Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 04 JUILLET 2025

(n° 195 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00997 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKUIO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Novembre 2024 -Juridiction de proximité de [Localité 6] – RG n° 24/00673

APPELANTE

S.A.S. HOMYA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emmanuelle FARTHOUAT – FALEK, avocat au barreau de PARIS, toque : G097

Ayant pour avocat plaidant M^e Fabienne MOUREAU-LEVY de l’AARPI MLP AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

M. [Y] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [N] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Fatima ALLOUCHE de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L 42

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 juin 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre chargée du rapport et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier lors des débats : Lydia BEZZOU

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

****

Par acte du 24 mai 2011, la société Gecina, aux droits de laquelle se trouve la société Homya, a donné à bail à M. et Mme [G] un appartement à usage d’habitation de six pièces, situé au 7ème étage de l’immeuble du [Adresse 3]), pour un loyer initial mensuel hors charges de 2.630 euros.

Se plaignant de plusieurs désordres consistant essentiellement en des infiltrations persistantes, particulièrement dans la cuisine et deux chambres, et dans l’impossibilité de jouir de leur balcon dont l’accès leur a été interdit en juin 2023, car menaçant de s’écrouler, M. et Mme [G] ont, par acte du 8 décembre 2023, assigné la société Homya et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, qu’il soit procédé à la remise en état de leur appartement et au paiement de provisions à valoir sur la réparation de leurs préjudices de jouissance et moral.

Par mention au dossier du 2 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du même tribunal.

Par ordonnance réputée contradictoire du 29 novembre 2024, le premier juge a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

débouté M. et Mme [G] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte et de leur demande de consignation et de réduction du loyer ;

condamné la société Homya à verser à M. et Mme [G] la somme provisionnelle de 25.774 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et celle de 2.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice moral ;

condamné la société Homya à verser à M. et Mme [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires.

Par déclaration du 24 décembre 2024, la société Homya a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives aux provisions allouées, à l’indemnité procédurale, aux dépens et au rejet des autres prétentions.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 juin 2025, la société Homya demande à la cour de :

la recevoir en son appel et le déclarer bien fondé ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

débouter M. et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes et de leur appel incident ;

ramener à de plus justes proportions la somme allouée par le premier juge au titre du préjudice de jouissance subi par M. et Mme [G] ;

fixer le quantum de la provision due au titre des troubles de jouissance à la somme de 12.887 euros et la condamner le cas échéant à payer ladite somme ;

débouter M. et Mme [G] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral en l’absence de justification de ce poste de préjudice, déjà réparé par l’allocation de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi ;

ramener à de plus justes proportions la somme allouée par le premier juge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouter M. et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes et de leur appel incident ;

confirmer les dispositions de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté les époux [G] de leurs demandes de consignation judiciaire des loyers et de réalisation sous astreinte des travaux ;

dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens d’appel.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 27 mai 2025, M. et Mme [G] demandent à la cour de :

les juger recevables et bien fondés en leurs demandes ;

rejeter les demandes formées par la société Homya ;

confirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

les a déboutés de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte ;

les a déboutés de leur demande consignation et de réduction du loyer dans l’attente de la réalisation effective desdits travaux ;

a condamné la société Homya aux dépens ;

infirmer les dispositions de l’ordonnance en ce qu’elle a :

fixé le montant de la provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à la somme de 25.774 euros ;

fixé le montant de la provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice moral à la somme de 2.000 euros ;

fixé le montant attribué au titre des frais irrépétibles à la somme de 2.000 euros ;

rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires ;

Et statuant à nouveau,

débouter la société Homya de l’ensemble de ses prétentions formées à leur encontre ;

condamner la société Homya à leur verser la somme provisionnelle de 81.038 euros, à parfaire, à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

condamner la société Homya à leur verser la somme provisionnelle de 5.000 euros, à parfaire, à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice moral ;

En toutes hypothèses,

ordonner que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de la décision de première instance ;

condamner la société Homya, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à leur verser la somme de 2.400 euros au titre de la première instance et 2.400 euros au titre de la procédure d’appel ;

condamner la société Homya aux dépens de première instance et d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 4 juin 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les demandes de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, accordé une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, il est constant que, depuis 2011, M. et Mme [G] sont locataires d’un appartement dépendant d’un immeuble en copropriété, affecté de désordres persistants depuis plusieurs années. Outre les dysfonctionnements signalés au sein de l’immeuble (pannes d’ascenseur, défaut de sécurité dans le sous-sol de la résidence), M. et Mme [G] subissent, depuis 2016, des infiltrations dans leur cuisine et deux chambres, puis, une impossibilité de jouir du balcon dont l’accès leur a été interdit en 2023 en raison de sa dégradation le rendant dangereux.

Il ressort des pièces produites que par mail du 20 septembre 2016, adressé au bailleur, M. [G] a, notamment, fait état d’une fuite d’eau provenant de l’appartement de l’étage supérieur qu’il subissait depuis le mois de juin et pour laquelle aucune intervention n’avait été réalisée, tout en rappelant qu’une autre fuite, survenue cinq ans auparavant, n’avait pas été réparée convenablement, précisant qu’un mur de la cuisine n’avait pu encore être repeint.

Par mail du 21 janvier 2017, M. [G], se plaignait d’une nouvelle panne d’ascenseur mais aussi des dégâts des eaux dont les conséquences n’avaient toujours pas été réparées.

Les photographies jointes à un mail du 22 mai 2020 démontrent l’existence d’importantes traces d’infiltrations dans la cuisine, une chambre et le couloir (cloquage et décollement de peinture, fissures, tâches) ainsi qu’une dégradation du balcon présentant un risque d’effondrement.

Par mail du 10 mai 2023, M. [G] a fait état d’une nouvelle fuite d’eau dans la cuisine venant d’être repeinte, précisant qu’il s’agissait de la quatrième fuite survenue en onze ans et joint de nouvelles photographies établissant les dégâts subis.

Il est encore relevé que la copropriété a décidé, à compter du 15 juin 2023, d’interdire l’accès aux balcons dans l’attente de l’intervention d’un bureau d’études spécialisé, interdiction maintenue à la suite du rapport d’étude réalisé par le bureau d’étude structure et non encore levée à ce jour.

Les conséquences dommageables des dégâts des eaux subis sont encore établies par le procès-verbal de constat du 7 novembre 2023, lequel a mis en évidence, dans la cuisine, l’ouverture d’un coffrage avec de fortes traces d’humidité visibles sur le mur derrière celui-ci, une peinture fissurée et écaillée, dans le séjour, un gonflement de la peinture et une trace verticale, dans la chambre mitoyenne du séjour, une fissure verticale de peinture, dans une autre chambre, des traces de gonflement et une humidité au plafond, étant observé que, dans cette pièce, le parquet a été retiré autour du radiateur en raison d’une inondation, et, sur la façade de l’immeuble, la pose d’étais pour soutenir l’ensemble des balcons, celui des intimés étant inaccessible par deux étais qui en barrent l’accès.

Il est encore relevé que par mail du 9 novembre 2023, les intimés ont informé leur bailleur de l’aggravation des désordres en lui signalant que de l’eau s’infiltre dans une chambre et goutte sur la couette du lit ainsi que le long du mur de la cuisine créant un risque pour les appareils électroménagers et les prises électriques. A ce mail, ont été jointes des photographies établissant les dires de M. et Mme [G]. D’autres mails ont ultérieurement été adressés au bailleur, notamment, les 23, 27 novembre, 5 décembre 2023, 5 janvier 2024 pour solliciter une intervention aux fins de faire cesser ces nuisances.

Il est exact que la société Homya a procédé à des interventions pour constater les désordres, faire faire des recherches de fuite et tenter, sans succès, d’y remédier, puis a fait entreprendre des travaux début juin 2024. Il ressort d’ailleurs du procès-verbal de constat établi le 6 juin 2024, à la demande de M. et Mme [G], qu’à cette date, des travaux sont en cours dans le séjour, que les infiltrations de la cuisine ont été réparées, que le balcon est toujours inaccessible, qu’il y a un début de moisissure dans le séjour à l’angle bas droit de la porte-fenêtre. Les parties sont en désaccord sur la fin de ces travaux, la société appelante fixant celle-ci au 7 juin 2024 tandis que M. et Mme [G] font état de la date du 8 août 2024.

Toutefois, indépendamment de la date d’achèvement des travaux et des interventions entreprises par la société Homya, il est constant que les infiltrations récurrentes subies depuis 2016 par M. et Mme [G] leur ont occasionné un préjudice de jouissance manifeste, qui, bien que minimisé par l’appelante, n’est pas contesté.

L’inaccessibilité du balcon participe également à la réalisation de ce préjudice dès lors que les intimés sont privés, depuis 2023, de l’accès extérieur à leur appartement et ce indépendamment du fait que les réparations devant être entreprises ne relèvent pas nécessairement du bailleur mais de la copropriété. La cour relève que le loyer actuel de l’appartement s’élève à la somme de 3.510,57 euros charges comprises ainsi qu’il résulte de l’avis d’échéance du mois de juin 2025 (pièce n°28), après déduction du montant du loyer de l’emplacement de stationnement, montant à mettre en perspective avec le confort attendu pour ce type de logement, de sorte que la réduction de loyer accordée pour la perte de jouissance du balcon, de l’ordre de 253 euros par trimestre, n’apparaît pas suffire à compenser cette perte.

Il est également constant que ces désordres ont causé à M. et Mme [G] des désagréments certains et, notamment, un stress, ces derniers s’étant heurtés à une absence de réactivité du bailleur résultant de la teneur des mails échangés, ce qui justifie la réparation d’un préjudice moral.

Tenant compte des troubles évidents subis depuis plusieurs années par les intimés, il convient, infirmant de ces chefs l’ordonnance entreprise, d’allouer à M. et Mme [G], les sommes provisionnelles de 35.000 euros à valoir sur la réparation du trouble de jouissance et de 5.000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice moral, qui seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été justement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société Homya sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à M. et Mme [G], contraints d’engager des frais irrépétibles pour assurer leur défense devant la cour, la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au montant des provisions allouées ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la société Homya à payer à M. et Mme [G] les sommes provisionnelles de 35.000 euros à valoir sur la réparation du trouble de jouissance et de 5.000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice moral, qui seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Confirme l’ordonnance en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ;

Condamne la société Homya aux dépens d’appel et à payer à M. et Mme [G] la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT