Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 AVRIL 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16134 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKFA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2023 -Juridiction de proximité du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 22/04210

APPELANTE

SCI [Adresse 1] immatriculée au RCS de Paris sous le n° 517 960 837, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

INTIMÉ

Monsieur [Q] [T] né le 28 octobre 1967 à [Localité 2],

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Mathieu JUNQUA-LAMARQUE de la SELARL GAUDIN, JUNQUA-LAMARQUE & ASSOCIES, avocat au barreau d’AVIGNON, toque : R243 substituée par M^e Hafsa AABIBOU, avocat au barreau de PARIS, toque : P0023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Emmanuelle BOUTIE , Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laurence TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Emmanuelle BOUTIE, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre pour la Présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 4 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la SCI [Adresse 1] et M. [Q] [T].

Suivant contrat du 04 juin 2003, M. [B] [C] avait donné en location à M. [Q] [T] un appartement de 2 pièces au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Le 5 novembre 2009, la SCI [Adresse 1] s’était portée acquéreur du logement loué.

Par acte d’huissier du 31 mars 2021, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer un congé à M. [Q] [T] à échéance au 04 novembre 2021, invoquant un motif légitime et sérieux, plus spécialement son intention de procéder à d’importants travaux de restructuration de l’immeuble à tous les étages, ces travaux impliquant une redistribution des appartements. La société bailleresse indiquait annexer à son congé un arrêté de la Ville de [Localité 4] du 20 juin 2019 aini que 4 plans, avant et après travaux, du rez-de-chaussée et du premier étage.

Par acte du 08 décembre 2021, la SCI [Adresse 1] a assigné M. [Q] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris (juge des contentieux de la protection) aux fins de voir ordonner son expulsion immédiate et sans délai, l’intéressé se trouvant occupant sans droit ni titre depuis 05 novembre 2021.

M. [Q] [T] a demandé au tribunal à titre liminaire de constater l’absence d’un dépôt de permis de construire par la SCI [Adresse 1] elle-même et de saisir, à titre préjudiciel, le tribunal administratif de Paris de la validité du dépôt d’un permis de construire fait au nom d’un tiers ne justifiant d’aucun titre de propriété sur le bien concerné. M. [T] a sollicité dans ce cadre un sursis à statuer.

Subsidiairement, M. [T] a demandé au tribunal de retenir:

— que la société bailleresse ne justifiait pas d’une autorisation administrative définitive de changement d’affectation de l’appartement d’habitation occupé par M. [Q] [T];

— que l’occupation par M.[T] de son appartement n’affectait en rien le projet déclaré de redistribution des appartements;

— qu’en tout état de cause, la société bailleresse ne justifiait pas d’un motif légitime et sérieux faisant obstacle au droit au renouvellement du bail.

M. [T] a conclu à l’annulation du congé du 31 mars 2021. Très subsidiairement, il a sollicité un délai de 36 mois pour quitter les lieux.

La SCI [Adresse 1] a maintenu l’intégralité de ses demandes. Elle a fait valoir que le bailleur avait opté pour une prorogation des baux pour une durée de 6 ans et que cette prorogation avait pris effet à compter du jour de la vente. L’échéance du bail était fixée au 5 novembre 2021.

La SCI [Adresse 1] a rappelé qu’à ce jour, M. [T] était le seul locataire restant dans l’immeuble, tous les autres locaux ayant été libérés dans le cadre des travaux de la restructuration globale envisagée. Le maintien de M. [T] était à l’origine d’un blocage lourdement préjudiciable à la société propriétaire.

Par ailleurs, elle s’est prévalue du sérieux du projet de restructuration, projet d’ampleur contribuant à la valorisation du quartier, et dont les pièces jointes au congé témoignaient de la consistance. Il ne faisait pas de doute pour la société propriétaire qu’elle était bien bénéficiaire des travaux, la société Redblue ayant seulement le mandat de les réaliser. Au surplus, le nécessaire avait été fait aux fins de proroger l’autorisation provisoire délivrée par la mairie de [Localité 4] le 23/07/2019 et ce, jusqu’au 23/07/2023.

La SCI [Adresse 1] a estimé, au vu de ce qui précède que le congé était valable et a ajouté qu’aucun élément précis n’avait été apporté relativement à l’impossibilité d’un déménagement pour M. [T]. Enfin,elle a précisé que l’implantation géographique des locaux litigieux, ainsi que leur consistance, justifiait le montant de l’indemnité d’occupation demandée.

Par jugement contradictoire entrepris du 4 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris a ainsi statué :

— dit n’y avoir lieu de saisir la juridiction administrative, de façon préjudicielle, et dit n’y avoir lieu à sursis à statuer.

— constate la nullité du congé délivré le 31 mars 2021.

— déboute la SCI [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes.

— condamne la SCI [Adresse 3] à payer à M.[T] une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

Vu l’appel interjeté le 1er octobre 2023 par la SCI [Adresse 1].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 juin 2024 par lesquelles la SCI [Adresse 1] demande à la cour de :

statuer quant à la recevabilité et le bien fondé des demandes, fins et conclusions de la SCI du [Adresse 1];

En conséquence

débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant infondées ;

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [T] et de tous occupants de son chef de l’appartement de deux pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 1], qu’il occupe sans droit ni titre depuis le 5 novembre 2021.

autoriser la SCI [Adresse 3] à faire transporter dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de M. [T] les meubles et objets mobiliers qui garniront les lieux à la date de leur reprise.

débouter M.[T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées;

condamner M. [T] à payer à la SCI [Adresse 3], à titre d’indemnité d’occupation à compter du 5 novembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux, la somme totale de 2 000 euros par mois.

condamner par ailleurs M. [T] à payer à la SCI [Adresse 3], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.000 euros.

condamner enfin M. [T] aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 mars 2024 aux termes desquelles M. [Q] [T] demande à la cour de :

A titre liminaire,

' infirmer le jugement du 4 septembre 2023 en ce qu’il a dit n’y avoir lieu de saisir la juridiction administrative de façon préjudicielle et dit n’y avoir lieu à statuer

' constater l’absence de dépôt d’un permis de construire par la société civile immobilière [Adresse 1];

' saisir, à titre préjudiciel, le tribunal administratif de Paris de la validité du dépôt d’un permis au nom d’un tiers (Redblue) ne justifiant d’aucun titre de propriété au [Adresse 1] au regard des articles R410-1 et 423-1 du code de l’urbanisme.

Dans l’attente, surseoir à statuer,

A titre principal,

' confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 4 septembre 2023 ;

' débouter purement et simplement la société civile immobilière [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

A titre subsidiaire,

' juger que la société ne justifie pas d’une autorisation administrative définitive de changement d’affectation de l’appartement d’habitation occupé par Monsieur [Q] [T]:

' juger que l’occupation par Monsieur [Q] [T] de son appartement n’affecte en rien le projet déclaré de redistribution des appartements ;

' juger que ne constitue pas un motif légitime et sérieux le souhait d’un propriétaire d’extension d’un local commercial par adjonction de locaux d’habitation au mépris du droit au renouvellement de son bail dont bénéficie Monsieur [Q] [T] en application de la loi du 6 juillet 1989 ;

' juger, en tout état de cause, que la société civile immobilière [Adresse 1] ne justifie pas d’un motif légitime et sérieux faisant obstacle au droit au renouvellement du bail de Monsieur [Q] [T] ;

' juger que le congé du 31 mars 2021 n’est justifié par aucun motif légitime et sérieux et, en conséquence, de l’annuler;

A titre infiniment subsidiaire,

' accorder à M. [T] un délai de 36 mois pour libérer les lieux à compter de la signification du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

' condamner la société civile immobilière [Adresse 1] à payer à M.[T] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les questions préjudicielles

M. [T] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de saisine du tribunal administratif de questions préjudicielles concernant la validité du permis de construire sollicité par la société Redblue.

Il fait valoir que les dispositions concernant la délivrance des permis de construire sont d’ordre public et que la demande de permis de construire n’a pas été sollicitée par la SCI [Adresse 1] mais par la société Redblue qui n’avait pas qualité pour ce faire en l’absence de mandat ni d’autorisation écrite du propriétaire.

Il soutient qu’il découle des articles R.410-1 et R.423-1 du code de l’urbanisme que le permis de construire doit à peine de nullité, être demandé au nom du propriétaire, qu’il soit ou non représenté.

En réplique, la SCI [Adresse 1] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, faisant valoir que le permis de construire n’a fait l’objet d’aucune contestation et que la question de l’éventuelle nullité de ce permis ne rentre pas dans le cadre du contrôle du juge sur l’existence d’un motif légitime et sérieux.

Il résulte des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 qu’un congé peut être délivré par le bailleur au locataire pour un motif légitime et sérieux.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci.

En l’espèce, un congé pour motif légitime er sérieux a été délivré par la SCI [Adresse 1] à M. [T] par acte du 31 mars 2021 et a effet au 4 novembre 2021, justifié par la réalisation par le bailleur « d’importants travaux de restructuration de l’immeuble à tous les étages impliquant une redistribution des appartements », un arrêté du Maire de Paris en date du 19 juin 2019 ainsi que quatre plans avant et après travaux des étages: rez-de-chaussée et 1er étage, étant annexés à cet acte.

Aux termes des dispositions de l’article R.423-1 du code de l’urbanisme, les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés:

a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux.

L’article R.410-1 du même code dispose que la demande de certificat d’urbanisme précise l’identité du demandeur, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain ainsi que l’objet de la demande.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le permis de construire relatif aux travaux envisagés par le bailleur a été accordé par la mairie de [Localité 4] le 20 juin 2019 à la société Redblue représentée par M. [J] [U], cette dernière ayant déposé le dossier à son nom.

Toutefois, si M. [T] invoque une irrégularité affectant la demande de permis de construire faisant état du non-respect des dispositions des articles R.423-1 et R.410-1 du code de l’urbanisme et sollicite à ce titre, à titre liminaire, la saisine à titre préjudiciel du tribunal administratif de Paris de la "validité du dépôt d’un permis de construire au nom d’un tiers, s’agissant de la société Redblue, ne justifiant d’aucun titre de propriété au [Adresse 3] au regard des articles R.410-1 et 423-1 du code de l’urbanisme", la cour relève que la question de la validité du permis de construire n’entre pas dans le champ du contrôle opéré par le juge concernant l’existence d’un motif légitime et sérieux motivant le congé délivré au locataire.

Ainsi, c’est à juste titre que le tribunal a retenu qu’il ne lui appartient pas, pour statuer sur la validité du congé, de vérifier le respect par le permis de construire des exigences légales, en l’absence de toute contestation formée dans les délais prévus, ni de saisir le tribunal administratif, par la voie préjudicielle, d’une question relative à la régularité du permis de construire, ce document ne constituant pas une condition légale nécessaire à l’appréciation du caractère légitime et sérieux du congé délivré par la SCI [Adresse 3].

En conséquence, la demande de M. [T] sera rejetée, la décision entreprise étant confirmée de ce chef.

Sur la validité du congé

La SCI [Adresse 1] sollicite l’infirmation du jugement entrepris et la validité du congé délivré à M. [T].

Elle soutient que le congé délivré le 4 novembre 2021 était motivé par son intention de procéder à d’importants travaux de restructuration de l’immeuble, à tous les étages, impliquant une redistribution des appartements.

Elle précise qu’à ce jour, M. [T] est le seul locataire de l’immeuble constitué de 6 étages, d’une superficie de 2.275 m², l’ensemble des logements étant tous vacants dans le cadre des travaux de restructuration globale, le propriétaire souhaitant ensuite revendre chacun des lots.

Elle avance que l’ensemble du projet se trouve bloqué du fait de l’absence de départ de M. [T] alors que les enjeux financiers sont très importants et que le projet contribue à la valorisation d’un immeuble au sein du quartier du [Localité 6].

Enfin, l’appelante ajoute que le bailleur dispose de toutes les autorisations nécessaires en vue de la réalisation des travaux, la société Redblue ayant reçu mandat de réaliser les travaux au profit de la SCI du [Adresse 1] et une prorogation de l’autorisation provisoire ayant été accordée le 23 juillet 2019 jusqu’au 23 juillet 2023.

En réplique, M. [T] conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu l’absence de motifs sérieux et légitimes.

Il soutient que l’évolution des travaux depuis l’obtention du permis de construire démontre que la SCI [Adresse 1] n’a pas l’intention de mener à leur terme la réalisation des travaux mais ne vise qu’à obtenir l’expulsion de M. [T] pour permettre la revente de l’immeuble libre de toute occupation, celle-ci ne justifiant pas d’une intention réelle d’exécuter les travaux ni d’apprécier leur ampleur et leur portée.

Il ajoute que la SCI [Adresse 1] ne prouve pas que la réalisation des travaux dans l’immeuble nécessite obligatoirement la libération du logement occupé par le locataire, M. [T] occupant un rez-de-chaussée qui n’affecte en rien la réhabilitation de l’immeuble et sa restructuration.

M. [T] avance que le projet de la SCI [Adresse 1] est d’adjoindre le logement qu’il occupe au local commercial attenant aux fins d’augmenter sa superficie alors qu’elle ne justifie pas avoir obtenu l’autorisation de changement d’affectation des locaux situés au rez-de-chaussée.

Aux termes des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-recondution du bail n’apparaît pas justifiée par des motifs sérieux et légitimes (…).

Le bailleur est en droit d’améliorer l’immeuble dont il est propriétaire afin, notamment, de l’adapter au marché locatif et d’assurer une meilleure rentabilité de son bien mais les travaux doivent obligatoirement nécessiter le départ du locataire (3ème Civ. 7 février 1996, JCP G 1996, IV, 741).

En l’espèce, le congé délivré par la SCI [Adresse 1] à M. [T] par acte du 31 mars 2021 est justifié par la réalisation par le bailleur « d’importants travaux de restructuration de l’immeuble à tous les étages impliquant une redistribution des appartements », un arrêté du Maire de Paris en date du 19 juin 2019 ainsi que quatre plans avant et après travaux des étages: rez-de-chaussée et 1er étage, étant annexés à cet acte.

Le tribunal a justement relevé que les travaux envisagés consistent dans une restructuration de l’immeuble qui aboutirait à concentrer les locaux et surfaces à usage commercial au sous-sol, au rez-de-chaussée et au premier étage de sorte qu’il n’existerait plus de locaux destinés à l’habitation au rez-de-chaussée,

En outre, c’est à juste titre qu’il a retenu que tant le permis de construire que l’ensemble des documents administratifs relatifs aux travaux envisagés ont été établis au seul nom de la société Redblue, le courrier produit aux débats, daté du 22 décembre 2017, aux termes duquel le représentant de la SCI [Adresse 1] donne pouvoir à "M. [J] [U], président de la société Redblue, pour la réalisation des travaux faisant l’objet du permis de construire ci-joint", sans que la pièce visée ne figure en annexe, est insuffisant à démontrer l’existence d’un mandat express concernant l’opération litigieuse alors que le permis de construire relatif aux travaux de restructuration n’a été accordé que le 23 juillet 2019 à la seule société Redblue.

En cause d’appel, la SCI du [Adresse 1] ne produit aucune nouvelle pièce permettant à la cour d’appréhender avec précision la montage de l’opération immobilière envisagée et le cadre de l’intervention de la société Redblue de sorte qu’elle ne peut valablement invoquer la réalisation des travaux de restructuration de l’immeuble pour justifier le caractère légitime et sérieux du congé alors que la demande de permis de construire a été déposée par la société Redblue et le permis de construire accordé à cette dernière, sans qu’il soit fait mention de la SCI [Adresse 1].

De même, alors qu’il appartient au bailleur de prouver son intention réelle d’exécuter les travaux afin de permettre au juge d’apprécier leur ampleur et leur portée, l’appelante ne produit aucune nouvelle pièce permettant de déterminer avec précision l’importance et la consistance des travaux envisagés, ces derniers étant restés au stade de projet sans qu’une nouvelle étude n’ait été réalisée ni qu’une nouvelle demande d’autorisation n’ait été sollicitée depuis l’autorisation provisoire accordée le 5 juillet 2021 jusqu’au 23 juillet 2023 par la Direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 4].

En outre, l’ensemble des pièces produites aux débats est insuffisante, en l’absence de toute précision sur la nature et la consistance exacte des travaux, à démontrer la nécessité pour M. [T] de libérer son logement pour permettre leur réalisation.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI [Adresse 1] au titre de la validation du congé et de rejeter l’ensemble de ses demandes à ce titre.

La décision entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens de l’arrêt commande de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Adresse 1], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à M. [T] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne la SCI [Adresse 1] à payer à M. [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI [Adresse 1] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE, POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,