Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 28 octobre 2025, n° 23/13062

CA Paris
Infirmation partielle 28 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Montant des loyers et charges impayés
La cour a constaté que le montant dû par la locataire était effectivement supérieur à celui initialement jugé, justifiant ainsi la condamnation au paiement d'une somme plus élevée.
Accepté
Indemnité d'occupation
La cour a jugé que le premier juge n'avait pas correctement évalué l'indemnité d'occupation, qui doit être calculée sur la base du loyer dû si le bail avait continué.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a confirmé que la partie perdante doit supporter les dépens, ce qui justifie la demande de la société.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 28 oct. 2025, n° 23/13062
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/13062
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Judith CHAPULUT
Cabinet(s) :	KACEM-CHAPULUT
Parties :	LA SOCIETE IMMOBILIERE 3 F SA D' HLM, Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré inscrite au RCS de PARIS sous le numéro B

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 28 OCTOBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13062 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIBQS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mai 2023 -Juge des contentieux de la protection d’IVRY-SUR-SEINE – RG n° 22-2411

APPELANTE

LA SOCIETE IMMOBILIERE 3 F SA D’HLM

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré inscrite au RCS de PARIS sous le numéro B 552 141 533159

dont le siège social se situe [Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMEE

Madame [E] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défaillante (Signification à étude en date du 05 octobre 2023)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— M^me Agnès BODART-HERMANT , présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Aurely ARNELL

ARRET :

— par défaut ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Caroline GAUTIER, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2021, la SA d’HLM Immobilière 3F a consenti à Mme [E] [U] un bail à usage d’habitation portant sur un logement n° 775 situé [Adresse 1] à [Localité 3].

La SA d’HLM Immobilière 3F a fait délivrer à Madame [E] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 août 2022, pour obtenir paiement de la somme en principal de 4517,53 €, suivant décompte arrêté au 31 juillet 2022, terme de juillet 2022 inclus.

Saisi par la SA d’HLM Immobilière 3F, par acte de commissaire de justice délivré le 2 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry sur Seine , par jugement contradictoire rendu le 30 mai 2023 , a:

— condamné Mme [E] [U] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F , en deniers ou quittances valables, une somme de 2800 euros montant des loyers et des charges impayés

au 29 mars 2023 (terme de février 2023 inclus) avec intérêts de droit à compter de la décision;

— dit que Mme [E] [U] pourra s’acquitter de cette somme au moyen de 28 mensualités consécutives d’un montant minimum de 100 euros, chaque mensualité étant payable, en plus du loyer courant dans le courant de chaque mois, et pour la première fois dans le courant du mois de juillet 2023;

— dit que tous les paiements ainsi effectués s’imputeront sur le capital;

— rappelé que conformément à l’article 1343-5 du Code Civil, la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations

d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la décision;

— prononcé la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de location

conclu entre les parties pendant la durée de ces délais;

— dit que cette clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de complet

règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais;

— dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, suivie d’une mise en

demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et le contrat de bail liant les parties sera de plein droit

résilié sans formalité préalable;

— autorisé dans cette hypothèse la SA d’HLM Immobilière 3F à défaut de libération

volontaire, à procéder, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un

commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [E] [U] de l’appartement qu’elle occupe tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous

occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est ;

— condamné Mme [E] [U] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F , en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de

686 euros (sans indexation possible et charges comprises) à partir du 22 octobre 2022 et

jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions

des articles 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté les autres demandes formées par la SA d’HLM Immobilière 3F ;

— rappelé l’exécution provisoire de plein droit du jugement ;

— condamné Mme[E] [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 22 août 2022 s’élevant à 152,04 €, de la saisine de la CAF le 22 juillet 2022 (dont le coût sera limité à celui d’une lettre recommandée avec

accusé de réception), de l’assignation délivrée le 2 novembre 2022 s’élevant à 54,51 € et

de sa dénonciation au préfet le 3 novembre 2022 (dont le coût sera limité à 1 €).

Par déclaration reçue au greffe, le 20 juillet 2023, la SA d’HLM Immobilière 3F a interjeté appel de ce jugement .

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA, le 3 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA d’HLM Immobilière 3F demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et l’y dire bien fondée ;

— réformer le jugement rendu le 30 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection

du Tribunal de proximité d’Ivry sur Seine , en ce qu’il a condamné Mme [E] [U]

au paiement de la somme de 2.800 €, montant des loyers et charges impayés au 29 mars

2023 (terme de février 2023 inclus) avec intérêts de droit à compter de la décision;

— réformer le jugement rendu le 30 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Ivry sur Seine en ce qu’il a condamné Mme [E] [U] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F , en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 686,00 euros (sans indexation possible et charges

comprises), à partir du 22 octobre 2022 et jusqu’à parfaite libération des locaux.

— confirmer le jugement rendu le 30 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection

du Tribunal de proximité d’Ivry sur Seine pour le surplus.

Statuant à nouveau :

— condamner Mme [E] [U] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de

4.631,00 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au

28 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus;

— condamner Mme [E] [U] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F ,une indemnité

mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le

bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des

lieux;

— débouter Mme [E] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires;

— condamner Madame [E] [U] au paiement d’une indemnité de 1.000 € au titre

des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Mme[E] [U] aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut-Auffret pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Mme[E] [U] à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées le 5 octobre 2023 à l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

MOTIFS

En l’absence de Mme[E] [U] , la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens de la SA d’HLM Immobilière 3F que si elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, la cour doit examiner, au vu des éléments de preuve présentés et des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation mensuelle , dont la nature à la fois indemnitaire et compensatoire permet une évaluation conformément au principe de réparation intégrale du préjudice.

En l’espèce, le jugement critiqué fixe le montant de l’indemnité d’occupation à la somme forfaitaire de 686 euros par mois ( sans indexation possible et charges comprises) au motif , que par application de l’article 1240 du code civil , le préjudice subi par le bailleur doit être fixé à un montant déterminé et, non pas d’une manière générale au montant du loyer qui aurait dût être payé en l’absence de résiliation du bail .

Au vu des relevés de compte locatifs produits le montant des échéances locatives varie notamment en raison de la régularisation desprovisions pour charges.

Dès lors, en fixant une indemnité forfaitaire invariable , le premier juge n’a pas tenu compte du caractère compensatoire de l’indemnité d’occupation et, n’a ainsi pas assuré la réparation intègrale du préjudice subi par le bailleur.

Il convient donc d’infirmer le jugement et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à celui correspondant au montant du loyer contractuellement dû si le bail s’était poursuivi , majoré des charges et ce, à compter de la date de la résiliation du bail et , jusqu’à la reprise effective des lieux .

Sur le montant du solde locatif

En l’espèce, le jugement condamne Mme [E] [U] au paiement de la somme de 2.800 €, montant des loyers et charges impayés au 29 mars 2023 (terme de février 2023 inclus).

La SA d’HLM Immobilière 3F produit un décompte actualisé non contesté , démontrant que Mme [E] [U] reste devoir, la somme de 4631euros à la date du 31 août 2023, terme d’août 2023 inclus. Mme [E] [U] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, Mme [E] [U] devra supporter les dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas de faire droit à la demande de l’appelant fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans la limite de sa saisine par arrêt rendu par défaut,

Confirme le jugement rendu le 30 mai 2023 sauf en ce :

— qu’il a condamné Mme [E] [U] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F , en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 686,00 euros (sans indexation possible et charges comprises), à partir du 22 octobre 2022 et jusqu’à parfaite libération des locaux;

— qu’il a condamné Mme [E] [U] au paiement de la somme de 2.800 €, montant des loyers et charges impayés au 29 mars 2023 (terme de février 2023 inclus) ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne Mme [E] [U] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Mme [E] [U] à verser à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 4631euros euros au titre du solde locatif dû au 21 août 2023, terme d’août 2023 inclus,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que Mme [E] [U] supportera la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Chapulut -Auffret.

La greffière La présidente