Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 02 AVRIL 2026

(n° 113 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/10554 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLRBD

Décision déférée à la cour : ordonnance du 23 mai 2025 – président du TJ de [Localité 1] – RG n° 24/55851

APPELANTE

S.C.I. [D], RCS de [Localité 1] n°448082263, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e François Teytaud de l’AARPI Teytaud-Saleh, avocat au barreau de Paris, toque : J125

Ayant pour avocat plaidant M^e Véronique Sahaguian, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

S.A.S. CONSHIERTO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 09 juillet 2025 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 février 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Nicolette Guillaume, magistrate honoraire, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par contrat de bail commercial signé le 1er juillet 2019, la SCI [D] a donné en location à la société Mayda une boutique (lot n° 7) au rez-de-chaussée, avec un sous-sol avec accès direct (lots n° 3 et 4) et une cave (lot n° 2) au sein de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Paris (75010) dont elle est propriétaire.

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2019, la société Mayda a cédé son fonds de commerce à la société Conshierto.

La société Conshierto, venant aux droits de la société Mayda, y exploite une boutique.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 octobre 2023, la société [D] a mis en demeure la société Conshierto de :

conserver les containers de ses déchets et poubelles dans ses locaux privatifs et de les sortir sur le trottoir aux horaires impartis par la ville, sans causer aucune souillure ni désordres aux parties communes ni gêne ou entrave au passage des copropriétaires,

faire livrer ses marchandises dans ses locaux privatifs de manière d’une part à ne pas gêner l’accès à l’immeuble et d’autre part, à ne pas permettre que la porte d’entrée reste ouverte avec un risque d’intrusion.

Saisi par la société [D] par acte de commissaire de justice délivré le 13 août 2024, par ordonnance contradictoire rendue le 23 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société [D],

condamné la société [D] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Tanguy Jambu-Merlin, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

condamné la société [D] à payer à la société Conshierto la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la société [D] de sa demande au titre de l’article 700 ducode de procédure civile,

rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 13 juin 2025 et signifiée par commissaire de justice à la société Conshierto le 9 juillet 2025, la société [D] a interjeté appel dette ordonnance.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 4 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société [D] demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance rendue le 23 mai 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé,

statuant à nouveau,

condamner la société Conshierto sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée huit jours après la signification de l’arrêt à intervenir, à cesser l’entreposage de tous déchets, containers privatifs, cartons ou autres dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4],

condamner la société Conshierto à procéder à l’entreposage dans ses locaux privatifs des containers et déchets de toute nature provenant de son activité commerciale,

condamner la société Conshierto à procéder à la sortie de ses containers et déchets de toute nature provenant de son activité commerciale aux horaires impartis par la Ville de [Localité 1] avec obligation de les entreposer dans ses locaux privatifs après le passage du ramassage public,

condamner la société Conshierto sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée huit jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, à cesser tous passages de ses responsables, préposés, employés ou livreurs affectés à l’activité de son commerce dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4],

subsidiairement,

autoriser la société [D] à condamner définitivement l’accès direct du sous-sol occupé par la société Conshierto vers les parties communes, de manière à faire cesser définitivement le trouble manifestement illicite causé aux occupants de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4],

condamner la société Conshierto à payer à la société [D] la somme provisionnelle de 412,50 euros conformément à la facture de la Société Retro deco,

condamner la société Conshierto à payer à la société [D] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Conshierto en tous les dépens.

L’intimée à qui la déclaration a été signifiée par commissaire de justice le 09 juillet 2025 à l’étude et les conclusions le 22 septembre 2025 à l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence de la société Conshierto, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens de la société [D] que si elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

La société [D] soutient que la société Conshierto entrepose de manière récurrente ses containers et ses marchandises dans les parties communes de l’immeuble, en méconnaissance manifeste de ses obligations contractuelles, en violation des règles d’hygiène et de sécurité, et en contravention directe avec les droits des autres occupants de l’immeuble.

Elle ajoute que la société Conshierto, en laissant notamment la porte d’entrée de l’immeuble ouverte, en provoquant la saturation des containers communs, et en entreposant des denrées dans les espaces de circulation, cause un trouble excédant largement les inconvénients normaux de voisinage.

Elle entend faire valoir que ces faits sont établis de manière permanente et répétée, notamment par les nombreuses lettres de mise en demeure adressées depuis octobre 2023, les courriels des locataires, les constats photographiques, ainsi que les interventions de sociétés tierces (TIB NET, RETRO DECO).

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile "le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. "

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, la cour doit examiner, au vu des éléments de preuve présentés et des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Le juge initialement saisi a motivé sa décision comme suit :

'En l’espèce, la SCI [D] produit aux débats des courriels adressés les 28 octobre 2023, 8 juin 2024 et 16 février 2025 par des locataires de l’immeuble, auxquels sont annexés des photographies montrant des poubelles débordant de sacs poubelles, des cartons remplis de pains pitas et des palettes entreposées devant une porte d’entrée comportant le n°« 94 », des photographies montrant des poubelles débordant de sacs et de cartons, des cagettes et pots de mayonnaise entreposés dans un local et sur des escaliers, un courriel du 28 juin 2024 d’un salarié de la société Tib net transférant un sms d’une locataire de l’immeuble et des photographies de poubelles débordant de sacs et de cartons et des cagettes posées sur des poubelles ainsi que des échanges de courriels en septembre 2024 entre la société Tib net et le gestionnaire de l’immeuble quant à la propreté des poubelles entreposées au sein de l’immeuble.'

Il a considéré que :

'Ces courriels et photographies non datées sont néanmoins insuffisants pour établir que la société Conshierto, qui exploite un restaurant dans l’immeuble, stocke ses poubelles et déchets dans des containers autres que celui dont elle dispose, dans le couloir de l’immeuble ou ses escaliers de façon à gêner les autres locataires alors qu’il ressort de ces pièces et du procès-verbal de constat réalisé le 16 avril 2025 par un commissaire de justice à la demande de la société Conshierto, que les containers recevant les poubelles des autres locataires de l’immeuble sont entreposés au même endroit que celui de ladite société, à savoir dans le couloir d’accès à l’immeuble et sur les escaliers menant aux étages.

Il n’est pas davantage établi, par les courriels et photographies précitées, que la société Conshierto, qui doit se faire livrer des marchandises pour exercer son activité, les stocke durablement dans les parties communes, étant relevé que son bail commercial porte notamment sur un sous-sol avec accès direct et une cave auxquels elle doit avoir accès.

Enfin, ces courriels et l’attestation de la société Retro-deco en date du 30 juin 2024 faisant état d’une intervention de sa part pour réparer la porte d’entrée qui « est toujours bloquée avec des poubelles ce qui cause le relâchement du groom à chaque fois », sont insuffisants à établir que ces désordres sont imputables à la société Conshierto'.

Il en a conclu :

'Il ressort de tout ce qui précède que la SCI [D] n’établit pas, avec l’évidence nécessaire, l’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à la société Conshierto et qu’il convient de faire cesser. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la SCI [D] tendant à condamner la société Conshierto à cesser l’entreposage de tous déchets, containers privatifs, cartons ou autres dans les parties communes de l’immeuble, à procéder à l’entreposage dans ses locaux privatifs des containers et déchets de toute nature provenant de son activité commerciale, à procéder à la sortie de ses containers et déchets de toute nature provenant de son activité commerciale aux horaires impartis par la Ville de Paris avec obligation de les entreposer dans ses locaux privatifs après le passage du ramassage public et à cesser tous passages de ses responsables, préposés, employés ou livreurs affectés à l’activité de son commerce dans les parties communes de l’immeuble.

Il n’y a pas lieu également à permettre à la SCI [D] de condamner définitivement l’accès direct du sous-sol occupé par la société Conshierto vers les parties communes dans la mesure où l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas caractérisée pour les motifs déjà exposés et le bailleur ne saurait unilatéralement modifier les locaux loués.

Pour les motifs déjà exposés, la SCI [D] n’établit pas que les désordres de la porte d’entrée ayant nécessité la réalisation de travaux le 30 juin 2024 par la société Retro-deco sont imputables à la société Conshierto. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation de ladite société à payer la somme de 412,50 euros conformément à la facture de la société Retro-deco.'

Il sera d’abord retenu que c’est par des motifs exacts et toujours pertinents que la cour adopte à la fois sur l’existence d’un trouble manifestement illicite et sur l’octroi d’une provision, que le juge initialement saisi a statué.

Il sera précisé qu’il est établi par les pièces du dossier et notamment par la lettre adressée le 15 janvier 2024 par le conseil de l’intimée au conseil de l’appelant et par la lettre en réponse datée du 9 février 2024, que la société Conshierto à l’instar des autres locataires de l’immeuble dispose d’un container qui lui est propre à l’endroit affecté à l’entreposage des containers de tous les locataires de l’immeuble et qu’il ne peut lui être imposé d’entreposer ses déchets dans ses locaux privatifs, fussent-ils commerciaux .

En effet, malgré la lettre datée du 31 octobre 2023 adressée par son conseil à la société locataire afin de voir cesser cette autorisation au motif que 'les troubles constatés excèderaient les inconvénients normaux du voisinage (…)', la société [D] n’a pu mettre fin unilatéralement à cette pratique d’autant qu’elle l’avait justifiée plus de trois ans auparavant dans un mail qu’elle avait adressé à son gestionnaire, par un principe d’égalité entre les utilisateurs.

Il sera ajouté que pas davantage que le trouble manifestement illicite, le trouble anormal de voisinage qui pourrait le caractériser, n’était établi par les éléments de preuve versés aux débats devant le juge initialement saisi, par la présence de déchets qui seraient identifiés comme appartenant à la société locataire.

Concernant les éléments de preuve produits à hauteur de cour par l’appelante (cf. pièces 29 et 32), il sera retenu qu’il s’agit à nouveau de photographies non datées ou de témoignages discutables qui ne permettent pas d’imputer à la société locataire un trouble manifestement illicite relevant d’un trouble anormal de voisinage alors qu’il n’est pas contredit que ses déchets sont entreposés à l’endroit même où les autres usagers entreposent les leurs.

La pièce 30 à savoir le mail d’une locataire qui dénonce la présence de denrées alimentaires adressée à la société locataire le 28 mai 2025 sur les premières marches de l’escalier de l’immeuble, ne peut caractériser un abus de la part de la société Conshierto, alors qu’il n’est donné aucun détail sur le temps que seront restées ces marchandises à cet endroit, alors même que leur volume n’apparaît pas excéder sur la photographie produite, celui de n’importe quel paquet que pourrait recevoir l’un ou l’autre des occupants de l’immeuble dans le cadre de la vie courante. La présence d’excréments de nuisibles sur les boîtes litigieuses si elle révèle un problème d’hygiène dans l’immeuble, ne peut démontrer que la société locataire en est la cause, les poubelles des autres locataires placés à proximité immédiate, pouvant tout autant les attirer. Cette pièce n’apporte donc pas de preuve suffisante d’un stockage des marchandises caractéristique d’un trouble anormal de voisinage.

La présence d’huile dans le hall de l’immeuble le 23 juillet 2015 ne peut avec une évidence suffisante être imputée à l’intimée, pas plus que les faits dénoncés par une locataire de l’immeuble le 19 août 2025 (poubelles pleines 'qui dégoulinent', odeurs atroces, nettoyage insuffisant – pièces 31 et 32).

Enfin le témoignage de Mme [T] n’apparaît d’aucune utilité pour la solution du litige s’agissant visiblement d’un incendie accidentel provoqué par le dysfonctionnement d’un sèche-linge qu’aurait aggravé la présence d’un bidon d’huile dont la propriété n’est pas établie. (Pièce 33)

Au regard de ces observations, si l’état de saleté des parties communes apparaît établi, un mésusage par la société Conshierto à l’origine d’un trouble manifestement illicite ou de dégradations qui nécessiteraient leur condamnation à une provision, ne l’est pas pour autant.

L’absence de trouble manifestement illicite retenu ne permet pas à la demande formée subsidiairement par la SCI [D] d’aboutir.

L’ordonnance attaquée sera donc en tout point confirmée.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Partie perdante, l’appelante ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la SCI [D] aux dépens d’appel,

Rejette la demande formée par la SCI [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT