Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 17 AVRIL 2026

(n° 2026/ , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03299 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI56M

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 21/00953

APPELANTE

Madame [L] [J] née le 24 Mai 1987 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stephan ZITZERMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : R149

INTIMEE

S.A.S. SFI GESTION immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 438 299 505, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595 assistée de M^e Isabelle HADED NABET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1902

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, délibéré initialement prévu le 20 mars 2026 et prorogé au 17 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Monsieur Alexandre DARJ, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Le 30 août 2018, Mme [J] a donné mandat à la société SFI gestion de rechercher un locataire de l’appartement dont elle est propriétaire à [Localité 5], [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 3 450 euros et une provison sur charge de 350 euros.

Un bail a été conclu à ces conditions le 17 septembre 2018 avec M. et Mme [S] dont la candidature avait été retenue par la société SFI gestion.

M. et Mme [S] ayant accumulé un arriéré de loyers de 64 700 euros, Mme [J], qui avait engagé contre eux une action en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré, s’est désistée de cette action en contrepartie de leur engagement de libérer immédiatement l’appartement et de renoncer à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 3 450 euros.

Mme [J], ayant constaté que les pièces produites par M. et Mme [S] pour justifier de leur situation étaient des faux, a ensuite assigné la société SFI gestion en déclaration de responsabilité et en paiement, à titre de dommages-intérêts, de la somme de 69 113 euros, outre 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris, après avoir déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée par la transaction conclue avec M. et Mme [S], a débouté Mme [J] de ses demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir constaté que les contrats de travail, bulletins de paie et attestations d’employeur transmis par M. et Mme [S] à la société SFI gestion étaient des faux, qu’il en résulte une faute de celle-ci qui n’établit pas que ces documents ne présentaient aucune anomalie apparente, a retenu qu’en l’absence de tout élément sur la réalité de la situation professionnelle et financière de M. et Mme [S], leur état d’insolvabilité n’est pas démontré.

Mme [J] a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l’infirmation et conclut à la condamnation de la société SFI gestion à lui payer la somme de 69 113 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à l’arriéré de loyers (64 700 euros), aux frais engagés (2 413 euros) et à son préjudice moral (2 000 euros), ainsi que la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle reproche à la société SFI gestion de n’avoir pas suffisamment vérifié la situation professionnelle et financière de M. et Mme [S] faute d’avoir demandé la production d’une attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant qu’ils étaient à jour des loyers et charges, ainsi que le dernier ou avant-dernier avis d’imposition établi par l’administration fiscale française ou, en l’absence d’imposition en France, le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition à l’impôt sur les revenus, ou tout document en tenant lieu, établi par l’Etat étranger.

Elle ajoute que les documents produits présentaient des anomalies apparentes qui auraient dû conduire la société SFI gestion à procéder à des vérifications : l’attestation d’emploi de M. [S] mentionne une rémunération nette alors qu’habituellement il est fait mention de la rémunération brute, cette attestation, qui indique une 'rémunération net mensuelle de 15 072,40 euros’ contient une faute d’orthographe, cette rémunération nette est exactement la même que celle qui figure sur les bulletins de paie produits, le 'cumul brut’ figurant sur les bulletins de paie communiqués est supérieur au salaire brut du mois pris comme référence dans l’attestation d’emploi. Elle indique que l’attestation d’emploi transmise par Mme [S] mentionne qu’elle est employée en qualité de 'directrice artistique’ par la société Monsieur [R] qui est un simple restaurant avec un capital de 100 euros. Elle explique également qu’une recherche sommaire sur un site aurait permis de constater que M. [S], qui prétendait être directeur régional de SFR n’apparaît pas en cette qualité, que la société Shyper data ltd dans laquelle il aurait précédemment exercé une activité à [Localité 6] n’apparaît pas, que le numéro de téléphone figurant sur la carte de visite produite par M. [S] correspond à un abonnement auprès de Bouygues telecom alors qu’il prétend être salarié de SFR, que la société Monsieur [R] qui serait le prétendu employeur de Mme [S] avait cessé son activité à la date de l’attestation de travail qu’elle a produite.

La société SFI gestion conclut à la confirmation du jugement et, subsidiairement, fait valoir que le préjudice subi par Mme [J] consiste en une simple perte de chance d’avoir perçu la totalité des loyers. Elle réclame en outre la condamnation de Mme [J] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que sa mission était limitée à la recherche d’un locataire et qu’elle n’était tenue qu’à une obligation de moyens et que la preuve d’une faute n’est pas rapportée puisque, sauf falsification évidente, elle n’avait pas à procéder à des recherches sur l’authenticité des documents qui lui avaient été transmis. Elle ajoute que, tenue de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location, elle ne pouvait que demander la production des pièces prévues par l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, ce qu’elle a fait en demandant:

— la transmission du relevé du compte locatif de M. et Mme [S] lorsqu’ils vivaient à [Localité 6], établi par la société Home Fullstop ltd pour la période du 20 janvier au 12 novembre 2017

— les précédentes quittances de loyers de juin à août 2018

— le 'certificate of incorporation Shyper data ltd’ du 10 octobre 2014 correspondant à l’emploi de M. [S] à [Localité 6]

— les attestations des employeurs et les trois derniers bulletins de paie de M. et Mme [S].

Elle fait enfin valoir que Mme [J] ne justifie pas le montant de l’arriéré de loyers qu’elle établit par la seule production d’un extrait de compte sans justificatif des versements qu’elle a encaissés et, enfin, qu’il n’est pas démontré que la faute alléguée est la cause du non-paiement des loyers en l’absence de preuve de l’insolvabilité de M. et Mme [S] qui ont réglé dès la conclusion du bail le dépôt de garantie et le premier mois de loyer et charges et ont continué à s’acquitter du paiement du loyer jusqu’en mai 2019.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant qu’en exécution de son mandat, l’agent immobilier est tenu de vérifier de manière sérieuse la solvabilité du candidat locataire en procédant à des vérifications sérieuses ; qu’il engage sa responsabiltié en proposant à son mandant un locataire insolvable alors qu’il disposait d’éléments de nature à faire naître un doute sur sa solvabilité et que des vérifications plus approfondies lui auraient révélé cette insolvabilité ; qu’en l’espèce, il a été communiqué à la société SFI gestion par M. et Mme [S] les pièces suivantes, dans le respect des dispositions du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 qui fixe limitativement la liste des pièces dont la production peut être demandée au candidat à la location :

— le contrat de travail à durée indéterminée du 9 janvier 2018 entre la société Monsieur [R] et Mme [S] indiquant une rémunération mensuelle brute de 4 730,33 euros, une attestation de travail du 10 septembre 2018 et les bulletins de paie des mois de juin, juillet et août 2018 correspondant à ce salaire ;

— une attestation établie le 6 septembre 2018 par la responsable des ressources humaines de la société SFR, avec le cachet de cette société, indiquant que 'M. [S] est sous contrat sur la base d’un contrat à durée indéterminée temps plein depuis le 12 décembre 2017" avec une rémunération mensuelle nette de 15 072,40 euros, les bulletins de paie de M. [S] des mois de juin, juillet et août 2018 mentionnant un salaire mensuel brut de 19 070 euros et un salaire net de 15 072,40 euros, une carte de visite avec le logo SFR au nom de '[T] [S] Directeur régional Île-de-France Direction commerciale Télécoms SFR Business’ comportant son numéro de téléphone portable, son adresse mail et son adresse professionnelle ;

— un justificatif du 9 janvier 2015, rédigé en langue anglaise, de l’activité de M. [S] à [Localité 6] en qualité de 'director’ de la société Shyper data ltd ;

— un relevé de compte, rédigé en langue anglaise, justifiant du paiement par M. et Mme [S] de loyers à [Localité 6] pour la période du 20 janvier 2017 au 12 novembre 2017 ;

— les quittances de loyer des mois de juin, juillet et août 2018 d’un montant mensuel de 3 500 euros, provision sur charges comprise, au nom de M. [S], relatives à un précédent bail portant sur un logement situé à [Localité 5] ;

Considérant que ne sont contestées ni l’authenticité des pièces justifiant le paiement des loyers lorsque M. et Mme [S] vivaient à [Localité 6], ni celle des quittances de loyers relatives à un précédent bail portant sur un appartement à [Localité 5] ; que si Mme [J] met en cause l’existence de la société Shyper data ltd au sein de laquelle M. [S] aurait exercé une activité en qualité de 'director', cette allégation n’est pas justifiée ; qu’il est donc seulement constant qu’étaient fausses les pièces relatives à l’activité de M. [S] en qualité de directeur régional de l’entreprise SFR (attestation d’emploi et fiches de paie) et à l’activité de Mme [S] en qualité de directrice artistique de la société Monsieur [R] (attestation d’emploi et fiches de paie), mais il résulte de leur examen que ces pièces ne présentaient ni anomalies apparentes ni incohérences, circonstances qui seules auraient nécessité des vérifications plus approfondies telles que des recherches sur internet ; qu’au surplus, la production d’un extrait Kbis de la société Monsieur [R] n’aurait pas suffi à établir que Mme [S] ne pouvait être salariée de cette société puisqu’elle n’a été radiée du régistre du commerce et des sociétés que le 26 décembre 2018 et n’a cessé son activité que le 31 octobre 2018, soit postérieurement à la conclusion du bail ; qu’il est ainsi établi que, pour proposer à Mme [J], la candidature de M. et Mme [S], la société SFI gestion s’est fondée sur un dossier complet laissant penser qu’ils présentaient des garanties sérieuses de solvabilité ; que la faute de la société SFI gestion n’étant pas établie, il convient de confirmer le jugement qui a débouté Mme [J] de ses demandes ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;

Condamne Mme [J] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Chuquet conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,