ARRET N°

XXX

COUR D’APPEL DE BESANCON

— XXX

ARRET DU 09 OCTOBRE 2014

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

contradictoire

Audience publique

du 03 septembre 2014

N° de rôle : 13/01238

S/saisine par arrêt de la Cour de Cassation n° 416 F-D du 24 avril 2013

cassant l’arrêt de la COUR D’APPEL DE X du 21 février 2012 [RG N°10/00816 ] suite

au jugement rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CHALON SUR SAONE du 26 janvier 2010 (RG N°07/584)

Code affaire : 57A

Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

C Y, XXX C/ SARL TERRES ET DEMEURES DE FRANCE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur C Yde nationalité française, XXX – XXX

XXX, ayant son siège, XXX – XXX

APPELANTS

Ayant M^e E F, avocat au barreau de BESANCON

ET :

SARL TERRES ET DEMEURES DE FRANCE, ayant son siège, 14 rue de la Colombière – 21000 X

INTIMEE

Ayant M^e I J, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

MAGISTRATS : Edouard MAZARIN, Président de Chambre, A B, et Véronique LAMBOLEY-CUNEY, Conseillers,

GREFFIER : Dominique PIROUTET-BOYER, Greffière en chef du service civil,

Lors du délibéré :

Edouard MAZARIN, Président de Chambre, (Conseiller rapporteur)

A B et Véronique LAMBOLEY-CUNEY, Conseillers,

L’affaire plaidée à l’audience du 03 septembre 2014 a été mise en délibéré au 09 octobre 2014. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La S.C.I. OMCL a signé avec des agences immobilières, dont la S.A.R.L. Terres et Demeures de France (TDF), quatre mandats non exclusifs afin de vendre le château de Thil sur Arroux dont elle est propriétaire.

Le 5 janvier 2007, les époux G Z – K-L M ont avisé par courrier la société TDF de leur acceptation des conditions de la vente et du prix fixés au mandat et suite au refus de la S.C.I. OMCL de ratifier la vente, ils ont assignée celle-ci et son gérant, C Y, en dommages-intérêts devant le Tribunal de Grande Instance de Chalon sur Saône.

La société TDF est intervenue volontairement à la procédure en réparation du préjudice causé par la perte de son droit à commission du fait de l’échec de la vente.

Par jugement en date du 26 janvier 2010, le tribunal a :

'- débouté les époux Z de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre la S.C.I. OMCL,

— débouté C Y et la S.C.I. OMCL de leurs demandes reconventionnelles dirigées contre G Z et K-L M et contre la S.A.R.L. Terres et Demeures de France,

— condamné la S.C.I. OMCL à payer à la S.A.R.L. Terres et Demeures de France la somme de 112.500 € à titre de dommages-intérêts,

— débouté la S.A.R.L. Terres et Demeures de France de ses demandes formées contre Monsieur Y,

— condamné la S.C.I. OMCL à payer à la S.A.R.L. Terres et Demeures de France la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné les époux Z et la S.C.I. OMCL aux entiers dépens de l’instance.'

Sur l’appel interjeté par Monsieur Y et par la S.C.I. OMCL, la Cour d’Appel de X a, par arrêt en date du 21 février 2012, statuant dans les limites de l’appel :

— confirmé le jugement déféré en ce qu’il avait débouté C Y et la S.C.I. OMCL de leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts dirigées contre la société Terres et Demeures de France, débouté la société Terres et Demeures de France de ses demandes formées contre M. Y et condamné la S.C.I. OMCL à payer la somme de 1.500 € à la société Terres et Demeures de France en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— réformé le jugement déféré pour le surplus et condamné la S.C.I. OMCL, outre aux dépens de l’appel, à payer à la société Terres et Demeures de France les sommes de 84.375 € et de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ainsi que de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur le pourvoi interjeté par Monsieur Y et la S.C.I. OMCL, la Cour de Cassation a, par arrêt en date du 24 avril 2013 :

— déclaré le pourvoi irrecevable en ce qu’il était présenté pour Monsieur Y faute d’intérêt actuel à critiquer les condamnations prononcées contre la S.C.I. dont il est le gérant,

— au visa de l’article 16 du Code de Procédure Civile, reprochant à l’arrêt d’avoir retenu d’office, sans rouvrir les débats, qu’en raison de l’aléa pouvant exister au moment de l’offre d’achat, sur la capacité des acquéreurs à financer le projet, la perte de gain subie par l’agent immobilier devait être évaluée, à la mesure de la chance perdue de voir la vente se réaliser, à 75 % des honoraires de négociation convenus, cassé et annulé l’arrêt rendu le 21 février 2012 par la Cour d’Appel de X mais seulement en ce qu’il avait condamné la société OMCL à payer à la société Terres et Demeures de France la somme de 84.375 € au titre de son manque à gagner financier.

C Y et la S.C.I. OMCL ont saisi la Cour de renvoi par déclaration enregistrée le 18 juin 2013 et lui demandent d’infirmer le jugement déféré, de débouter la société TDF de ses demandes et de la condamner aux dépens dont distraction au profit de leur avocat ainsi qu’à leur payer 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au motif principal qu’elle ne rapporterait pas la preuve qui lui incombe des chances de réalisation de l’opération de vente et, partant, de son préjudice.

La S.A.R.L. TDF considérant que seule la faute de la S.C.I. OMCL, qui n’a pas respecté ses obligations contractuelles à son égard, a empêché la vente de se réaliser et l’a privée de sa commission qu’elle avait toutes les chances de percevoir, conclut à la condamnation de celle-ci à lui payer 100.000 € à titre de dommages-intérêts et 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître J.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux dernières conclusions transmises le 25 février 2014 par C Y et la S.C.I. OMCL et le 5 mai 2014 par la S.A.R.L. TDF.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 août 2014.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* sur la portée de la cassation,

L’arrêt rendu le 24 avril 2013 par la Cour de cassation n’ayant cassé et annulé l’arrêt rendu le 21 février 2012 par la Cour d’Appel de X qu’en ce qu’il avait condamné la société OMCL à payer à la société Terres et Demeures de France la somme de 84.375 € au titre de son manque à gagner financier, l’arrêt d’appel est définitif en ce qu’il a :

— confirmé le jugement déféré ayant débouté C Y et la S.C.I. OMCL de leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts dirigées contre la société Terres et Demeures de France, débouté la société Terres et Demeures de France de ses demandes formées contre M. Y et condamné la S.C.I. OMCL à payer la somme de 1.500 € à la société Terres et Demeures de France en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— réformé le jugement déféré pour le surplus et condamné la S.C.I. OMCL à payer à la société Terres et Demeures de France les sommes de 5.000 € à titre de dommages-intérêts et de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ne demeure dès lors plus en litige que la détermination de la perte de gain subie par la société Terres et Demeures de France suite au refus par la S.C.I. OMCL, propriétaire du château de Thil-sur-Arroux, de ratifier une offre d’achat conforme aux prix, charges et conditions stipulés dans le mandat non exclusif de vente qu’elle avait consenti à cette dernière deux ans plus tôt.

La déclaration de saisine de la Cour de renvoi en tant qu’elle a été faite par C Y, définitivement débouté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts dirigée contre la société Terres et Demeures de France, laquelle a elle-même été débouté de ses demandes formées contre lui et dont le pourvoi en cassation a été déclaré irrecevable, est également irrecevable.

* sur les demandes formées par la S.A.R.L. TDF,

Au vu des précédentes décisions intervenues, la S.C.I. OMCL a été déclarée définitivement responsable d’avoir manqué aux obligations du mandat d’entremise qu’elle avait confié à la S.A.R.L. TDF en ne ratifiant pas la vente portant sur le château de Thil-sur-Arroux et de ses dépendances au prix de 2.500.000 €, selon l’offre des époux Z en tous points conformes au-dit mandat.

Il est constant, et les parties en conviennent, que le préjudice financier subi par l’agent immobilier s’analyse en une perte de chance de voir la vente se réaliser entre les époux Z et son mandant et, par suite, de percevoir la commission contractuellement stipulée égale à 4,5 % TTC du prix de vente de 2,5 millions d’euros, soit à 112.500 €.

Or, sur les chances que la vente se réalise dans ces conditions, force est de constater que :

— la S.C.I. OMCL reconnaît elle-même que le prix de 2.500.000 € était inférieur à la valeur vénale du bien puisqu’elle l’a porté, dans le cadre des mandats confiés à d’autres agences, à 2.800.000 € et qu’elle justifie avoir eu en mai 2009 une offre à ce prix,

— dès lors que l’offre faite par les époux Z était conforme aux termes du mandat, une simple acceptation de la S.C.I. OMCL aurait suffi pour rendre la vente parfaite et permis de contraindre les époux Z à la ratifier par acte authentique,

— ce sont les époux Z qui ont prix l’initiative d’assigner la S.C.I. OMCL en passation forcée de la vente avant de convertir leur action en demande de dommages-intérêts ce qui démontre leur détermination à voir la vente se réaliser à leur profit.

Néanmoins, il appartient à l’agent immobilier tenu à l’égard de son mandant d’une obligation de diligence, avant de transmettre à celui-ci une offre d’achat, de vérifier le sérieux de cette offre en s’assurant de la solvabilité au moins apparente des candidats acquéreurs et de la faisabilité de leur projet consistant à exploiter le château sous la forme d’une résidence hôtelière.

Or, la S.A.R.L. TDF, qui seule pouvait détenir ces informations, ne donne aucune indication sur la situation patrimoniale et professionnelle des époux Z, se borne à affirmer que ces derniers détenaient les fonds sans verser au dossier le moindre justificatif à l’appui de cette affirmation ni aucun élément laissant présumer qu’ils présentaient des garanties suffisantes pour obtenir le financement bancaire nécessaire à l’opération.

En outre, il ressort d’un courrier émanant de 'Château et Hôtels Collection’ (annexe n° 40 des appelants) que si les époux Z ont effectivement contacté cette société fin 2006 dans le cadre d’un projet 'Demeure Privée', leur objectif de 5.000 nuitées par an a été jugé par elle totalement fantaisiste.

Aussi, eu égard à ces éléments, étant rappelé qu’il appartient à la S.A.R.L. TDF d’établir la preuve de l’importance du préjudice dont elle se prévaut, la Cour, infirmant le jugement déféré, considère que la chance perdue de réaliser la vente entre les époux Z et la S.C.I. OMCL n’a pas excédé 25 % et allouera en conséquence à cette dernière, à titre de dommages-intérêts, la somme de 112.500 € x 25 % = 28.125 €.

L’appel étant partiellement fondé, les dépens seront partagés par moitié entre les parties dont les demandes réciproques en indemnisation de leurs frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans la limite de l’appel et sur renvoi après cassation, contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

Déclare irrecevable la déclaration de saisine de la Cour de renvoi en tant qu’elle a été faite par C Y.

Constate que l’arrêt rendu le 21 février 2012 par la Cour d’Appel de X est définitif en ce qu’il a :

— confirmé le jugement déféré ayant débouté C Y et la S.C.I. OMCL de leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts dirigées contre la société Terres et Demeures de France, débouté la société Terres et Demeures de France de ses demandes formées contre M. Y et condamné la S.C.I. OMCL à payer la somme de 1.500 € à la société Terres et Demeures de France en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— réformé le jugement déféré pour le surplus et condamné la S.C.I. OMCL à payer à la société Terres et Demeures de France les sommes de 5.000 € à titre de dommages-intérêts (au titre de l’atteinte à son image) et de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Infirme le jugement rendu le 26 janvier 2010 par le Tribunal de Grande Instance de Chalon sur Saône en ce qu’il a condamné la S.C.I. OMCL à payer à la S.A.R.L. Terres et Demeures de France la somme de 112.500 € à titre de dommages-intérêts et, statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne la S.C.I. OMCL à payer à la S.A.R.L. Terres et Demeures de France la somme de vingt huit mille cent vingt cinq euros (28.125 €) à titre de dommages-intérêts.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus.

Y ajoutant,

Rejette les demandes formées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que les dépens d’appel seront supportés par moitié par C Y et la S.C.I. OMCL 'in solidum’ d’une part et par la S.A.R.L. Terres et Demeures de France d’autre part et accorde à Maîtres I J et E F, avocats, le droit de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LEDIT ARRÊT a été signé par Edouard MAZARIN, Président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Dominique BOROWSKI, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE