresse et peut aussi être, sauf si les parties ont prévu des modalités particulières pour la levée d’option.

S’il ne lève pas l’option dans les délais convenus, le bénéficiaire de la promesse est présumé avoir renoncé à son droit d’option, cette renonciation pouvant être expresse ou tacite, et le promettant n’est plus lié par les obligations souscrites, et recouvre sa liberté d’action avec des tiers. La promesse est alors frappée de caducité ( Civ.3°, 24 mars 1993, n° 91-14.080; 8 oct. 2003, n° 02-11.953) et le bénéficiaire déchu du bénéfice de celle-ci.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue le 7 septembre 2020 entre la SCI DU MONOPOLY d’une part et Monsieur [D] d’autre part, stipule, au paragraphe intitulé DÉLAI, qu’elle est consentie pour une durée expirant le 7 décembre 2020, et qu’en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai précité.

Il est acquis que ce délai a été reporté d’un commun accord au 8 décembre 2020 en raison de l’indisponibilité du notaire du bénéficiaire à la date du 7 décembre initialement prévue (pièce n°7 SCI ).

De plus, l’acte prévoit que la « réalisation de la promesse aura lieu :

— «  Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du Notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :

' Au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes ;

' A la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel ;

' A l’éventuelle commission d’intermédiaire ;

' Et de manière générale, de tous comptes et proratas ;

— Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai.

La levée d’option par le bénéficiaire, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente. Cette vente restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d’option, sauf si renonciation de la part du bénéficiaire à ces dernières.

Dans ce dernier cas, la signature de la vente devra intervenir au plus tard dans les 15 jours ouvrés suivant l’expiration de la durée de validité de la promesse, et le transfert de propriété restera reporté au jour de la signature dudit acte de vente et du paiement du prix de vente et des frais.

Cette levée d’option sera effectuée par tout moyen auprès du Notaire rédacteur par le bénéficiaire et devra être accompagnée du versement, par virement sur le compte dudit Notaire, d’une somme correspondant :

' Au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payé au moyen d’un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds).

' A la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel ;

' A l’éventuelle commission d’intermédiaire ;

' Et de manière générale, de tous comptes et proratas ; »

Comme l’a justement relevé le tribunal, il résulte de la précision faite entre parenthèses que le versement des fonds empruntés n’était pas requis lors de la levée d’option et qu’il suffisait que le bénéficiaire justifie de la disponibilité du capital emprunté.

S’agissant de la condition de la levée d’option tenant au versement dans le délai contractuel susvisé sur le compte du notaire désigné par les parties pour être rédacteur de l’acte, soit Me [O], du montant des frais d’actes de vente et de prêt augmenté de la commission d’agence, il résulte des pièces produites par les parties que :

— par courriel en date du 19 novembre 2020, Me [C], notaire de Monsieur [D] a transmis au notaire du promettant, Me [O], l’accord de principe obtenu par Monsieur [D], et questionné son confrère sur les intentions de sa cliente, ce à quoi ce dernier a répondu le même jour que sa cliente n’entendait pas reporter la signature au-delà de la date fixée dans la promesse de vente et qu’à défaut de signature, la promesse serait caduque (pièce 12 [D]) ;

— l’offre de prêt immobilier, dont il n’est pas contesté qu’elle est conforme aux caractéristiques du financement prévu par la promesse au titre de la condition suspensive, a été émise par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 9] Europe le 19 novembre 2020 et transmise par courriel du 20 novembre de Monsieur [R] [Z], chargé de clientèle particuliers, à Monsieur [D], précision étant apportée par le premier de la nécessité d’inscrire la date « 20/11/2020 à la réception de l’offre et 01/12/2020 acceptation de l’offre » (compte tenu du délai de réflexion obligatoire de 10 jours ) (pièces n° 4 et 5 [D]) ;

— par courriel du 26 novembre 2020, Me [C] a transmis à Me [O] l’offre de prêt et l’informant de ce qu’il n’était pas disponible le 7 décembre 2020, lui demandait s’il était possible de déclarer le rendez-vous au mardi 8 (en visio si cela convient), ce à quoi Madame [V] pour la SCI DU MONOPOLY, interrogée par son notaire, qui lui précisait en outre être en possession de sa procuration et de la plupart des pièces réclamées, a répondu favorablement : « oui si ce n’est qu’un souci d’agenda de notaires » (pièce 7.1 SCI) ;

— suivant courriel du 2 décembre 2020, Me [O] a transmis à Me [C] le projet d’acte de vente (pièce n°8 SCI), lequel était informé, le 3 décembre 2020, par le notaire de la banque prêteuse que celle-ci venait de lui indiquer que « les fonds ne sont pas déblocables pour le moment (pièce n°6 [D]) ;

— informée dès le 3 décembre 2020 de cette possible difficulté, Me [O] a informé Me [C], le 4 décembre 2020, que sa cliente s’opposerait fermement à toute prorogation au-delà du 8 décembre , « le dossier ayant été initié en mars 2020 » (pièce n°8 [D]) ;

— le 8 décembre 2020, à 10 h 52, Monsieur [D] a donné ordre à sa banque de procéder au virement de la somme de 33.639,81 € correspondant aux frais devant accompagner la levée d’option, soit 15.050 € à titre de la provision sur frais d’acquisition, 15.000 € au titre de la commission d’agence, 3.400 € à titre de provision sur frais de prêt, et 189,81 € au titre du prorata de charges et taxes foncières, portée au crédit du compte de l’étude Abitbol le 9 décembre 2020 (pièces n° 17 et 20 [D]) ;

— par courriel du 8 décembre 2020, à 16 h 15, Monsieur [Z] du Crédit Mutuel a informé Me [C] n’avoir pu débloquer les fonds empruntés « car il y a eu un problème de conformisme, (l’offre de prêt est arrivée aujourd’hui) », et a indiqué être en mesure de les débloquer d’ici 48 heures et effectuer le virement (pièce n°10.2 SCI), ce dont Me [C] informait par transfert du mail, à 17 h 38, Me [O] en la questionnant sur la possibilité d’une prorogation de délai de 48 heures, qui en informait enfin sa cliente à 19 h 07 en lui demandant ses instructions (pièce n°10.1 SCI) ;

— par courriel du 9 décembre 2020, Me [O] a fait part à Me [C] du refus de la SCI de proroger « la durée de validité de la promesse qui est en conséquence caduque » et de sa proposition de restituer à Monsieur [D] la somme de 24.250 € tout en conservant 10.000 € en réparation de son préjudice pour l’immobilisation du bien » (pièce n°11.1 SCI) ;

— par courriel du 10 décembre 2020, le notaire de la banque a indiqué à sa cliente que la régularisation du prêt par acte authentique était prévue le même jour à 15 h 00 (pièce n°16 [D]) ;

— suivant courriel du 10 décembre 2020 à 19 h 56, Me [C] a confirmé à Me [O] la disponibilité des fonds, a fait part de la volonté réitérée de Monsieur [D] de réaliser l’acquisition, tout étant prêt pour ce faire, et de son refus de la proposition du promettant (pièce n°9 [D]) ;

— enfin, le 14 décembre 2020, Me [O] a confirmé le refus de sa cliente, estimant que la promesse était déjà caduque lors de la demande de report faite le 8 décembre, et « qu’elle était donc en droit de reprendre sa liberté, tout comme Monsieur [D] l’avait fait en avril dernier », proposant toutefois à titre transactionnel de restituer la somme séquestrée en totalité sous réserve que Monsieur [D] reconnaisse la caducité et renonce à toute action à son encontre, précisant enfin que sa cliente entendait rester propriétaire de ce bien et n’avait pas pour projet de le remettre en vente (pièce n°15 [D]).

Il résulte de cette chronologie que les conditions suspensives étaient réalisées dès le 19 novembre 2020, date de l’émission des offres, ce qui n’est pas contesté par la SCI DU MONOPOLY, et que si les démarches réalisées par Monsieur [D] et son notaire établissent la volonté du bénéficiaire de lever l’option, il ne l’a pas fait dans le délai contractuel en l’absence de réception par le notaire rédacteur, Me [O], du montant des frais devant accompagner la levée d’option, seul le virement à destination du compte de son propre notaire ayant été initié par Monsieur [D] dans le délai susvisé, cependant qu’il n’explicite pas les raisons qui l’ont conduit à ne pas procéder à ce virement avant la date butoir comme il lui était loisible de le faire, et que c’est sans faute ni mauvaise foi que la SCI DU MONOPOLY a pu refuser de proroger le délai de validité de la promesse ayant pu légitimement voir dans cette demande de report le risque d’un nouveau désengagement quand elle n’était de toutes façons pas tenue d’accorder la prorogation du délai.

En conséquence, faute pour Monsieur [D] d’avoir procédé à la levée de l’option qui lui était consentie jusqu’au 8 décembre 2020, la promesse de vente est devenue caduque à cette date, et c’est sans faute de sa part que la SCI DU MONOPOLY a refusé de conclure la vente, de sorte que la demande de dommages et intérêts de Monsieur [D] doit être rejetée.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Pour condamner Monsieur [D] à payer la SCI DU MONOPOLY la somme de 68.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle, le tribunal a considéré qu’il résultait de la promesse unilatérale que l’indemnité d’immobilisation de 68.500 € était due au promettant en l’absence de levée d’option dans le délai contractuel, qu’une somme de 34.250 € avait été versée en séquestre par le bénéficiaire sur cette indemnité d’immobilisation, et que l’option n’ayant pas été levée dans ce délai contractuel, la totalité de l’indemnité d’immobilisation était due de ce seul fait.

Monsieur [D] soutient que le tribunal a fait une inexacte application des clauses de la promesse en retenant qu’elle était due dès lors que l’option n’avait pas été levée dans le délai contractuel, ce qui est inexact au regard de ce qui précède, et qu’en outre la promesse prévoit que l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir finalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ; que dès lors, soit, comme il le soutient, les conditions suspensives ont été réalisées et c’est la SCI DU MONOPOLY qui a refusé de régulariser l’acte de vente prévue dans le délai de 15 jours de la levée d’option auquel cas il n’est pas débiteur de l’indemnité d’immobilisation, soit à défaut, les conditions suspensives n’ont pas été réalisées faute d’avoir obtenu le déblocage des fonds, auquel cas il ne saurait davantage être débiteur de ladite indemnité .

Enfin, il fait valoir qu’en tout état de cause, c’est uniquement la somme de 34.250 € versée entre les mains du séquestre qui devait être considérée comme acquise à « titre d’indemnité forfaitaire et non réductible » à défaut par le bénéficiaire de réaliser l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, la somme supplémentaire de 34.250 € n’étant due que dans l’hypothèse où l’acte de vente n’aurait pas été signé du seul fait du bénéficiaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La SCI DU MONOPOLY fait valoir au soutien de la confirmation du jugement quant au paiement de l’indemnité d’immobilisation que contrairement aux stipulations de la promesse unilatérale de vente, Monsieur [D] n’ayant pas versé avant le 7 décembre 2020, entre les mains du notaire rédacteur le prix de vente, la provision sur frais d’acte et de prêt, la commission d’intermédiaire et les comptes prorata, il ne peut prétendre avoir levé l’option et est redevable de ce seul fait de l’indemnité d’immobilisation, et qu’en outre, Monsieur [D] semble faire une confusion entre levée d’option et réalisation des conditions suspensives, la simple information de la réalisation d’une condition suspensive ne valant pas levée d’option au sens de la promesse.

Réponse de la cour

Aux termes de la promesse unilatérale de vente du 7 septembre 2020, le sort de l’indemnité était prévu comme suit :

INDEMNITE D’IMMOBILISATION -SEQUESTRE

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE-HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (68.500,00 EUR).

De convention expresse entre les parties, cette somme sera versée par le BENEFICAIRE qui s’y oblige, à concurrence de TRENTE-QUATRE MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (34.250,00 EUR), au plus tard dans un délai de huit jours à compter des présentes.

Cette somme sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENFICIAIRE, qui accepte.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.

Le sort de l’indemnité sera le suivant, selon les hypothèse envisagées :

— Elle s’imputera purement et simplement, et à due concurrence, sur le prix en cas de réalisation de la vente promise ;

— Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une ou quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ;

— Elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

[']

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de TRENTE QUATRE MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (34.250 €), le BENEFICIAIRE s’oblige à la verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

Compte tenu de ces stipulations et au regard des circonstances de fait ci-avant exposées, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée au bénéficiaire dès lors que, les conditions suspensives ayant été réalisées, la vente n’a pas été signée mais pour une raison qui n’est pas le fait de Monsieur [D] mais celui de la SCI DU MONOPOLY qui ne peut par conséquent prétendre la conserver.

Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef, et la SCI DU MONOPOLY déboutée de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation qu’elle devra restituer à Monsieur [D] sans qu’il soit besoin de la condamner, la restitution étant un effet de droit de l’infirmation.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, elles seront condamnées à supporter les dépens de première instance et d’appel chacune pour moitié, et seront déboutées de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

CONSTATE que Monsieur [Y] [D] a renoncé à sa demande de réalisation forcée de la vente ;

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [Y] [D] à verser à la SCI DU MONOPOLY une indemnité d’immobilisation de 68.250 €, et aux dépens de première instance ;

Statuant du chef des dispositions infirmées,

DEBOUTE la SCI DU MONOPOLY de sa demande de condamnation de Monsieur [Y] [D] au paiement de la somme de 62.500 € au titre de l’indemnité d’occupation contractuelle ;

CONDAMNE pour moitié chacun Monsieur [Y] [D] et la SCI DU MONOPOLY aux dépens de première instance et d’appel avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Maître Audrey SCHWAB, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

DEBOUTE Monsieur [Y] [D] et la SCI DU MONOPOLY de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,