COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/439

Rôle N° RG 24/10983 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNU2A

[D] [K]

C/

[R] [U]

[I] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nikolay POLINTCHEV

M^e Emmanuelle MATTEI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de Marrtigues en date du 23 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-24-000285.

APPELANT

Monsieur [D] [K]

né le 23 Mars 1965 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nikolay POLINTCHEV, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [R] [U]

né le 04 Février 1970 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Emmanuelle MATTEI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [I] [U]

né le 10 Janvier 1975 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emmanuelle MATTEI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 mai 2022, M. [R] [U] et M. [I] [U] ont donné à bail à M. [D] [K] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 782 € hors taxes et charges.

Suivant exploit du 10 janvier 2024, M. [R] [U] et M. [I] [U] ont fait délivrer à M. [D] [K] un commandement, visant la clause résolutoire, de justifier de l’assurance du logement et de divers entretiens.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, M. [R] [U] et M. [I] [U] a, suivant exploit délivré le 19 mars 2024, fait assigner M. [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues, statuant en référé, aux fins, notamment, d’entendre constater la résiliation du bail consenti et condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Suivant ordonnance réputée contradictoire, rendue le 23 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2022 étaient réunies au 11 février 2024 ;

ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion du locataire ;

condamné M. [D] [K] à verser à M. [R] [U] et M. [I] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges dus si le bail s’était poursuivi ;

rejeté la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [D] [K] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

débouté M. [I] [U] du surplus de ses demandes.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 7 septembre 2024, M. [D] [K] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle :

constate que la clause résolutoire insérée au bail d’habitation litigieux du 19 mai 2022 ne prévoit pas de résiliation de plein droit du contrat pour défaut de justification de l’entretien des installations présentes au bail ;

rejette en tant que de besoin toute demande tendant à entendre prononcés acquis les effets de la clause résolutoire en raison de prétendues absences d’entretien des installations ;

constate que s’agissant de l’obligation de justifier au bailleur d’une assurance contre les risques locatifs, il a transmis dès le 10 janvier 2024 le justificatif de son assurance d’habitation au commissaire de justice chargé du commandement litigieux ;

constate qu’il est régulièrement assuré des risques locatifs sur la période du 19 mai 2022 au 18 mai 2025 ;

rejette en conséquence la demande de M. [R] [U] et M. [I] [U] tendant à entendre constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation du 19 mai 2022 ;

condamne MM. [U] à lui payer la somme de 3 000 € à titre de provision sur les dommages et intérêts qu’il y aura lieu d’allouer au concluant en réparation du préjudice résultant de la mise en 'uvre déloyale de la clause résolutoire et de l’exécution déloyale du contrat de location, au titre duquel les bailleurs n’ont pas voulu réaliser les travaux nécessaires à la décence du logement ;

condamne MM. [U] à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;

déboute MM. [U] de toutes leurs demandes plus amples et contraires.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, M. [R] [U] et M. [I] [U] sollicitent de la cour la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant :

déboute M. [D] [K] de toutes ses demandes ;

condamne M. [D] [K] à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens de première instance et en cause d’appel, en ce compris les frais de signification du commandement et de l’assignation de première instance.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le premier alinéa de l’article 835 du même code dispose encore que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes des dispositions de l’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sur l’amélioration des rapports locatifs, « le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur (') : toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

En application des dispositions de ce texte, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire.

En l’espèce, le bail litigieux, en date du 19 mai 2022, stipule en son article VIII que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur :

— Deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat

— Un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs ».

Partant, M. [D] [K] verse en cause d’appel la justification de ce que le logement donné à bail est bien assuré contre les risques locatifs pour la période courant du 19 mai 2022 au 18 mai 2025 auprès de la compagnie GMF.

Il est dès lors établi que le locataire était donc bien assuré pour les risques locatifs inhérents au logement loué au moment de la délivrance du commandement, soit au mois de janvier 2024, d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance.

Ainsi, et bien que ladite attestation n’ait pas été produite dans le délai imparti par le commandement, il n’y a lieu, par application du principe de proportionnalité, de considérer que la clause résolutoire insérée au bail a pu jouer de ce seul chef.

En outre, l’article VIII du bail liant les parties, dont les clauses sont rappelées plus haut, ne stipule pas que la clause résolutoire puisse emporter ses effets pour défaut d’entretiens des installations, constatées dans le bien donné à bail.

A la lumière de ces éléments, l’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2022 étaient réunies au 11 février 2024 ;

ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion du locataire ;

condamné M. [D] [K] à verser à M. [R] [U] et M. [I] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de provision :

Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant. En ce sens, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés à ses prétentions laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite sur ce point.

A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, l’appelant expose que l’action tendant à la mise en 'uvre de la clause résolutoire n’a été entreprise que dans l’unique but de faire taire ses revendications légitimes, s’agissant des conditions d’inhabitabilité du logement loué.

En réplique, les intimés, qui reconnaissent la réalité de rapports délétères avec M. [K], contestent les allégations de ce dernier sur ce point.

Partant, il ressort du courrier recommandé avec demande d’avis de réception, adressé le 20 décembre 2023 aux intimés, que M. [K] dénonce, sur un ton comminatoire, des désordres affectant le bien loué : multiples traces d’infiltration d’eau de la toiture, chaudière dysfonctionnelle, absence d’éclairage dans une chambre, absence de climatisation fonctionnelle, odeurs « pestilentielles » provenant des sanitaires, notamment.

Pour étayer ses prétentions, M. [K] produit l’état des lieux, qui estime établi de manière partiale, annoté de sa main, pour mettre en évidence les désordres et dysfonctionnement dont il se plaint. L’état des lieux versés par les intimés ne contient pas les mentions faites par le locataire, de sorte qu’il apparaît que celles-ci n’ont pas été réalisées de manière contradictoire. En outre, M. [K] ne produit aucun élément objectif, tiré d’un constat réalisé par commissaire de justice, permettant de caractériser les dysfonctionnements allégués.

Il ne peut dès lors, et avec l’évidence requise en référé, prétendre que l’action entreprise par les intimés serait une réponse directe et certaine au courrier qui leur a adressé.

S’agissant en outre de la communication de l’attestation d’assurance dès le 10 janvier 2024, date de délivrance du commandement de payer, il apparaît que l’adresse utilisée par M. [K] pour la transmission de ce document était erronée, de sorte à ce que MM. [U] n’en aient pas pu avoir connaissance avant l’audience, à laquelle M. [K] n’a au demeurant pas comparu, ayant donné lieu à l’ordonnance critiquée.

Dès lors, l’appelant n’établit l’existence d’aucun préjudice, distinct de celui d’avoir dû faire valoir ses arguments en cause d’appel, qui peuvent se voir indemniser au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A la lumière de l’ensemble de ces éléments, il sera débouté de sa demande de provision.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Dès lors que la production d’une assurance habitation, objet de l’action principale engagée en première instance par MM. [U], n’a pas été produite avant la procédure d’appel, l’ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu’elle a :

rejeté la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [D] [K] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Pour autant, et dès lors que MM. [U] succombent en leur prétention principale en cause d’appel, ils seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Ils seront également déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait toutefois inéquitable de laisser à la charge de l’appelant les sommes qu’il a dû engager en appel pour faire valoir ses arguments. Il lui sera alloué une somme de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

rejeté la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [D] [K] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

L’infirme pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute M. [R] [U] et M. [I] [U] de leur demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties pour absence de production de l’attestation d’assurance ;

Déboute M. [D] [K] de sa demande de provision ;

Déboute M. [R] [U] et M. [I] [U] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [R] [U] et M. [I] [U] à payer à M. [D] [K] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles engagés par lui en cause d’appel ;

Condamne in solidum M. [R] [U] et M. [I] [U] aux dépens d’appel.

La greffière Le président