Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 10, 22 septembre 2025, n° 23/01340

TGI Évry 30 septembre 2022

CA Paris
Confirmation 22 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Évaluation insuffisante du bien immobilier
La cour a estimé que l'administration fiscale avait correctement évalué le bien à 225 288 euros, en tenant compte des éléments de comparaison pertinents et en rejetant les arguments relatifs à la pollution et à l'état du bien.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'appelant n'avait pas obtenu gain de cause et que les frais engagés ne pouvaient être remboursés.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. [Y] [N] a fait appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance d'Evry qui avait débouté ses demandes concernant la valeur d'un bien immobilier dans une déclaration de succession. La question juridique principale était de savoir si la valorisation de ce bien à 130 000 euros était suffisante, face à l'évaluation de l'administration fiscale à 225 288 euros. Le tribunal de première instance a confirmé la position de l'administration fiscale. La Cour d'appel, après avoir examiné les éléments de preuve, a conclu que la valorisation initiale était insuffisante, confirmant ainsi le jugement de première instance. La cour a donc infirmé les demandes de M. [Y] [N] et l'a condamné aux dépens, tout en rejetant sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du CPC.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 10, 22 sept. 2025, n° 23/01340
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/01340
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Évry, 30 septembre 2022, N° 19/08177
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eric VIGYGuillaume MIGAUD
Cabinet(s) :	AVOCATS BOCCALINI & MIGAUD ABM DROIT ET CONSEIL
Parties :	Pôle Juridictionnel Judiciaire, Pôle Fiscal Parisien 1

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 22 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01340 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG65K

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2022 -Tribunal de Grande Instance d’Evry – RG n° 19/08177

APPELANT

Monsieur [Y] [N]

Né le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 19]

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représenté par M^e Eric VIGY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0109

INTIME

MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE [Localité 18]

Pôle Fiscal Parisien 1,

Pôle Juridictionnel Judiciaire,

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Monsieur Xavier BLANC, Président

Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par, Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre et par Madame Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[M] [N] est décédée le [Date décès 12] 2014 laissant pour seul héritier M. [Y] [N], son frère.

[M] [N] était notamment propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 16] (91).

La déclaration principale de succession a été déposée le 1er décembre 2014 et enregistrée le 22 juin 2015 au service des impôts des entreprises de [Localité 15] (91).

Dans cette déclaration, le bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 16] était évalué à la somme de 130 000 euros.

Par une proposition de rectification du 18 décembre 2017, l’administration fiscale a informé M. [N] qu’elle envisageait de modifier ce montant, pour porter la valeur de ce bien à la somme de 321 840 euros, soit une insuffisance de 191.840 euros.

Par une réponse du 29 mai 2018 aux observations du contribuable du 16 janvier 2018, l’administration fiscale a ramené la valeur du bien à la somme de 225 288 euros au lieu de 321 840 euros, de sorte que l’insuffisance constatée à rajouter à l’actif brut de succession était limitée à la somme de 95 288 euros.

Saisie à la demande de M. [N], la commission départementale de conciliation a émis le 13 novembre 2018 un avis favorable au maintien du rehaussement envisagé par l’administration fiscale.

Par un avis du 26 mars 2019, l’administration fiscale a mis en recouvrement contre M. [N] la somme totale de 56 806 euros, soit 49 483 euros de droits et 7 323 euros d’intérêts de retard, résultant des rehaussements de la valeur du bien situé à [Localité 16] et d’un autre bien immobilier situé à [Localité 20].

Par une lettre du 12 septembre 2019, l’administration fiscale a rejeté la contestation formée par M. [N], par une lettre du 24 juillet 2019, de l’évaluation retenue par l’administration pour le bien immobilier situé à [Localité 16].

Les 14 et 15 novembre 2019, M. [N] assigné l’administration fiscale devant le tribunal de grande instance d’Evry (devenu tribunal judiciaire), auquel il a demandé de fixer à la somme de 130 000 euros la valeur du bien immobilier situé à Draveil et de dire que ce montant devait figurer à l’actif de la déclaration de succession.

Vu le jugement prononcé le 30 septembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry qui a statué comme suit :

* DEBOUTE Monsieur [Y] [N] de l’intégralité de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision. +

Vu l’appel déclaré le 6 janvier 2023 par M. [N],

Vu les dernières conclusions notifiées le 20 mars 2025 par M. [N],

Vu les conclusions notifiées le 3 juillet 2023 par l’Etat représenté par le Directeur général des finances, poursuites et diligences de la Directrice régionale des Finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 18] ,

M. [N] demande à la cour de statuer comme suit :

* Vu le jugement rendu le 30 septembre 2022 par le tribunal judiciaire d’EVRY,

Vu les dispositions de l’article 761 du Code général des Impôts,

Vu les pièces versées aux débats ;

Dire recevable et bien-fondé Monsieur [N] en son appel ;

En conséquence,

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur [N] de ses demandes,

Statuant à nouveau,

Fixer au montant de 130 000 euros la valeur vénale du bien immobilier sis [Adresse 11] dont Madame [M] [N] était propriétaire au moment de son décès intervenu le [Date décès 12] 2014 ;

Dire que ce montant devra figurer à l’actif successoral sur la déclaration de succession de Madame [K] [M] [N] ;

Condamner la Direction régionale des finances Publiques d’Ile-de-France et du département de [Localité 18] à payer à Monsieur [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e Vigy, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

L’Etat représenté par le directeur général des finances demande à la cour de statuer comme suit :

« De dire et juger Monsieur [Y] [N] recevable mais mal fondé en son appel et en conséquence l’en débouter ;

— De confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [Y] [N] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné aux dépens ;

— De confirmer la décision de rejet du 12 septembre 2019 ;

— De juger le rappel effectué par l’administration fondé en droit et en fait ;

En conséquence, statuant à nouveau :

— De rejeter toutes les demandes de Monsieur [Y] [N] ;

— De rejeter la demande formée par Monsieur [Y] [N] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— De condamner Monsieur [Y] [N] aux entiers dépens d’appel ;

— De condamner Monsieur [Y] [N] à verser à l’État la somme de 3 000 i au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

SUR CE, LA COUR

M. [N] expose qu’il est impossible de comparer utilement le bien dont s’agit avec les éléments de comparaison fournis par l’administration fiscale dès lors que l’état général du bien et sa situation sur un terrain manifestement pollué empêchent toute comparaison utile dans la mesure où ce bien ne peut valablement être cédé en l’état, à l’inverse des autres biens immobiliers dont la valeur vénale a été retenue.

Il rappelle que les services fiscaux ont consenti à sa s’ur à compter de l’année 1999, et de façon ininterrompue jusqu’à son décès intervenu en 2004, un dégrèvement partiel ou total au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les logements vacants, le bien étant inhabité et inhabitable.

Selon l’administration fiscale, la valorisation du bien à 130 000 euros est insuffisante. Elle invoque 3 termes de comparaison portant sur des biens intrinsèquement similaires dont il résulte au prix moyen au mètre carré de 4 023,23auquel elle applique un abattement de 30% pour prendre en compte les frais de remise en états soit un prix au mètre carré de 2 816,10 euros. L’administration fiscale conteste les affirmations de l’appelant selon lesquelles le bien aurait été squatté et serait situé sur un terrain pollué.

Ceci étant exposé, l’article L. 17 du livre des procédures fiscales dispose :

« En ce qui concerne les droits d’enregistrement ['], l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. ».

La valeur vénale réelle d’un bien sur la base de laquelle l’administration des impôts est en droit, en application de ces dispositions, de rectifier le prix ayant servi de base à la perception d’une imposition, lorsque ce prix parait inférieur à cette valeur, correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer de la vente du bien en cause à la date du fait générateur de l’impôt. Cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions, contemporaines du fait générateur de l’impôt, portant sur des biens qui, sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similarité portant sur l’état de fait et de droit de ces biens.

Dans la présente espèce, il résulte de la proposition de rectification, corroborée sur ce point par l’avis de valeur locative produit par M. [N], que le bien à évaluer est une maison, construite en 1930, en meulière et couverture en tuiles, bâtie sur un terrain d’une superficie de 434 m2, qui dispose d’une surface utile de 80 m2, comprenant un garage, une cave et une chaufferie en sous-sol, une entrée, un séjour double, une cuisine et une chambre au rez-de-chaussée, deux chambres et une salle de bains au premier étage, ainsi qu’un grenier. Cette maison est située en zone pavillonnaire, à environ 350 mètres de la Seine, 300 mètres des commerces et 1 kilomètre du centre administratif et des écoles. L’administration fait valoir en outre, sans être contredite, que ce bien est située à proximité de la gare de [Localité 17], desservie par les lignes C et D du RER.

A titre d’éléments de comparaison, l’administration fiscale se réfère aux trois ventes suivantes ::

— une vente du 31 janvier 2012 d’une maison d’habitation sur deux niveaux, construite en 1912 en pierres meulières et couverte en tuiles, d’une surface utile de 60 m2 sur deux niveaux, établie sur un terrain d’une superficie de 385 m2, en bon état d’entretien, située [Adresse 8] à [Localité 16], au prix au mètre carré de 4 433,33 euros,

— une vente du 4 septembre 2013 d’une maison d’habitation sur trois niveaux, construite en 1898 en pierres meulières et couverte en tuiles, d’une surface utile de 88 m2 sur deux niveaux, établie sur un terrain d’une superficie de 204 m2, en état d’entretien moyen, située [Adresse 6] à [Localité 16] de catégorie 6 au prix au mètre carré de 3 636,36 euros,

— une vente du 22 avril 2014 d’une maison d’habitation construite en 1910 en pierres meulières et couverte en tuiles, d’une surface utile de 70 m2 sur deux niveaux, établie surun terrain d’une superficie de 419 m2, en bon état d’entretien, située [Adresse 7] à [Localité 16] de catégorie 5M au prix au mètre carré de 4 000 euros,

correspondant à une valeur moyenne de 4 023,23 euros.

M. [N] soutient que ces biens ne seraient pas intrinsèquement similaires au bien en cause, compte tenu de l’état de délabrement avancé de ce dernier, ainsi que de sa situation sur un terrain manifestement pollué.

S’agissant de la pollution affectant le terrain, il est exact, comme le soutient M. [N], qu’en 2011, la préfecture de l’Essonne a informé M. [N] qu’une source de pollution au perchloréthylène, liée à l’exercice passé d’une activité de blanchisserie industrielle, avait été identifiée sur des terrains situés [Adresse 3] à [Localité 16], jouxtant la parcelle située [Adresse 11], sur laquelle est construite le bien en litige et qu’en 2014, les services de la préfecture ont effectué des mesures de la qualité de l’air dans les habitations jouxtant ce terrain. Il résulte cependant d’une lettre de la préfecture adressée à la préfecture au maire de [Localité 16] le 27 mars 2015 que les concentrations en perchloréthylène mesurées dans les habitations étaient inférieures aux limites de quantification et que seules des traces avaient été détectées dans le sous-sol de deux habitations. Cette même lettre précise que les terrains situé [Adresse 4] sera inscrit à l’inventaire des sites et sols pollués « afin de garder la mémoire de la pollution », le maire étant invité à refuser toute demande de permis de construire qui pourrait conduire à des excavations ou des changements d’usage sur les terrains concernés par la pollution et leur aval hydraulique immédiat, sans étude spécifique attestant de la compatibilité avec la pollution. M. [N] produit par ailleurs la fiche extraite de l’inventaire des sites et sols pollués, dite fiche Basol, du 2 mars 2015, annexée à la lettre du 27 mars 2015 qui en synthétise le contenu. Enfin, M. [N] produit une lettre de la préfecture de l’Essonne du 16 novembre 2020 l’informant qu’il est envisagé d’inscrire la parcelle n° BE0590 dont il est propriétaire au [Adresse 4] au sein des secteurs d’informations sur les sols de la commune de [Localité 16], ce qui aurait pour conséquence de le contraindre à informer un éventuel acquéreur de cette inscription et, en outre, de joindre à tout permis de construire concernant cette parcelle une attestation d’un bureau d’étude certifié garantissant la prise en compte de la pollution des sols dans la conception du projet d’aménagement.

S’il résulte de ces éléments que la parcelle n° BE0590 située [Adresse 4] à [Localité 16] est affectée par une pollution des sols, imposant diverses contraintes à son propriétaire, tel n’est pas le cas, en revanche, pour ce qui concerne la parcelle en litige, cadastrée [Cadastre 14], jouxtant le terrain pollué, pour laquelle ont été seulement relevés en 2012 une très faible teneur en solvants chlorés, très largement inférieure au seuil de potabilité, dans les eaux du puits qui y est situé, la fiche Basol concluant qu’aucune action particulière n’est à envisager à l’extérieur du site constitué des terrains situés [Adresse 4].

En cet état, c’est à juste titre que l’administration fiscale, puis le tribunal, ont retenu qu’il n’était pas établi que la pollution affectant les terrains jouxtant le bien en cause aurait une incidence sur la valeur de celui-ci, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la prendre en considération pour procéder à son évaluation.

S’agissant de l’état du bien en cause, M. [N] verse aux débats un procès-verbal de constat et un avis de valeur locative établis en 1999, qui font état de diverses dégradations du bien, le premier indiquant que celui-ci semble inhabité depuis longtemps et le second l’estimant inhabitable et non louable, ces éléments ayant justifié l’octroi par l’administration fiscale de dégrèvements de la taxe foncière. Il sera néanmoins relevé que M. [N] n’établit pas que les dégrèvements, dont il justifie jusqu’en 2004, aient été consentis à [M] [N] jusqu’à son décès, survenu en 2004 mais 2014. Néanmoins, par la production d’un procès-verbal établi en 2018, M. [N] démontre que la maison n’a pas été alimentée en électricité et en gaz depuis 1990 et jusqu’au décès d'[M] [N].

Cela étant, s’il est acquis que le bien en cause présentait un état de vétusté important, cet élément ne justifie pas pour autant d’écarter les termes de comparaison retenus par l’administration fiscale, qui présentent des caractéristiques similaires à ce bien, mais justifie d’appliquer à leur valeur un abattement que l’administration fiscale, puis le tribunal, apparaissent avoir justement fixé à hauteur de 30 %.

Enfin, faute de précision concernant leur type de construction, la distribution de leurs pièces et leur état d’entretien, M. [N] ne démontre pas que les trois termes de comparaison supplémentaires qu’il propose seraient intrinsèquement similaires au bien en cause, de sorte qu’ils ne peuvent être retenus.

Il se déduit de ce qui précède que c’est à juste titre que l’administration fiscale, puis le tribunal, ont retenu que la valorisation à 130 000 euros dans la déclaration de succession de Mme [N] du bien situé [Adresse 10] à Draveil était insuffisante. Il convient de confirmer le jugement qui a retenu la valeur de 225 288 euros retenue en dernier lieu par l’administration.

En raison de la solution du litige, l’appelant doit être condamné aux dépens et débouté de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant doit être condamné à verser à l’intimé une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré ;

Condamne M. [Y] [N] aux dépens de la procédure d’appel ;

Déboute M. [Y] [N] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le condamne, sur ce fondement, à payer à l’Etat la somme de 3 000 euros ;

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE