COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 58E

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 DECEMBRE 2025

N° RG 24/07692 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W5H2

AFFAIRE :

GROUPAMA [Localité 6] VAL DE LOIRE , immatriculé au RCS de [Localité 5] sous le n° 382 285 260

C/

S.C.I. MOULIN MONTEES

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 10 Octobre 2024 par la Cour de Cassation de [Localité 6]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : T22-24.093

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Floriane PERON, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 2024 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel d’ORLEANS du 26 septembre 2022 sur appel du jugement du Tribunal de grande instance d’ORLEANS du 16 octobre 2019

GROUPAMA [Localité 6] VAL DE LOIRE

RCS de [Localité 5] sous le n° 382 285 260

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

S.C.I. MOULIN MONTEES

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Floriane PERON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 183

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

La SCI Moulin Montées a, par acte sous seing privé du 17 mars 2017, donné à bail commercial pour une durée de neuf années à MM. [P] [L] et [Z] [W], agissant pour le compte de la société en formation la SARL l’Olivier, un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Orléans.

Le 24 mars 2017, vers 4 h 30, un incendie a totalement détruit les locaux, alors que les preneurs n’avaient pas assuré la chose louée.

La SCI Moulin Montées a déclaré le sinistre à son assureur, la compagnie Groupama Paris Val de Loire, auprès de laquelle elle avait souscrit un contrat d’assurance propriétaire non occupant de bureaux à effet du 1er juin 2010, par l’intermédiaire de son courtier, le cabinet [B].

Les dommages ont été évalués contradictoirement, suivant chiffrage du cabinet [N], à la somme de 530,549,79 euros.

Le 27 avril 2017, la société Groupama [Localité 6] Val de Loire a informé le cabinet [B] de ce qu’elle entendait faire application de la règle proportionnelle conformément aux dispositions de l’article L 113-9 du code des assurances, l’enquête diligentée à sa demande suite à l’incendie lui ayant appris :

— que le bail commercial contenait une clause de renonciation à recours entre les parties ainsi qu’entre leurs assureurs respectifs, alors que le contrat d’assurance n’en faisait pas état ;

— qu’une activité de restauration était exercée dans les locaux, alors que c’est une activité de bureaux qui lui avait été déclarée ;

— que le bâtiment était constitué d’une ossature bois et charpente en fermette bois, alors que le contrat avait été souscrit pour un bâtiment construit et couvert en matériaux durs.

Par acte en date du 21 décembre 2018 la société Moulin Montées a assigné la société Groupama ainsi que le cabinet [B] en indemnisation de son préjudice devant le tribunal de grande instance d’Orléans.

Par jugement du 16 octobre 2019, le tribunal de grande instance d’Orléans a :

— dit la compagnie Groupama recevable en ses demandes à l’encontre de Mme [T] [E] ;

— condamné la compagnie Groupama à payer à la société Moulin Montées :

* la somme de 348 052,62 euros au titre de l’indemnité immédiate, acompte de 10 000 euros déduit,

* la somme de 124 262,35 euros au titre de l’indemnité différée sous réserve de la reconstruction du bâtiment dans un délai maximum de deux ans à compter de la décision devenue définitive,

* la somme de 28 200 euros à titre de dommages intérêts complémentaires,

— débouté la société Moulin Montées de ses demandes à l’encontre de Mme [T] [E] ;

— débouté la compagnie Groupama de ses demandes à l’encontre de Mme [T] [E] ;

— prononcé la mise hors de cause de Mme [T] [E] ;

— condamné la compagnie Groupama à payer à la SCI Moulin Montées la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à Mme [T] [E] la somme de 3 000 euros au même titre ;

— condamné la compagnie Groupama Paris Val de Loire aux dépens de l’instance et fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Hugues Leroy et de la SCP Girault-Celerier, avocats ;

— prononcé l’exécution provisoire de la décision.

La société Groupama Paris Val de Loire ayant relevé appel de ce jugement, par arrêt en date du 29 septembre 2022 la cour d’appel d’Orléans a :

— infirmé en toutes ses dispositions critiquées le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— déclaré la société Groupama Paris Val de Loire recevable à opposer un refus de garantie à la SCI Moulin Montées ;

— débouté la SCI Moulin Montées de ses demandes dirigées contre la société Groupama Paris Val de Loire ;

— rejeté les demandes dirigées contre la société [B] et associés ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SCI Moulin Montées à payer une somme de 3 000 euros à la société [B] et associés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté les autres demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Moulin Montées aux dépens de première instance et d’appel et accordé à la SCP Laval-Firkowski et à la SCP d’avocats Thierry Girault le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Moulin Montées ayant formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision, par arrêt en date du 10 octobre 2024 la Cour de cassation a notamment :

— cassé cet arrêt, mais uniquement en ce qu’il déclare la société Groupama [Localité 6] Val de Loire recevable à opposer un refus de garantie à la société Moulin Montées, la déboute de ses demandes dirigées contre la société Groupama [Localité 6] Val de Loire, et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— mis hors de cause la société Diot venant aux droits de la société [B] et associés ;

— renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Versailles.

Pour statuer ainsi, la Cour de cassation a retenu que la cour d’appel d’Orléans s’était abstenue de répondu aux conclusions de la société Moulin Montées, qui faisait valoir que l’assureur lui avait indiqué lors des négociations amiables qu’il reviendrait, en cours de procès, à sa première proposition d’indemnisation à hauteur de 45 % de sorte qu’il ne pouvait plus dénier le principe de sa garantie et qu’une indemnisation partielle lui était définitivement acquise, en violation de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 10 décembre 2024, la société Groupama [Localité 6] Val de Loire a saisi la présente cour en tant que cour de renvoi. Le 10 février 2025, elle a signifié à la société Moulin Montées sa déclaration de saisine.

En ses conclusions notifiées le 29 septembre 2025, la société Groupama [Localité 6] Val de Loire expose:

— qu’à la date de l’incendie, les preneurs n’étaient pas assurés en dépit de l’obligation qui leur en était faite par les clauses du bail commercial ;

— que par application de l’article L 121-12 du code des assurances, l’assureur est subrogé dans les droits de son assuré quand il a payé l’indemnité mais il peut être déchargé de sa responsabilité envers l’assuré quand cette subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en sa faveur; que cette subrogation légale n’avait pas à faire l’objet d’une stipulation expresse dans la police ;

— que la clause 6.3 du bail prévoyait que le bailleur (la société Moulin Montées) renonçait à tous recours contre les preneurs (MM. [L] et [W]) et leurs assureurs si bien qu’en stipulant une telle clause, la société Moulin Montées l’avait privée de toute subrogation dans ses droits à l’encontre de MM. [L] et [W] ;

— qu’en conséquence elle refuse toute garantie, précision étant faite que la clause en question, afférente aux risques locatifs de l’article 1733 du code civil, portait bien sur le bâtiment et non pas seulement sur les agencements et embellissements ;

— que contrairement à ce qu’a énoncé le jugement, elle n’a pas accepté le principe de sa garantie;

— qu’une simple offre d’indemnisation de l’assureur ne l’engage que si elle est acceptée de l’assuré, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce ;

— qu’il s’agissait là de simples pourparlers transactionnels ;

— qu’elle ne doit donc pas sa garantie ;

— que subsidiairement, il y a lieu à réduction de l’indemnité par application de l’article L 113-9 du code des assurances ;

— qu’en effet une construction en bois présente plus de risques qu’une construction en béton ;

— qu’une activité de restauration crée également plus de risques qu’une activité de bureaux ; qu’un huissier de justice a relaté les propos du gérant de la SCI selon lesquels il avait passé sous silence ce changement d’activité ; qu’il y a eu ainsi violation de l’article L 113-2 du code des assurances;

— qu’en conséquence, elle n’aurait à régler que 45,60 % des dégâts ;

— que les demandes de la société Moulin Montées sont exagérées, puisqu’elle a fait reconstruire un nouveau bâtiment nettement plus étendu que le précédent ; qu’aucune indemnité différée n’est donc due, et ce d’autant plus qu’elle devait être réclamée dans les deux ans.

La société Groupama [Localité 6] Val de Loire demande en conséquence à la cour de :

— infirmer la décision dont appel ;

— débouter la société Moulin Montées de ses demandes ;

— subsidiairement, limiter l’indemnisation à hauteur de 78 684,97 euros, et plus subsidiairement à 241 930,70 euros si l’indemnité différée est due ;

— dans ce dernier cas, dire qu’elle versera immédiatement à la société Moulin Montées la somme de 68 684,97 euros puis éventuellement le solde (163 245,73 euros) sur présentation des factures afférentes à la reconstruction ;

— condamner la société Moulin Montées au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens de première instance, d’appel, de cassation et de renvoi de cassation, et accorder en ce qui concerne ces derniers à la SCP Laval-Firkowski-Devauchelle le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions en date du 9 septembre 2025, la société Moulin Montées réplique :

— que la société Groupama [Localité 6] Val de Loire a expressément accepté de prendre en charge le sinistre ;

— que l’intéressée persiste à invoquer l’exception de non subrogation, alors que l’article L 121-2 du code des assurances n’est pas d’ordre public ;

— que d’autre part, la clause de renonciation à recours ne concernait que les garanties visées à l’article 6.2 du contrat, à savoir les agencements et embellissements, alors qu’est ici en jeu la structure de l’immeuble ;

— que les preneurs n’avaient jamais souscrit d’assurance alors que de plus, le texte susvisé ne s’applique qu’en cas de faute de l’assuré ;

— que la société Groupama [Localité 6] Val de Loire ne justifie pas avoir remis à son assurée un questionnaire relatif aux trois points dont elle se prévaut pour obtenir une réduction proportionnelle de l’indemnité ;

— que de plus, selon l’article L 113-4 du code des assurances, un assureur ne peut plus se prévaloir de l’aggravation des risques quand il a maintenu l’assurance après en avoir été informé ;

— qu’une construction à ossature en bois constitue une structure en dur ; qu’un expert qui était venu sur place à propos d’un précédent sinistre de vol n’avait pu que se convaincre de ce que les matériaux utilisés étaient en bois ;

— que s’agissant de l’activité de restauration, l’expert susvisé savait qu’un piano de cuisine se trouvait sur place, alors que la société Groupama [Localité 6] Val de Loire avait su, par un email du 19 novembre 2015, qu’un bail visant un établissement de restauration était sur le point d’être signé;

— que concernant le quantum de l’indemnisation, les dispositions de l’article L 121-17 du code des assurances interdisent à la société Groupama [Localité 6] Val de Loire de se prévaloir d’une modification importante de la reconstruction de l’immeuble ;

— que s’agissant du délai de deux ans afférent au versement de l’indemnité différée, il est prévu dans une clause qui revêt un caractère abusif ; qu’au demeurant le point de départ de ce délai n’en était pas fixé ;

— que la reconstruction de l’immeuble, qui a tardé du fait de l’épidémie de Covid 19 et de l’occupation du terrain par des gens du voyage, n’a pas été possible à l’identique, sous peine de dépasser, en coût, le montant de l’indemnité accordée.

La société Moulin Montées demande en conséquence à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Groupama [Localité 6] Val de Loire au paiement de la somme de 348 052,62 euros au titre de l’indemnité immédiate et de celle de 124 262,35 euros au titre de l’indemnité différée ;

— condamner la société Groupama [Localité 6] Val de Loire au paiement de la somme de 393 860,34 euros au titre de l’indemnité immédiate et de celle de 136 689,44 euros au titre de l’indemnité différée, soit en tout 530 849,79 euros ;

— débouter la société Groupama [Localité 6] Val de Loire de ses demandes ;

— la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025.

MOTIFS

Si l’indemnisation offerte par l’assureur n’est pas acceptée, ce dernier peut revenir sur le principe de sa garantie.

Il résulte des pièces produites que :

— le 27 novembre 2017, le courtier agissant pour le compte de la société Groupama Paris Val de Loire a indiqué à la SCI Moulin Montées que comme elle l’avait indiqué lors des échanges du 23 octobre 2017, elle avait accepté de revoir sa position, soit une prise en charge initiale du dossier, sur des bases techniques, à savoir à hauteur de 241 930,70 euros soit 45,60 % de l’indemnisation proposée par le cabinet [N], pour lui proposer une indemnisation à titre exceptionnel et commercial à hauteur de 55 % ; il était tout de même rappelé que la société Groupama [Localité 6] Val de Loire ne faisait pas état de l’article L 121-12 alinéa 2 du code des assurances, mais le courtier en rappelait le contenu ;

— le 27 décembre 2017, le conseil de la SCI Moulin Montées soutenait que rien ne justifiait l’application de la règle proportionnelle, au vu des points de discussion relatifs à la nature de l’activité exercée dans les locaux, aux matériaux employés dans la construction, et à la clause de renonciation à recours insérée dans le bail, et il sollicitait en conséquence l’indemnisation intégrale de sa cliente, sous peine de saisir la juridiction compétente ;

— le 16 février 2018 le courtier a indiqué que la société Groupama [Localité 6] Val de Loire avait revu sa position et acceptait de faire une nouvelle offre ferme et définitive à concurrence de 65 % des dommages ; il était précisé que cette offre était confidentielle et qu’en cas de poursuite du dossier au contentieux l’assureur reviendrait à sa position initiale, soit une indemnisation à hauteur de 45 % ;

— le 22 février 2018 le conseil de la SCI Moulin Montées réclamait une indemnisation intégrale du préjudice même si elle n’entendait pas accepter un règlement amiable immédiat inférieur à 80 % des sommes dues, outre deux années de loyers impayés.

Force est de constater qu’à aucun moment l’offre de la société Groupama Paris Val de Loire, quelle qu’elle soit, n’a été dûment acceptée par la SCI Moulin Montées ; si la société Groupama [Localité 6] Val de Loire avait indiqué lors des négociations amiables qu’elle reviendrait, en cours de procès, à sa première proposition d’indemnisation à hauteur de 45 %, même ladite proposition n’a pas été dûment acceptée par l’assurée. Il en résulte que l’assureur a conservé toute liberté d’action et est en mesure de dénier sa garantie pour le tout.

En application de l’article L 121-12 alinéa 2 du code des assurances, l’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur.

Ce texte n’avait pas à figurer dans la police s’agissant d’un mécanisme de subrogation légale. Contrairement à ce que soutient la société Moulin Montées il est d’ordre public ; et en tout état de cause, aucune clause de ladite police d’assurance ne l’écartait. Il y a lieu de déterminer si par son fait, ce qui suppose nécessairement une faute, l’intéressée a privé la société Groupama [Localité 6] Val de Loire de tout recours contre MM [L] et [W].

La clause du bail n° 6.3 était rédigée comme suit :

« Renonciation à recours :

Le bailleur renonce à tous recours contre le preneur et ses assureurs et s’engage à obtenir de ses assureurs qu’ils renoncent à recours contre le preneur et ses assureurs en cas de sinistre consécutif aux événements précités.

Par réciprocité, le preneur renonce à tous recours contre le bailleur et ses assureurs, et s’engage à obtenir de ses assureurs qu’ils renoncent à recours contre le bailleur et ses assureurs en cas de sinistre couvert par les garanties ci-dessus et à hauteur des montants indemnisés".

Le bailleur s’est donc engagé, au terme de cette clause, non seulement à renoncer à tous recours contre les preneurs et leur assureur, mais également à obtenir de ses assureurs qu’ils renoncent à recours contre les preneurs et leurs assureurs en cas de sinistre consécutif aux « événements précités ». Reste à définir leur nature. Il échet de se référer à l’article précédent, lequel visait les risques d’incendie, d’explosion, de foudre, ouragan, tempêtes, attentats, catastrophes naturelles et extensions y compris les émeutes et dégâts des eaux, vol et bris de glace, y compris les détériorations à la suite de vol ainsi que le recours des voisins et des tiers. Cette clause s’applique donc au cas d’espèce, étant rappelé que l’immeuble a été ravagé par un incendie.

Ce bail, daté du 17 mars 2017, a été contracté postérieurement à la date de prise d’effet de la police d’assurance (1er juin 2010). Force est de constater que la SCI Moulin Montées n’a pas jugé utile d’informer la société Groupama Paris Val de Loire de l’existence de ce bail, ni de cette clause ; cette information était d’autant plus importante que le précédent bail, daté du 31 octobre 2012, ne contenait pas de clause similaire. Il y avait donc là un net changement dans la situation de l’assureur : la clause précitée privait la société Groupama [Localité 6] Val de Loire de tout recours contre MM. [L] et [W], prévoyant même que le bailleur s’engageait à obtenir de ses assureurs qu’ils renoncent à tout recours contre les preneurs et leurs assureurs. D’autre part, la clause 6.2 n’obligeait le preneur à contracter une assurance qu’en ce qui concerne la garantie des agencements, embellissements, matériels et marchandises, et non pas la structure de l’immeuble. La société Groupama [Localité 6] Val de Loire a ainsi été privée de tout recours utile contre le preneur et/ou son assureur, alors que par application de l’article 1733 du code civil, le preneur répond de l’incendie sauf cas fortuit, force majeure, vice de construction ou communication du feu par une maison voisine.

La société Groupama Paris Val de Loire ayant perdu tout droit à subrogation en application de l’article L 121-12 du code des assurances, par la faute de la SCI Moulin Montées, celle-ci doit être déboutée de l’ensemble de ses prétentions, et le jugement sera infirmé en ce qu’il a :

— condamné la compagnie Groupama à payer à la société Moulin Montées :

* la somme de 348 052,62 euros au titre de l’indemnité immédiate, acompte de 10 000 euros déduit,

* la somme de 124 262,35 euros au titre de l’indemnité différée sous réserve de la reconstruction du bâtiment dans un délai maximum de deux ans à compter de la décision devenue définitive,

* la somme de 28 200 euros à titre de dommages intérêts complémentaires,

— condamné la compagnie Groupama à payer à la SCI Moulin Montées la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Groupama [Localité 6] Val de Loire aux dépens.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société Groupama [Localité 6] Val de Loire.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner la SCI Moulin Montées aux dépens de première instance, d’appel et de renvoi de cassation. La SCP Laval-Firkowski-Devauchelle, avocat au barreau d’Orléans, ne peut se voir accorder le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile au titre des dépens de renvoi de cassation, puisqu’elle n’a pas la qualité de postulante devant la cour de céans.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens de cassation, l’arrêt de la Cour de cassation daté du 10 octobre 2024 ayant statué sur leur sort.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, mis à disposition,

INFIRME le jugement en date du 16 octobre 2019 en ce qu’il a :

— condamné la compagnie Groupama à payer à la société Moulin Montées :

* la somme de 348 052,62 euros au titre de l’indemnité immédiate, acompte de 10 000 euros déduit,

* la somme de 124 262,35 euros au titre de l’indemnité différée sous réserve de la reconstruction du bâtiment dans un délai maximum de deux ans à compter de la décision devenue définitive,

* la somme de 28 200 euros à titre de dommages intérêts complémentaires,

— condamné la compagnie Groupama à payer à la SCI Moulin Montées la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Groupama [Localité 6] Val de Loire aux dépens ;

Et statuant à nouveau :

DEBOUTE la SCI Moulin Montées de ses prétentions formées à l’encontre de la société Groupama [Localité 6] Val de Loire ;

DEBOUTE la SCI Moulin Montées de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Moulin Montées aux dépens de première instance ;

Y ajoutant,

REJETTE la demande de la société Groupama [Localité 6] Val de Loire en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Moulin Montées aux entiers dépens d’appel, et de renvoi de cassation ;

REJETTE la demande de la SCP Laval-Firkowski-Devauchelle, avocat au barreau d’Orléans, d’application de l’article 699 du code de procédure civile, au titre des dépens de renvoi de cassation.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,