Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08189 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHSCE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 22/01006

APPELANTE

Madame [F] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Teddy BENESTY, avocat au barreau de PARIS toque : L298

INTIMEE

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (R.I.V.P.)

Société anonyme d’économie mixte locale, immatriculée au RCS de Paris sous le n°552 032 708

Dont le siège social se situe [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

— M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

— Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2003, à effet du 1er mai 2003, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (la RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [L] sur un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 638,39 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Le logement donné à bail à Mme [L] a fait l’objet d’un convention conclue le 7 mai 2009 entre l’Etat et la RIVP, ouvrant droit pour les locataires au bénéfice de l’APL.

Le 10 décembre 2010, la RIVP et Mme [L] ont signé un nouveau bail à effet du 1er septembre 2009 pour le même appartement, moyennant un loyer de 500,65 euros et une provision pour charges de 197,69 euros.

Par courrier du 14 juin 2018, la RIVP a informé la locataire que la dernière enquête ressources montrait un dépassement du plafond de ressources de plus de 150 % pour la deuxième année consécutive et qu’elle entendait faire application des dispositions de l’article L. 482-3 du code de la construction et de l’habitation en prorogeant le bail pendant 18 mois, puis en y mettant fin.

Par courrier du 19 mars 2019, la RIVP a adressé une lettre de rappel à Mme [L] en précisant qu’un congé de son logement lui serait donné en décembre 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2019 reçue le 14 décembre, la RIVP a donné congé à Mme [L] pour le 1er juillet 2020, terme du bail.

Mme [L] s’étant maintenue dans les lieux loués à cette date, la RIVP l’a assignée par exploit d’huissier en date du 19 janvier 2022 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion à défaut de départ volontaire, fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer et condamnation à des dommages-intérêts à hauteur de 2 000 euros.

À l’audience, la RIVP, représentée, a maintenu ses demandes.

Mme [F] [L] a opposé la caducité de la procédure et sollicité le rejet des demandes.

Par jugement contradictoire entrepris du 13 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— constate la validité du congé délivré par la Régie immobilière de la Ville de [Localité 5] à Mme [F] [L] le 6 décembre 2019, à effet au 1er juillet 2020 ;

— constate que Mme [F] [L] est occupante sans droit, ni titre des lieux, appartement situé au [Adresse 2], depuis le 1er juillet 2020 ;

— autorise la Régie immobilière de la Ville de [Localité 5] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [F] [L] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement situé au [Adresse 2] ;

— dit que les occupants devront libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

— dit qu’à défaut, le bailleur pourra faire transporter dans un garde-meuble de son choix tous les objets et meubles trouvés dans les lieux, aux frais des occupants ;

— condamne Mme [F] [L] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer mensuel en cours, avec charges locatives, soit la somme de 698,34 euros (six cent quatre-vingt-dix-huit euros et trente-quatre centimes), et l’éventuel supplément résultant de la revalorisation des loyers, le tout à compter du 1er juillet 2020 jusqu’à la libération des lieux qui se traduira par la remise des clés au bailleur ;

— déboute la Régie immobilière de la Ville de [Localité 5] du surplus de ses demandes, notamment de la demande tendant à condamner Mme [F] [L] à lui payer des dommages-intérêts ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamne Mme [F] [L] aux dépens de l’instance ;

— déboute Mme [F] [L], d’une part, et la Régie immobilière de la Ville de [Localité 5], d’une part, de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

— dit qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à M. le Préfet de [Localité 5], en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Par déclaration en date du 28 avril 2023, Mme [F] [L] a interjeté appel du jugement, intimant la société Régie Immobilière de la ville de Paris devant la cour d’appel de Paris.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 avril 2023 par Mme [F] [L],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 septembre 2023 par lesquelles Mme [F] [L] demande à la cour de :

A titre principal,

— juger que la procédure poursuivie par la RIVP à la suite de l’enquête sur les revenus 2016 et 2017 de Mme [L], et qui a mené la RIVP à fixer un terme du bail conclu le 10 décembre 2010, au 1er juillet 2020, est caduque pour défaut de base légale ;

En conséquence,

— infirmer le jugement du 13 mars 2023 en ce qu’il a :

— jugé la déchéance de tout titre d’occupation depuis le 1er juillet 2020 du logement sis [Adresse 2] occupé par Mme [L] ;

— ordonné l’expulsion de Mme [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement [Adresse 2] ;

A titre subsidiaire,

— condamner la RIVP a verser la somme de 26 860,30 euros au titre du trop-perçu d’indemnité d’occupation pour la période allant du 31 juillet 2020 au 31 août 2023, somme à parfaire selon la date de rendu de l’arrêt d’appel ;

Et, y faisant droit,

— condamner la RIVP à payer à Mme [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 mars 2024 par lesquelles la société Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il déboute la RIVP de sa demande de dommages et intérêts,

En conséquence,

— débouter Mme [F] [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [F] [L] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [F] [L] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la délivrance du congé

Mme [L] se prévaut des dispositions de l’article L. 482-3 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2018 et de l’article 2 du code civil, rappelle que la loi nouvelle ne peut avoir d’effet rétroactif et soutient que les revenus considérés au titre des enquêtes de ressources antérieures à l’entrée en vigueur de la modification de l’article L. 482-3 doivent s’apprécier au regard des dispositions applicables au moment où ils ont été comptablement arrêtés. Elle soutient qu’en appliquant les nouvelles dispositions de l’article, entrées en vigueur le 1er janvier 2018, à des ressources versées antérieurement, la RIVP tente de faire rétroagir la réforme. En outre, au visa des mêmes dispositions, elle indique que le terme du bail était le 31 décembre 2021 et non le 1er juillet 2020 comme indiqué à tort dans le courrier de résiliation. Elle conclut à l’infirmation du jugement quant à la validation du congé.

Par courrier reçu le 2 octobre 2025, elle a fait savoir qu’elle avait quitté l’appartement litigieux et que le débat relatif à la résiliation du bail 'n’était plus d’actualité', maintenant le surplus de ses demandes.

La RIVP sollicite la confirmation du jugement qui a validé le congé donné et ordonné l’expulsion de Mme [L] à défaut de départ volontaire. Elle rappelle que l’article L. 482-3 du code de la construction et de l’habitation a été réformé par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 dite loi Egalité et Citoyenneté, que l’entrée en vigueur de cette réforme a été fixée par la loi au 1er janvier 2018 et qu’elle a fixé le seuil de déclenchement de la déchéance du droit au maintien dans les lieux à un niveau de ressources annuelles équivalent à 150 % du plafond de ressources pour l’attribution des logements sociaux (200 % avant la réforme), le législateur, en fixant l’entrée en vigueur de la réforme au 1er janvier 2018 ayant clairement exprimé sa volonté de voir celle-ci appliquée dès cette date, donc en référence aux ressources des années 2016 et 2017. Elle estime justifier que les ressources annuelles de Mme [L] pour les années 2016 et 2017 dépassaient de plus de 150 % les seuils applicables et qu’elle était ainsi fondée à lui délivrer congé conformément aux dispositions de l’article L. 482-3 réformé, soit au 1er juillet 2020. Elle sollicite la confirmation des chefs du jugement subséquents à la validation du congé, relatifs à l’expulsion de Mme [L] à défaut de départ volontaire et à la fixation d’une indemnité d’occupation.

1) Sur la validité du congé

L’article L. 482-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à partir du 1er janvier 2018, résultant de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, énonce que I, dans les logements locatifs sociaux appartenant aux sociétés d’économie mixte ou gérés par elles et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d’État se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, les baux des locataires dont les ressources, au vu des résultats de l’enquête mentionnée à l’article L. 441-9, sont, deux années consécutives, supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux sont prorogés afin de leur permettre de disposer du logement qu’ils occupent pour une durée de dix-huit mois. Cette prorogation intervient à compter du 1er janvier de l’année qui suit les résultats de l’enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds.

Dès que les résultats de l’enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai.

Six mois avant l’issue de cette prorogation, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifie par acte d’huissier [de commissaire] la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l’issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués.

II Si, au cours de la période de prorogation visée au I, les locataires justifient que leurs ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux, il est conclu un nouveau bail d’une durée de trois ans renouvelable.

Avant la réforme résultant de la loi du 27 janvier 2017, le seuil de ressources déclenchant l’application des dispositions de cet article était de deux fois le plafond de ressources susvisé, et la prorogation du bail était non de dix-mois mais de trois ans.

L’article 2 du code civil énonce que la loi ne dispose que pour l’avenir, elle n’a point d’effet rétroactif.

Il est constant que la loi peut prévoir des mécanismes par lesquels les nouvelles dispositions s’appliquent à des situations en cours ou à venir, à condition de le mentionner explicitement.

Ainsi, la modification de l’article L. 482-3 du code de la construction et de l’habitation résulte de l’article 82 I 9° de la loi de 2017, et ce même article 82 dispose, en son paragraphe II, que cette modification s’applique à compter du 1er janvier qui suit la date de publication de la présente loi, donc le 1er janvier 2018.

Il résulte de ce qui précède que la réforme s’applique au constat effectué par le bailleur, à partir du 1er janvier 2018, que les ressources du locataire, telles qu’elles ressortent des enquêtes annuelles des deux années précédentes (article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation), sont équivalentes à 150 % au moins du plafond de ressources requis pour l’attribution de logements à caractère social.

Ainsi que pertinemment rappelé par le premier juge, la réforme de 2017 a traduit la volonté du législateur de renforcer la mobilité des locataires de logements conventionnés au titre de prêts locatifs sociaux, en réduisant le seuil de ressources considéré pour la déchéance du droit au maintien dans les lieux et en réduisant la durée de prorogation du bail à compter de ce constat, le juge rappelant également à bon droit que les locataires ne peuvent prétendre avoir un droit acquis à la non-application des dispositions nouvelles dans la limite de 200 % du plafond de ressources. Le législateur a d’ailleurs tenu compte des conséquences de la réduction des seuils en reportant l’entrée en vigueur de la réforme au 1er janvier 2018.

Mme [L] ne conteste pas les ressources déclarées pour les années 2016 et 2017 et retenues par le bailleur, ni le constat fait par la RIVP de ce que celles-ci étaient supérieures de plus de 150 % au plafond de ressources requis pour l’attribution d’un logement social.

Par conséquent, en application de l’article L. 482-3 du code de la construction et de l’habitation tel qu’issu de la réforme de la loi du 27 janvier 2017, le bail de Mme [L] ne pouvait être prorogé au-delà d’un délai de dix-huit mois 'à compter du 1er janvier de l’année qui suit les résultats de l’enquête faisant apparaître’ le dépassement du plafond de ressources.

La RIVP a effectué ce constat dans le courant de l’année 2018, le délai de dix-mois courait donc à compter du 1er janvier 2019 pour s’achever le 30 juin 2020. Conformément aux dispositions précitées, elle a avisé Mme [L] dès le constat fait du dépassement du plafond pour la deuxième année consécutive, par courrier du 14 juin 2018, celui-ci précisant la prorogation du bail jusqu’au 30 juin 2020 et la notification d’un congé au moins six mois avant l’échéance.

Le courrier de notification du terme du bail valant résiliation a été délivré à Mme [L] par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2019 reçue le 14 décembre, pour le 1er juillet 2020.

Dès lors, ce congé respectant tant la procédure de déchéance du droit au maintien dans les lieux que la date d’effet de celle-ci, il convient de confirmer la décision du premier juge de constater la validité du congé, sauf à constater que Mme [L] ayant quitté les lieux loués, les demandes relatives à l’expulsion et aux mesures subséquentes (sort des meubles) sont devenues sans objet.

2) Sur l’indemnité d’occupation

Dans sa déclaration d’appel, Mme [L] sollicitait également l’infirmation du chef du jugement relatif à la fixation d’une indemnité d’occupation et à sa condamnation à la verser à la RIVP jusqu’à libération des lieux. Cette demande d’infirmation n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions.

En l’absence de prétention sur cette demande tranchée dans le jugement, la cour, saisie seulement d’une demande d’infirmation, ne pourra que confirmer le jugement sur ce point,étant rappelé que la demande d’infirmation de tel ou tel chef du jugement ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées par ce chef de jugement et que les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions.

Une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions ; les prétentions de rejet des demandes adverses doivent être explicites.

En conséquence, en application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (Cass., 2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230 ; 2e Civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288 ; 1ère Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64 ; 2ème Civ., 10 décembre 2020, n°1921187 ; 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, pas même de rejet, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné.

Sur la demande subsidiaire de condamnation au remboursement d’un trop-perçu d’indemnité d’occupation

Mme [L] rappelle les termes du jugement quant à la condamnation à verser une indemnité d’occupation à la RIVP, mais fait valoir que celle-ci en a surévalué le montant au regard de la clause du contrat afférente à l’indemnité d’occupation qui prévoit que celle-ci est 'égale à une fois et demie le montant du loyer principal mensuel en vigueur à la date de résiliation augmenté des charges locatives.' Elle soutient que l’indemnité d’occupation aurait dû s’élever à la somme de 811,95 euros et non 1 518,80 euros comme calculé par la RIVP, et sollicite le remboursement de la somme perçue en trop de 26 860,30 euros pour la période allant de juillet 2020 à août 2023 inclus, ajoutant avoir mis la RIVP en demeure de la rembourser par lettre du 14 septembre 2023.

La RIVP ne conclut pas à ce titre.

En l’espèce, Mme [L] conteste l’application par la RIVP du chef du jugement relatif à la fixation de l’indemnité d’occupation, soutenant que le calcul auquel le propriétaire du logement a procédé n’est pas conforme à une clause du contrat de bail.

Cependant, la cour a confirmé le chef du jugement fixant le montant de l’indemnité d’occupation ainsi qu’il suit : 'un montant équivalent au montant du loyer mensuel en cours, et aux charges locatives, soit la somme de 698,34 euros (six cent quatre-vingt-dix-huit euros et trente-quatre centimes) outre l’éventuel supplément de loyer de solidarité et les revalorisations légales.'

Mme [L] ne conteste pas le calcul opéré par la RIVP, reconnaissant qu’il est conforme aux termes du jugement.

Lorsqu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation, le premier juge n’a pas fait application de la clause du contrat de bail relative à la détermination de l’indemnité d’occupation, ce qui, du reste, ne lui avait pas été demandé. Sa décision est confirmée en appel, de sorte que, la clause contractuelle relative à la fixation de l’indemnité d’occupation ne trouvant pas à s’appliquer, la demande de Mme [L] relative au remboursement d’un trop-perçu résultant de l’écart entre le montant d’indemnité d’occupation fixé dans le jugement et celui déterminé dans le contrat de bail doit être rejetée.

Sur la demande indemnitaire formée par la RIVP

La RIVP sollicite l’infirmation du chef du jugement ayant rejeté sa demande de condamnation de Mme [L] à lui verser la somme de 2 000 euros, faisant valoir que de nombreuses personnes sont en attente de l’attribution d’un logement adapté à leurs ressources et leurs besoins, et qu’en se maintenant dans les lieux elle déroge aux règles d’attribution fixées par le bailleur et au principe de mixité sociale.

Mme [L] ne répond pas sur ce point.

La RIVP sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, l’infirmation du chef du jugement qui a rejeté sa demande indemnitaire, mais ne forme aucune demande de condamnation de Mme [L] à lui verser des dommages-intérêts pour l’indemniser de son préjudice.

Ainsi que jugé supra, une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions ; les prétentions de rejet des demandes adverses doivent être explicites, de même que les prétentions tendant à la condamnation de l’adversaire.

Par conséquent, la cour ne peut que confirmer le rejet de la demande indemnitaire de la RIVP.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.

En cause d’appel, Mme [L] sera condamnée aux dépens et à verser à la RIVP la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles. Sa demande de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 13 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sauf à constater que les demandes relatives à l’expulsion et aux mesures subséquentes sont devenues sans objet,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de remboursement de trop-perçu d’indemnité d’occupation formée par Mme [F] [L],

CONDAMNE Mme [F] [L] aux dépens d’appel,

CONDAMNE Mme [F] [L] à verser à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 5] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel et REJETTE sa demande de ce chef.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE