Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 9 avril 2026, n° 23/15739

TI Paris 19 juillet 2023

CA Paris
Infirmation partielle 9 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 9 avr. 2026, n° 23/15739
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/15739
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 19 juillet 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie SAULAISStéphanie DELACHAUX
Parties :	S.C.I. LES 5 CHIENS ASSIS

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 9 AVRIL 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15739 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CII3B

Décision déférée à la Cour : Décision du 19 Juillet 2023 -Tribunal de proximité de Paris

APPELANTS

Monsieur [G] [W]

né le 8 septembre 1962 à [Localité 1] (Etats-Unis)

Madame [P] [J] épouse [W]

née le 3 février 1954 à [Localité 2]

Demeurant tous deux au [Adresse 1]

Représentés par M^e Nathalie SAULAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R084

INTIMEE

Appelante à titre reconventionnel

S.C.I. LES 5 CHIENS ASSIS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé pour la présidente de chambre empêchée par Laura TARDY, Conseillère, et par Mélissandre PHILÉAS, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 19 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant M. [G] [W] et Mme [P] [J] épouse [W] à la SCI Les 5 Chiens Assis.

Suivant contrat de bail conclu le 26 septembre 1997, M. et Mme [W] ont pris en location auprès de la société Logipierre 1 un appartement de 3 pièces de 58m² situé [Adresse 3] moyennant un loyer et une provision sur charges initialement fixés à 6.250 francs par mois.

Ce contrat a fait l’objet d’un avenant en date du 19 décembre 2019 régularisé par la SCI Les 5 chiens assis, devenue propriétaire de l’appartement objet du bail par acte notarié du 7 décembre 2019.

Se plaignant d’infiltrations d’eaux dans l’appartement, M. et Mme [W] ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 21 janvier 2019, M. [U] a été désigné en qualité d’expert et par ordonnance du 7 juillet 2020, la décision du 21 janvier 2019 a été déclarée commune et opposable à la SCI Les 5 Chiens Assis.

Le rapport d’expertise a été déposé le 19 avril 2022.

Par acte du 6 juillet 2022, M. et Mme [W] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la condamnation de la SCI Les 5 Chiens Assis à leur payer les sommes suivantes:

—  7.650 euros en réparation de leur trouble de jouissance pour la période du 1er août 2017 au 29 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2022,

—  3.000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

A l’audience, M. et Mme [W] font valoir que la SCI Les 5 Chiens Assis a manqué à son obligation de leur garantir la jouissance paisible des lieux et qu’ils ont souffert d’une humidité persistante sur le mur de leur chambre justifiant une indemnisation à hauteur de 50% de la valeur locative de la chambre en considération de sa surface par rapport à la surface totale de l’appartement (24,14% de 58m2). Ils précisent avoir quitté les lieux le 29 octobre 2021.

La SCI Les 5 Chiens Assis soutient que le préjudice invoqué par M. [G] [W] et Mme [P] [J] épouse [W] est particulièrement « ténu » et qu’il a été rejeté par l’expert, que la cause du sinistre préexiste à la vente du bien et que seul le précédent bailleur doit donc en répondre. Elle ajoute que l’origine du désordre n’a pu être identifiée que le 8 février 2022 et qu’elle ne pouvait donc effectuer avant cette date les travaux nécessaires.

Par jugement contradictoire entrepris du 19 juillet 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. a ainsi statué :

— déclare irrecevable la demande d’indemnisation pour la période antérieure au 7 novembre 2019 présentée par M. [G] [W] et Mme [P] [J] épouse [W] à l’encontre de la SCI Les 5 Chiens Assis,

— condamne la SCI Les 5 Chiens Assis à payer à M. [G] [W] et Mme [P] [J] épouse [W] la somme de 592,74 en réparation de leur trouble de jouissance pour la période du 7 novembre 2019 au 29 octobre 2021,

— déboute les parties de leurs autres demandes,

— condamne la SCI Les 5 Chiens Assis à payer à M. [G] [W] et Mme [P] [J] épouse [W] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et rejette sa demande sur le même fondement,

— condamne la SCI Les 5 Chiens Assis aux dépens de l’instance, comprenant la moitié des frais d’expertise,

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Vu l’appel interjeté le 22 septembre 2023 par M. [G] [W] et Mme [P] [W].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 mars 2024 par lesquelles M. [G] [W] et Mme [P] [W] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du 19 juillet 2023 ;

Statuant à nouveau

— déclarer recevable la demande d’indemnisation de M. et Mme [W] au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance pour la période du 1er août 2017 jusqu’au 29 octobre 2021,

— condamner la SCI Les 5 Chiens Assis à payer à M. et Mme [W] la somme de 7.650€ à titre de préjudice de jouissance pour la période du 1er août 2017 jusqu’au 29 octobre 2021 avec intérêt au taux légal à compter du 30 mai 2022,

— condamner la SCI Les 5 Chiens Assis à payer à M. et Mme [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 Janvier 2024 aux termes desquelles la SCI Les 5 Chiens Assis relève appel incident et demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 19 juillet 2023 en ce qu’il a octroyé une indemnisation de 592,74 euros à M. et Mme [W] à raison d’un prétendu trouble de jouissance

Statuant à nouveau,

— rejeter les demandes indemnitaires de M. et Mme [W] ;

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus

— condamner M. et Mme [W] en tous les dépens de l’instance outre au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation

Sur la recevabilité

Le tribunal a déclaré irrecevable la demande d’indemnisation présentée par M. et Mme [W] à l’encontre de la SCI Les 5 Chiens Assis pour la période antérieure au 7 novembre 2019.

M. et Mme [W] sollicitent l’infirmation du jugement sur ce point en faisant valoir que la SCI Les 5 Chiens Assis est subrogée par le vendeur en vertu de l’acte de vente du 7 novembre 2019, dans tous ses droits et obligations au titre du bail de sorte qu’elle doit répondre de leur demande d’indemnisation du trouble de jouissance pour la période du 1er août 2017 au 29 octobre 2021.

En réplique, la SCI Les 5 Chiens Assis sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Ils font valoir que M. et Mme [W] ont une mauvaise lecture des stipulations de l’acte de vente et que la SCI Les 5 Chiens Assis n’a pas accepté d’assumer les conséquences de la responsabilité contractuelle encourue par la venderesse à l’égard de ses locataires pour la période antérieure à la cession.

Ils précisent que la subrogation de l’acquéreur effectuée par le vendeur prévue par l’article 22.1 de l’acte de cession ne vaut qu’à compter de « ce jour », soit le 7 novembre 2019.

Aux termes des dispositions de l’article 1199 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

En vertu de l’effet relatif des contrats, le bail ne créant entre les parties que des droits personnels, la substitution légale ne vaut que pour l’avenir et le bailleur-acquéreur n’est pas substitué de plein droit pour les obligations contractuelles antérieures à la vente.

Ainsi, le bailleur qui vend son immeuble n’est pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux qui étaient nécessaires alors qu’il était propriétaire et dont la charge lui incombait. Il est tenu d’indemniser son locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution de travaux qui lui incombaient alors qu’il était propriétaire et qui ne cesse que par l’exécution de ces travaux (3ème Civ., 14 novembre 2007, pourvoi n°06-18.430, Bull.2007, III, n°202 et 3ème Civ., 21 février 2019, pourvoi n°18-11.553).

En l’espèce, il résulte des dispositions de l’article 22.1 de l’acte de vente du 7 décembre 2019 que: « L’acquéreur est subrogé par le vendeur à compter de ce jour dans tous ses droits et obligations au titre des baux. Le vendeur reconnaît qu’à compter de ce jour il perd la qualité de bailleur et par conséquent, il s’interdit d’interférer de quelque manière que ce soit dans les relations contractuelles entre l’acquéreur et les locataires ».

L’article 22.4 du même acte stipule quant à lui que: "Le vendeur déclare que les biens immobiliers ne sont l’objet à ce jour d’aucun contentieux de quelque nature que ce soit à l’exception du contentieux avec le locataire [W]. (…) Le vendeur subroge l’acquéreur dans la procédure avec le locataire [W]".

Alors que ces dispositions contractuelles prévoient expressément que la subrogation intervient « à compter de ce jour », soit à la date de la cession intervenue le 7 novembre 2019, elles ne prévoient pas de subrogation concernant la responsabilité du bailleur au titre de manquements à ses obligations contractuelles antérieurement à la vente, la disposition selon laquelle "Le vendeur subroge l’acquéreur dans la procédure avec le locataire [W]" ne comportant aucune précision sur ce point.

En outre, il convient de relever que le préjudice de jouissance invoqué par M. et Mme [W] est un préjudice continu, le fait générateur du sinistre étant la présence d’humidité dans la chambre, constatée par l’expert judiciaire, occasionnée par la présence d’une fuite qui perdure jusqu’à la réalisation des travaux.

Ainsi, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que l’indemnisation du trouble de jouissance subi antérieurement à la vente ne peut être demandée qu’à la société Logipierre 1 qui avait la qualité de bailleur au moment des faits de sorte que la demande d’indemnisation pour la période antérieure au 7 novembre 2019 doit être déclarée irrecevable.

La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur le préjudice de jouissance

Dans le cadre de son appel incident, la SCI Les 5 Chiens Assis sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a octroyé une indemnisation à M. et Mme [W] en réparation de leur trouble de jouissance.

Elle fait valoir que les termes du rapport d’expertise ne font état que d’un simple préjudice esthétique, résultant de désordres particulièrement ténus.

Elle précise que le seul désordre matériel à l’origine de ce préjudice esthétique, tel que qualifié par l’expert, consiste uniquement en un phénomène d’infiltration d’eau au travers d’une zone du mur de la chambre de l’appartement de M. et Mme [W], au droit de la cloison séparative de la chambre et de la salle de bains.

Enfin, la bailleresse soutient que si l’existence de désordres matériels est démontrée, les termes du rapport d’expertise ne permettent pas de caractériser un manquement du bailleur à son obligation de garantir aux preneurs une jouissance paisible des lieux loués.

M. et Mme [W] sollicitent la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a reconnu dans son principe, leur préjudice de jouissance compte tenu de l’existence d’une humidité persistante à des taux anormalement élevés sur le mur de leur chambre.

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. et Mme [W] ont dénoncé l’existence d’infiltrations d’eau au niveau du mur de leur chambre dès le mois d’août 2017, date à laquelle ils ont déclaré le sinistre auprès de leur assureur.

Aux termes de son rapport, concernant le mur de la chambre occupée par M. et Mme [W], l’expert a relevé la présence d’une humidité résiduelle au centre de la zone concernée par les anciennes traces d’humidité, mais pas en périphérie, précisant que « ce constat pouvait indiquer que les infiltrations ont cessé à ce jour et que l’humidité serait en phase d’assèchement ».

Il ajoute ne pas avoir constaté l’apparition de moisissures dans la chambre de M. et Mme [W] et que la surface du mur impactée par l’excès d’humidité ne dépasse pas 1/2m² de sorte qu’aucune impropriété à destination n’a pu être mise en évidence.

Il indique aussi qu’en l’absence de tout autre élément pouvant générer une arrivée d’eau, la descente d’eau usée fuyarde peut être à l’origine des infiltrations, qui restent « assez contenues » et « n’ont aucune conséquence sur la solidité du bâtiment ».

Il précise enfin qu’il s’agit d’un désordre esthétique qui ne remet pas en cause l’habitabilité du logement.

Si l’expert souligne le caractère limité du désordre, les infiltrations d’eau étant présentes en bas de mur sur une surface de moins d'1/2m², il n’est pas contesté que ce dernier a persisté pendant une longue période, soit du mois d’août 2017 au 29 octobre 2021, date à laquelle les locataires ont quitté le logement, et était localisé dans une pièce occupée quotidiennement, s’agissant de la chambre de M. et Mme [W].

En outre, l’examen des photographies figurant au rapport d’expertise révèle que le mur concerné par les infiltrations présente un effritement de peinture ou de papier peint, ainsi que le relève justement le tribunal, et ce même si l’expert n’a pas constaté la présence de moisissure.

Ainsi, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que le préjudice de jouissance subi par M. et Mme [W] est caractérisé en l’espèce, les infiltrations d’eau ayant endommagé le mur de leur chambre caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de garantir leur jouissance paisible et d’entretenir les lieux en bon état.

En conséquence, la responsabilité de la SCI Les 5 Chiens Assis est engagée en l’espèce pour la période du 7 novembre 2019 au 29 octobre 2021, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur l’indemnisation

M. et Mme [W] sollicitent l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a limité le quantum de l’indemnisation de leur préjudice à la somme de 25 euros par mois.

Ils font valoir que l’appréciation qui a été faite de leur préjudice de jouissance ne correspond pas à la réalité alors qu’une humidité à des taux anormalement élevés a persisté sur les murs de leur chambre sur lequel était accroché leur lit du 1er août 2017 au 29 octobre 2021 soit pendant plus de quatre ans.

Ils précisent que leur appartement était d’une surface de 58m² dont 14m² pour leur chambre soit une surface de 24,14% de la surface totale et que leur dernier loyer mensuel hors charges était de 1.242,79 euros de sorte qu’ils sont bien fondés à chiffrer leur préjudice de jouissance à 50% de la valeur locative de leur chambre soit 7.650 euros ( 1.242,79€X12,07%( soit 50% de la surface de la chambre de 24,24%)=150€X51 mois).

Aux termes des dispositions de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il résulte des développements précédents que le préjudice de jouissance subi par M. et Mme [W] en raison des infiltrations affectant le mur de leur chambre est caractérisé en l’espèce.

Si ces désordres présentent un caractère limité, la surface du mur impactée par l’excès d’humidité ne dépassant pas 1/2m², ils ont néanmoins persisté jusqu’au départ des locataires en octobre 2021 et affectaient le mur de leur chambre à coucher, servant de support à leur lit.

Ainsi, compte tenu de la nature des désordres, de leur persistance pendant une durée de 23 mois après l’acquisition du logement par la SCI Les 5 chiens assis et de la valeur locative de l’appartement, le montant du loyer mensuel s’élevant à 1.242,79 euros hors charges, il y a lieu de fixer à 50 euros par mois le montant de l’indemnisation consentie à M. et Mme [W] au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance soit une somme de 1.185,48 euros ( soit 50x23+ 50/31x22).

En conséquence, la SCI Les 5 Chiens Assis sera condamnée à payer cette somme à M. et Mme [W], la décision entreprise étant infirmée sur son quantum.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Les 5 chiens assis, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à M. et Mme [W] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a:

— condamné la SCI Les 5 chiens assis à payer à M. et Mme [W] la somme de 592,74 euros en réparation de leur trouble de jouissance pour la période du 7 novembre 2019 au 29 octobre 2021 ;

Et statuant à nouveau,

Condamne la SCI Les 5 Chiens Assis à payer à M. et Mme [W] la somme de 1.185,48 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation de leur trouble de jouissance pour la période du 7 novembre 2019 au 29 octobre 2021;

Et y ajoutant,

Condamne la SCI Les 5 Chiens Assis à payer à M. et Mme [W] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Les 5 Chiens Assis aux dépens d’appel.

Rejette toutes autres demandes.

La greffière La Conseillère pour la Présidente empêchée