Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 13 JANVIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04705 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK7FZ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Février 2025 -Juge de la mise en état du TJ d'[Localité 9]-[Localité 7] – RG n° 23/06607

APPELANTS :

Monsieur [J] [N] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Cyril RAVASSARD de la SELARL AVOCATS ASSOCIES RAVASSARD, avocat au barreau d’ESSONNE

Madame [M] [H] épouse [N] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Cyril RAVASSARD de la SELARL AVOCATS ASSOCIES RAVASSARD, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMES :

Monsieur [V] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450 substitué par M^e Lou CHILLIET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Victoria RENARD

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre pour le Président empêché et par Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par acte authentique du 26 mai 2008, M. [J] [N] [P] et Mme [M] [H] épouse [N] [P] ont acquis un bien immobilier à [Localité 10] constitué de deux pavillons jumelés, d’un garage et d’un jardin.

Une copropriété de 6 lots a été constituée sur l’immeuble et par acte authentique régularisé le 27 janvier 2012, un règlement de copropriété a été établi par M. [V] [O], notaire.

Par acte authentique du même jour rédigé par M. [O], M. et Mme [N] [P] ont vendu à M. [Z] et Mme [L], à concurrence de 50 % chacun, le lot n°101 et le lot n°104 du règlement de division, correspondant au bâtiment B, en contrepartie de la somme de 250 000 euros.

Les diagnostics immobiliers joints à la vente ont été réalisés par la société ACTP Diagnostic, assurée auprès de la Sa Allianz Iard (la société Allianz).

Les acquéreurs ont rapidement fait valoir différentes difficultés liées à la surface du pavillon, à la destination des lieux, à l’assainissement des eaux usées et pluviales, à des infiltrations d’eau, au développement de moisissures, au diagnostic thermique et à l’électricité.

L’expert désigné par ordonnance de référé du 18 janvier 2013 a déposé son rapport le 22 octobre 2013.

Par acte des 11 et 26 septembre 2014, les acquéreurs ont fait assigner M. et Mme [N] [P] devant le tribunal de grande instance d’Evry, lequel, par jugement du 16 juillet 2018, a principalement prononcé la nullité de la vente et condamné M. et Mme [N] [P] à payer une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts aux consorts [Z] et [L], décision confirmée par arrêt du 19 juin 2020 de la cour d’appel de Paris.

C’est dans ces circonstances que, par actes des 16 et 21 novembre 2023, M. et Mme [N] [P] ont assigné M. [O] et la société Allianz, devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 4 février 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Evry a :

— dit que l’action de M. et Mme [N] [P] à l’encontre de la société Allianz et de M. [O], notaire est prescrite,

— condamné M. et Mme [N] [P] à payer à la société Allianz la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [N] [P] à payer à M. [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [N] [P] aux dépens.

Par déclaration du 4 mars 2025, M. et Mme [N] [P] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 22 mai 2025, M. [J] [N] [P] et Mme [M] [H] épouse [N] [P] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— déclarer leur action contre la société Allianz Iard et M. [O] recevable,

— renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Evry afin qu’il soit statué sur le fond,

— rejeter toutes les demandes formulées par la société Allianz,

— rejeter toutes les demandes formulées par M. [O],

— condamner la société Allianz Iard et M. [O] à leur verser chacun la somme de 5 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Allianz et M. [O] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 2 juin 2025, M. [V] [O] demande à la cour de :

— dire et juger l’appel interjeté par les époux [N] [P] à son encontre mal fondé,

— les en débouter,

— confirmer la décision en ce qu’elle a déclaré prescrite l’action de M. et Mme [N] [P],

— condamner M. et Mme [N] [P] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les appelants en tous les dépens dont distraction au profit de la Scp Kuhn.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 25 juin 2025, la Sa Allianz Iard demande à la cour de :

— corriger l’omission figurant dans l’ordonnance en y ajoutant : 'Dit que l’action de Mme [M] [H] épouse [N] [P] et M. [J] [N] [P] à l’encontre de la compagnie Allianz IARD est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir',

— confirmer intégralement l’ordonnance pour le surplus,

— condamner solidairement M. et Mme [N] [P] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner solidairement M. et Mme [N] [P] aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 octobre 2025.

A la demande de la cour, l’assignation du 16 novembre 2023 a été produite aux débats par l’une des parties.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action à l’encontre de M. [O] et de la société Allianz

Le premier juge a considéré que l’action en responsabilité de M. et Mme [N] [P] est irrecevable car prescrite aux motifs que le point de départ du délai de prescription quinquennale a commencé à courir, à tout le moins à la date de leur assignation du 16 septembre 2014 à laquelle ils avaient connaissance des dommages allégués, de sorte que leur action s’est prescrite le 16 novembre 2019 soit antérieurement à leur assignation des 16 et 21 novembre 2023 à l’encontre du notaire et de l’assureur du diagnostiqueur.

M. et Mme [N] [P] soutiennent que :

sur l’action contre la société Allianz

— le diagnostic litigieux annexé à l’acte de vente annulé a été retenu comme motif d’annulation,

— avant l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 juin 2020, ils ignoraient les conséquences négatives causées par les erreurs du diagnostic puisqu’ils ne subissaient aucun dommage,

— le point de départ de la prescription quinquennale de leur action contre la société Allianz est l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 juin 2020, date à laquelle ils ont eu connaissance de leur dommage, de sorte que leur action introduite le 16 novembre 2023 n’est pas prescrite,

sur l’action contre le notaire

— le dommage subi par les consorts [Z] et [L], acquéreurs, n’est pas le même que le leur qui est la conséquence de l’annulation de la vente,

— le point de départ de leur action en responsabilité contre le notaire est l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 juin 2020, date à laquelle leur dommage, caractérisé par l’annulation de l’acte notarié, a été constitué, de sorte que leur action contre le notaire introduite le 16 novembre 2023 n’est pas prescrite.

La société Allianz réplique que le point de départ de la prescription quinquennale est le jour où les appelants ont eu connaissance de l’erreur du diagnostiqueur, date à laquelle ils subissaient déjà un préjudice puisqu’ils avaient été assignés en référé-expertise le 30 août 2012 puis au fond le 16 septembre 2014, de sorte qu’à la date de leur assignation des 16 et 21 novembre 2023 leur action était prescrite.

M. [O] réplique que l’action des appelants à son encontre est irrecevable car prescrite en ce que le point de départ du délai de prescription quinquennale est le moment où ils ont eu connaissance du dommage, sans qu’il soit nécessaire que celui-ci ne soit pas encore pleinement manifesté, en l’espèce au jour de l’assignation des acquéreurs les 11 et 26 septembre 2014 car cette dernière contenait une demande de nullité de la vente.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Lorsque le dommage invoqué par une partie dépend d’une procédure contentieuse l’opposant à un tiers, la Cour de cassation retient qu’il ne se manifeste qu’au jour où cette partie est condamnée par une décision passée en force de chose jugée (1re Civ., 9 septembre 2020, pourvoi n° 18-26.390, publié ; 1re Civ., 9 mars 2022, pourvoi n° 20-15.012 ; 1re Civ., 29 juin 2022, pourvoi n° 21-14.633) ou devenue irrévocable (2e Civ., 3 mai 2018, pourvoi n° 17-17.527) et que, son droit n’étant pas né avant cette date, la prescription de son action ne court qu’à compter de cette décision.

Pour annuler la vente, le tribunal judiciaire d’Evry a retenu l’existence d’un dol commis par les vendeurs qui ont modifié la destination du sous-sol en salle de jeu et salon et celle du grenier en combles aménagés sans informer les acquéreurs de l’absence d’autorisation administrative, leur ont dissimulé la consommation énergétique élevée du logement qui ne correspond pas au classement en catégorie D mentionné par le DPE et, en présentant une attestation de conformité du système d’assainissement établie en 2008, ont dissimulé son défaut de conformité à la suite de la division du bien.

Aux termes de l’assignation en responsabilité délivrée les 16 et 23 novembre 2023 à M. [O] et à la société Allianz en qualité d’assureur du diagnostiqueur, M. et Mme [N] [P] font valoir que le tribunal judiciaire d’Evry comme la cour d’appel de Paris ont retenu leur responsabilité alors même que les fautes relevées étaient commises par le notaire et le diagnostiqueur et qu’ils sont en droit d’obtenir la réparation intégrale du préjudice financier qu’ils ont subi du fait de l’annulation de la vente.

Ils leur réclament la somme totale de 449 129, 49 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant du prix de vente qu’ils ont été condamnés à restituer, aux dommages et intérêts et frais irrépétibles mis à leur charge, outre les intérêts au taux légal depuis la date du versement du prix de vente, les dépens d’exécution du jugement, la restitution de la taxe foncière, la restitution de sommes pour les travaux effectués, les frais de procédure et intérêts échus ainsi que le paiement d’une somme de 50 000 euros au titre des frais de procédure engagés et de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance de leur bien immobilier et d’un préjudice moral.

Leur dommage ne s’est manifesté qu’au jour où ils ont été condamnés à restituer le prix de la vente

annulée et des dommages et intérêts par décision devenue irrévocable de la cour d’appel de Paris du 19 juin 2020.

En conséquence, le point de départ de la prescription de leur action tant à l’encontre de M. [O] que de la société Allianz, assureur du diagnostiqueur immobilier, a couru à compter du 19 juin 2020 et leur action intentée par actes des 16 et 23 novembre 2023 est recevable car non prescrite, en infirmation de l’ordonnance du juge de la mise en état.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir à l’encontre de la société Allianz

La société Allianz, demandant à la cour de corriger une omission de statuer, soutient que :

— la police d’assurance conclue le 2 septembre 2009 entre elle et la société ayant réalisé le diagnostic immobilier en cause constitue un contrat valable comportant le numéro de police ainsi que la signature des parties,

— les dispositions générales du contrat signé par le diagnostiqueur précisent que la demande de garantie doit intervenir dans un délai de 5 ans à compter de la résiliation du contrat intervenue le 30 mai 2013,

— elles reprennent les dispositions de l’article L.124-5, 4ème alinéa du code des assurances,

— faute d’avoir formulé une réclamation à son encontre avant le 30 mai 2018, les appelants sont dépourvus d’intérêt à agir contre elle et leur action est irrecevable.

M. et Mme [N] [P] répondent que :

— la société Allianz était l’assureur du diagnostiqueur immobilier au moment de l’établissement du diagnostic annexé à l’acte de vente du 27 janvier 2012,

— les conditions particulières n’indiquent pas des éléments essentiels du contrat comme le montant

des garanties ou les clauses d’exclusion et déclaration et correspondent à un projet de contrat,

— la société Allianz a produit deux versions des conditions générales, ce qui démontre le caractère non probant de ces documents,

— les conditions générales du contrat d’assurance conclu entre le diagnostiqueur et la société Allianz le 2 septembre 2009 ne leur sont pas opposables.

Le premier juge ne s’est pas prononcé, dans le dispositif de son ordonnance qui seul a autorité de la chose jugée, sur la recevabilité de l’action de M. et Mme [N] [P] à l’encontre de la société Allianz pour défaut d’intérêt à agir et la cour doit réparer cette omission de statuer.

M. et Mme [N] [P] contestent inutilement l’opposabilité des dispositions particulières du contrat dont le numéro est bien mentionné en première page, lesquelles sont datées et signées de la société ACTP Diagnostic et mentionnent que celle-ci a reconnu avoir reçu et pris connaissance des dispositions générales 'AGF Responsabilité civile activités de service’ référence COM08813 qu’elle verse aux débats et qui précisent le montant des garanties de base et complémentaires ainsi que les clauses d’exclusion de garantie et de déclaration, de sorte que le moyen tiré de l’inopposabilité des conditions générales est inopérant.

Ces dispositions générales comportent la clause selon laquelle :

'La garantie est déclenchée par une réclamation (article L124-5, 4ème alinéa du code des assurances).

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné ci-après, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable.

L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Délai subséquent : 5 ans. Toutefois, ce délai est porté à 10 ans lorsque la garantie souscrite par une personne physique pour son activité professionnelle est la dernière avant sa cessation d’activité ou son décès.'

Cette clause reprend les termes du 4ème alinéa de l’article L.124-5 du code des assurances.

Le contrat d’assurance de la société ACTP Diagnostic a été résilié le 30 mai 2013 et le délai subséquent de 5 ans à compter de cette résiliation prévu aux dispositions générales de la police d’assurance a expiré le 30 mai 2018.

En l’absence de réclamation antérieure au 30 mai 2018, l’action des appelants est irrecevable, pour défaut d’intérêt à agir à l’encontre la société Allianz qui n’est plus l’assureur de la société ACTP Diagnostic.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions relatives aux dépens et aux frais de procédure de première instance sont confirmées.

Les dépens de l’incident de première instance et d’appel relatifs à l’action engagée contre M. [O] doivent incomber à ce dernier, partie perdante, lequel est également condamné à payer à M. et Mme [N] [P] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance et d’appel relatifs à l’action engagée contre la société Allianz doivent incomber à M. et Mme [N] [P] qui devront également payer à cette dernière une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme l’ordonnance du juge de la mise en état en toutes ses dispositions,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de M. [J] [N] [P] et Mme [M] [H] épouse [N] [P] soulevée par M. [V] [O] et la Sa Allianz Iard,

Réparant une omission de statuer,

Déclare irrecevable l’action de M. [J] [N] [P] et Mme [M] [H] épouse [N] [P] à l’encontre de la Sa Allianz Iard pour défaut d’intérêt à agir,

Condamne M. [V] [O] aux dépens de l’incident de première instance et d’appel relatifs à l’action engagée à son encontre,

Condamne M. [V] [O] à payer à M. [J] [N] [P] et Mme [M] [H] épouse [N] [P] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [N] [P] et Mme [M] [H] épouse [N] [P] aux dépens de première instance et d’appel relatifs à l’action engagée contre la société Allianz,

Condamne M. [J] [N] [P] et Mme [M] [H] épouse [N] [P] à payer à la Sa Allianz Iard une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE