N° RG 23/04174

N° Portalis DBVM-V-B7H-MBVN

C3

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maeva ROCHET

la SCP MONTOYA & DORNE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 29 AVRIL 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/00878)

rendu par le Tribunal judiciaire de VALENCE

en date du 26 septembre 2023

suivant déclaration d’appel du 12 Décembre 2023

APPELANT :

M. [B] [Z]

né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

CROATIE

représenté par M^e Maeva ROCHET, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

Me [L] [E]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE et par M^e Cyrielle DELBE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

Assistées lors des débats de M^me Solène Roux, greffier, lors des débats, et de M^me Anne Burel, greffier, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 mars 2025, Madame Clerc a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 9 décembre 2014, M. [B] [Z] a signé un contrat de location meublée avec Mme [V] d’une durée d’un an renouvelable, ledit contrat précisant que la location n’était pas soumise au régime de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juillet 2020, M. [Z] a donné congé à sa locataire Mme [V] pour la fin du bail au 2 janvier 2021, exposant vouloir récupérer son bien pour le mettre en vente au prix de 60.000' ; il lui a notifié dans ce même courrier un droit de préemption en reproduisant les alinéas 1 à 5 de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Le 4 janvier 2021, Mme [V] est partie du logement après l’état des lieux sans manifester son intention d’acquérir l’appartement.

Selon compromis sous seing privé signé le 27 janvier 2021,rédigé par Me [L] [E], notaire de M. [Z], ce dernier s’est engagé à vendre cet appartement à Mme [M] au prix de 52.000', l’acte contenant une clause « garantie de jouissance » précisant l’existence d’une nouvelle purge du droit de préemption.

Le 27 janvier 2021, Me [E], a notifié à Mme [V] les nouvelles modalités de vente (prix) et celle-ci a fait valoir par courrier du 25 février 2021 son droit de préemption.

Informé par le notaire de la décision de Mme [V], M.[Z] contestait l’existence d’un droit de préemption au profit de cette dernière faisant valoir que le bien loué était un bien meublé.

Le 1er mars 2021, Me [E] a avisé Mme [V] de la protestation de M. [Z] en lui réclamant copie du bail.

Le 17 mars 2021, M. [Z] a écrit au notaire pour s’opposer au droit de préemption faisant valoir que sa locataire cherchait en réalité à retarder la vente pour obtenir restitution de sa caution.

Le 25 mars 2021, Me [E] a répondu à M. [Z] que s’étant volontairement soumis aux statuts des baux d’habitation, la purge du droit de préemption au nouveau prix de vente qui était inférieur à celui initialement prévu s’imposait, et qu’à défaut, il s’exposait, ainsi que l’acquéreur, à une action en nullité si la vente était signée en l’état.

Le 30 avril 2021, M. [Z] a déchargé Me [E] du dossier concernant la vente de l’appartement litigieux pour le confier à l’étude Kosmala-Dorée.

M. [Z] a rappelé à Me [E] que le droit de préemption ne pouvait pas s’appliquer en présence d’un bail d’habitation pour un appartement meublé et a considéré que cette erreur lui avait causé un préjudice dont il a réclamé réparation.

Mme [V] ne donnait pas suite à sa décision de préempter et le bien était vendu le 27 août 2021 à Mme [M].

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2022, M. [Z] a assigné Me [E], devant le tribunal judiciaire de Valence au visa des dispositions des articles 1240, 1241, 1112-1 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 en paiement de la somme de 110.000' sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour manquement de rigueur, de probité et de conseils.

Par jugement contradictoire du 26 septembre 2023 , le tribunal précité a :

débouté M. [Z] de l’ensemble de ses demandes en l’absence de faute de Me [E], de preuve de ses préjudices et du lien de causalité,

condamné M. [Z] à payer à Me [E], la somme de 1.500' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [Z] aux entiers dépens,

rejeté la demande de distraction des dépens au profit de M^e Bard au titre des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

rappelé que la décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

La juridiction a retenu en substance que :

M.[Z], qui a notifié seul le congé à la locataire en faisant référence à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, sans établir que l’application de cette loi participait d’une erreur de sa part, ne peut pas exiger de Me [E], rédacteur de l’acte de vente, une information ou un conseil quant à l’application ou non des dispositions de cette loi à un contrat de location meublée,

M. [Z] n’allègue et ne démontre pas avoir commis une erreur en soumettant le congé à l’article 15 de la loi précitée, il avait parfaite connaissance qu’il s’agissait d’un contrat de location meublée pour en avoir signé le bail et avait été informé par un notaire en 2020 dans le cadre d’un autre dossier que ce texte ne s’appliquait pas aux locations meublées : il s’est volontairement soumis à l’application de la loi du 6 juillet 1989,

Me [E] étant lié par la notification du droit de préemption faite par M. [Z] au moment de la délivrance du congé, il ne pouvait que purger le droit de péemption conformément à l’article 15 II de cette loi reproduit dans le congé en informant M. [Z] des risques de nullité de la vente s’il était passé outre cette purge du droit de préemption à l’égard de la locataire et en tentant d’obtenir de celle-ci qu’elle renonce à son droit de préemption ; il ne lui incombait pas de trancher le différent relatif à l’application de ce droit de préemption entre le bailleur et la locataire,

Me [E] a fait preuve de sérieux en modifiant la clause de garantie de jouissance afin de porter une mention conforme aux règles que le vendeur avait décidé d’appliquer, M. [Z] ayant accepté cette clause en pleine connaissance de cause en signant le compromis de vente le 27 janvier 2021,

M.[Z] n’a jamais manifesté son intention de se rétracter avant la purge de ce droit de préemption mais a contesté après que sa locataire ait fait valoir ce droit,

Me [E] n’a pas violé le secret professionnel mais a fait preuve de diligence en transmettant respectivement au bailleur et à la locataire les informations et leurs demandes relatives à l’exercice de ce droit de préemption,

les préjudices allégués par M. [Z] ne sont pas démontrés et ne sont pas en relation causale avec les griefs portés à l’encontre du notaire.

Par déclaration déposée le 12 décembre 2023, M. [Z] a relevé appel.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 28 février 2025 sur le fondement des articles 1112-1, 1240 et 1241 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, du décret n°87-713 du 26 août 1987 et de l’article 700 du code de procédure civile M. [Z] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, et statuant à nouveau de :

juger que Me [E], notaire, a commis plusieurs fautes engageant sa responsabilité délictuelle à son égard,

juger que Me [E], notaire, a commis plusieurs fautes en :

considérant qu’un droit de préemption devait s’appliquer alors que le locataire avait déjà quitté l’appartement avant la signature du compromis, de sorte que le contrat de bail était de fait résilié,

établissant un projet de compromis de vente ne correspondant pas au compromis signé,

considérant qu’un droit de préemption devait s’appliquer alors qu’il s’agissait d’un bail meublé,

ne dénonçant pas la man’uvre frauduleuse de son ancienne locataire, révélée sous forme de chantage, afin qu’il lui verse 375',

se faisant le relais des demandes de son ancienne locataire,

en communiquant des informations personnelles, comme sa nouvelle adresse à son ancienne locataire et violation du secret professionnel,

en tardant à lui répondre,

— condamner Me [E], notaire, de chefs de manquement de rigueur, de probité et de conseils, qu’exige sa qualité d’officier ministériel, de le condamner à lui payer la somme de 110.000' au titre des préjudices subis,

condamner Me [E], notaire, à lui verser la somme de 3.000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 février 2025 au visa de l’article 1240 du Code civil, Me [E] entend voir la cour :

juger que M. [Z] a délivré congé avec offre de vente à Mme [V],

juger que les conditions de la vente ont été modifiées,

juger que M. [Z] était parfaitement informé de la purge de ce nouveau droit de préemption,

juger que M. [Z] n’a émis aucune objection,

juger qu’il a tenu strictement informé M. [Z] de l’ensemble des démarches effectuées dans son dossier et a répondu à ses sollicitations,

juger qu’il se devait de purger un nouveau droit de préemption aux nouvelles conditions de la vente,

juger qu’il n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de sa mission,

juger que M. [Z] n’apporte aucun élément probant quant à l’existence de ses prétendus préjudices,

juger qu’il ne peut être tenu pour responsable des conditions de la vente qui a été directement négociée entre les parties,

juger que M. [Z] ne l’avait jamais informé de son prétendu projet professionnel,

juger que M. [Z] ne justifie aucunement de la réalité de ce projet,

juger que M. [Z] ne justifie pas de l’existence d’aucun préjudice indemnisable par le notaire,

en conséquence,

confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

débouter M. [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre en cause d’appel,

y ajoutant,

condamner M. [Z] à lui payer la somme de 3.000' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile exposés en appel, outre les entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité du notaire

Dans le cadre du congé donné à Mme [V] le 15 juillet 2020, M. [Z] a notifié un droit de préemption à sa locataire en reproduisant le texte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, alors même qu’il n’ignorait pas que le bail d’habitation qu’il avait signé avec celle-ci portait sur un local meublé, soumis aux dispositions de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles 1714 à 1762 du code civil à l’exclusion de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’il l’était mentionné dans le bail.

M. [Z] a réitéré sa volonté de se soumettre à la loi du 6 juillet 1989 prise en ses dispositions relatives du droit de préemption prévu en faveur du locataire en cas de vente du logement loué, en acceptant de signer le compromis de vente établi le 27 janvier 2021 par Me [E] qui comportait en sa page 7 au paragraphe « garantie de jouissance » la clause « en vertu des dispositions légales applicables, congé avec offre d’achat aux conditions des présentes a été donné par le propriétaire à Mme [V] avec effet à la fin du bail soit le 2 janvier 2021. Le locataire n’a pas fait part son intention d’acquérir dans le délai d’un an (sic) Il sera procédé à une nouvelle purge de ce droit, le précédent congé comportant le prix de 60.000' ».

Cette clause non équivoque quant à l’existence d’un droit de préemption et la nécessité de purger ce droit de préemption au regard des nouvelles conditions de vente (baisse de prix) n’imposait pas au notaire instrumentaire un devoir de conseil spécifique sur ce point.

M. [Z] n’a jamais dénoncé l’existence du droit de préemption accordé par lui-même, si ce n’est à compter du jour où ce droit a été exercé par Mme [V] selon courrier du 25 février 2021.

Quand bien même la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable aux contrats de location meublée, M. [Z] qui n’excipe pas d’une erreur, s’est donc engagé envers sa locataire, volontairement, sous sa propre responsabilité et avant même la saisine de Me [E], à faire application de l’article 15 de cette loi dans le cadre de son congé, cette soumission volontaire signant sa volonté explicite d’étendre à ses rapports locatifs avec Mme [V] ce texte qui était favorable à cette dernière.

S’il dénonce la nullité du congé pour application de la loi du 6 juillet 1989, il ne conclut pas en tout état de cause au prononcé de cette nullité, ayant manifestement conscience que celle-ci serait de nature à remettre potentiellement en cause la vente de son bien réalisée le 27 août 2021.

Ensuite, conformément à l’article 15 -II de la loi précitée, dans le cas où le propriétaire entend vendre le bien locatif à un prix inférieur à celui indiqué au locataire, une seconde notification du droit de préemption doit être réalisée et confiée au notaire sous sa responsabilité, comportant une nouvelle offre de vente qui est caduque faute d’acceptation dans un délai d’un mois le preneur préempteur disposant à nouveau d’un délai de deux ou de quatre mois pour réaliser la vente.

Cette obligation de seconde notification s’imposait au notaire, quand bien même le bail de Mme [V] était résilié depuis le 4 janvier 2021, date de son départ volontaire, à peine de nullité de la vente projetée.

Il en résulte que Me [E] n’a pas commis de faute en notifiant par courrier du 27 janvier 2021 Mme [V] la signature du compromis de vente le 27 janvier 2021 au prix de 52.000' ( 49.570' pour le bien et 2.430' pour les meubles), soit un prix moindre que celui mentionné dans le congé avec droit de préemption (60.000'), pour l’informer qu’elle disposait d’un mois à compter de la réception dudit courrier pour acquérir le bien à ce nouveau prix, n’ayant fait qu’ exécuter la clause figurant au compromis de vente tel qu’acceptée par les parties à la vente.

Aucun manquement au devoir d’information et de conseil ne peut être imputé à Me [E] quant au fait qu’il n’a pas vérifié la nature du bail, alors même qu’il n’avait pas été mandaté pour donner congé à Mme [V], M. [Z] s’en étant chargé lui-même plusieurs mois avant sa saisine pour instrumenter la vente de son bien ; il n’apparaît pas que M. [Z] a informé le notaire sur la nature du bail signé avec Mme [V], la lettre de congé communiquée ne faisant pas non plus référence à l’existence d’une location meublée ; en l’absence d’équivoque et d’éléments objectifs permettant de mettre en doute l’information donnée par M. [Z] (congé avec droit de préemption prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989), ce dont Me [E] a tenu compte en ajoutant la clause précitée dans le compromis de vente, il n’incombait pas à celui-ci de procéder à des investigations complémentaires pour s’assurer de la véracité de cette information.

Le parallèle effectué par M. [Z] avec une vente réalisée en 2020 auprès d’un autre notaire qui l’aurait avisé de l’absence de droit de préemption en matière de bail de location meublée n’est pas pertinent à faire la démonstration d’une faute de Me [E] mais ajoute au contraire au manquement du vendeur à son obligation de loyauté, à savoir que fort de cette précédente vente, M. [Z] ne pouvait pas ignorer qu’il avait ouvert un droit de préemption à Mme [V], locataire d’un bien meublé, et qu’il s’est cependant abstenu d’en aviser Me [E] jusqu’au jour où la locataire a exercé ce droit.

S’agissant des autres fautes reprochées au notaire (violation du secret professionnel, non dénonciation du chantage de la locataire et avoir assuré le relai des demandes de celle-ci, défaut de diligence dans les réponses apportée') c’est à la faveur d’une application exacte du droit aux faits et une motivation que la cour adopte, que le tribunal a, à bon droit, débouté M. [Z] de ses prétentions.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a retenu l’absence de faute du notaire.

La responsabilité des notaires fondée sur l’article 1240 du code civil, telle que poursuivie par M. [Z], est soumise aux conditions habituelles des responsabilités délictuelles, à savoir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et ce préjudice, les données de cette équation étant cumulatives.

En conséquence, l’une des conditions faisant défaut, à savoir l’existence d’une faute de Me [E], les demandes indemnitaires de M. [Z] ne peuvent qu’être rejetées sans plus ample discussion, et le jugement déféré confirmé par substitution de motifs sur ce point, le premier juge ayant surabondamment motivé l’absence de preuve des préjudices allégués et d’un lien de causalité avec les griefs allégués à l’encontre du notaire, pour débouter M. [Z] de ses réclamations.

Sur les mesures accessoires

Succombant dans son recours, M. [Z] est condamné aux dépens d’appel et conserve ses frais irrépétibles exposés devant la cour ; il est condamné à verser à l’intimé une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Ajoutant,

Condamne M. [B] [Z] à verser à Me [L] [E] une indemnité de procédure de 2.000' pour l’instance d’appel,

Déboute M. [B] [Z] de sa demande présentée en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [Z] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE