Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06146 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQ5V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 17] – RG n° 19/11091

APPELANTES

Madame [L] [A] épouse [C]

née le 8 Octobre 1951 à [Localité 20] (88)

[Adresse 10]

[Localité 14]

Représentée par M^e Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0710

PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur [R], [H], [Z] [X] en qualité d’héritier de Madame [N] [X]

né le 20 janvier 1962 à [Localité 16] (92)

[Adresse 12]

[Localité 8]

Représenté par M^e Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0710

Monsieur [D], [E], [I] [X] en qualité d’héritier de Madame [N] [X]

né le 20 mars 1965 à [Localité 16] (92)

[Adresse 11]

[Localité 9]

Représenté par M^e Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0710

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur [K] [O]

demeurant [Adresse 7]

[Localité 13]

Représenté par M^e François MEYER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0085 et plaidant par M^e David FREREJACAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0162 substituant M^e François MEYER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mmes [A] épouse [C] et [X] sont copropriétaires au sein de l’ensemb1e immobilier situé [Adresse 3], administré par M. [K] [O].

L’immeuble est composé d’un premier corps de batiment élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée et de deux étages, formant le numéro [Adresse 1] [Adresse 21] avec entrée [Adresse 15], et d’un double corps de batiment élevé sur caves d’un rez-de-chaussée et deux étages, formant les numéros 27 et 29 de la [Adresse 21].

Une assemblée générale du 5 avri12019 a, par ses résolutions n° 8-1, 8-2 et 8-3, décidé de créer les lots n° 13 et n°14 pris sur les parties communes (ancien local EDF désaffecté et ancienne fosse septique), cédé ces nouveaux lots à M. [K] [O] pour la somme de 7 200 euros et demandé que (sic) ' l’affectation de ces lots reste en cave ou archives et non reliés aux lots du rez-de-chaussée'.

Une assemblée générale du 16 juillet 2019 a, par sa résolution n° 6, décidé de supprimer 'la limite à la libre disposition des lots 13 et 14, dans le respect de la désignation de l’immeuble'.

Par acte d’huissier en date du 18 septembre 2019, Mmes [A] et [X] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant la présente juridiction aux fins de voir juger à titre principal que les assemblées générales des 23 mars 2010, 5 avril 2019 et 16 juillet 2019 sont nulles pour violation des articles 15, 17 et 22 du décret n°67-223 de la loi du 17 mars 1967 et la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et à titre subsidiaire, juger que la résolution n°6 de l 'assemblée générale du 16 Juillet 2019 est nulle en raison de l’abus de majorité commis, ce vote entraînant une rupture d’égalité des copropriétaires, une infraction au regard de la destination de l’immeuble et une violation de l’intérêt collectif.

Par jugement du 28 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevables Mmes [A] et [X] en leur demande d’annulation des assemblées générales du 23 mars 2010, 5 avril 2019 et 16 juillet 2019 ;

— débouté Mmes [A] et [X] de leur demande d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ;

— débouté Mmes [A] et [X] de leur demande de dispense de toute participation a la dépense commune des frais de procédure résultant de la présente instance.

— condamné Mmes [A] et [X] aux dépens de l’instance ;

— accordé à M^e François Meyer le bénfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné Mmes [A] et [X], ensemble, à verser au syndicat des copropriétaires de

1'ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, M. [K] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté Mmes [A] et [X] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Mmes [A] et [X] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 mars 2022.

Madame [X] est décédée le 16 février 2024 ; Ses héritiers MM. [R] et [D] [X] sont intervenus volontairement à la procédure.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions d’intervention volontaire et récapitulatives notifiées le 13 mars 2025 par Mme [C], MM [D] et et [R] [X] intervenants volontaires à la procédure en lieu et place de leur mère, [N] [X], appelante décédée le 16 février 2024, qui sollicitent de la cour au visa des articles 7 et 15 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 22 dernier alinéa, 42 alinéa 2 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 1132 du code civil :

' Déclarer recevables et bien fondées les requérantes en leur appel et en leurs entiers moyens ;

' Infirmer le jugement du 28/01/2022 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

' Juger que les assemblées générales des 23 mars 2010, 5 avril 2019 et16 juillet 2019 sont nulles pour violation des articles 15 et 22 dernier alinéa du décret n°67-223 de la loi du 17 mars 1967 et la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

' Juger que les assemblées générales des 23 mars 2010, 5 avril 2019 et16 juillet 2019 sont nulles pour violation des articles 15,17 et 22 du décret n°67-223 de la loi du 17 mars 1967 et de la loi du 10 juillet 1965 ;

' Juger que les assemblées générales du 23 mars 2010 et 5 avril 2019 sont nulles pour

défaut de convocation des copropriétaires et ce, en violation de l’article 22-1 de la loi

du 10 juillet 1965 ;

' Juger que les erreurs de droits commises volontairement doivent être sanctionnées au

visa de l’article 1132 du code civil, lequel prévoit la nullité ;

' Juger que M. [O] a accepté librement et sans contrainte la restriction de ses droits de jouissance privative sur les lots qu’il voulaient acquérir lors de l’assemblée générale du 05/04/2019 ;

' Juger que la résolution n°6 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 est nulle en raison de l’abus de majorité commise, ce vote entrainant une rupture d’égalité des copropriétaires, une infraction au regard de la destination de l’immeuble et une violation de l’intérêt collectif ;

' Juger au surplus que l’annulation de cette résolution s’impose dans la mesure ou si elle

était validée, elle assurerait une valorisation des biens de M. [O] ;

' Juger que Mme [A] et MM. [X] seront exonérés des frais de procédure en application de l’article 10-1 dernier alinéa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

' Condamner le syndicat des copropriétaires à verser respectivement à MM. [X] et Mme [A] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 21 mars 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 6] à [Localité 19] représenté par son syndic bénévole, M. [O], sollicite de la cour, au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

— Débouter Mme [A] épouse [C], MM. [D] [X] et [R] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer le jugement rendu le 28 janvier 2022 par la 8ème chambre 3ème section du tribunal judiciaire de Paris et toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamner in solidum Mme [A] épouse [C], MM. [D] [X] et [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] à [Localité 18] la somme de 10 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— Les condamner au paiement des dépens de l’instance d’appel dont distraction est requise

au profit de M^e François Meyer, avocat à la cour en application des dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Si Mme [A] et MM. [X] font valoir que le syndic bénévole M. [O] outrepasse ses pouvoirs en soumettant un projet de résolution n°15 tel qu’il apparaît à la convocation à l’assemblée générale du 28 mars 2025, qui prévoit que, suite au décès de Mme [X], «les nouveaux copropriétaires devront assumer tous les frais juridiques en proportion de leur responsabilité » et que «le syndic bénévole ne pourra apposer sa signature à l’acte de vente qu’à la condition de l’épuration des problèmes évoqués», force est de constater que les appelants ne forment aucune véritable prétention juridique à l’appui de leurs dires ; de même qu’il apparaît que les appelants ne fondent pas leur demande en droit s’agissant du projet de résolution n°17 relative aux incidences 'du présent procès et à d’éventuelles pénalités appliquées au perdant’ sauf à exposer des griefs à l’encontre de la mission du syndic bénévole, notamment quant aux pouvoirs que celui-ci s’octroierait en marge des dispositions légales.

La cour n’a donc pas à statuer sur ces points, rappel fait que seule une résolution d’assemblée générale qui produit des effets juridiques constitue une véritable décision susceptible de recours.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la recevabilité des demandes en annulation des assemblées générales du 23 mars 2010, 5 avril 2019 et 16 juillet 2019 :

Mme [A] et MM. [X] sollicitent l’annulation des assemblées générales des 23 mars 2010, 5 avril 2019 et 16 juillet 2019 dans leur ensemble au motif que les assemblées générales sont entâchées d’irrégularités en l’état d’inobservations formelles telles que l’absence de nomination d’un président, l’absence de désignation d’un secrétaire, ou la désignation à la fois du président de séance et de secrétaire en la seule personne du syndic bénévole ou encore en l’absence de signature du procès-verbal d’assemblée générale et en l’absence de convocation de l’ensemble des copropriétaires en l’absence des convocations des copropriétaires du [Adresse 2].

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité des demandes en annulation desdites assemblées générales en leur intégralité dès lors que les requérants ont voté en faveur de certaines résolutions.

Au vu des pièces versées aux débats, et notamment des procès-verbaux des assemblées générales contestées, c’est à bon droit que le tribunal a constaté que Mme [A] et Mme [X] étaient présentes ou représentées et avaient voté en faveur de plusieurs résolutions lors de ces assemblées de sorte qu’elles sont irrecevables en leur demande d’annulation des assemblées générales du 23 mars 2019, 5 avril 2019 et 16 juillet 2019 en toutes leurs dispositions : le jugement sera confirmé sur ce point.

Il s’ensuit qu’il n’y a lieu pour la cour à examiner les moyens soulevés au soutien de leur demande en nullité, lesquels sont nécessairemnt inopérants.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 :

Mmes [A] et [X] demandent l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 estimant qu’un abus de majorité a été commis dès lors que par la restriction imposée lors de l’assemblée générale du 5 avril 2019 à l’usage des lots 13 et 14 en cave, les copropriétaires entendaient conditionner la cession de ces lots, (parties communes) en lots privatifs au fait qu’il n’y ait jamais de changement de nature desdits lots pour préserver la destination de l’immeuble et les intérêts des autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la version des faits telle que présentée par les appelants et sollicite la confirmation du jugement en ce que le tribunal n’a pas relevé d’éléments de nature à caractériser un quelconque abus de majorité commis lors du vote de la résolution n°6 sauf à mettre le réglement de coprorpiété en adéquation avec les dispositions législatives relatives au principe de libre disposition de ses biens.

La résolution n° 6 querellée et qui a été approuvée par l’assemblée générale du 16 juillet 2019 s’intitule 'limite à la libre disposition des lots 13 et 14" et prévoit :

'explications : lors de l’assemblée générale du 5 avril 2019, l’assemblée générale a voté la création et la cession de deux lots en sous-sol, avec l’ajout d’une clause limitant l’usage qui pouvait être fait de ces lots 'que l’affectation de ses lots reste en cave ou archives et non

relié aux lots du RAC'. Or l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un propriétaire peut user et jouir librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Cette régle est impérative (article 43 de la loi du 10 juillet 1965). Aussi il est proposé de supprimer cette restriction, à savoir : 'que l’a''ectation de ces lots reste en cave ou archives et non reliés au lots du RAC '.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de supprimer la limite à la libre disposition des lots 13 et 14, dans le respect de la destination de l’immeuble.

Il apparaît que le tribunal a parfaitement considéré que l’abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire, nécessite pour les copropriétaires demandeurs, de rapporter la preuve de 1'abus de majorité invoqué.

Or, tel n’est pas le cas de l’espèce lorsque les éléments avancés par MMes [A] et [X] ne consistent qu’en une succession d’informations sur l’historique des discussions qui a conduit au vote de la délibération critiquée, sans caractériser en quoi ce vote serait constitutif d’un abus de majorité.

De surcroît il sera rappelé que la modification de l’affectation d’une cave à usage d’habitation nécessiterait en tout état de cause l’autorisation préalable des copropriétaires réunis en assemblée générale telle que prévues par les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965: en l’état des pièces versées aux débats il apparaît que les craintes exprimées par les appelants quant aux atteintes potentielles à la solidité de l’immeuble, à la tranquillité et à une rupture d’égalité entre les copropriétaires notamment par l’affectation que M. [O] souhaiterait attribuer à sa cave (extension de son appartement par extension de la surface privative) ne sont pas justifiées et ne peuvent suffir à caractériser un abus de majorité.

En conséquence c’est à bon droit que le tribunal a considéré qu’aucun motif valable de nature à caractériser une atteinte à la préservation de 1'intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore à rompre l’égalité des copropriétaires ou pris avec une intention de leur nuire ou de leur porter prejudice n’était rapporté et qu’il n’y avait donc lieu à annuler la résolution n°6 querellée pour abus de majorité : le jugement sera confirmé de ce chef.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles et à condamner in solidum , Mme [A] et MM. [X], perdant leur procès en cause d’appel, aux dépens d’appel et à payer, ensemble, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de1'ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole, M. [K] [O].

Les appelant seront nécessairement déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.

Mme [A] et MM. [X] ayant succombé en leurs demandes contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance : le jugement sera confirmé de ce chef.

Il sera ajouté que Mme [A] et MM. [X] perdant leur procès en cause d’appel, seront également déboutés de leur demande de dispense de participation aux frais de procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum, Mme [A] et MM. [X] aux dépens d’appel et à payer, ensemble, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole, M. [K] [O] ;

Déboute Mme [A] et MM. [X] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE