RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11561 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH4JR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2023 – Juge des contentieux de la protection d'[Localité 10]- RG n° 11-22-1807

APPELANT

Monsieur [T] [W]

né le 07 Novembre 1984 à [Localité 8] (CAMEROUN)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté et assisté par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/008074 du 06/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

INTIMÉE

S.A. FONCIERE CRONOS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

Immatriculé au RCS de [Localité 12] sous le n° 884 884 701

[Adresse 5]

[Adresse 14]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0485

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MÉANO, présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

M^me Laura TARDY, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MÉANO, présidente et par Caroline GAUTIER, Greffière présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 25 janvier 2016, la SA Omnium de Gestion Immobilière de l’Ile-de-France (OGIF), aux droits de laquelle vient la SAS Foncière Cronos, a donné à bail à M. [T] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] B, esc. [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 436,31 euros et 129,81 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS Foncière Cronos a fait signifier à M. [T] [W] le 3 mai 2022 un commandement de payer la somme de 2.804,63 euros correspondant aux échéances impayées au 28 avril 2022 (loyer d’avril 2022 inclus), visant la clause résolutoire contenue au bail.

Par acte d’huissier du 3 août 2022, la SAS Foncière Cronos a fait assigner M. [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine afin d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et à titre subsidiaire, le prononcé de la résolution judiciaire du bail d’habitation ;

— l’expulsion de M. [T] [W] et de tous les occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3] B, esc. [Adresse 1], avec si besoin le concours de la force publique ;

— la condamnation de M. [T] [W] au paiement de la somme de 3.641,36 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 21 juillet 2022 (terme de juillet 2022 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.804,63 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la condamnation de M. [T] [W] au paiement des loyers et charges échus entre le mois de juillet 2022 et la date du jugement ;

— la condamnation de M. [T] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer mensuel outre les charges à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamnation de M. [T] [W] au paiement d’une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de M. [T] [W] aux dépens, incluant les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2016 entre la SA OGIF, aux droits de laquelle vient la SAS Foncière Cronos, et M. [T] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Adresse 9] [Adresse 1] sont réunies à la date du 4 juillet 2022,

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs formulée par M. [T] [W],

ORDONNE en conséquence à M. [T] [W] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

DIT qu’à défaut pour M. [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SAS Foncière Cronos pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [T] [W] à verser à la SAS Foncière Cronos la somme de 4.379,57 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 janvier 2023, incluant l’échéance de janvier 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [T] [W] à verser à la SAS Foncière Cronos une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 602 euros (hors APL, charges comprises et sans indexation possible), à compter du mois de février 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, ou par la reprise des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [W] aux dépens de l’instance, lesquels incluront notamment le coût du commandement de payer (145,92 euros), de la saisine de la CAF (dans la limite du coût d’une lettre recommandée avec accusé de réception), de l’assignation devant la présente juridiction (55,42 euros), de sa dénonciation à la préfecture (réduite à la somme d’un euro), et de la signification du jugement,

DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la représentante de l’Etat dans le département.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 29 juin 2023 par M. [T] [W],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 septembre 2025 par lesquelles M. [T] [W] demande à la cour de :

RECEVOIR M. [T] [W] en ses écritures,

LE DECLARER bien fondé,

DEBOUTER la SAS Foncière Cronos de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement contradictoire rendu le 6 mars 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité d’IVRY-SUR-SEINE,

Statuant à nouveau,

DECLARER que la SAS Foncière Cronos n’a pas rapporté la preuve de ses prétentions visant à l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail liant les parties dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer en date du 3 mai 2022 pour en régler les causes,

DECLARER, par voie de conséquence, que la créance locative fixée par le premier juge à la somme de 4.379,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2023, terme janvier 2023 inclus, est sans cause,

FIXER à la somme de 4.069,83 euros le montant de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2023, terme d’août 2023 inclus, après retranchement des frais de procédure,

AUTORISER M. [T] [W] à s’acquitter du règlement de sa dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 113 euros, payables avant le dernier jour de chaque mois et pour la première fois, le dernier jour du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, le solde, accessoires et frais devant être réglés à la 36ème mensualité,

SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,

Y ajoutant,

DECLARER n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DECLARER que les dépens resteront à la charge de la SAS Foncière Cronos, sauf à DECLARER qu’ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 octobre 2023 par lesquelles la SAS Foncière Cronos, formant appel incident, demande à la cour de :

Déclarer M. [W] mal fondé en son appel,

Le débouter purement et simplement,

Déclarer recevable l’action diligentée par la SA Foncière Cronos,

Confirmer le jugement du 6 mars 2023 en ce qu’il a constaté a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée à un bail du 25 janvier 2016 entre la société In’li aux droits de laquelle vient la société Foncière Cronos d’une part et M. [W] d’autre part sur un appartement sis [Adresse 4], ordonné par voie de conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et condamné M. [W] au paiement de la somme de 4.379,57 euros arrêtée au 4 janvier 2023 avec intérêts à compter du jugement,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour le cas où par extraordinaire, la Cour venait à ne pas constater la résiliation de plein droit du bail, avec autorisation d’expulser avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Infirmer le jugement à propos de la fixation de l’indemnité d’occupation et des frais de représentation en justice devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 11],

Fixer à compter de février 2023 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles,

Condamner M. [W] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de représentation en justice devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 11],

Y ajoutant, condamner M. [W] au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais de représentation en justice devant la Cour,

Le condamner aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

M. [W] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 4379,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus.

Il sollicite qu’il soit 'déclaré que la créance locative fixée par le premier juge est sans cause', et demande que la dette locative soit fixée à la somme de 4069,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2023, terme d’août 2023 inclus, après retranchement des frais de procédure.

La SAS Foncière Cronos sollicite la confirmation du jugement entrepris.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif arrêté au 30 août 2023 et des décomptes de charges produits par la bailleresse que la dette locative, déduction faite des frais de poursuite, s’élève bien à la somme de 4379,57 euros arrêtée au 4 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus.

La cour rappelle au surplus que la créance trouve sa cause dans le contrat de bail et le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été délivré à M. [W], de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé.

S’agissant de l’actualisation de la dette au 30 août 2023 sollicitée par M. [W], il résulte du décompte produit que la dette locative s’élève à la somme de 4069,83 euros, arrêtée au 30 août 2023, terme d’août 2023 inclus. Il convient donc de condamner M. [W] au paiement de ladite somme réactualisée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs des effets de ladite clause

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 4 juillet 2022, ordonné son expulsion et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 602 euros charges comprises et sans indexation possible jusqu’à son départ des lieux, M. [W] sollicite qu’il soit 'déclaré que la SAS Foncière Cronos n’a pas rapporté la preuve de ses prétentions visant à l’acquisition de la clause résolutoire', et sollicite des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire à hauteur de 36 versements de 112 euros.

Il fait valoir que la bailleresse n’a pas versé aux débats le commandement de payer litigieux, pas plus que les avis d’échéance et les régularisations de charges, de sorte que c’est à tort que le premier juge a considéré que la clause résolutoire était acquise. Il sollicite des délais de paiement suspensifs, en indiquant que la dette a diminué depuis le jugement entrepris du fait de la reprise des règlements mensuels.

La SAS Foncière Cronos sollicite la confirmation du jugement entrepris s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, mais son infirmation s’agissant de l’indemnité d’occupation, qu’elle demande à voir fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose:

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…) ;

V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…)".

En l’espèce, contrairement à ce que soutient M. [W], la SAS Foncière Cronos produit le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 mai 2022 pour la somme en principal de 2804,63 euros arrêtée au 28 avril 2022, justifiée par le décompte locatif annexé.

M. [W] n’allègue ni a fortiori ne justifie s’être intégralement acquitté de la dette dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 juillet 2022.

S’agissant des délais de paiement suspensifs, M. [W], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, justifie avoir repris des paiements mensuels supérieurs au montant du loyer courant et des charges depuis la décision entreprise, de sorte que la dette locative a diminué depuis cette dernière. Au demeurant, la SAS Foncière Cronos n’a pas produit de décompte locatif postérieur au 30 août 2023, et ne sollicite pas d’actualisation de la dette locative.

Il convient dès lors de juger que M. [W] est en capacité de régler la dette locative, de sorte qu’il convient, infirmant le jugement entrepris sur ces points, de faire droit à sa demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, et de l’autoriser à se libérer de l’arriéré locatif par le règlement de 35 échéances mensuelles de 113 euros chacune et d’une dernière échéance représentant le solde de sa dette, le tout avant le dernier jour de chaque mois et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification la présente décision, et ce en sus des loyers et charges en cours. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier de ces délais de paiement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, M. [W] sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, la bailleresse pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation. Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit. Il convient de rappeler que les charges peuvent être régularisées au profit de l’occupant.

En conséquence, l’indemnité d’occupation, infirmant le jugement entrepris sur ce point, sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [W], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance tels que retenus par le premier juge, la SAS Foncière Cronos ne formant pas d’appel incident à ce titre, et d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2016 entre la SA OGIF, aux droits de laquelle vient la SAS Foncière Cronos, et M. [T] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] B, esc. [Adresse 1] sont réunies à la date du 4 juillet 2022,

— condamné M. [T] [W] à verser à la SAS Foncière Cronos la somme de 4.379,57 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 janvier 2023, incluant l’échéance de janvier 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sauf à réactualiser la dette locative,

— dit n’y avoir à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [T] [W] aux dépens de l’instance, lesquels incluront notamment le coût du commandement de payer (145,92 euros), de la saisine de la CAF (dans la limite du coût d’une lettre recommandée avec accusé de réception), de l’assignation devant la présente juridiction (55,42 euros), de sa dénonciation à la préfecture (réduite à la somme d’un euro), et de la signification du jugement,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [T] [W] à payer à la SAS Foncière Cronos la somme réactualisée de 4069,83 euros, arrêtée au 30 août 2023, terme d’août 2023 inclus, au titre de la dette locative,

Lui accorde des délais de paiement et dit qu’il devra se libérer de sa dette par le règlement de 35 échéances mensuelles de 113 euros chacune et d’une dernière échéance représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours,

Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire, 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception réclamant le solde de la dette,

3°/ le locataire sera tenu de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [T] [W] à payer à la SAS Foncière Cronos, et ce à compter de la résiliation du bail si elle a lieu et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail,

Condamne M. [T] [W] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE