Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 5, 6 novembre 2025, n° 25/05763

TGI Paris 14 décembre 2023

CA Paris
Irrecevabilité 6 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Conséquences manifestement excessives
La cour a estimé que le syndicat n'a pas démontré des conséquences manifestement excessives, car il a déjà réalisé des réparations similaires dans le passé sans architectes.
Rejeté
Moyens sérieux de réformation
La cour a jugé que le syndicat n'a pas apporté de preuves suffisantes pour justifier une réformation du jugement, notamment en ce qui concerne la responsabilité du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 5, 6 nov. 2025, n° 25/05763
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/05763
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 14 décembre 2023, N° 21/00617
Dispositif :	Irrecevabilité
Date de dernière mise à jour :	15 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Silvère Marvie SARL TGS FRANCE AVOCATSPierre-Edouard LAGRAULETFrançoise POUGET COURBIÈRESSabrina LEULMI
Cabinet(s) :	LAGRAULET-DE PLATER

Texte intégral

Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 06 NOVEMBRE 2025

(n° /2025, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05763 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLCL6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2023 – TJ de PARIS – RG n° 21/00617

Nature de la décision : Contradictoire

NOUS, Anne DUPUY, Présidente de chambre, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assistée de Cécilie MARTEL, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDEUR

S.D.C. DU [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL G.IMMO

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assisté de M^e Sabrina LEULMI collaboratrice de M^e Pierre-Edouard LAGRAULET de l’AARPI LAGRAULET – DE PLATER, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : E395

DÉFENDERESSE

Madame [G] [U] épouse [K]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Elvire CHERON substituant M^e Françoise POUGET COURBIÈRES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1578

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 02 Octobre 2025 :

Par acte extrajudiciaire du 24 décembre 2020, Mme [G] [U] veuve [K] (Mme [K]) a assigné au fond le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] et le syndic de l’immeuble, la SA Paul Gabet devant le tribunal judiciaire de Paris en condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire réaliser divers travaux et en indemnisation de ses préjudices (perte de loyers, trop payé de charges de chauffage, préjudice moral).

Par jugement contradictoire en date du 14 décembre 2023, le tribunal judicaire de Paris a notamment :

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] à remettre en l’état le système de chauffage situé dans les parties communes, entre le plancher du logement de Mme [K] et le plafond du logement situé en dessous,

— Dit que ces travaux doivent être exécutés dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

— Dit que passé ce délai, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] sera redevable d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard,

— Dit que ladite astreinte courra pendant huit mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— Débouté Mme [K] du surplus de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] à procéder à divers travaux,

— Débouté Mme [K] de l’intégralité de sa demande indemnitaire formée au titre de la perte de loyers,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] à verser à Mme [K] la somme de 641,44 euros pour la période de janvier 2016 à décembre 2020 au titre du remboursement d’un tiers des charges de chauffage,

— Débouté Mme [K] du surplus de sa demande indemnitaire au titre des charges de chauffage, pour la période antérieure à janvier 2016,

— Dispensé Mme [K] du paiement de ses charges de chauffage à venir, à hauteur d’un tiers, tant que les travaux de remise en l’état n’auront pas été effectués et la prestation de chauffage par le sol restaurée ou remplacée,

— Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] et la SA Cabinet Paul Gabet à verser à Mme [K] la somme de 4.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— Débouté Mme [K] du surplus de ses demandes indemnitaires formées au titre des charges de chauffage et du préjudice moral,

— Condamné un solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] et la SA Cabinet Paul Gabet aux entiers dépens, comportant les frais d’expertise judiciaire pour un montant total de 12.634 euros

— Accordé à Maître Françoise Pouget-Courbières, avocat au barreau de Paris le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamné un solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] et la SA Cabinet Paul Gabet, à payer à Mme [K] la somme de 4.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dispensé Mme [K] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] et la SA Cabinet Paul Gabet de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Cette décision était exécutoire de droit.

Par déclaration du 14 mars 2024, Mme [K] a fait appel de cette décision.

Suivant assignation du 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) a saisi le premier président de la cour d’appel de Paris d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Par ordonnance sur incident du 10 septembre 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté les demandes, tant principale de complément d’expertise que subsidiaire d’expertise présentées par le syndicat des copropriétaires.

A l’audience du 2 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires développant oralement ses conclusions demande au délégué du premier président d’arrêter l’exécution provisoire attachée au jugement rendu le 14 décembre 2023, de débouter Mme [K] de ses demandes et de la condamner au paiement des entiers dépens outre à une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de celles-ci, il fait valoir en premier lieu qu’il justifie de conséquences manifestement excessives révélées postérieurement au jugement attaqué, en ce que l’astreinte risque d’obérer de manière excessive la trésorerie du syndicat des copropriétaires. Il produit une note de l’architecte du syndicat des copropriétaires en date du 14 mars 2025, indiquant qu’il ne peut sur la base des investigations faites par l’expert judiciaire mettre au point un projet de travaux cohérent adéquat afin de faire cesser le désordre. Il fait valoir que l’intervention de ce technicien indiquant son impossibilité matérielle de mettre en 'uvre des travaux de réparation est une conséquence révélée postérieurement au jugement.

Le syndicat des copropriétaires soutient par ailleurs qu’il existe des moyens sérieux de réformation du jugement critiqué en ce que le tribunal aurait violé les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable en 2016, date de découverte du dysfonctionnement dénoncé, qui posent le principe d’une responsabilité objective du syndicat à l’origine du préjudice qui n’a pas été démontrée.

En réponse, Mme [K] développant oralement ses conclusions, demande au délégué du premier président de déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] en sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement du 14 décembre 2023 et, à titre subsidiaire, de le déclarer mal fondé et de rejeter sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire dont est assorti le jugement, et en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [K] une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des dépens et de rappeler que Mme [K] sera dispensée de droit, de toute participation aux frais de procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour soutenir que la demande d’arrêt de l’exécution provisoire est irrecevable, Mme [K] fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a présenté en première instance aucune observation sur l’exécution provisoire de la décision à intervenir et ne démontre pas que l’exécution provisoire ordonnée risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement à la décision de première instance.

Elle fait valoir que l’attestation de M. [N] [T], architecte, en date du 14 mars 2025 n’est pas compréhensible dans la mesure où par le passé, à cinq reprises et sans architectes, le syndicat des copropriétaires a su faire repérer et réparer des trames de chauffage défectueuses.

Elle ajoute que la réalisation des travaux de repérage puis de remplacement des trames de chauffage défectueuses situés au plafond de l’appartement dont Mme [M] est propriétaire a été votée lors de l’Assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 6 juin 2016 (résolution n°18) mais que le syndicat des copropriétaire n’a cependant entrepris aucune remise en état du système de chauffage situé dans les parties communes, entre le plancher du logement de Mme [K] et le plafond du logement de Mme [M] situé au-dessous.

Contestant l’existence de moyens sérieux de réformation, Mme [K] fait valoir qu’il n’est nul besoin de connaître très exactement la cause de la défaillance des trames de chauffage (ce qui ne servirait qu’à une action récursoire du syndicat des copropriétaire contre le responsable de la dégradation) pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, dès lors que les trames de chauffage desservant le sol de l’appartement de Mme [K] sont une partie commune non entretenue, dont le dysfonctionnement est connu du Syndicat depuis 2016, lequel a voté leur réparation le 6 juin 2016. Elle soutient que le principe de la rupture de la trame chauffante, partie commune de la copropriété étant acquis et constaté en expertise (page 62 du rapport), il appartenait au syndicat des copropriétaires de prendre les mesures nécessaires à la remise en service de cet équipement collectif, le défaut d’entretien étant en conséquence avéré.

Elle soutient que quelle que soit la version applicable de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, elle rapporte la preuve depuis l’origine, de la faute du syndicat des copropriétaires du fait du défaut d’entretien des parties communes.

SUR CE,

En application de l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Sur la recevabilité

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a pas fait valoir d’observations sur l’exécution provisoire en première instance.

Il fait valoir pour justifier de conséquences manifestement excessives révélées postérieurement au jugement attaqué, que l’astreinte ordonnée risque d’obérer de manière excessive la trésorerie du syndicat des copropriétaires en ce que la réalisation des réparations ordonnées est impossible à mettre en 'uvre selon la note de l’architecte du syndicat des copropriétaires en date du 14 mars 2025 (pièce n°13 du syndicat), indiquant " être pour l’instant dans l’incapacité de mettre au point un projet de travaux cohérent dans la mesure où la copropriété n’a pas été en mesure de poursuivre les investigations du fait du dépôt du rapport de M. [X] ", expert judiciaire désignée dans le cadre d’une ordonnance du juge des référés en date du 2 octobre 2018.

Toutefois, il ressort des débats et pièces versées que par le passé, plusieurs copropriétaires ont souffert des mêmes désordres liés à une rupture de trame chauffante et qu’à plusieurs reprises et sans architectes, le syndicat des copropriétaires a su faire repérer et réparer des trames de chauffage défectueuses (page 30 du rapport d’expertise, pièce n°9 du syndicat des copropriétaires) dans l’immeuble, que la réalisation des travaux de repérage puis de remplacement des trames de chauffage défectueuses situés sous le logement de Mme [K] au plafond de l’appartement dont Mme [M] est propriétaire a été votée lors de l’Assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 6 juin 2016 (résolution n°18, pièce n°14 de Mme [K]), que dès le dépôt du rapport de l’expert le 1er avril 2020 le syndicat des copropriétaires prenait connaissance de ce que le principe de la rupture de la trame chauffante desservant le sol de l’appartement de Mme [K], partie commune de la copropriété, est acquis et constaté en expertise et que ce qui n’a pas été tranché est la date de survenance de ce défaut et en cela il y a beaucoup d’autres raisons qui peuvent expliquer des insuffisances de chauffage, y compris une rupture possible de la trame électrique suite à la fissuration de la dalle (page 62 du rapport, pièce n°9 du syndicat des copropriétaires), de sorte que le syndicat des copropriétaires en alléguant d’un défaut de connaissance de la cause de la défaillance de la trame de chauffage, ce qui ne servirait qu’à engager une action récursoire du syndicat des copropriétaire contre le responsable de la dégradation, ne justifie pas de conséquences manifestement excessives pour la trésorerie du syndicat des copropriétaires qui serait survenue postérieurement à la décision critiquée.

En effet, comme le relève le conseiller de la mise en état dans son ordonnance du 10 septembre 2025 déboutant le syndicat des copropriétaires de sa demande principale de complément d’expertise et subsidiaire d’expertise (pièce n°80 de Mme [K]), les énonciations de l’expert quant à la réparation des trames chauffantes notamment chez M. [Z] au 2eme étage de l’immeuble démontrent que celle-ci a été réalisée par la société Vinci Facilities et que ces travaux peuvent être réalisés de la même manière par la société SOCOTEC. Dans ce contexte, il ne peut être apporté de crédit à la pièce 10 produite par le syndicat des copropriétaires et consistant en une attestation de l’architecte de la copropriété, rédigée 9 ans après la date de survenue des désordres, selon laquelle " il serait dans l’incapacité de mettre au point un projet de travaux cohérent dans la mesure où la copropriété n’a pas été en mesure de poursuivre les investigations du fait du dépôt de M. [X] ".

Le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer des conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement à la décision de première instance au sens de l’article 514-3 susmentionné.

Ainsi, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire est irrecevable.

Sur les demandes accessoires

La présente décision mettant un terme à l’instance devant la juridiction du premier président, il convient de statuer sur les dépens.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné au paiement des dépens et condamné à verser à Mme [K] une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclarons irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] au paiement des dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] à payer à Mme [K] la somme de 3.000 euros en application au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispensons Mme [K] de toute participation aux frais de la présente procédure, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965 et ainsi au paiement des condamnations prononcées à son profit dans le cadre de la présente instance à la charge du syndicat des copropriétaires, ainsi qu’au paiement des frais d’avocats exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente instance.

ORDONNANCE rendue par M^me Anne DUPUY, Présidente de chambre, assistée de M^me Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente