Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 11 MARS 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12875 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJYNG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Mai 2024 -Juge de la mise en état de PARIS- RG n°22/09559

APPELANTE

SCP [H] [T], désormais SAS C’L NOTAIRES selon extrait Kbis du 7 janvier 2025

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

INTIMES

Monsieur [Z] [A]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [C] [L] [A] épouse [M]

[Adresse 4]

[Localité 5] (CANADA)

Madame [C] [X] [A]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par Maître Sarah NHARI, avocat au barreau de PARIS, toque : J135

Monsieur [O] [U]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Défaillant

[F] [A], décédée

[Adresse 2]

[Localité 1]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, et Madame Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Michelle NOMO

ARRET :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par acte notarié du 2 novembre 2001 reçu par la Scp [W] [H] et [P] [T] (la Scp [H] [T] ou la Scp), [D] [A] a acquis auprès de M. [O] [U] au prix de 74 700,02 euros le lot 34 d’un immeuble situé [Adresse 11], ainsi désigné 'une chambre n°22", d’une superficie de 23,50 m², dont une cuisine de 8,20m², selon l’attestation du 31 juillet 2001 de la société CEA Géomètre-experts annexée à l’acte.

Cet acte réitère une promesse de vente reçue par le notaire le 20 août 2001 précisant au titre du lot 34 'Observation étant ici faite que suite à des travaux d’aménagement intérieur la désignation est la suivante : une pièce, une salle d’eau avec wc, une cuisine'.

La vente a été inscrite au bureau des hypothèques le 26 décembre 2001.

[D] [A] est décédé le [Date décès 6] 2019, laissant pour lui succéder M. [Z] [A], [F] [A], Mme [C] [X] [A] et Mme [C] [L] [A] épouse [M].

Ces derniers, soutenant qu’ils n’ont pas pu vendre le bien en l’état au motif que la cuisine de celui-ci correspond en réalité au lot 53, soit à la 'chambre de bonne’ n°23, et ne fait donc pas partie du lot 34 représentant la 'chambre de bonne’ n°22, ont requis la société Géomètres-experts qui, le 2 mars 2022, a établi une attestation de superficie privative pour les lots 53 et 34 de 23,31 m2, dont 7,86 m² au titre de la cuisine.

Par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 26 et 30 mai 2022, ils ont mis en demeure la Scp [H] [T] ainsi que M. [U] de les indemniser de la perte de la valeur vénale de la 'chambre de bonne’ n°22 et du trop-versé au titre du prix de vente.

C’est dans ces circonstances que, par actes des 2 et 9 août 2022, M. [Z] [A], [F] [G] épouse [A], Mme [C] [X] [A] et Mme [C] [L] [A] épouse [M] (les consorts [A]) ont fait assigner la Scp [H] [T] et M. [U] en responsabilité civile professionnelle devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 7 mai 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la Scp [H] [T] tirée de la prescription de l’action des consorts [A],

— déclaré l’action des consorts [A] à l’encontre de la Scp [H] [T] recevable,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande des parties,

— réservé les dépens.

Par déclaration du 11 juillet 2024, la Scp [H] [T] a interjeté appel de cette décision.

Le [Date décès 3] 2024, [F] [A] est décédée.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 27 août 2024, la Scp [H] [T], désormais Sas C’L Notaires selon extrait Kbis du 7 janvier 2025, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle :

— l’a déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des consorts [A],

— a déclaré l’action des requérants recevable,

— a débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes,

statuant à nouveau,

— juger l’action des consorts [A] irrecevable comme prescrite,

— condamner les intimés, solidairement, au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M^me Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 6 septembre 2024, M. [Z] [A], Mme [C] [X] [A] et Mme [C] [L] [A] épouse [M] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance,

en conséquence,

— confirmer la recevabilité de leur action,

en tout état de cause,

— débouter la Scp [H] [T] de sa demande tendant à ce qu’ils soient condamnés au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— condamner la Scp [H] [T] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Scp [H] [T] aux entiers dépens.

M. [U] auquel la déclaration d’appel, l’avis de fixation, ainsi que les conclusions de l’appelante ont été signifiées le 27 septembre 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. L’arrêt sera réputé contradictoire en ce qui le concerne. Les conclusions des intimés lui ont été signifiées par acte remis à tiers présent au domicile en date du 8 octobre 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 décembre 2024.

La cour, mettant en débat les arrêts rendus par la Cour de cassation les 13 février 2020 (18-23723) et 18 septembre 2021 (20-17625), a invité les parties à former des observations sur l’articulation de l’article 2270-1 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 et l’article 2224 du code civil, en particulier le point de départ du délai de prescription, ce par note en délibéré devant être déposée dans le délai de quinze jours. Les parties ont chacune déposé une note en délibéré le 5 février 2025.

SUR CE,

Sur la prescription :

Le juge de la mise en état a jugé que l’action des consorts [A] n’était pas prescrite, rien ne permettant de fixer au printemps 2013 le point de départ du délai de prescription quinquennal, en ce que :

— les cinq courriels échangés entre la Scp [H] [T] et [D] [A] de décembre 2012, février 2013 et mai 2013, outre le courrier simple en réponse que la Scp a adressé à [D] [A] le 27 février 2013, sont insuffisants pour établir que ce dernier avait connaissance à compter de cette période du fait qu’il n’était pas propriétaire de la cuisine qui correspondait au lot 53 et ne faisait pas partie du lot 34 acquis le 2 novembre 2001,

— ces écrits peuvent au contraire laisser penser que [D] [A], profane en la matière, a été conforté dans son statut de propriétaire dès lors qu’il n’en ressort pas que la Scp l’a alerté sur des difficultés relatives à cette qualité pour l’entier logement dans lequel il vivait, et par lettre du 23 mai 2013, le notaire lui a adressé la copie de la promesse de vente, 'reçue par mes soins le 20 août 2001 à votre profit, notamment le certificat de mesurage réalisé par la société Cea Immobilier le 31 juillet 2001, sur lequel apparaissent clairement la cuisine et la salle de bains'.

La Scp fait valoir que l’action initiée par les consorts [A] est prescrite en ce que :

— les échanges de courriels qu’elle produit ne laissent aucun doute sur la connaissance par [D] [A] de la difficulté concernant le lot n°53 (chambre n°23), puisqu’il en résulte que ce dernier :

— s’est interrogé dès le mois d’octobre 2012 sur l’étendue de son studio en communiquant au notaire un plan de l’étage et un croquis en couleur évoquant l’existence d’une extension,

— a cherché à joindre son vendeur, M. [U], afin de faire entériner une prescription acquisitive, le lot n°53 désignant une chambre mais correspondant en réalité à la cuisine litigieuse ayant été incorporé à tort dans le n°34, correspondant à la chambre n°22, en 1979,

— a saisi un avocat de cette difficulté,

— a reçu une lettre du notaire du 27 février 2013 évoquant la nécessité d’effectuer un acte de prescription acquisitive sur le lot annexé,

— à aucun moment elle n’a conforté [D] [A] dans sa position de copropriétaire dudit lot, mais au contraire cherché à régulariser un acte de prescription acquisitive,

— la prescription est acquise depuis 2017,

— il est peu probable que les consorts [A] n’aient pas été informés de la situation liée au droit de [D] [A] dont ils s’emparent aujourd’hui.

Dans sa note en délibéré, elle précise qu’en vertu des dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008 entrée en vigueur le 19 juin suivant, l’action en responsabilité professionnelle exercée à l’encontre du notaire, soumise à la prescription décennale, désormais quinquenale, est prescrite pour tous les manquements commis antérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, dont le demandeur a eu ou aurait eu connaissance, ce qui est le cas en l’espèce, le dommage trouvant sa source dans le contrat conclu le 2 novembre 2001 et dans la délivrance du bien par le vendeur.

Les consorts [A] contestent la prescription de leur action en ce que :

— les échanges de la Scp avec le vendeur ont trait à des contestations de 'la propriété de la salle de bains et wc', au lot 23 et non pas 53 et à l’annexion des parties privatives,

— à aucun moment la Scp n’a notifié à [D] [A] qu’il n’était pas le propriétaire de la cuisine mentionnée dans l’acte de vente et que cette pièce correspondait en réalité au lot n°53, puisque :

— le courrier daté du 27 février 2013 n’a pas été adressé en recommandé à [D] [A], de sorte qu’il ne saurait être présumé de sa notification et que son destinataire en a pris connaissance, et n’indique pas clairement à [D] [A] une absence de propriété d’une partie du lot concerné,

— dans un courrier du 23 mai 2013, la Scp a notamment adressé la copie de la promesse de vente du 20 août 2001 en rappelant le certificat de mesurage réalisé par la société CEA Immobilier du 31 juillet 2001 sur lequel apparaissaient clairement la cuisine et la salle de bain, et l’acte de vente du 2 novembre 2001 confirmant ce point, cette indication portait à croire que [D] [A] était bien le propriétaire de la cuisine,

— le fait que [D] [A] s’interroge sur la superficie du studio ne saurait caractériser une connaissance du défaut de propriété de la cuisine,

— la Scp ne saurait soutenir la connaissance par [D] [A] de son défaut de propriété de la cuisine de la prétendue saisine d’un avocat,

— à titre superfétatoire, ils exercent une action personnelle en ce qu’ils ont un intérêt légitime à solliciter la responsabilité du notaire, et n’agissent nullement dans le cadre d’une action successorale de sorte que la prescription ne saurait s’imposer à ce titre.

Dans leur note en délibéré, ils soutiennent que :

— le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité extra-contractuelle prenant sa source dans un contrat conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 est déterminé en application des dispositions de l’article 2270-1 du code civil dans sa rédaction antérieure à cette loi, lequel fait courir le délai de prescription non pas à compter de la connaissance du fait dommageable mais de sa manifestation,

— le dommage ne s’étant manifesté que du fait de l’impossibilité de revendre le bien révélée par courrier du notaire du 14 septembre 2020, l’action n’est pas prescrite,

— même à considérer que la prescription a couru à compter de l’attestation de dévolution successorale du 23 octobre 2023, l’action est recevable.

Aux termes de l’article 2270-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.

Selon l’article 2224 du code civil, l’action en responsabilité civile professionnelle se prescrit par cinq années à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ du délai de prescription d’une action en responsabilité extra-contractuelle demeure déterminé en application des dispositions de l’article 2270-1 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 lorsque le délai a commencé à courir avant l’entrée en vigueur de ce texte et la durée de la prescription résultant du nouvel article 2224 s’applique aux prescriptions en cours à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée de dix ans prévue par l’article 2270-1 du code civil.

L’article 2270-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, est applicable à l’action en responsabilité extra-contractuelle prenant sa source dans un contrat conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.

Les consorts [A] recherchent la responsabilité du notaire en sa qualité de rédacteur de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente du 2 novembre 2001 au titre d’une faute commise dans le descriptif de la consistance du bien acquis par leur ayant droit, leur ayant causé un double préjudice dont il sollicitent réparation, soit le remboursement de la quote part du prix d’achat de la cuisine objet du lot n°53 et la perte de valeur vénale de la chambre n°22 objet du lot n°54 seul effectivement acquis.

Dans son courrier du 22 octobre 2012, la Scp Cuyers-Cuvelier, consultée par [D] [A], a interrogé la Scp [H] sur la réalisation ou non réalisation de travaux sur le bien, susceptible d’avoir entraîné une annexion sur la partie commune. La Scp a alors interrogé le vendeur par courrier du 31 octobre 2012, en précisant qu’un des copropriétaires de l’immeuble aurait contesté l’annexion par [D] [A] d’une partie commune, soit le 'lot n°23'. Par courriel du 14 novembre 2012, le vendeur a précisé n’avoir réalisé 'aucun travaux de nature à modifier les contours de [s]on studio'.

Le 26 novembre 2012, le notaire, invoquant une contestation d’un copropriétaire du droit de propriété sur la salle de bain et les wc compris dans la chambre n°22 objet de la vente, a demandé au vendeur de confirmer que le lot n°34 vendu à [D] [A] correspondait bien à la consistance identifiée lors de la vente et qu’il avait usage de cet ensemble sans contestation.

Par courriel du 4 décembre 2012, le notaire a demandé à [D] [A] de lui confirmer la conformité du studio avec le plan transmis, de lui communiquer un plan du studio tel qu’acquis et de lui faire parvenir des photographies notamment de la cuisine et de la salle de bains.

[D] [A] a confirmé au notaire, le 12 décembre suivant, avoir acquis le lot conforme au plan -comprenant une cuisine- et ne pas avoir effectué de travaux d’extension du bien depuis son acquisition et a joint un plan manuscrit des lieux réalisé par ses soins.

Le 27 février 2013, le notaire a adressé à [D] [A], à la même adresse électronique que celle que ce dernier utilisait le 12 décembre 2012, la copie d’un courrier du même jour envoyé à son adresse postale, précisant qu’il avait vainement demandé au vendeur de lui 'confirmer la consistance du lot’ vendu et qu’en l’état, il lui était impossible de réaliser un acte de prescription acquisitive, n’ayant aucune justification sur cette prescription. Il l’a invité à prendre directement contact avec le vendeur afin de se voir confirmer que la surface du bien vendu correspondait bien à celle dont il avait la jouissance de bonne foi depuis son acquisition.

Le 23 mai 2013, le notaire a transmis à [D] [A] la copie de la promesse de vente du 20 août 2001 'et de ses annexes, notamment le certificat de mesurage réalisé par la société CEA immobilier le 31 juillet 2001, sur lequel apparaissent clairement la cuisine et la salle de bains', la copie l’acte de vente du 2 novembre 2001 et ses annexes et la copie des plans d’origine du 6ème étage.

Ces seuls échanges sont insuffisants à établir que le dommage allégué, consistant en une surévaluation du prix d’acquisition du bien et une perte de valeur de celui-ci en l’absence de droit de propriété sur la cuisine, se soit alors manifesté.

En l’absence de tout autre élément, le dommage ne s’est pas manifesté antérieurement aux courriers que le notaire en charge de la succession a adressés le 14 septembre 2020 au président du syndicat des copropriétaires, d’une part, et à la Scp -mentionné dans la lettre de mise en demeure adressée à la Scp le 11 mai 2022-, d’autre part, dont il ressort que le lot 34 acquis correspond à la chambre n°22 tandis que le lot 53 correspond à la cuisine de la chambre n°22, le lot 35 ayant fait l’objet d’une division en deux lots 53 et 54 le 21 mars 1979.

L’action en responsabilité exercée contre le notaire par acte des 2 et 9 août 2022 n’est donc pas prescrite, en confirmation de l’ordonnance.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dépens d’appel incombent à la Scp [H] [T], désormais Sas C&L notaires, partie perdante, qui est également condamnée au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne la Scp [H] [T], désormais Sas C&L notaires, à payer à M. [Z] [A], Mme [C] [X] [A] et Mme [C] [L] [A] épouse [M] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Scp [H] [T], désormais Sas C&L notaires, aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE