Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08737 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJNAJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Janvier 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/56325

APPELANTE

Mme [Y] [H] épouse [O]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4] (ROYAUME-UNI)

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant M^e Laure CANAVAGGIO, avocat au barreau de PARIS, toque : P483

INTIMÉE

S.A.R.L. FORTIS IMMO, RCS de Paris sous le n°352 594 790, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] et M. [B] ont acquis auprès de Mme [H] épouse [O], par acte authentique du 25 novembre 2020, un studio au 6ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété.

Avant sa vente, Mme [H] avait confié la gestion de ce studio à la société Fortis immo, exerçant sous l’enseigne Century 21, suivant mandat du 13 janvier 2011. Elle avait confié la vente de son bien à la société Fortis immo transaction suivant mandat exclusif du 2 mars 2020.

Par ordonnance du 16 février 2023 intervenue à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné M. [R] en qualité d’expert pour déterminer la cause d’un dégât des eaux affectant l’immeuble.

Par actes des 8 et 10 août 2023, Mme [D] et M. [B] ont fait assigner Mme [H] et son assureur la société Assurances crédit mutuel Iard en ordonnance commune devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Par acte du le 22 septembre 2023, Mme [H] a fait assigner en intervention forcée les sociétés Fortis immo (Century 21) et Fortis immo transaction.

Ces deux instances ont été jointes.

M. [V] et Mme [P], propriétaires d’un appartement situé au 5ème étage et affecté par le dégât des eaux, sont intervenus volontairement à l’instance.

Mme [H] a sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, de :

lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’ordonnance commune formée à son égard par Mme [D] et M. [B],

lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’intervention volontaire de Mme [P] et M. [V],

débouter la société Fortis immo et la société Fortis immo transaction de leur demande de mise hors de cause,

déclarer communes et opposables les opérations d’expertise judiciaire qui ont été confiées à M. [R], expert désigné par ordonnance de référé du 16 février 2023 (RG 23/51454) à la société Fortis immo, gestionnaire locatif du bien, et à la société Fortis immo transaction, chargée de la vente du bien ;

condamner la société Fortis immo et la société Fortis immo transaction au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

réserver les dépens.

Les sociétés Fortis immo et Fortis immo transaction se sont opposées à leur mise en cause aux opérations d’expertise.

Par ordonnance du 9 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

déclaré recevable l’intervention volontaire de M. [N] [V] et Mme [C] [P] ;

rejeté la demande d’irrecevabilité des sociétés Fortis immo et Fortis immo transaction;

rejeté la demande d’ordonnance commune faite par Mme [Y] [H] épouse [O] à l’égard des sociétés Fortis immo et Fortis immo transaction ;

donné acte des protestations et réserves formulées en défense ;

rendu commune à :

Mme [Y] [H] épouse [O],

la société Assurances du crédit mutuel Iard notre ordonnance du 16 février 2023 (RG 23/51545) par laquelle M. [A] [R] a été commis en qualité d’expert ;

prorogé le délai de dépôt du rapport au 30 juillet 2024 ;

dit que, dans l’hypothèse où la présente décision serait portée à la connaissance de l’expert après le dépôt de son rapport, ses dispositions seront caduques ;

constaté que la demande de communication sous astreinte est devenue sans objet ;

condamné Mme [S] [D] et M. [Z] [B] aux dépens de l’instance, à l’exception des dépens de l’instance RG 23/57230 qui seront laissés à la charge de Mme [H] épouse [O] ;

condamné Mme [H] épouse [O] à payer à chacune des sociétés Fortis immo et Fortis immo transaction la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 6 mai 2024, Mme [H] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 7 octobre 2024, elle demande à la cour, de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

infirmer l’ordonnance rendue le 9 janvier 2024 dont appel en ce qu’elle a mis hors de cause la société Fortis immo et en ce qu’elle a condamné Mme [H] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

déclarer commune et opposable à la société Fortis immo l’ordonnance de référé rendue le 16 février 2023 désignant M. [R] en qualité d’expert judiciaire (RG n°23/51454),

condamner la société Fortis immo à verser à la concluante la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Grappotte, avocat au Barreau de Paris, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, en substance, qu’elle justifie bien d’un intérêt légitime pour demander que la société Fortis immo soit attraite aux opérations d’expertise dès lors que l’expert judiciaire met en cause l’état des installations sanitaires de son appartement, que sa responsabilité est recherchée à ce titre par ses acquéreurs et que dans le cadre de son mandat de gestion la société Fortis immo avait en charge l’entretien de l’appartement. Elle expose qu’en estimant qu’elle ne produisait aucune pièce de nature à établir que son mandataire aurait été défaillant dans la gestion d’un éventuel sinistre affectant la salle de bains de l’appartement, pour en déduire qu’elle ne justifiait pas d’un motif légitime, le premier juge a exigé la preuve d’une faute, faisant ainsi une inexacte appréciation de la notion d’intérêt légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Elle précise que l’expert judiciaire a émis un avis favorable à la mise en cause de la société Fortis immo aux opérations d’expertise.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 18 juillet 2024, la société Fortis immo demande à la cour, de :

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [H] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la société Fortis immo, et en ce qu’elle a condamné Mme [H] à verser à la société Fortis immo la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout cas,

rejeter toute demande à l’encontre de la société Fortis immo ;

condamner Mme [H] à verser à la société Fortis immo la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP Cordelier & associés, avocats au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle estime que Mme [H] ne justifie pas d’un intérêt légitime à l’attraire aux opérations d’expertise en se contentant de rappeler sa qualité de gestionnaire du bien et qu’elle aurait été chargée de son entretien, et d’indiquer que sa propre responsabilité est recherchée sur un éventuel défaut d’entretien. Elle expose que selon l’expert judiciaire c’est l’installation initiale de la salle d’eau qui est à l’origine des désordres, or il ressort de l’ensemble des documents qu’elle verse aux débats qu’aucun dégât des eaux n’a été signalé, ni par le locataire, ni lors des différentes assemblées générales de copropriété pendant la période où elle gérait le bien. Elle ajoute qu’il ressort de la première note aux parties de l’expert judiciaire que le désordre n’a pu être constaté qu’au début de l’année 2021, soit après que sa mission de mandataire ait pris fin.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande d’expertise commune

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

Au cas présent, il est constant que la société Fortis immo, agent immobilier, s’est contractuellement engagée envers Mme [H] aux termes d’un mandat de gestion conclu en janvier 2011 jusqu’à la vente du bien le 25 novembre 2020.

Ce mandat de gestion stipule notamment que le mandataire doit « rendre compte mensuellement des résultats des actions entreprises pour gérer, maintenir et valoriser votre bien », qu’il a le pouvoir « de faire procéder à tous travaux de réparations, arrêter tous devis et marchés concernant ceux-ci, régler les factures et mémoires des architectes et entrepreneurs, sans l’autorisation du propriétaire jusqu’à 200 euros et avec celle-ci au-delà ».

Il en résulte avec évidence que le mandataire s’est engagé à veiller au bon entretien du bien.

Or ce bon entretien est remis en cause par l’expert judiciaire qui, dans sa note aux parties n°2, après avoir examiné les pièces communiquées par Mme [H] relativement aux actions réparatoires menées dans l’appartement, relève : « Ces pièces mettent en évidence qu’à minima depuis 2011, et probablement bien avant, des infiltrations se produisent par le joint dégradé du receveur de douche. Dès lors qu’il est constaté en 2012 que ce receveur s’affaisse, il aurait été nécessaire de rechercher la cause de cet affaissement qui, de toute évidence était déjà lié à la dégradation de la structure du plancher du fait de ces infiltrations. Avant de remplacer le receveur, il aurait été nécessaire de s’inquiéter de l’état de cette structure et d’y remédier. Car inévitablement après remplacement de celui-ci, dans les mois qui suivent, la structure du bois du plancher sèche et se rétracte, le receveur se tasse à nouveau, le joint d’étanchéité périphérique s’ouvre, et faute de complexe d’étanchéité sous le bac, l’eau s’infiltre à nouveau dans le plancher, la dégradation de la structure reprend et le phénomène perdure et s’amplifie, jusqu’à la rupture, voire l’effondrement de ce plancher. Depuis 2012, aucune facture, ni aucun justificatif d’intervention de plomberie, pour la réfection de ce joint d’étanchéité n’est produite, alors même qu’à évidence la dégradation s’est amplifiée. (') ».

Mme [H] justifie ainsi d’un motif légitime à voir attraire aux opérations d’expertise la société Fortis immo, afin comme elle l’expose de préserver ses recours éventuels si sa propre responsabilité devait être recherchée par ses acquéreurs pour défaut d’entretien des installations sanitaires de son appartement, un recours à l’encontre de la société Fortis immo n’apparaissant pas manifestement voué à l’échec au vu des développements qui précèdent.

En conséquence, par infirmation de la décision entreprise l’ordonnance de référé rendue le 16 février 2023 désignant M. [R] en qualité d’expert sera déclarée commune et opposable à la société Fortis immo.

Sur les mesures accessoires

La partie défenderesse à une mesure ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile. En effet, les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond, et sont donc en principe à la charge de ce dernier.

En revanche, il est possible de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens et, dès lors, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une d’elles.

Au regard de l’issue du présent litige, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a mis les dépens de l’instance en expertise commune à la charge de Mme [H], mais elle sera infirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande de la société Fortis immo fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. En appel, chacune des parties conservera la charge de ses dépens et la société Fortis immo sera condamnée à payer à Mme [H] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance entreprise,

en ce qu’elle a rejeté la demande d’ordonnance commune formée par Mme [H] épouse [O] à l’égard de la société Fortis immo,

en ce qu’elle a condamné Mme [H] épouse [O] à payer à la société Fortis immo la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déclare commune et opposable à la société Fortis immo l’ordonnance de référé rendue le 16 février 2023 par le tribunal judiciaire de Paris désignant M. [A] [R] en qualité d’expert,

Déboute la société Fortis immo de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens exposés en appel,

Condamne la société Fortis immo à payer à Mme [H] épouse [O] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE