Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 5, 15 janvier 2026, n° 25/13063

TGI 11 juillet 2025

CA Paris
Irrecevabilité 15 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Erreur de droit sur la conservation des travaux par l'indivision
La cour a jugé que la caducité de la promesse de vente était due à la non-levée de l'option par BATIM ENTREPRISES, rendant ce moyen non sérieux.
Rejeté
Mauvaise foi de l'indivision [H]
La cour a estimé que les créances alléguées par BATIM ENTREPRISES ne pouvaient être retenues, car la promesse de vente n'avait pas été réalisée en raison de son propre manquement.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 5, 15 janv. 2026, n° 25/13063
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/13063
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JEX, 11 juillet 2025, N° 25/80305
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-Henri ROUSSELChloé LAVAL
Cabinet(s) :	CORTEN
Parties :	S.A.R.L. BATIM ENTREPRISES

Texte intégral

Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 15 JANVIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/13063 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLX22

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juillet 2025 – Juge de l’exécution de [Localité 23] – RG n° 25/80305

Nature de la décision : Contradictoire

NOUS, Anne DUPUY, Présidente de chambre, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assistée de Lydia BEZZOU, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BATIM ENTREPRISES

[Adresse 8]

[Localité 17]

Représentée par M^e Chloé LAVAL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 10]

[Localité 16]

Monsieur [O] [H]

[Adresse 12]

[Localité 5]

Monsieur [C] [T]

[Adresse 15]

[Localité 2]

Monsieur [W] [T]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Monsieur [K] [T]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Madame [B] [T]

[Adresse 9]

[Localité 17]

Monsieur [J] [T]

[Adresse 21]

[Localité 14]

Représentés par M^e Pierre-henri ROUSSEL de l’AARPI CORTEN, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : E1939

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 27 Novembre 2025 :

Par acte authentique en date du 8 janvier 2019, la société BATIM ENTREPRISES, exerçant l’activité de marchand de biens, a conclu une promesse unilatérale de vente sur un bien situé à [Localité 20] (Val d’Oise) appartenant à l’indivision [H] moyennant un prix de 1 684 000 euros hors frais, droits et taxes, à charge pour le bénéficiaire de lever l’option avant le 8 juillet 2020. Aux termes de cette promesse, les parties sont notamment convenues que :

— la société BATIM ENTEPRISES aurait la jouissance anticipée de l’immeuble,

— le promettant autorise le bénéficiaire à affectuer des travaux dans le bien, à compter du 1er février 2019, étant précisé que le bénéficaire devra soumettre préalablement au promettant le descriptif des travaux, afin d’obtenir son accord avant la réalisation de ceux-ci,

— si la vente ne pouvait se réaliser, sauf si la faute en incombait au promettant, les travaux et ameliorations réalisés par le bénéficiaire resteront acquis au promettant, sans qu’aucun dédommagement ne puisse lui être demandé par le bénéficiaire.

Le 21 avril 2020, une explosion et un incendie ont partiellement détruit la maison principale.

Un premier avenant à la promesse de vente a été conclu le 2 juillet 2021 puis un second, le 21 octobre 2021, prorogeant notamment le délai de réalisation de la promesse de vente au 15 septembre 2022.

La société BATIM ENTREPRISES a procédé à une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien, autorisée par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris du 5 juin 2024.

Par acte extrajudiciaire du 5 février 2025, M. [Y] [H], M. [O] [H], M. [C] [T], M. [W] [T], M. [K] [T], Mme . [B] [T] et M. [J] [T] (ci-après l’Indivision [H]) ont assigné la société SARL BATIM ENTRPRISES devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire autorisée par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris du 5 juin 2024 sur le bien leur appartenant situé à Enghien Les Bains.

Par jugement du 11 juillet 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a

— Ordonné la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien sis à [Adresse 18] [Localité 22] [Adresse 1], cadastré section AC n° [Cadastre 7] et AC n° [Cadastre 6] appartenant à M. [Y] [H], M. [O] [H], M. [C] [T], M. [W] [T], M. [K] [T], Mme [B] [T] et M. [J] [T] prise par la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES aux frais de celle-ci,

— Condamné la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES à verser la somme de 300 euros à M. [Y] [H], la somme de 300 euros à M. [O] [H], la somme de 300 euros à M. [C] [T], la somme de 300 euros à M. [W] [T], la somme de 300 euros à M. [K] [T], la somme de 300 euros à Mme [B] [T] et la somme de 300 euros à M. [J] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES aux dépens.

Cette décision était exécutoire de droit.

Par déclaration du 16 juillet 2025, la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES a fait appel de cette décision.

Suivant assignations des 13, 14, 18 et 19 août 2025 délivrées aux consorts de l’indivision [H], la société S.A.R.L BATIM ENTREPRISES a saisi le premier président de la cour d’appel de Paris d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

A l’audience du 27 novembre 2025, développant oralement ses conclusions, S.A.R.L BATIM ENTREPRISES demande au délégué du premier président de :

— Déclarer recevable sa demande de sursis à exécution du jugement du 11 juillet 2025,

— Rejeter l’intégralité des prétentions présentes par à M. [Y] [H], M. [O] [H], M. [C] [T], M. [W] [T], M. [K] [T], Mme [B] [T] et M. [J] [T],

— Ordonner le sursis à l’exécution de la décision rendue par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris le 11 juillet 2025,

— Condamner solidairement M. [Y] [H], M. [O] [H], M. [C] [T], M. [W] [T], M. [K] [T], Mme [B] [T] et M. [J] [T], à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner solidairement aux entiers dépens.

La SARL BATIM ENTEPRISES fait valoir que sa demande de sursis à exécution est recevable car, selon un revirement de jurisprudence de la Cour de cassation, il est désormais admis de façon constante que l’article R. 121-22 du code des procédures civiles d’exécution s’applique sans distinction, peu important que la décision du juge de l’exécution ait été rendue sur requête ou non. Elle conteste ainsi l’application de l’article 514-3 du code de procédure civile défendue par l’Indivision [H] et donc l’exigence de preuve de « conséquences manifestement excessives », qu’il exige qui ne sont pas requises pour la recevabilité de sa demande fondée sur l’article R. 121-22 du code des procédures civiles d’exécution.

La S.A.R.L BATIM ENTREPRISES soutient par ailleurs qu’il existe des moyens sérieux de réformation du jugement querellé du juge de l’exécution.

Elle soutient en premier lieu que le juge de l’exécution a commis une erreur de droit en jugeant que l’Indivision [H] pouvait conserver le bénéfice des travaux sans indemnité pour la société BATIM ENTREPRISES, alors même que la réserve relative à la purge du droit de préemption n’avait pas été levée, le juge de l’exécution ayant ignoré que la purge du droit de préemption était une condition d’efficacité de la promesse de vente.

En second lieu, la S.A.R.L BATIM ENTREPRISES reproche au juge de l’exécution de ne pas avoir tenu compte ni statué sur l’ensemble des moyens soulevés relatifs à la mauvaise foi de l’indivision [H] par la faute de laquelle la réitération de la vente a été considérablement retardée puis empêchée.

Elle fait valoir à cet égard que le juge n’a pas statué sur le fait qu’alors qu’elle justifie d’une créance de 109 386,24 euros de travaux réalisés préalablement au sinistre, fondée sur l’avenant à la promesse de vente du 21 octobre 2021, aux termes duquel les parties sont convenues que cette somme serait reversée au bénéficiaire sur présentation des factures de réalisation des travaux, le montant du séquestre n’a jamais été libéré entre les mains de la société BATIM ENTREPRISES malgré ses demandes. Elle soutient que l’indivision [H] fait une interprétation erronée de cet avenant en considérant que les factures présentées devaient porter sur des travaux postérieurs et non antérieurs au sinistre.

Elle fait en outre valoir que le jugement du 11 juillet 2025 ne tient pas compte du fait que l’indivision [H] a procédé à de fausses déclarations auprès de son assureur, ce qui est constitutif d’une faute contractuelle justifiant l’indemnisation de la société BATIM ENTREPRISES à ce titre.

En réponse, les consorts de l’Indivision [H], développant oralement leurs conclusions, demandent au délégué du premier président de :

— Juger l’Indivision recevable et bien fondée dans ses prétentions,

A titre principal,

— Juger irrecevable Batim dans son action,

A défaut, à titre subsidiaire,

— La dire mal fondée dans l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

En conséquence,

— La débouter de sa demande de sa demande à voir ordonner le sursis à exécution de la décision rendue par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris.

Et partant

— Condamner Batim au règlement de la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entières dépens.

L’Indivision [H] soulève l’irrecevabilité de la demande de la société BATIM ENTREPRISES au motif que, selon une jurisprudence constante, en cas d’appel d’une décision du juge de l’exécution rétractant une mesure de sûreté judiciaire rendue sur requête, le juge des référés doit être saisi sur le fondement de l’article 514-3 du code de procédure civile, et non de l’article R. 121-22 du code des procédures civiles d’exécution, ajoutant que la S.A.R.L BATIM ENTREPRISES n’a pas satisfait aux exigences de l’article 514-3 du code de procédure civile qui aurait dû être appliqué, faute d’avoir démontré que l’exécution provisoire entraînerait des conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement à la décision de première instance.

A titre subsidiaire, l’Indivision [H] soutient que la demande serait mal fondée, la S.A.R.L BATIM ENTREPRISES ne démontrant pas de moyens sérieux de réformation du jugement querellé.

L’Indivision [H] fait valoir notamment que la caducité de la promesse de vente est due à la faute exclusive de BATIM ENTREPRISES, à défaut d’avoir levé l’option au plus tard le 15 mars 2023, moyennant le versement du prix de vente et des frais et droits conformément aux stipulations contractuelles.

Elle expose que les travaux menés par BATIM ENTREPRISES de sa propre initiative dans les locaux ont été réalisés sans aucune autorisation administrative et en l’absence d’un accord préalable de l’Indivision, au mépris là encore des dispositions contractuelles, ce qui déjà fait échec à toute indemnisation financière possible à hauteur de la somme indûment réclamée de 659 807,95 euros, au titre du cout des travaux allégués.

Elle soutient que la somme de 109 386,24 euros aujourd’hui réclamée par BATIM ENTREPRISES correspondant au montant de l’indemnité d’assurances liée au sinistre incendie survenu dans les locaux le 21 avril 2020 et aujourd’hui séquestrée dans la comptabilité du notaire rédacteur de la promesse, ne pouvait être libérée par anticipation par l’Indivision en l’absence de présentation de factures relatives aux travaux de reprises des désordres liés à ce sinistre, conformément aux dispositions contractuelles (paragraphe Promesse, page 11). Elle ajoute que ces travaux n’ont jamais été entrepris par la société BATIM qui a procédé à la destruction intérieure des locaux, en l’absence de toute autorisation contractuelle et légale.

L’Indivision fait encore valoir que la prétendue perte de chance pour la société BATIM d’avoir pu réaliser une plus-value financière liée à une revente anticipée des locaux au profit d’un tiers est encore plus infondée, en raison de la nullité de l’offre d’achat présentée, pour avoir été souscrite en prohibition avec la faculté de revente possible des locaux, préalablement à leur acquisition et à défaut de toute levée d’option dans le délai imparti comme l’a retenu le juge de l’exécution. Elle argue de ce que les prétentions infondées de BATIM ENTREPRISES visent à faire condamner l’Indivision aux termes de moyens fallacieux, afin de compenser financièrement une opération immobilière qu’elle comptait réaliser sous le statut de marchand de biens, aux termes de laquelle, après s’être dispensée de tout règlement d’une indemnité d’immobilisation, BATIM ENTREPRISES entendait se faire rembourser le coût des travaux de destruction réalisés sans autorisation, moyennant une revente concomitante des locaux à un tiers, en complète contravention avec l’interdiction qui lui était faite de procéder à leur vente, avant de les avoir acquis.

SUR CE,

Sur la recevabilité de la demande

L’article R. 121-22 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

« En cas d’appel, un sursis à l’exécution des décisions prises par le juge de l’exécution peut être demandé au premier président de la cour d’appel. La demande est formée par assignation en référé délivrée à la partie adverse et dénoncée, s’il y a lieu, au tiers entre les mains de qui la saisie a été pratiquée. Jusqu’au jour du prononcé de l’ordonnance par le premier président, la demande de sursis à exécution suspend les poursuites si la décision attaquée n’a pas remis en cause leur continuation ; elle proroge les effets attachés à la saisie et aux mesures conservatoires si la décision attaquée a ordonné la mainlevée de la mesure. Le sursis à exécution n’est accordé que s’il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation de la décision déférée à la cour.

La décision du premier président n’est pas susceptible de pourvoi. »

Il est constant à ce jour suivant la jurisprudence de la Cour de cassation (2e Civ, 2 mars 2023 n°20-21.303) que « Le premier président de la cour d’appel peut ordonner le sursis à l’exécution de toutes les décisions du juge de l’exécution, à l’exception de celles qui, dans les rapports entre créanciers et débiteurs, statuent sur les demandes dépourvues d’effet suspensif, à moins qu’elles n’ordonnent la mainlevée d’une mesure. L’article R. 121-22 du code des procédures civiles d’exécution ne distingue pas selon que la mesure a été pratiquée avec ou sans autorisation préalable du juge. Il s’ensuit qu’en cas d’appel du jugement ayant ordonné la mainlevée d’une mesure conservatoire autorisée sur requête, le créancier peut saisir le premier président de la cour d’appel d’une demande de sursis à exécution, cette demande prorogeant, conformément aux dispositions de l’article R. 121-22, alinéa 2, précité, les effets attachés à la mesure. La demande de sursis à exécution, qui proroge les effets de la mesure conservatoire, suspend également la condamnation du créancier au paiement de dommages-intérêts pour abus de saisie ainsi que la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles, qui s’y rattachent par un lien de dépendance ».

La demande formée par la société BATIM ENTREPRISES, de sursis à exécution du jugement en date du 11 juillet 2025 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris ordonnant la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien sis à Enghien les Bains, autorisée par ordonnance du JEX du tribunal judiciaire de Paris du 5 juin 2024, est par conséquent recevable.

L’exception d’irrecevabilité soulevée par l’indivision [H] sera rejetée.

Sur la demande de sursis à exécution de la décision du 11 juillet 2025 du juge de l’exécution

Il résulte de l’article R.121-22, alinéas 1 à 3, du code des procédures civiles d’exécution que le premier président de la cour d’appel peut ordonner le sursis à l’exécution de toutes les décisions du juge de l’exécution, à l’exception de celles qui, dans les rapports entre créanciers et débiteurs, statuent sur des demandes dépourvues d’effet suspensif à moins qu’elles n’ordonnent la mainlevée de la mesure. Le sursis à exécution n’est accordé que s’il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation de la décision déférée à la cour.

Le premier moyen développé par BATIM ENTREPRISES selon lequel le juge aurait commis une erreur de droit en considérant que l’Indivision [H] pouvait conserver le bénéfice des travaux sans indemnité pour la société BATIM ENTREPRISES, alors que la réserve relative à la purge du droit de préemption qui était une condition d’efficacité de la promesse de vente n’avait pas été levée, ne saurait constituer un moyen sérieux de réformation dès lors que, comme l’a justement retenu le juge de l’exécution, la caducité de la promesse de vente est intervenue du fait du défaut de BATIM ENTREPRISES d’avoir levé l’option d’acquérir les locaux dans le délai imparti (soit le 15 mars 2023 suivant avenant conclu par les parties) auprès du notaire rédacteur et assuré par virement sur le compte dudit notaire les versements prévus, conformément aux clauses de la promesse de vente conclue entre les parties.

Le second moyen développé par la S.A.R.L BATIM ENTREPRISES selon lequel le juge de l’exécution aurait ignoré la mauvaise foi de l’indivision [H] par la faute de laquelle la réitération de la vente a été considérablement retardée puis empêchée ne saurait davantage constituer un moyen sérieux de réformation, tant en ce qui concerne la créance alléguée par BATIM ENTREPRISES au titre des travaux réalisés préalablement au sinistre, qu’en ce qui concerne le droit à indemnisation allégué par BATIM ENTREPRISES au titre de fausses déclarations faites l’indivision [H] auprès de son assureur.

En effet, la promesse de vente prévoyait au paragraphe « Réalisation », pages 8 et 9, que la réalisation de la promesse aurait lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagné du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de la somme convenue, soit, en cas d’impossibilité de signer l’acte de vente avant l’expiration du délai convenu, que ce soit par le fait du promettant ou de l’absence d’un ou plusieurs documents nécessaires à sa régularisation, par la levée d’option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire dans ce délai, accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire de la somme convenue.

Il était par ailleurs stipulé au paragraphe « jouissance anticipé » page 11 de la promesse de vente notamment que :

— le promettant autorise le bénéficiaire à effectuer les travaux dans le bien, à compter du 1er février 2019, étant ici précisé que le bénéficiaire devra soumettre préalablement au promettant le descriptif des travaux, afin d’obtenir son accord avant la réalisation de ceux-ci,

— les parties conviennent que si la vente ne pouvait se réaliser, sauf si la faute en incombait au promettant, les travaux et améliorations réalisés par le bénéficiaire resteraient acquis au promettant sans qu’aucun dédommagement ne puisse lui être demandé par le bénéficiaire.

L’avenant du 21 octobre 2021 prorogeant la date d’expiration de la promesse de vente au 15 mars 2023, prévoyait notamment que conformément aux conventions prises à la promesse de vente, le vendeur déclare subroger l’acquéreur dans tous ses droits à l’égard de la compagnie d’assurance relativement au sinistre. A cet égard, les parties conviennent que le vendeur s’engage à verser à la comptabilité du Notaire les sommes déjà reçues à titre d’indemnités de la part de sa compagnie d’assurance, soit la somme de 109 386,24 euros dans le délai de huit jours à compter l’avenant et à verser également les sommes qu’il percevra ultérieurement à ce titre audit Notaire dans un délai de huit jours à compter de leur réception. Ces sommes seront séquestrées par le Notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente et seront versées par ses soins, à cette date, à la société BATIM ENTREPRISES qui l’accepte, ou toute autre personne éventuellement substituée. Les parties de réservent la possibilité de libérer le séquestre entre les mains de l’acquéreur sous réserve de présentation des factures de réalisation des travaux. De son côté, l’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de la réalisation des travaux de remise en état du bien.

Or, la société BATIM ENTREPRISES n’ayant jamais levé l’option lui permettant d’acquérir les locaux dans le délai imparti, l’acte de vente n’a jamais été signé.

La société BATIM ENTREPRISES échouant à démontrer que le défaut de réalisation de la promesse de vente résultait de la faute du promettant dès lors que la cause en était son défaut de levée d’option, ne peut donc se prévaloir ni des créances alléguées de travaux réalisés sur les locaux sis à [Localité 19], restant acquis au promettant conformément aux stipulations contractuelles, ni d’une créance en vertu du second avenant au titre des sommes perçues de la compagnie d’assurance et séquestrées chez le notaire faute de réalisation de la vente, peu important dès lors les déclarations erronées de l’Indivision [H] faites auprès de son assureur à la suite du sinistre quant au nombre de pièces du bien objet de la promesse.

Dès lors, la société BATIM ENTREPRISES ne démontre pas l’existence de moyen sérieux de réformation ou d’annulation de la décision.

Il convient de rejeter sa demande de sursis.

Sur les mesures accessoires

La société BATIM ENTREPRISES sera condamnée au paiement des dépens et déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’indivision [H] sera également déboutée de sa demande présentée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Rejetons l’exception d’irrecevabilité soulevée par MM. [Y] [H], [O] [H], [C] [T], [W] [T], [K] [T], [J] [T] et Mme . [B] [T],

Déclarons la demande de sursis à exécution du jugement du 11 juillet 2025 recevable,

Rejetons la demande de sursis à exécution de la décision du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en date du 11 juillet 2025,

Condamnons la SARL BATIM ENTREPRISES aux dépens de la présente instance ;

Déboutons la SARL BATIM ENTREPRISES de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons MM. [Y] [H], [O] [H], [C] [T], [W] [T], [K] [T], [J] [T] et Mme . [B] [T] de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNANCE rendue par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente