GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 3]/458

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 02 Septembre 2025

N° RG 22/02040 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HEQC

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 10] en date du 09 Novembre 2022

Appelante

Mme [O] [J] [M] veuve [K]

née le 24 Février 1941 à [Localité 14], demeurant [Adresse 7]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Jérôme OLIVIER, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

Intimés

M. [G] [S]

né le 22 Mars 1978 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

Représenté par la SELARL CHAMBET NICOLAS, avocats au barreau d’ANNECY

Mme [B] [Z] [T] [E]

née le 11 Mars 1976 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat au barreau de CHAMBERY

Maître [H] [U], demeurant [Adresse 2]

Sans avocat constitué

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 mai 2025

Date de mise à disposition : 02 septembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant compromis de vente régularisé le 20 juillet 2018, M. [G] [S] et Mme [B] [E] se sont portés acquéreurs auprès de Mme [O] [M] veuve [K] d’une maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 16], moyennant la somme de 590.000 euros, honoraires d’agence inclus soit 562.000 euros nets vendeur, avec une réitération de la vente prévue au plus tard le 31 octobre 2018. Les acquéreurs ont versé la somme de 29.500 euros à titre de dépôt de garantie.

L’acte précisait qu’il existait des imbrications entre le bien vendu et la maison édifiée sur la parcelle contiguë cadastrée [Cadastre 8] [Cadastre 5], puisque le grenier du bien vendu empiétait pour partie sur le bâtiment contigu et qu’une pièce du premier étage du bâtiment contigu empiétait sur le bien vendu. Le compromis stipulait de ce fait, à titre de condition essentielle et déterminante, qu’un état descriptif de division devait être établi préalablement à la vente. Il comportait également une condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt par les acquéreurs d’un montant de 656.950 euros sur une durée de 20 ans, à un taux d’intérêt maximal de 1,50%.

Les 8 et 18 janvier 2019, le notaire des acquéreurs a adressé au notaire de la venderesse deux attestations de refus de prêt, et sollicité la restitution du dépôt de garantie, ce à quoi Mme [O] [M] s’est opposée.

Suivant exploit en date du 5 juin 2020, M. [S] et Mme [E] ont fait assigner Mme [M] et Me [U] [H], notaire associé de l’office notarial La Manufacture, devant le tribunal judiciaire d’Annecy notamment aux fins d’entendre prononcer la caducité du compromis de vente et enjoindre au notaire de leur restituer la somme de 29.500 euros.

Par jugement du 9 novembre 2022, le tribunal judiciaire d’Annecy, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Constaté la caducité du compromis de vente signé le 20 juillet 2018 entre M. [S] et Mme [E], et Mme [M] en raison de l’absence d’établissement d’un état descriptif de division ;

— Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 29.500 euros, versé dans le cadre du compromis devra être restitué à M. [S] et Mme [E] ;

— Débouté M. [S] et Mme [E] de leur demande d’injonction sous astreinte ;

— Déclaré le jugement à intervenir opposable à Me [H], notaire associé de l’office notarial La Manufacture ;

— Enjoint à Me [H], notaire associé de l’office notarial La Manufacture de restituer à M. [S] et Mme [E] 29.500 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— Condamné, Mme [M] à payer 4.000 euros à M. [S] et Mme [E] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes les autres demandes et demandes plus amples et contraires ;

— Condamné Mme [M] aux dépens dont distraction profit de la société Nicolas Chambet.

Au visa principalement des motifs suivants :

' l’établissement d’un état descriptif de division constituait une condition essentielle et déterminante de la vente ;

' l’accord du voisin de Mme [M] en vue de l’établissement d’un tel état descriptif de division n’avait pas pu être recueilli lors de l’envoi, le 11 décembre 2018, de la mise en demeure réclamant aux acquéreurs de justifier de l’obtention d’un prêt sollicité ; il n’apparaît pas que cet accord ait été non plus recueilli à une date ultérieure ;

' sans qu’il soit besoin d’examiner plus avant la réalisation ou non des autres conditions suspensives, la caducité du compromis de vente signé le 20 juillet 2018 est donc acquise et fonde la restitution du dépôt de garantie versé par M. [S] et Mme [E].

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 8 décembre 2022, Mme [M] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a débouté M. [S] et Mme [E] de leur demande d’injonction sous astreinte.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 3 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [M] sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Juger la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt consécutive au défaut de conformité de la demande aux stipulations contractuelles ;

— Juger qu’elle a satisfait à ses obligations contractuelles ;

— Juger que M. [S] et Mme [E] sont seuls responsables de la non-réitération de la vente prévue au compromis du 20 juillet 2018 du fait de leur carence dans l’obtention du prêt et dans la réalisation de l’état descriptif de division ;

En conséquence,

— Condamner solidairement ou in solidum, M. [S] et Mme [E] à lui verser la somme de 59.000 euros au titre de la clause pénale ;

— Débouter M. [S] et Mme [E] de toutes leurs demandes et notamment de leur demande en restitution du dépôt de garantie ;

— Juger que M. [S] et Mme [E] n’ont pas satisfait à leurs obligations contractuelles ;

En conséquence,

— Condamner solidairement ou in solidum, M. [S] et Mme [E] à lui verser la somme de 100.000 euros à titre de réparation de son préjudice ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement ou in solidum, M. [S] et Mme [E] à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement ou in solidum, M. [S] et Mme [E] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés pour ceux d’appel par la société Bollonjeon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :

' le seul constat de l’absence d’état descriptif de division, qui n’était nullement érigé en condition suspensive, ne pouvait entraîner la caducité de la vente, et ne pouvait exonérer les acquéreurs de leurs obligations ;

' l’objet de la vente était déterminé ou à tout le moins déterminable sans un tel document ;

' l’absence d’état descriptif de division est imputable aux acquéreurs, qui n’ont pas effectué les démarches nécessaires auprès de leur notaire, qui était chargé de la rédaction de ce document, et qui n’a jamais communiqué à son voisin le projet d’acte ;

' les intimés ne justifient nullement du dépôt d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques convenues, puisque les attestations de refus de financement qu’ils versent aux débats ne concernent que M. [S] et non sa compagne ;

' dès lors que les acquéreurs ont manqué à leurs obligations contractuelles de diligence, de bonne foi et de loyauté, ils sont tenus de lui verser le montant de la clause pénale stipulée au compromis, ainsi que des dommages et intérêts ;

' elle subit des préjudices importants, puisqu’elle a été contrainte de vivre plusieurs mois sans chauffage, après avoir enlevé la cuve à fuel de la maison, à la demande de ses contractants, qui lui avaient assuré qu’ils avaient obtenu leur prêt, qu’elle a dû renoncer à l’acquisition d’un bien situé à [Localité 15], et qu’elle n’a finalement vendu sa maison qu’à un prix inférieur de 90.000 euros.

Par dernières écritures du 2 juin 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [S] demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Annecy du 9 novembre 2022 sauf en ce qu’il a débouté les consorts [S] [E] de leur demande d’injonction sous astreinte ;

En conséquence,

A titre principal,

— Constater la non-réalisation de la condition essentielle et déterminante relative à l’établissement d’un état descriptif de division et ce, du fait du non-respect de son obligation par Mme [M] ;

— Constater que Mme [M] est seule responsable de la non réitération de la vente prévue au compromis 30 juillet 2018 ;

En conséquence,

— Débouter Mme [M] de l’intégralité de ses demandes ;

— Prononcer la caducité du compromis de vente du 20 juillet 2018 ;

— Déclarer le Jugement à intervenir opposable à Me [H] ;

— Enjoindre à Me [H], notaire associé de l’office notarial La Manufacture, d’avoir à restituer aux consorts [S] [E] la somme de 29.500 euros, outre intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 24 janvier 2019, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du Jugement à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’issue de ce délai ;

A titre subsidiaire,

— Constater la non réalisation de la condition suspensive du fait de la non obtention du financement par Mme [E] et lui-même ;

— Constater que Mme [E] et lui-même ont satisfaits à leurs obligations ;

En conséquence,

— Débouter Mme [M] de l’intégralité de ses demandes ;

— Prononcer la caducité du compromis de vente du 20 juillet 2018 ;

— Déclarer le Jugement à intervenir opposable à Me [H] Notaire associé de l’office notarial la manufacture ;

— Enjoindre à Me [H], Notaire associé de l’office notarial la manufacture, d’avoir à restituer aux consorts [S] [E] la somme de 29.500 euros, outre intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 24 janvier 2019, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du Jugement à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’issue de ce délai ;

En toutes hypothèses,

— Condamner Mme [M] à payer à Mme [E] et lui-même la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouter Mme [M] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite au profit de la société Nicolas Chambet, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait notamment valoir que :

' les parties ont érigé l’établissement d’un état descriptif de division en condition essentielle et déterminante de la vente ;

' ce document n’a pu être établi en raison de l’absence d’accord manifesté par le voisin, M. [A], ce qui est uniquement imputable à la venderesse ;

' le notaire des acquéreurs se trouvait dans l’attente de l’obtention de cet accord, qui ne lui est jamais parvenu, pour rédiger l’état descriptif de division ;

' les acquéreurs justifient de leur côté avoir déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques convenues, alors qu’aucun délai ne leur était imposé pour déposer une telle demande, de sorte que la condition suspensive s’est trouvée défaillie sans faute de leur part ;

' la clause pénale stipulée à l’acte ne peut être mise à sa charge, puisqu’elle ne trouve application que lorsque toutes les conditions suspensives auront été remplies ;

' Mme [M] ne saurait solliciter des dommages et intérêts en sus de la conservation du dépôt de garantie.

Par dernières écritures du 15 juin 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [E] demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Annecy du 9 novembre 2022 sauf en ce qu’il a débouté les consorts [S] [E] de leur demande d’injonction sous astreinte ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [S] et Mme [E] de leur demande d’injonction sous astreinte ;

En conséquence,

A titre principal,

— Juger la non-réalisation de la condition essentielle et déterminante relative à l’établissement d’un état descriptif de division et ce, du fait du non-respect de son obligation par Mme [M] ;

— Juger que Mme [M] est seule responsable de la non réitération de la vente prévue au compromis du 30.07.2018 ;

En conséquence,

— Débouter Mme [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— Prononcer la caducité du compromis de vente du 20 juillet 2018 ;

— Déclarer l’arrêt à intervenir opposable à Me [H] Notaire associé de l’office notarial la manufacture ;

— Enjoindre à Me [H], Notaire associé de l’office notarial la manufacture, d’avoir à restituer aux consorts [S] [E] la somme de 29.500 euros, outre intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 24 janvier 2019, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’issue de ce délai ;

A titre subsidiaire,

— Juger la non réalisation de la condition suspensive du fait de la non obtention du financement par M. [S] et Mme [E] ;

— Juger que M. [S] et Mme [E] ont satisfaits à leurs obligations ;

En conséquence,

— Débouter Mme [M] de l’intégralité de ses demandes ;

— Prononcer la caducité du compromis de vente du 20 juillet 2018 ;

— Déclarer l’arrêt à intervenir opposable à Me [H] notaire associé de l’office notarial la manufacture ;

— Enjoindre à Me [H], notaire associé de l’office notarial la manufacture, d’avoir à restituer aux consorts [S] [E] la somme de 29.500 euros, outre intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 24 janvier 2019, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’issue de ce délai ;

Dans tous les cas,

— Condamner Mme [M] à payer à M. [S] et Mme [E] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter Mme [M] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelle ;

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite au profit de M^e Dormeval conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle développe au soutien de ses prétentions la même argumentation que celle de M. [S].

Régulièrement citée à sa personne, Maître [U] [H], notaire, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 3 mars 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 mai 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la caducité de la vente et le sort du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le compromis de vente stipule, à titre de condition essentielle et déterminante, mais non suspensive, au regard de l’existence d’imbrications entre le bien vendu et la maison édifiée sur la parcelle contiguë, « qu’un état descriptif de division devra être établi préalablement à la vente. Les frais de géomètre et de diagnostic technique global seront à la charge du vendeur, l’acquéreur prenant à sa charge les frais d’acte contenant état descriptif de division-règlement de copropriété ».

La cour relève qu’aucun délai pour la réalisation de cette condition ne se trouve prévu dans le compromis.

Les parties à l’acte se renvoient mutuellement la responsabilité de l’absence d’établissement d’un tel état descriptif de division, préalable à la vente.

Mme [M] justifie, par l’attestation du géomètre-expert qu’elle a mandaté, M. [C], de ce que :

— le devis de ce dernier a été validé par sa mandante le 21 septembre 2018 (soit près de deux mois après le compromis de vente) ;

— le géomètre a réalisé le relevé d’intérieur de l’ensemble du bâtiment, la division en volumes, la division parcellaire sur la zone de superposition des copropriétés ainsi que la division de la parcelle n°[Cadastre 5] pour régulariser l’imbrication horizontale ;

— après une intervention sur les lieux les 11 et 12 octobre 2018, l’ensemble des plans ont été finalisés et transmis à sa cliente et aux notaires le 18 octobre 2018.

Il se déduit par ailleurs des échanges intervenus entre les parties que c’est le notaire des acquéreurs, Me [X], notaire à [Localité 12], qui était chargé de la rédaction de l’état descriptif de division, ce qui apparaît cohérent dès lors que les frais d’établissement de cet acte étaient à la charge de M. [S] et de Mme [E].

S’il est constant que cet état descriptif de division n’a pu être établi, la détermination de l’imputabilité de cette absence à la venderesse ou aux acquéreurs est pour le moins incertaine. En effet, il résulte de l’attestation établie par Mme [I] divorcée [A], qui est versée aux débats par l’appelante, que les travaux établis par le géomètre à la demande de Mme [M] ont été validés par elle-même et son époux, et qu’ils se sont ensuite trouvés dans l’attente de l’envoi, par le notaire des acquéreurs, d’un projet d’état descriptif de division établi sur ces bases, dont ils n’ont cependant jamais été destinataires.

Les courriels établis par le notaire de la venderesse, et les SMS envoyés aux acquéreurs par la fille de Mme [M] corroborent cette thèse, selon laquelle les voisins de cette dernière attendaient d’avoir un projet d’acte, qu’ils devaient soumettre à leur notaire avant de valider l’état descriptif de division.

De son côté, Me [X] a indiqué à plusieurs reprises qu’il avait besoin, pour établir ce projet d’acte, de l’accord de M. [A], qui ne lui a jamais été transmis. Force est de constater, cependant, que les intimés n’apportent aucun élément susceptible de justifier en quoi l’obtention de cet accord du voisin aurait été indispensable à l’élaboration du projet que leur notaire devait rédiger. Rien ne faisait obstacle, selon la cour, à ce que ce notaire élabore un projet et le soumette aux voisins de Mme [M]. Or, aucun projet n’a été établi par Me [X], et les acquéreurs ne démontrent pas avoir confié cette mission à leur notaire.

La cour relève également qu’aucun délai précis n’était prévu au compromis de vente pour la réalisation de cette condition, qui devait simplement intervenir avant sa réitération, et qu’aucune mise en demeure n’a été adressée par les acquéreurs à leur venderesse de se conformer à ses obligations de ce chef.

D’une manière plus générale, au vu de ce qui vient d’être exposé, il n’est nullement établi que l’absence d’établissement d’un état descriptif de division serait uniquement imputable à Mme [M].

En tout état de cause, il est de jurisprudence constante qu’un acquéreur ne peut valablement s’exonérer de l’accomplissement de ses obligations afférentes à la réalisation d’une condition suspensive en se prévalant de la non-réalisation par le vendeur d’une condition qui n’était pas enfermée dans un délai et dont le contrat ne prévoyait pas qu’elle constituait un préalable à l’exécution de ses propres obligations (voir sur ce point Cour de cassation, Civ 3ème, 25 septembre 2012, n°11-18.065 : Attendu que pour débouter M. [D] de ses demandes et le condamner à verser à M. [W] et M. [N] le montant de la clause pénale, l’arrêt retient qu’il ne peut être fait grief aux acheteurs de ne pas avoir rempli leurs obligations afférentes à la réalisation des conditions suspensives dès lors que le vendeur n’avait pas rempli préalablement la sienne relative au désenclavement du terrain et que la caducité du compromis est donc due à une faute de ce dernier;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’obligation de désenclavement imposée au vendeur n’était pas enfermée dans un délai et que le contrat ne prévoyait pas qu’elle constituait un préalable à l’exécution par les acheteurs de leurs propres obligations, la cour d’appel a violé les textes susvisés).

Force est de constater, en l’espèce, que la réalisation de la condition tenant à l’établissement d’un état descriptif de division n’était enfermée par le compromis dans aucun délai, et que le contrat ne définissait nullement cette condition comme étant un préalable à l’exécution, par les acquéreurs, de leurs propres obligations tenant à la condition suspensive afférente à l’obtention d’un prêt.

Il convient d’observer, en outre, que le compromis de vente conclu entre les parties stipule expressément, en sa page 18, que « l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives énoncées aux présentes, ou de l’exercice d’un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise de plein droit au vendeur à titre de stipulation de pénalité ».

Il se déduit de cette stipulation contractuelle que la restitution du dépôt de garantie était expressément conditionnée à la non-réalisation d’une condition suspensive, comme celle tenant à l’obtention d’un prêt, et non à la non-réalisation d’une condition essentielle et déterminante comme celle tenant à l’établissement d’un état descriptif de division.

Il convient de déterminer, par conséquent, si la non-réalisation de cette condition suspensive est imputable aux acquéreurs.

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Selon une jurisprudence constante, il appartient à l’acquéreur qui se prévaut d’une défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt de justifier de ce qu’il a sollicité, dans les délais impartis à l’acte, un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 1ère civile, 13 novembre 1997 bull n°310 ; Civ 3ème, 17 mars 2010 n°09-13.158, ou encore, de manière plus précise : Civ 3ème,13 janvier 1999 bull n° 14 : « ne donne pas de base légale à sa décision au regard des articles 1178 et 1134 du code civil la cour d’appel qui, pour débouter le vendeur de sa demande en versement de l’indemnité d’immobilisation, retient qu’il résulte des termes non ambigus de la lettre adressée par la banque à l’acquéreur que celui-ci avait bien fait une demande de prêt à laquelle la banque n’avait pas donné suite et qu’il n’était pas prouvé par le vendeur que la non-obtention du prêt avait pour cause la faute de l’acquéreur, tout en relevant que ce dernier n’avait pas justifié avoir déposé sa demande de prêt dans le délai stipulé à l’acte et sans rechercher si la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente »).

Par contre, dès lors que l’acquéreur a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, c’est au vendeur de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition (Civ 3ème, 6 octobre 2010 Bull n°183).

En l’espèce, la vente a été conclue sous la condition suspensive de l’obtention par les acquéreurs d’un prêt d’un montant de 656.950 euros, sur une durée de 20 ans, au taux d’intérêt maximal de 1, 5 %.

Le compromis de vente précise, au titre des « obligations de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité :

L’ACQUEREUR s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt. L’ACQUEREUR devra informer sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive (')

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 12 octobre 2018.

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR par lettre recommandée avec accusé de réception adressée dans les trois jours du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le VENDEUR aura la faculté de mettre en demeure l'[9] de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de cette condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au domicile dudit ACQUEREUR.

Passé ce délai de huit jours sans que l’ACQUEREUR n’ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillir et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté, mais l’ACQUEREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura le cas échéant versé qu’après justification de l’accomplissement de sa part des démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR ».

Pour rapporter la preuve, dont la charge leur incombe, de ce qu’ils ont déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, les intimés versent aux débats deux attestations de refus de financement établies par le CIC Lyonnaise de Banque, toutes deux datées du 17 décembre 2018. Elles se rapportent toutes deux, de manière précise, à une demande de financement d’un montant de 656.950 euros, sur une durée de 20 ans, au taux d’intérêt maximal de 1, 5 %.

Si la première ne mentionne aucune date de dépôt de la demande de prêt, la seconde précise que cette demande aurait été déposée le 4 septembre 2018. Aucune conséquence ne peut cependant en être tirée, dès lors que le compromis ne prévoyait aucune date pour le dépôt de la demande de financement.

Force est de constater, par contre, que ces deux attestations de refus de financement se rapportent à des demandes qui ont été déposées par le seul M. [G] [S], et non par les deux acquéreurs. Or, le financement devait être sollicité tant par M. [S] que par Mme [E]. Les intimés ne justifient ainsi nullement avoir déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues au compromis de vente.

Ils n’ont justifié en outre de leur refus de financement que le 8 janvier 2019, soit plus de huit jours après la mise en demeure qui leur a été adressée par la venderesse le 11 décembre 2018.

Il se déduit par ailleurs des échanges intervenus entre les parties et leurs notaires respectifs que jusqu’au début du mois de décembre 2018, les acquéreurs ont prétendu, à plusieurs reprises, avoir obtenu un financement bancaire, mais n’en ont jamais justifié à cette époque, malgré les nombreuses relances qui leur ont été adressées par leur contractante.

Et ce n’est qu’après s’être prévalu de l’absence de réalisation de la condition tenant à l’établissement d’un état descriptif de division, par courriel du 7 décembre 2018, que M. [S] et Mme [E] ont informé le notaire de la venderesse, le 18 décembre 2018, de ce qu’ils n’avaient pas obtenu le financement sollicité, alors qu’ils avaient auparavant toujours indiqué, de manière constante, qu’un prêt leur avait été accordé.

Il ne peut qu’être déduit de ces constatations que la vente est devenue caduque de leur fait, de sorte qu’ils ne sont pas fondés à obtenir la restitution du dépôt de garantie. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a ordonné la restitution de ce dernier à leur profit.

II – Sur la clause pénale

Mme [M] sollicite le versement à son profit de la clause pénale de 59.000 euros stipulée au compromis de vente.

Force est de constater, cependant, que cette clause ne peut trouver application que pour le cas où, « toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles ».

Or, en l’espèce, comme il a été précédemment posé, les conditions de la vente n’ont jamais été remplies, en l’absence d’établissement d’un état descriptif de division et d’obtention d’un prêt. Du reste, les acquéreurs n’ont jamais été mis en demeure de venir régulariser l’acte de vente.

Enfin, il se déduit des termes du compromis de vente que la seule sanction liée à l’absence de diligences des acquéreurs dans l’obtention d’un prêt consistait dans la conservation par la venderesse du dépôt de garantie.

L’appelante ne pourra donc qu’être déboutée de cette demande.

III – Sur les dommages et intérêts

Mme [M] réclame une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, en excipant des manquements de ses contractants à leurs obligations contractuelles de diligence, de loyauté et de bonne foi.

Cependant, conformément à l’article 1231-3 du code civil, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient l’être lors de l’exécution du contrat, sauf en cas de faute lourde ou dolosive. Or, en l’espèce, les parties ont expressément convenu une réparation indemnitaire de 29.500 euros, correspondant au dépôt de garantie, et Mme [M] ne caractérise aucune faute lourde ou dolosive qui aurait été commise par ses contractants.

Par ailleurs, l’appelante n’apporte aucun élément susceptible de démontrer que c’est à la demande de ces derniers qu’elle a procédé à l’enlèvement de la cuve à fuel de sa maison avant la signature de la vente, ce qui était au demeurant fort imprudent de sa part. Elle ne démontre en outre aucun lien de causalité entre les manquements contractuels qu’elle impute aux intimés et la baisse du prix de sa maison qu’elle a dû consentir pour réaliser sa vente.

Mme [M] sera donc déboutée de cette demande indemnitaire.

IV – Sur les demandes accessoires

En tant que parties perdantes, M. [S] et Mme [E] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction pour ceux d’appel au profit de la Selurl Bollonjeon, ainsi qu’à payer à Mme [M] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes qu’ils forment de ce chef seront enfin rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement rendu le 9 novembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Annecy en ce qu’il a :

— Constaté la caducité du compromis de vente signé le 20 juillet 2018 entre M. [G] [S] et Mme [B] [E], et Mme [M] en raison de l’absence d’établissement d’un état descriptif de division ;

— Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 29.500 euros, versé dans le cadre du compromis devra être restitué à M. [G] [S] et Mme [B] [E] ;

— Enjoint à Me [U] [H], notaire associé de l’office notarial La Manufacture de restituer à M. [G] [S] et Mme [B] [E] la somme de 29.500 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— Condamné Mme [O] [M] veuve [K] à payer 4.000 euros à M. [G] [S] et Mme [B] [E] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [O] [M] veuve [K] aux dépens dont distraction au profit de la société Nicolas Chambet,

Et statuant à nouveau,

Dit que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt s’est trouvée défaillie par la faute des acquéreurs,

Constate la caducité du compromis de vente signé le 20 juillet 2018, aux torts de M. [G] [S] et Mme [B] [E],

Rejette la demande formée par M. [G] [S] et Mme [B] [E] tendant à voir constater la caducité du compromis de vente en raison de l’absence d’établissement d’un état descriptif de division,

Rejette la demande de restitution du dépôt de garantie formée par M. [G] [S] et Mme [B] [E],

Rejette la demande formée par M. [G] [S] et Mme [B] [E], tendant à voir enjoindre à Me [U] [H], notaire associé de l’office notarial La Manufacture de leur restituer le dépôt de garantie,

Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 29.500 euros, versé dans le cadre du compromis, pourra être conservé par Mme [O] [M] veuve [K],

Condamne au besoin in solidum M. [G] [S] et Mme [B] [E] à payer, s’ils l’ont reçue du notaire, cette somme à Mme [O] [M] veuve [K],

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [G] [S] et Mme [B] [E] aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction pour ceux d’appel au profit de la Selurl Bollonjeon,

Condamne in solidum M. [G] [S] et Mme [B] [E] à payer à Mme [O] [M] veuve [K] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. [G] [S] et Mme [B] [E].

Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 02 septembre 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL CHAMBET NICOLAS

M^e Clarisse DORMEVAL

Copie exécutoire délivrée le 02 septembre 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL CHAMBET NICOLAS

M^e Clarisse DORMEVAL