XXX

Numéro 15/2775

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 03/07/2015

Dossier : 13/01957

Nature affaire :

XXX

Affaire :

SARL NEPHTYS

C/

XXX

Grosse délivrée le :

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 03 juillet 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 février 2015, devant :

Madame A, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes,

Madame A, en application des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame X et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame A, Président

Monsieur BILLAUD, Conseiller

Madame X, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL NEPHTYS

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée et assistée de Maître Guy MADAR, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

XXX

XXX

XXX

représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Frédéric BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU

assistée de la SCP Paul AKAR – Laurence PAUL-ANDRE, avocats au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 10 AVRIL 2013

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

Suivant acte authentique établi par M^e Tachot, notaire à Pontacq, en date du 31 mars 2011, la SARL Nephtys a acheté à M. Z un immeuble de cinq étages en copropriété sis XXX à Pau.

Ce bien est contigu à un immeuble de quatre étages appartenant à la XXX

La SARL Nepthys s’est vu accorder un permis de construire en date du 17 décembre 2010 comportant permis de déconstruction et reconstruction.

Arguant de ce qu’au cours de ces opérations, elle a constaté dans son mur privatif un ancrage d’un bâtiment situé sur la propriété voisine, ancrage qui a entraîné la suppression d’une venelle mitoyenne et de ce que compte tenu du risque d’effondrement du bâtiment adossé, elle a été contrainte de suspendre les travaux de démolition de son mur et de faire établir deux procès-verbaux dressés par huissier de justice en date des 13 et 19 septembre 2012, après s’être fait autoriser par ordonnance en date du 23 octobre 2012, la SARL Nephtys a, par acte d’huissier de justice en date du 30 octobre 2012, fait assigner à jour fixe la SCI La Paloise devant le tribunal de grande instance de Pau en démolition de l’ouvrage prenant appui sur son mur, en reconstruction de la venelle et en paiement de dommages-intérêts.

Par un jugement en date du 10 avril 2013, le tribunal de grande instance de Pau a :

— débouté la Sarl Nepthys de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SCI La Paloise,

— débouté la SCI La Paloise de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

La SARL Nepthys a interjeté appel de ce jugement par déclaration électronique reçue au greffe de la Cour le 22 mai 2013.

Dans ses dernières écritures remises et notifiées le 26 juillet 2013, l’appelante au visa des articles 662, 1143 et 1382 du code civil demande à la Cour :

— d’infirmer le jugement en date du 10 avril 2013 à l’exception de la partie du jugement ayant débouté la SCI La Paloise de sa demande reconventionnelle

— de débouter la SCI La Paloise de l’ensemble de ses demandes,

— de dire et juger que la SCI La Paloise a construit un bâtiment en fond de parcelle située au XXX, sans permis de construire,

— de dire et juger que la SCI La Paloise ne peut se prévaloir à l’occasion de cette construction, d’une quelconque servitude d’ancrage sur le mur privatif de la société Nephtys,

— de dire et juger que la situation créée par cette construction propriété de la SCI La Paloise est fautive, et l’oblige à réparer le préjudice en résultant pour la SARL Nephtys au titre de la perte partielle de la superficie constructible,

— de condamner la SCI La Paloise à lui payer :

—  200 000 € en réparation du préjudice subi,

—  5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

—  7 500 € sur le même fondement au titre de la procédure d’appel.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que l’existence de la venelle mitoyenne entre la propriété de la SCI et la sienne est matérialisée dans un acte authentique de 1947, que la SCI a produit un acte de 1963 qui parle de suppression de cette venelle alors qu’un procès-verbal en date du 14 janvier 2013 établit que cette venelle existe toujours.

Elle soutient qu’un bâtiment en fond de parcelle a été construit sans permis de construire à une période récente et que cette construction est venue s’adosser sur le mur privatif de la SARL Nephtys sans autorisation de sa part ce qui constitue une faute lui faisant perdre une possibilité de construction de 38 m², préjudice en relation directe avec cette faute dont elle entend demander réparation.

Par ordonnance en date du 15 janvier 2014, le magistrat de la mise en état a débouté la SCI La Paloise de sa demande d’expertise.

Par ordonnance en date du 24 septembre 2014, le magistrat de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions d’appel incident remises et notifiées le 13 mai 2014 par la SCI La Paloise, en application de l’article 909 du code de procédure civile.

Cette ordonnance n’a pas été déférée à la Cour.

La clôture a été fixée au 9 janvier 2015.

SUR CE :

En cause d’appel la société appelante ne sollicite plus la démolition de la construction litigieuse mais sollicite uniquement l’indemnisation du préjudice qu’elle prétend subir du fait de cette construction adossée sur sa propriété, d’après elle sans son autorisation et sans permis de construire, soutenant que cette situation irrégulière lui fait perdre des droits à construire.

En première instance la SCI La Paloise soutenait que la venelle avait été supprimée en 1954 et que les propriétaires riverains ont décidé ensemble de régler cette question de sorte que l’engravement dans l’immeuble de la SCI Nephtys a été autorisé et qu’a été créée à son bénéfice une servitude d’ancrage.

L’existence de la venelle mitoyenne séparant à l’origine les fonds des deux parties d’une longueur de 30,65 m sur une largeur de 70 cm est attestée par un acte de vente dressé le 27 octobre 1947 par M^e Loustalet, notaire à Pau, d’un corps d’immeuble situé à XXX de l’appelante).

Cette venelle appartient donc indivisément à la SCI Nephtys et à la SCI La Paloise.

Il résulte également d’un constat d’huissier de justice en date du 14 janvier 2013 produit par l’appelante (sa pièce 13) et des photographies qui y sont jointes que cette venelle existe toujours entre les deux bâtiments et qu’on y accède par une trappe mais qu’elle est bouchée à environ 20,60 m de longueur (plan Y atelier d’architecture annexé à ce constat) par un bâtiment de deux étages de couleur jaune recouvert d’une toiture en zinc ou en bacs acier construit sur le terrain du XXX qui empiète sur cette venelle et qui vient s’ancrer sur le bâtiment sur le mur du XXX.

Il résulte encore de ce constat et des pièces produites par l’appelante (ses pièces 10 et 15, courriers de M. Y, architecte) que ce bâtiment jaune est composé de deux logements sur deux niveaux posés sur une terrasse elle-même au 1^er étage adossée à une extension plus ancienne du XXX réalisée (il y a longtemps, peut-être avant le POS dit M. Y) d’une hauteur de quatre étages sur une longueur de 20,60 m.

Par ailleurs, il résulte de l’acte d’apport de l’immeuble sis au XXX à la SCI La Paloise reçu par M^e Cabarrouy, notaire, le 4 mars 1991 (pièce 16 de l’appelante) que cet immeuble est uniquement composé d’un rez-de-chaussée comprenant un local à usage commercial et de quatre étages avec terrain en nature de sol et de cour mais cet acte ne fait pas mention de l’existence d’un autre bâtiment de sorte qu’il apparaît que le bâtiment litigieux, à savoir l’immeuble de couleur jaune, n’a pu être construit que postérieurement à cet acte.

D’ailleurs, les photographies annexées au constat d’huissier produit par la SARL Nephtys en date du 13 septembre 2012 (sa pièce 3) démontrent que le bâtiment du XXX qui prend appui sur le mur en galets et en terre cuite du XXX, est de facture beaucoup plus contemporaine puisqu’il est en béton.

Enfin, les documents annexés au permis de construire qui avait été délivré à la SCI la Paloise le 29 mai 2002 pour le ré-aménagement du XXX, 19, 20, 21 et 22 de l’appelante) concernent un bâtiment à R+4 c’est-à-dire le bâtiment construit en front de parcelle et non le bâtiment litigieux construit en fond de parcelle.

Ainsi, dans un courrier en date du 3 juillet 2013, le responsable du service urbanisme réglementaire de la mairie de Pau indique, s’agissant de ce bâtiment qu’aucun élément contenu dans la demande ne mentionne des travaux de démolition et/ou de reconstruction.

Il est donc indéniable, au regard de ces pièces, que la venelle mitoyenne entre les fonds des deux parties a été annexée, postérieurement au 4 mars 1991, sur une longueur de 10 m environ par la SCI La Paloise pour la construction d’un bâtiment de deux niveaux sur le fonds de sa parcelle, bâtiment ancré dans le mur du XXX, propriété de la SCI Nephtys.

La SCI La Paloise ne justifie ni d’une autorisation de la SCI Nephtys ou de ses auteurs pour l’annexion d’une partie de la venelle mitoyenne ni d’une autorisation des mêmes pour ancrer sa construction dans le mur du XXX dont le caractère privatif n’est pas contesté.

Elle a donc agi en contravention avec les dispositions de l’article 662 du code civil et c’est à tort que le tribunal a estimé que l’adossement litigieux datait de plus de trente ans.

Pas davantage elle ne justifie d’une quelconque servitude d’ancrage sur le mur privatif de la propriété de la SCI Nephtys.

Le caractère fautif des agissements de la SCI La Paloise allégué par l’appelante est donc établi.

S’agissant de son préjudice la SARL Nephtys estime justement qu’en ayant supprimé la venelle mitoyenne, pour venir s’adosser directement sur son mur privatif, la SCI la Paloise la prive de la possibilité de construire en limite de sa propriété.

En effet, l’article 662 du code civil lui aurait permis de solliciter le consentement de la SCI La Paloise pour appliquer ou appuyer son ouvrage sur la venelle mitoyenne.

Par ailleurs, la démolition de la partie de la construction de la SCI La Paloise empiétant sur la venelle mitoyenne supprimerait purement et simplement la construction de la SCI La Paloise qui s’effondrerait.

L’appelante estime que la construction de la SCI La Paloise lui fait perdre une superficie constructible nette de 38 m².

Au regard du prix de commercialisation du m² qui s’établit d’après elle à 4 050 €, elle prétend subir un premier préjudice de 153 900 € (4 050 € x 38 m²).

Elle prétend encore subir un préjudice complémentaire, en ce que, compte tenu de l’ancrage irrégulier, elle a dû pour pouvoir poursuivre sa propre construction, au regard de ses contraintes de livraison, mettre en sécurité le mur irrégulier (pour 9 510 €) et supporter des plus-values pour des travaux qui n’étaient pas à sa charge (15 000 €) de sorte que son préjudice s’établit, d’après elle, à la somme de 178 410,00 € à laquelle elle ajoute l’indemnisation des tracas endurés soit une demande totale de 200 000 €.

La société appelante se base pour calculer la surface constructible perdue par elle sur un courrier de M. Y du 26 septembre 2012 qui a calculé la superficie de l’emprise du mur construit sur la venelle à 9,50 m² soit : la longueur du mur (13,50 m) x par la largeur de la totalité de la venelle (0,70 m).

Or la venelle étant mitoyenne, la société Nephtys n’aurait pu prétendre construire sur la totalité de sa largeur mais sur la moitié, de sorte que la superficie constructible perdue peut être évaluée à la moitié soit 4,72 m² et pour l’immeuble de quatre étages construit par cette société, 19 m².

De l’attestation de l’agence Foch que produit l’appelante (sa pièce 24), il apparaît que le prix de commercialisation des appartements de cette résidence s’établit autour de 4 000 € le m² de sorte que le préjudice subi par la société Nephtys sera indemnisé par la somme de 76 000 € sans qu’il y ait lieu de prendre en compte le coût de mise en sécurité du mur de la société la Paloise ni la plus-value pour la conservation de ce mur, le prix de commercialisation des appartements tenant nécessairement compte de l’ensemble des coûts de la construction.

S’agissant des tracas allégués par la société Nephtys, personne morale, ils sont inhérents à toute opération de construction nécessitant au préalable des travaux de démolition et, à défaut de justification de tracas particuliers résultant directement de la situation créée par la société La Paloise, il n’y a pas lieu de les indemniser.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 10 avril 2013 en ce qu’il a débouté la SCI La Paloise de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Déclare la SCI La Paloise, responsable du préjudice résultant pour la SCI Nephtys de l’annexion sans autorisation de la venelle mitoyenne,

Condamne la SCI La Paloise à payer à la SCI Nephtys la somme de 76 000 € (soixante seize mille euros) en réparation de ce préjudice,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI La Paloise à payer à la SCI Nephtys la somme de 5 000 € (cinq mille euros) au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel,

Condamne la SCI La Paloise aux dépens de première instance et d’appel,

Autorise la SCP Madar – Danguy qui en a fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par M^me A, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Françoise A