Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 28 novembre 2025, n° 25/02370

CA Paris
Infirmation 28 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Caducité de la promesse de vente
La cour a estimé que la caducité de la promesse de vente était justifiée par l'absence de libération des parcelles nécessaires à la réalisation du projet, rendant ainsi l'obligation de remboursement du dépôt de garantie incontestable.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que la société Mechrood devait supporter les dépens de première instance et d'appel, justifiant ainsi l'octroi de dommages intérêts au titre de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SCCV [Localité 14] Heurtault a fait appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire de Bobigny qui avait refusé de lui accorder une provision de 600.000 euros, correspondant à un dépôt de garantie non restitué par la société Mechrood. La question juridique principale était de savoir si la promesse de vente était devenue caduque en raison de l'impossibilité de réaliser le projet de construction. Le tribunal de première instance a jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments de preuve, a conclu que la caducité de la promesse était justifiée et que l'obligation de remboursement n'était pas sérieusement contestable. Elle a donc infirmé l'ordonnance de première instance, condamnant la société Mechrood à restituer le dépôt de garantie et à payer des frais supplémentaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 28 nov. 2025, n° 25/02370
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/02370
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Chantal TEBOUL ASTRUCAlexandre MERVEILLEFlorence GUERREAudrey SCHWAB
Cabinet(s) :	SELARL PELLERIN-DE MARIA-GUERRESELARL 2H AVOCATS A LA COUR
Parties :	S.C.I. MECHROOD agissant poursuites et diligences, ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02370 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKYN5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Décembre 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 24/01583

APPELANTE

S.C. SCCV [Localité 14] HEURTAULT agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentée par M^e Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Ayant pour avocat plaidant, M^e Alexandre Merveille, avocat au Barreau de Paris

INTIMÉE

S.C.I. MECHROOD agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant, M^e Chantal TEBOUL ASTRUC , avocat au Barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 octobre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre, chargée du rapport et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

La SCCV [Localité 14] Heurtault est une société civile de construction vente, constituée par les sociétés Vinci Immobilier Ile-de-France, IDEVI et Compagnie Financière Palladio, pour la réalisation d’une opération de construction et vente d’un ensemble immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 14], d’une surface de plancher totale d’environ de 14.180m².

Cette opération impliquait l’acquisition de plusieurs parcelles dans cette commune.

Par acte authentique du 27 juillet 2021, la société Mechrood a consenti à la société Vinci Immobilier Ile-de-France ou à toute personne morale qui pourra se substituer à elle, une promesse de vente sous conditions suspensives, portant sur un pavillon d’habitation situé à [Localité 14], moyennant le prix de 2.000.000 euros, dont la durée a été fixée au 31 octobre 2022 à 16 heures.

Le 9 mai 2022, la société Mechrood et la SCCV [Localité 14] Heurtault, s’étant substituée à la société Vinci Immobilier Ile-de-France dans le bénéfice de la promesse, ont signé un avenant à celle-ci prévoyant une prorogation du délai de réalisation au 31 décembre 2022 et une diminution du prix de vente d’un montant de 40.000 euros, portant celui-ci à la somme de 1.960.000 euros.

Il a été convenu que le bénéficiaire verserait au promettant, dans les 30 jours de la signature de l’avenant, un dépôt de garantie d’un montant de 600.000 euros, devant s’imputer sur le prix de vente en cas de réalisation de la vente et, à défaut de réalisation, être restitué au bénéficiaire dans les deux mois de la constatation de la caducité de la promesse.

Soutenant que le projet de construction en vue duquel avait été signée la promesse susvisée n’a pu être mené à son terme en raison du défaut de libération de certaines parcelles, rendant ainsi caduques les promesses signées, et que la société Mechrood, à qui la caducité de la promesse avait été notifiée le 10 octobre 2023, a refusé de lui restituer le montant du dépôt de garantie, la SCCV Aubervilliers Heurtault l’a assignée, par acte du 12 septembre 2024, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin, notamment, d’obtenir, par provision, sa condamnation au paiement de la somme de 600.000 euros.

Par ordonnance réputée contradictoire du 12 décembre 2024, le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé et laissé à la SCCV [Localité 14] Heurtault la charge des dépens et de ses frais irrépétibles.

Par déclaration du 23 janvier 2025, la SCCV [Localité 14] Heurtault a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 octobre 2025, la SCCV [Localité 14] Heurtault demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

— débouter la société Mechrood de toutes ses demandes ;

Statuant à nouveau,

— condamner la société Mechrood à lui restituer la somme de 600.000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ;

— condamner la société Mechrood à lui verser une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 octobre 2025, la société Mechrood demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

— débouter la SCCV [Localité 14] Heurtault de l’intégralité de ses demandes ;

— la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H Avocats, en la personne de M^e Schwab, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 22 octobre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que par acte du 27 juillet 2021, la société Mechrood a consenti à la société Vinci Immobilier Ile de France, à laquelle s’est ultérieurement substituée la SCCV [Localité 14] Heurtault, une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé à [Adresse 15], cadastré section H numéros [Cadastre 12] et [Cadastre 6].

Il a été exposé à l’article 6 de la promesse, intitulé 'projet du bénéficiaire', que celui-ci envisageait d’édifier via une société civile de construction vente devant être créée et se substituer dans ses droits, un ensemble immobilier ayant comme assiette plusieurs parcelles situées à [Localité 14] dont celles de la société Mechrood et de la société du Vieux Port, cette dernière étant propriétaire d’une parcelle cadastrée section H numéro [Cadastre 7] ; que ce projet suppose que 'le bénéficiaire soit devenu propriétaire de l’ensemble des terrains susvisés plus haut servant d’assiette foncière à l’opération projetée’ et qu’il 'ait obtenu le permis de construire autorisant la démolition de l’existant nécessaire à la réalisation de son projet, lequel doit devenir définitif'.

Il a encore été indiqué que :

'Le bénéficiaire rappelle que pour réaliser l’opération projetée, il lui est indispensable d’acquérir de manière concomitante et indissociable, les parcelles cadastrées section H, numéros [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] mentionnées ci-dessus. Cette acquisition concomitante et indissociable constitue pour le bénéficiaire une condition essentielle et déterminante de l’acceptation de la présente promesse, sans laquelle il n’aurait pas contracté et un groupe de contrat au sens de l’article 1186 du code civil ci-après mentionné (…).

Faute de signature de l’ensemble des promesses de vente par le bénéficiaire au plus tard le 31 juillet 2021, les parties se rapprocheront pour déterminer des suites à donner à la présente promesse de vente.

A défaut d’accord entre les parties avant le 30 septembre 2021 et sauf renonciation écrite du bénéficiaire, la présente promesse deviendra alors caduque, chaque partie reprenant dès cette époque, sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d’autre.

En outre, la non-réalisation de l’une quelconque des ventes des parcelles cadastrées section H, numéros [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], au profit du bénéficiaire entraînera automatiquement l’anéantissement des autres.

Le promettant déclare avoir pris connaissance du projet que le bénéficiaire souhaite réaliser et accepte l’indivisibilité de la promesse objet des présentes avec les autres promesses entre le bénéficiaire et les propriétaires des parcelles visées plus haut (…)'.

Enfin, il a été précisé que 'le bénéficiaire sera propriétaire des biens le jour de la constatation de la vente en la forme authentique et en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les biens devant être impérativement à cette même date, libres de toute location ou occupation et débarassés de tous meubles et objets quelconques (…)'.

L’avenant du 9 mai 2022 ne modifie aucune des stipulations précitées.

Selon les alinéas 2 et 3 de l’article 1186 du code civil, reproduits dans la promesse, lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

La SCCV [Localité 14] Heurtault indique avoir découvert que l’une des parcelles qu’elle devait acquérir, cadastrée section H numéro [Cadastre 7], appartenant à la société du Vieux Port, n’a pu être libérée de toute occupation à la date convenue, ce qui a empêché la réalisation du projet de construction et rendu caduques les autres promesses de vente.

Elle justifie par un rapport d’expertise qu’elle a fait diligenter afin d’évaluer les conséquences de cette occupation, que des baux commerciaux avaient été consentis sur des locaux, en 2019 et 2020, pour une durée de neuf années.

Les échanges de mails de janvier 2024 entre le notaire en charge des actes et la société Vinci immobilier font état de la caducité de la promesse de vente conclue avec la société du Vieux Port du fait de l’absence de libération des lieux par le vendeur et les échanges de janvier 2025 établissent que des virements ont été effectués par le notaire au bénéfice de la société Vinci Immobilier ou de la SCCV [Localité 14] Heurtault afin de solder les comptes ouverts à son office relatifs à l’opération de construction projetée.

Il apparaît donc que celle-ci n’a pu être menée jusqu’à son terme par cette société.

Ainsi, en application de l’article 6 de la promesse conclue avec la société Mechrood, précédemment cité, dont les termes précis sont dépourvus de toute ambiguïté, la non-réalisation de la vente prévue avec la société du Vieux Port a entraîné l’anéantissement des autres ventes et donc, de celle projetée avec l’intimée.

C’est donc vainement que la société Mechrood invoque l’absence de caducité de la promesse de vente en soutenant que cette sanction n’a été contractuellement prévue qu’à défaut de signature de l’ensemble des promesses par le bénéficiaire au plus tard le 31 juillet 2021 sauf prorogation ou de réalisation des conditions suspensives.

En effet, la société Mechrood s’est engagée à vendre en ayant une parfaite connaissance de ce que le contrat conclu s’inscrivait dans le cadre d’une opération d’ensemble et que l’absence de réalisation d’une vente entraînerait la caducité des autres en application tant des dispositions contractuelles que de l’article 1186 du code civil dont les termes ont été reproduits dans le contrat.

En outre, et contrairement à ce que prétend la société Mechrood, la caducité de la promesse litigieuse lui a été notifiée suivant lettre recommandée avec avis de réception du 10 octobre 2023. Le fait qu’elle n’ait pas réclamé le pli recommandé qui lui avait été adressé est sans incidence et ne saurait en tout état de cause, justifier une notification de celui-ci par commissaire de justice.

Enfin, la prorogation de la validité du permis de construire obtenu par la SCCV [Localité 14] Heurtault et le transfert en 2025 dudit permis au bénéfice d’une société tierce ainsi que l’établit la société Mechrood sont encore dépourvus d’incidence dès lors que ces faits sont étrangers à la caducité des promesses consenties plusieurs années auparavant à l’appelante résultant de l’impossibilité pour elle de mener à bien l’opération projetée en vue de laquelle elle avait, notamment, contracté avec la société Mechrood.

L’obligation de la société Mechrood au remboursement du montant du dépôt de garantie ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse. Il convient en conséquence, infirmant l’ordonnance entreprise, de la condamner à payer à la SCCV [Localité 14] Heurtault la somme provisionnelle de 600.000 euros

Sur les autres demandes

Au regard de l’issue du litige en appel, la société Mechrood supportera les dépens de première instance et d’appel et sera condamnée à payer à la SCCV [Localité 14] Heurtault la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le pourvoi susceptible d’être formé à l’encontre du présent arrêt n’est pas suspensif d’exécution de sorte qu’il ne sera fait aucune mention au dispositif de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Mechrood à payer à la SCCV [Localité 14] Heurtault la somme provisionnelle de 600.000 euros ;

Condamne la société Mechrood aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SCCV [Localité 14] Heurtault la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT