RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 28 JANVIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12992 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGEXN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12]- RG n° 19/14705

APPELANTES

Société MMA IARD

SA inscrite au RCS du Mans sous le n°440 048 882

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant : M^e Stéphane LAMBERT de la SELARL LAMBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0010

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

inscrite au RCS du MANS n° 775 652 126

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant : M^e Stéphane LAMBERT de la SELARL LAMBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0010

INTIMÉS

Monsieur [G] [S]

né le [Date naissance 4] 1948 à [Localité 14] (64)

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représenté par M^e Patrice ITTAH de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0120

Monsieur [M] [L]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0675

Société L’ESPRIT DU BATIMENT

SARL immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 489 534 289

[Adresse 3]

[Localité 11]

DEFAILLANTE (à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M. [S] est propriétaire d’un appartement (lot n°28) au 5ème étage de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 13], ayant pour syndic la société Atrium Gestion, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [X] est propriétaire d’une chambre située au 6ème étage, au-dessus du bien de M. [S] depuis le printemps 2012 et y a fait réaliser des travaux en juin 2012 notamment par la société L’Esprit du Bâtiment.

M. [S] s’est plaint d’avoir subi, depuis le mois d’août 2012, des infiltrations en provenance de l’appartement de Mme [X].

En février 2013, un constat amiable de dégâts des eaux a été établi entre ces deux copropriétaires, le syndic de l’immeuble a procédé à une déclaration de sinistre auprès du courtier d’assurance de l’immeuble et une recherche de fuite a été réalisée par la société Copcie dont le rapport d’intervention, daté du 25 février 2013, a souligné un taux d’humidité de 100 % sur les murs et au plafond de l’appartement de M. [S], ainsi que l’existence d’une fuite dans la salle de bains située dans la chambre de Mme [X] au 6ème étage, au niveau de l’étanchéité des carrelages et du joint silicone du bac à douche.

Mme [X] a entrepris des travaux de réfection de sa salle de bains par l’entreprise [M] [L], courant juin et juillet 2013, mais les infiltrations ont persisté dans l’appartement de M. [S].

Par ordonnance du 24 janvier 2014, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires, a désigné M. [K] en qualité d’expert judiciaire, qui a déposé son rapport le 11 avril 2016.

Par actes d’huissier de justice délivrés les 27 novembre et 3 décembre 2019, M. [S] a assigné la société l’Esprit du Bâtiment, l’assureur de celle-ci, la société Mutuelles du Mans Assurances et M. [L], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, principalement, d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 17 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu M. [S] en son action,

— condamné in solidum la société l’Esprit du Bâtiment, la société MMA IARD, la société MMA IARD Assurances Mutuelles et M. [L] à payer à M. [S] :

' 4 747,75 euros hors taxes, TVA en sus, en réparation de son préjudice matériel,

' 19 008 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

' 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société l’Esprit du Bâtiment, la société MMA IARD, la société MMA IARD Assurances Mutuelles et M. [L] aux dépens, comprenant les frais d’expertise – notamment les honoraires de l’expert – et les frais de la présente instance, recouvrables en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— fixé les responsabilités comme suit, s’agissant de la contribution à la dette entre les responsables dans le cadre de leurs recours réciproques, en principal, intérêts, dépens et frais irrépétibles :

' 60 % à la charge de la société l’Esprit du Bâtiment et de ses assureurs, la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles,

' 40 % à la charge de M. [L],

— condamné la société l’Esprit du Bâtiment, la société MMA IARD, la société MMA IARD Assurances Mutuelles in solidum, d’une part, M. [L] d’autre part, à se garantir mutuellement des sommes dues dans les proportions susvisées,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 8 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 septembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées les 21 et 22 septembre 2022, la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles, appelantes, invitent la cour à :

— infirmer le jugement entrepris dans son intégralité,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés l’Esprit du Bâtiment et [L],

statuant à nouveau,

— limiter toute condamnation de la société l’Esprit du Bâtiment, et par là, de ses assureurs, les MMA, à hauteur de 60 %, correspondant aux sommes précisément détaillées par l’expert à hauteur de 2 685,65 euros au titre du préjudice matériel et 5 184 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner l’entreprise [L] à garantir ces derniers pour le surplus,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que le préjudice de jouissance allégué par M. [S] concernait 40 % de la surface de l’appartement pendant une période de 44 mois,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— fixer le montant de ce préjudice aux sommes définies par l’expert judiciaire, soit 8 640 euros correspondant à l’indemnisation de la perte de jouissance de 25 % de la surface de l’appartement durant 32 mois,

— limiter toute condamnation de la société l’Esprit du Bâtiment, et par là, de ses assureurs, les MMA, à hauteur de 60 % de cette somme,

— condamner l’entreprise [L] à garantir ces derniers pour le surplus,

subsidiairement,

dans l’hypothèse où la cour retiendrait la durée de 44 mois, telle que retenue par le tribunal,

— retenir un montant maximum de 13 230 euros,

— limiter toute condamnation de la société l’Esprit du Bâtiment, et par là, de ses assureurs, les MMA, à hauteur de 60 % de cette somme,

— condamner l’entreprise [L] à garantir ces derniers pour le surplus,

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait application de la franchise contractuelle,

statuant à nouveau, en cas de condamnation des MMA, en leur qualité d’assureur de la société l’Esprit du Bâtiment,

— faire application de cette franchise contractuelle fixée à 522 euros,

en tout état de cause,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les concluantes à verser in solidum la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles à M. [S], outre les dépens,

statuant à nouveau,

— condamner ce dernier à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles au titre de la première instance et de la procédure d’appel, outre les dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Baechlin, avocat au barreau de

Paris.

Par conclusions notifiées les 14 et 15 décembre 2022, M. [S], intimé, invite la cour à :

— le recevoir en ses conclusions d’intimé portant appel incident et y faire droit,

en conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 17 mai 2022 en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés l’Esprit du Bâtiment, M. [L], la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il retient la somme de 4 747,75 euros au titre de son préjudice matériel,

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il condamne in solidum les sociétés l’Esprit du Bâtiment, M. [L], la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il retient la somme de 19 008 euros au titre de son préjudice de jouissance,

statuant à nouveau,

— débouter les MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter M. [L] de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum les sociétés l’Esprit du Bâtiment, M. [L], la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles à lui payer la somme de 20 304 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner in solidum les sociétés l’Esprit du Bâtiment, M. [L], la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les sociétés l’Esprit du Bâtiment, M. [L], la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Par conclusions notifiées le 12 décembre 2022, M. [L], intimé, invite la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, à :

à titre principal,

— confirmer les termes du jugement rendu par le tribunal de judiciaire de Paris le 17 mai 2022 en ce qu’il a limité à 40 % la quote-part de condamnation prononcée à son encontre,

— infirmer le jugement entrepris concernant le quantum du préjudice de jouissance allégué par M. [S],

statuant à nouveau,

— juger que le préjudice de jouissance de M. [S] ne saurait dépasser la somme de 8 640 euros, correspondant à l’indemnisation de la perte de jouissance de 25 % de la surface de l’appartement durant une période de 32 mois,

— condamner la société l’Esprit du Bâtiment et son assureur les MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à le relever et le garantir,

en tout état de cause,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à verser in solidum la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles à M. [S], outre les dépens,

statuant à nouveau,

— condamner la société l’Esprit du Bâtiment et son assureur les MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles au titre de la première instance et de la procédure d’appel, outre les dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Didi Moulai, avocat au barreau de Paris.

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions du 21 septembre 2022 à la requête de la société MMA IARD et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, délivrées à la société l’Esprit du Bâtiment, le 26 septembre 2022, par remise à étude ;

Vu la signification des dernières conclusions notifiées les 14 et 15 décembre 2022 à la requête de M. [S], délivrées à la société l’Esprit du Bâtiment, le 23 décembre 2022, par remise à étude ;

Vu la signification des dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2022 à la requête de M. [L], délivrées à la société l’Esprit du Bâtiment, le 9 décembre 2022, par remise à étude ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aucune des parties ne conteste les constatations de l’expert et le partage de responsabilité entre M. [L] (à hauteur de 40%) et la société L’Esprit du Bâtiment (à hauteur de 60%).

Bien que les société MMA IARD SA et MMA IARD Assurances Mutuelles, assureurs de la société L’Esprit du Batiment, demandent l’infirmation totale du jugement, les parties ne contestent pas davantage l’indemnisation du préjudice matériel allouée à M. [S] par le tribunal.

Enfin, les sociétés MMA ne contestent par leur garantie.

Sur les préjudices de jouissance de M. [S]

Moyens des parties

Les sociétés MMA font valoir que :

— Le tribunal a, à tort, retenu que le préjudice de jouissance touchait 40% de la surface de l’appartement mais aurait dû retenir la proportion de 25% évaluée par l’expert ;

— La circonstance que le bien ait eu vocation à être loué et non pas habité par son propriétaire n’a aucune importance dès lors qu’il était habitable et qu’une réfaction du prix du loyer aurait suffi à permettre de le louer.

M. [L] soutient que :

— L’absence de mise en location de son appartement par M. [S] pendant près de quatre ans ne peut peser sur les défendeurs, l’expert ayant relevé que l’appartement était habitable ;

— L’expert a, à juste titre, retenu que le préjudice ne s’étendait pas au-delà de la date de survenance du dernier sinistre, en mars 2015, date à laquelle M. [S] avait la possibilité de procéder aux travaux de réfection de son appartement.

M. [S] allègue que :

— Les parties endommagées représentent au moins la moitié de l’appartement et celui-ci était inhabitable et inlouable puisque l’ensemble des murs de la cuisine, de la chambre et de la salle de bain étaient gorgés d’eau, l’installation étant elle-même touchée ;

— Le pourcentage de 40% retenu par le tribunal doit être confirmé ;

— En l’absence de travaux de reprise des installations sanitaires chez Mme [X], il ne pouvait procéder aux travaux de réfection de l’appartement ; ils ont été réalisés à l’été 2016 et ont donné lieu à une vérification de conformité par l’architecte de l’immeuble en septembre 2016 ;

— Il ne pouvait savoir que le sinistre de mars 2015 serait le dernier sinistre et à cette date l’expert n’avait pas encore déposé son rapport ;

— Le chiffrage suivant doit ainsi être retenu : 1 080 euros (valeur locative) x 40% x 47 mois (jusqu’au 1er juillet 2016), soit 20 304 euros.

Réponse de la cour

Selon les articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige par oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, et chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ses préjudices, sous réserve que soit prouvé un fait fautif en lien direct et certain avec le préjudice allégué.

Aucune partie ne conteste le principe du préjudice de jouissance de M. [S], le débat portant sur sa durée et sur son étendue. La valeur locative de l’appartement, estimée à 1 080 euros par mois, n’est pas contestée.

Monsieur [S] ne démontrant pas la date de réalisation des travaux de reprise des installations sanitaires de Mme [X], son préjudice de jouissance doit être retenu jusqu’au 11 avril 2016, date de dépôt du rapport d’expertise, les parties ne pouvant sérieusement prétendre que M. [S] aurait dû faire réaliser ses travaux avant la fin des opérations expertales.

Il ressort de l’expertise que lors de la première réunion d’expertise l’humidité était de 100% dans la salle de bain au plafond et sur les retombées des murs, dans le couloir au plafond et sur le mur contre la salle de bain, dans la cuisine au plafond et sur la retombée du mur au droit de l’humidité mesurée dans la salle de bain et dans la chambre au droit de la douche située dans l’appartement de Mme [X] et sur la retombée du mur autour de l’eau chaude sanitaire. Le parquet et le revêtement de sol ont été endommagés dans le couloir sur environ un mètre carré.

Il apparaît donc que toutes les pièces de cet appartement, à l’exception du salon, ont été touchées par les désordres. C’est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que, l’habitabilité du bien ayant été affectée pour près de la moitié des locaux, le préjudice de jouissance pouvait raisonnablement être évalué à 40%.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a fixé le préjudice de jouissance de M. [S] à la somme de 19 008 euros (1 080 euros x 40% x 44 mois).

Sur la solidarité de la condamnation

Les sociétés MMA allèguent que l’expert a considéré que les sociétés en cause n’avaient pas participé ensemble à la réalisation d’un même dommage et que leur intervention a engendré des désordres différents participant aux différents sinistres allégués par M. [S].

Ainsi que l’a rappelé le tribunal, lorsque plusieurs personnes sont responsables du même dommage, leur responsabilité est solidaire ou in solidum, sans préjudice des dispositions relatives au droit de recours et ce, en application des principes d’obligation à la dette et de contribution à la dette. Il s’ensuit que la victime est recevable et bien fondée à solliciter le règlement de l’ensemble de la dette à n’importe laquelle des parties succombantes, à charge pour cette dernière de faire son affaire personnelle de la recherche de la quote-part des autres codéfendeurs pour leur propre contribution.

Ainsi, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en son entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux, lequel n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

En l’espèce, l’expert a indiqué, concernant les responsabilités :

« Dans un premier temps, l’Esprit du Bâtiment a réalisé des travaux non conformes aux règles de l’art ['] qui ont entraîné des désordres dans l’appartement de M. [S] et dans les parties communes.

Ces travaux consistaient en la reprise de la partie kitchenette, de la plomberie, y compris le raccordement des WC en façade extérieure en diamètre 100 et la vérification, raccordement et mise en eau.

Dans un second temps, les travaux réalisés par l’entreprise [L] en juillet 2013 n’ont pas permis de mettre un terme à ces désordres.

Monsieur [L] est bien [responsable] d’avoir installé un bac à douche sans étanchéité autour et avec une pente insuffisante ».

Il en ressort que les interventions de ces deux entreprises ont participé aux mêmes désordres provenant principalement de la salle de bain de Mme [X].

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. [L] et la société L’Esprit du Bâtiment à indemniser M. [S] de ses préjudices.

Sur l’application de la franchise opposable

Les sociétés MMA soutiennent qu’aux termes des conditions générales et particulières du contrat d’assurance, une franchise de 512 euros est prévue et est opposable au bénéficiaire de l’indemnité.

Il ressort des conditions générales du contrat produites par les appelantes que le montant des franchises est fixé par sinistre aux conditions particulières. Néanmoins, les conditions particulières produites ne font mention d’aucune franchise.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés MMA et M. [L], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. La demande formulée contre la société l’Esprit du Bâtiment doit être rejetée, celle-ci ayant agréé au jugement confirmé.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les sociétés MMA et M. [L].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles et M. [L] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [S] la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE