PS/AM

Numéro 18/02451

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 03/07/2018

Dossier : 17/01970

Nature affaire :

Demande relative aux murs, haies et fossés mitoyens

Affaire :

F Z

MAISONS Z SARL

C/

G X H I EPOUSE X épouse X

Syndicat des […]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 03 juillet 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 07 mai 2018, devant :

Monsieur Y, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame P-Q, greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur Y, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée

de :

Madame T, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Monsieur Y, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur F Z

né le […] à ITXASSOU

de nationalité française

[…]

[…]

[…]

MAISONS Z SARL

[…]

[…]

représentée par son gérant, Monsieur Z

représentée par Maître VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE – GORGUET – VERMOTE – BERTIZBEREA, avocat au barreau de A

INTIMES :

Monsieur G X

né le […] à A

de nationalité française

[…]

[…]

Madame H I épouse X

née le […] à A

de nationalité française

[…]

[…]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU LOT 26 IGUSKITAN

[…]

[…]

representé par Monsieur G X

représentés et assistés de Maître Nathalie PEYNAUD, avocat au barreau de A

sur appel de la décision

en date du 27 FEVRIER 2017

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE A

Vu l=acte d’appel initial du 27 mai 2017 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle,

Vu le jugement rendu le 27 février 2017 par le tribunal de grande instance de A qui a condamné les époux X à payer Monsieur F Z et à la SARL MAISONS Z la somme de 4.400 euros,

Vu les conclusions transmises par voie électronique le 03 avril 2018 par F Z et la S.A.R.L. MAISONS Z,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 avril 2018 par les époux X,

Vu l=ordonnance de clôture délivrée le 11 avril 2018.

Le rapport ayant été fait oralement à l=audience.

Les faits constants

a) la vente

Selon acte authentique du 20 juillet 2006 reçu par M^e BOUSQUET, notaire à A, les époux G X, né le […] à A et J I née le […] à A, alors mariés sous le régime de la communauté légale depuis leur union célébrée le 15 juillet 2006 à B, ont acquis de la S.A.R.L. MAISONS Z immatriculée au RCS de A sous le numéro 348 238 189 00016 le lot n° 2 constitué par un logement de type T5 situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété situé sur la parcelle AO n° 230 de la commune de […].

La S.A.R.L. venderesse était propriétaire du bien depuis le 24 février 2006 reçu par le même notaire publié le 19 avril 2006 P n° 3609.

Le règlement de copropriété a été établi le 24 février 2006 par le même notaire pour être ensuite publié le 19 avril 2006 volume 2006 P n° 3610, c’est à dire sous la référence suivant immédiatement celle de son acquisition, tout cela étant conforme à l’effet relatif de la publicité foncière et au décalage incompressible existant entre la réception des actes dans l’étude du notaire et la publication de ces mêmes actes au fichier immobilier conditionnée par l’encaissement des droits de mutation.

Cette copropriété comporte un autre logement constituant le lot n° 1 que la S.A.R.L. MAISONS Z avait vendu aux époux C K selon un troisième acte du 24 février 2006.

Le syndic actuel est G X. La copropriété elle-même, prise dans son ensemble, constitue le lot n° 26 du lotissement IGUSTIKAN.

Les deux ventes sont intervenues sous le régime fiscal de la TVA et sous le bénéfice des garanties légales et celui de l’assurance obligatoire mise à la charge de la société venderesse qui a donc vendu comme constructeur non réalisateur.

Les deux actes d’acquisitions des deux lots de copropriété sont versés au débat par les époux X ; ils ne permettent pas de connaître le nom du propriétaire dont la S.A.R.L. venderesse tenait ses droits ; les origines de propriétés figurant dans l’acte ne remontent pas en effet au-delà de l’indication strictement nécessaire aux besoins de la publication.

B) l’empiétement litigieux

La parcelle AO 230 ainsi soumise au régime de la copropriété entre les époux X et les époux C, et représentée légalement par G X, syndic, constitue le lot 26 du lotissement IGUZKITAN ; elle se situe à un niveau topographique inférieur à celui du lot 22 qui est le lot dont F Z est propriétaire.

Ce lot n° 22 est resté en l’état de terrain nu ; aucun mur de clôture ni de soutènement n’a été construit jusqu’à l’édification du mur litigieux par G X. Il n’existe aucun débat sur la question de savoir si le marché de construction prévoyait ou non un tel mur.

L’érosion naturelle du sol en pente de la parcelle 22, située en amont, a provoqué des écoulements de terres sur le lot 26 faisant apparaître à la fois le besoin de clôture et le besoin d’assurer la retenue des terres par la réalisation d’un ouvrage protecteur du fonds aval. Le propriétaire d’un terrain nu n’a d’autre obligation envers le propriétaire aval que de ne pas gêner l’écoulement naturel des eaux ; le propriétaire du fonds aval doit s’adapter à la situation qu’il crée en construisant sur sa propriété sauf ses recours contre les constructeurs.

Devant cette situation qui leur a causé des dommages et les a amenés à procéder à une déclaration de sinistre dès 2011 auprès de leur assureur, les époux X ont pris l’initiative, avec l’accord au moins tacite de leurs copropriétaires, de réaliser eux-mêmes un ouvrage qui s’est révélé avoir été implanté, certes sur le fonds appartenant à la copropriété dont ils sont membres et mais ce faisant, ils ont partiellement empiété sur la parcelle constituant le lot n° 22 appartenant à F Z ; il y a bien un empiétement illégal qui n’est pas contesté ; en cours de procédure,est intervenu un bornage amiable.

Un constat d’huissier a été dressé le 11 septembre 2013 par M^e RAMONFAUR, huissier de justice, à la requête de F Z, propriétaire ; l’acte relève que l’ouvrage litigieux a été édifié avec enlèvement des bornes implantées lors de la division parcellaire qui a créé le lot 26 ; l’ouvrage est équipé des accessoires nécessaires au recueil des eaux et à leur évacuation par drainage sur le réseau collectif du lotissement. Les photographies montrent la terre apportée par le ruissellement s’accumule en amont du mur sur la parcelle 22.

Le jugement dont appel

Saisi par la S.A.R.L. MAISONS Z, mais au contradictoire de F Z intervenu volontairement à l’instance après qu’eut été soulevée le défaut de qualité de la société pour agir, le tribunal a :

— déclaré la S.A.R.L. MAISONS Z irrecevable à agir faute d’être propriétaire de la parcelle sur laquelle empiète l’ouvrage litigieux,

— déclaré F Z recevable à agir à titre personnel contre le syndicat des copropriétaires du lot 26

du lotissement IGUSKITAN et contre les époux X à raison d’un empiétement incontesté,

— condamné les époux X et le syndicat des copropriétaires à payer à F Z une indemnité de 4.400 euros en rejetant l’évaluation très supérieures d’un montant de 36.871,93 euros T.T.C. établie par la S.A.R.L. MAISONS Z elle-même au bénéfice de son gérant,

— condamné les époux X et ledit syndicat des copropriétaires à payer les dépens de première instance, en ce compris le coût du constat d’huissier dressé le 11 septembre 2013.

Appel de cette décision a été interjeté conjointement par la S.A.R.L. MAISONS Z et par F Z.

Prétentions et moyens des parties

En qualité d’appelant principal, la S.A.R.L. MAISONS Z ne formule aucune prétention pour son compte, mais elle conclut au rejet des prétentions adverses qui la visent.

Autre appelant principal, F Z, propriétaire de la parcelle sur laquelle a été réalisé l’empiétement litigieux, poursuit :

— la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir de son intervention volontaire,

— la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les époux X et le syndicat des copropriétaires du lot n° 26 du lotissement IGUSKITAN à réaliser les travaux nécessaires à la reprise de l’empiétement,

— la réformation du jugement dans son évaluation des travaux à mettre en oeuvre,

— à titre principal, l’institution d’une expertise judiciaire aux fins d’évaluer le coût de ces travaux sur la base d’une mission qu’il propose et qui tend à définir les caractéristiques soit d’aménagements, soit d’un nouvel ouvrage à construire, et il fonde sa demande d’expertise en produisant un devis d’un montant montant de l’ordre de 76.000 euros T.T.C.,

— à titre subsidiaire, la condamnation des époux X et du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 36.841,93 euros T.T.C. évaluée sur la base du devis écarté par le tribunal,

— la condamnation des époux X et du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3.000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

Les époux X, et le syndicat des copropriétaires du lot 26 du lotissement IGUSKITAN, intimés, dans le dispositif de leurs conclusions, demandent à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la S.A.R.L. Z irrecevable dans ses demandes initialement formées en première instance,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré F Z recevable dans son intervention volontaire car ils estiment que l’irrecevabilité de la demande principale pour défaut de qualité pour agir, doit entraîner celle de l’intervention volontaire de F Z,

— à titre subsidiaire, de débouter F Z et la S.A.R.L. MAISONS Z de l’ensemble de leurs prétentions,

— à titre subsidiaire encore, de demander à la cour la prise en charge par moitié des travaux chiffrés par la société ALLO NATURE qui l’a établi pour leur compte,

— d’accueillir une demande indemnitaire reconventionnelle visant tant F Z que la S.A.R.L. MAISONS Z tendant à leur condamnation in solidum à réparer un préjudice moral qu’ils évaluent à 3.500 euros en raison du caractère imprécis des prétentions de ces appelant, outre 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la procédure et les moyens d’irrecevabilités opposés à la S.A.R.L. MAISONS Z et à F Z

L’irrecevabilité d’une action principale, quelle qu’elle puisse être (défaut d’intérêt à agir, défaut de qualité, prescription) ne suffit pas à emporter l’irrecevabilité de la demande incidente formée par une partie intervenant volontairement à l’instance, quand demeure par ailleurs caractérisé le lien suffisant entre l’objet de l’intervention volontaire et l’objet de la demande principale susceptible d’être déclarée irrecevable.

L’intervention volontaire dans une instance engagée par une personne sans qualité pour le faire afin de se substituer à elle dans l’objet de la demande constitue un mode de régularisation très fréquent, notamment quand un procès est engagé par une société membre d’un groupe de sociétés dont ils se révèle qu’en réalité elle n’a pas qualité pour agir, cette qualité appartenant à une autre société du même groupe.

Le procès a été engagé en première instance par voie d’assignation délivrée aux époux X par la S.A.R.L. MAISONS Z qui n’avait pas la qualité de propriétaire de la parcelle sur laquelle le propriétaire voisin a empiété ; le moyen d’irrecevabilité tiré de son absence de qualité à agir lui a été opposé. Les conséquences en ont été tirées puisqu’est volontairement intervenu à l’instance le véritable propriétaire, à savoir F Z, seul à avoir qualité pour exercer les actions réelles concernant la parcelle. La S.A.R.L. MAISONS Z n’a d’ailleurs plus émis de prétentions en première instance, l’ensemble des prétentions initialement émises par elle ayant été reprises par F Z pour son propre compte. Elle n’en émet pas davantage en appel, pas même au titre des frais irrépétibles, mais elle est néanmoins partie à l’instance puisqu’elle n’a pas lu le jugement comme une décision de mise hors de cause et puisqu’elle s’est jointe à l’appel interjeté par F Z ; en formant appel pour son compte, sans émettre de prétention et sans formuler de demande déterminée, elle s’est ainsi exposée à la demande indemnitaire reconventionnelle pour abus de procédure qui la vise et sur laquelle la cour doit se prononcer.

Les époux X et le syndicat des copropriétaires du lot 26 du Lotissement IGUSKITAN soutiennent que l’irrecevabilité de l’action introduite par la S.A.R.L. MAISONS Z devrait entraîner celle de l’intervention volontaire de F Z. Cette analyse n’est pas la bonne car il faut distinguer la notion procédurale de validité du lien d’instance, qui suppose des actes de procédures non entachés de nullité, et les conditions de recevabilité au fond d’une intervention volontaire, lesquelles sont autres et demeurent étrangères avec la validité procédurale des actes par lesquels ces actions sont formées.

L’assignation ayant introduit l’action déclarée irrecevable de la S.A.R.L. Z par le premier juge n’a pas été attaquée par voie d’exception de procédure pour une cause de nullité ; elle constitue donc un acte qui a valablement créé un lien d’instance auquel s’est joint F Z par la voie de l’intervention volontaire aujourd’hui contestée. C’est dans le cadre de ce lien d’instance valablement noué que le tribunal a accueilli le moyen d’irrecevabilité opposé par les époux X à la S.A.R.L. MAISONS Z. Le lien d’instance originaire demeure donc valable et la saisine initiale du tribunal n’est pas contestée dans sa validité ; dès lors, contrairement à ce qui serait jugé si avait été annulé l’acte de saisine du tribunal, l’intervention volontaire de F Z conserve son support procédural (l’assignation initiale ayant saisi la juridiction), tout comme son efficacité procédurale pour s’être agrégée à un lien d’instance valable.

Le seul moyen d’irrecevabilité de l’intervention volontaire ne peut être tiré que de l’absence de lien suffisant entre l’action au fond que F Z introduit par voie d’intervention volontaire, et le litige initialement introduit par la S.A.R.L. MAISONS Z sans avoir qualité pour le faire, l’intervention ayant pour objet de réparer une erreur.

Or ce lien est en l’espèce suffisant puisque l’objet du litige reste le même à savoir la sanction d’un empiétement illégal ; les personnes visées à raison de cet empiétement sont les mêmes à savoir les époux X qui ont construit le mur litigieux et la copropriété propriétaire du lot bénéficiant de cet empiétement.

Le jugement dont appel sera par conséquent confirmé en ce qu’il a affirmé recevable l’intervention volontaire de F Z pour reprendre en sa qualité de propriétaire les prétentions initiales de l’assignation procéduralement valable introduite par la SARL MAISONS Z, qui n’avait pas qualité pour faire valoir les droits opposés aux époux X et au syndicat des copropriétaires.

Sur l’action de F Z, appelant principal,

Tout empiétement irrégulier ouvre au propriétaire victime de l’empiétement une action réelle qui se transmet avec la propriété du fonds contre le propriétaire du fonds qui bénéficie de l’empiétement ; cette action vise à la cessation de la violation de la propriété, c’est à dire à la démolition de l’ouvrage illégal et à la remise en état du terrain dont le propriétaire a été privé.

Le fait d’empiétement viole la loi et donne vocation à ce lui qui le subit à demander réparation du préjudice présent et passé qu’à pu lui causer l’impossibilité d’utiliser la surface que son voisn s’est appropriée ; le propriétaire lésé par l’empiétement dispose donc aussi d’une action en réparation mobilière du préjudice personnel qu’il subit à raison de la non utilisation de la surface de terrain perdu

En l’espèce, l’empiétement n’est pas contesté et il se limite à une bande de terrain de l’ordre du décimètre mais s’étendant tout au long de l’ouvrage ; la surface est limitée à quelques m².

A la suite de la dénonciation de l’empiétement illégal par leur voisin, les époux X ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de la MACIF, leur assureur multirisques habitation et responsabilité civile ; à cette occasion a été diligentée une expertise par le cabinet D, dont les opérations techniques ont donné lieu au rappel d’un historique antérieur à la dénonciation de l’illégalité du mur ; en 2011, les époux X, victimes d’écoulement d’eaux, avaient en effet procédé à une première déclaration de sinistre, non pas en tant que responsables potentiels d’un dommage causé à leur voisin, mais en qualité de victimes d’un dommage ; ils subissaient en effet des préjudices causés par des écoulements d’eau en provenance du fonds supérieur, demeuré en l’état de terrain nu (en friche selon le rapport) alors que le terrain de la

copropriété dont ils sont membres, n’avait pas été protégé par des ouvrages adaptés pour éviter cet inconvénient (en 2011, les époux X réclamaient un drain et un muret au lieu et place de la clôture grillagée implantée lors de la division parcellaire) ; l’assureur explique ainsi que les époux X avaient finalement décidé de construire le mur litigieux. Ils l’ont fait, à la connaissance de leur voisin, F Z.

Un bornage est intervenu en cours de procédure ; la construction illégale a donc bien été réalisée pour faire cesser un préjudice rattachable à la livraison de parcelles construites par la SARL MAISONS Z mais insuffisamment protégée des conséquences de l’écoulement naturel des eaux en provenance du fonds amont appartenant à F Z, ce qui renvoie en réalité aux conditions et à la régularité de la livraison des parties communes intervenue entre la SARL MAISONS Z et le premier syndic de la copropriété du lot 26 ; la responsabilité du CNR du chef d’une livraison d’un bien non conforme n’est pas l’objet du litige et F Z, en qualité de propriétaire, a été appelé aux opérations d’expertise d’assurance qui portaient sur le respect des limites de propriété ; il en connaissait l’objet et il a échangé des courriers avec la compagnie d’assurance de ses voisins ; il a eu connaissance de la réalisation des travaux du mur illégal ; l’expert d’assurance a bien relevé l’existence de pourparlers amiables, proposé un dédommagement de 300 euros correspondant au terrain perdu (limités à quelques mètres carrés car l’empiétement reste de l’ordre du décimètre) ; il a aussi proposé un nouveau bornage aux frais des époux X sauf à ce que les parties concluent à une vente plus large manifestement évoquée comme solution ; mais aucun accord n’est finalement intervenu ; les solutions transactionelles envisagées soit par voie

d’acquisition de la bande de terrain d’une valeur de 300 euros selon l’expert, voire par voie d’acqusition par les éopux X d’un terrain plus vaste un temps (la moitié ou la totalité de la parcelle 22) ont été abandonnées et F Z, propriétaire du lot 22, a choisi la voie judiciaire en présentant pour son compte la demande de 36.871,93 euros rejetée par le tribunal, toujours demandée en cause d’appel, mais en subsidiaire d’une demande d’indemnisation supérieure, à déterminer à dire d’expert sur la base d’un devis qui a doublé dans son montant.

Le constat d’huissier dressé le 04 avril 2018 par M^e E à la requête des époux X, versé au débat avant l’ordonnance de clôture, démontre que la parcelle 22 est aujourd’hui le siège d’importants travaux de construction, F Z ne précise pas s’il en est le maître de l’ouvrage ou si cette qualité a été transférée à une société ayant la qualité de Constructeur Non Réalisateur ; le terrain naturel dont les époux X ont entendu se protéger, n’est plus en place, la parcelle a été décaissée et les entreprises qui y travaillent ont accumulé des remblais contre le mur litigieux sur toute sa hauteur sans qu’il soit certain que ce mur soit à même de supporter durablement ce récent apport de terres. Les photographies annexées à ce constat d’huissier, dressé au terme d’un hiver marqué par une pluviométrie record, démontrent aussi que le mur litigieux a bien toujours pour fonction de faire barrage aux ruissellements des eaux en provenance de la parcelle 22, et qu’il participe toujours à la protection des constructions implantées sur la parcelle 26 qui n’avaient pas été protégées lors de la construction et de la division parcellaire. Mais, par rapport aux conditions qui existaient du temps où le lot 22 était à l’état de terrain nu, les conditions de la protection ainsi recherchée sont aujourd’hui modifiées par l’initiative prise par les entreprises au service du propritétaire du lot 22 situé en amont qui augmentent le coût d’une démolition car il faut préalablement enlever les remblais qu’elles accumulent contre ce mur.

Le devis ALLO NATURE que les époux X produisent s’élève à 4.000 euros H.T. et chiffre la démolition du mur à 1800 euros H.T. ; il ne peut pas être le reflet d’une dépense correspondant à la situation actuelle qui commande aussi l’enlèvement des terres que F Z a laissé ses locateurs d’ouvrage accumuler contre le mur illégal ; un effondrement du mur serait difficilement à mettre en relation de causalité avec l’illégalité du mur.

En première instance, F Z demandait une indemnisation correspondant à un devis de 30.726,60 euros H.T. soit 36.871,93 euros T.T.C. dans lequel ne figure aucun poste de démolition clairement identifiable mais qui prévoyait une étude de sol (2.600 euros H.T.), un suivi de chantier par un ingénieur béton (3.400 euros H.T.), des coffrages (2242,52 euros H.T.), un ferraillage béton (2.468,94 euros H.T.) et la mise en place d’une semelle (8.961,17 euros H.T.). Ce devis ne correspond ni la démolition de l’ouvrage illégal ni à une remise en état de l’espace libéré des ouvrages irréguliers ; ces devis correspondent en réalité à la construction d’un ouvrage nouveau ou à la réalisation d’aménagements nouveaux. Le tribunal a justement écarté cette pièce, qui reste pourtant maintenue à l’appui de la demande subsidiaire de F Z.

En appel, F Z maitient ce devis initial mais désormais comme demande subsidiaire ; à titre principal, il produit, à l’appui d’une demande d’expertise, un devis de 63.028,56 euros H.T. soit 75.634,28 euros T.T.C. pour des travaux de même nature mais en incluant cette fois des frais de démolition pour 12.712,29 euros H.T., divers frais de prise en charge par la décharge publique pour 8.653,75 euros H.T., ainsi que le coût d’apports de terres végétales.

Le libellé des postes de dépense montre que ces deux devis correspondent à la réalisation de travaux de construction d’ouvrages ou d’aménagements importants sans lien avec la suppression de l’ouvrage illégal, qui n’empiète que de quelques mètres carrés sur une surface longue mais étroite ; le lot 22 ne se trouve en effet privée que d’une surface située en fond de parcelle sans pouvoir amputer significativement la zone se situant entre la limite des fonds et la distance de retrait réglementaire des constructions telle qu’elle peut avoir été posée par les règles du lotissement ; la suppression du mur n’est toujours pas formellement demandée. On relève que le projet de construction en cours de réalisation d’aménagement du lotissement, si l’on se réfère au projet de lotissement versé au débat, prévoit la construction d’un collectif de trois volumes au centre de la parcelle n° 22 ; l’empiétement illégal ne peut en affecter la réalisation.

F Z ne caractérise pas en quoi l’illégalité gênerait la réalisation en sur le lot 22. Ses prétentions ne tendent pas à la démolition de l’ouvrage illégal qui aurait pu faire l’objet d’une demande d’exécution en nature contre le syndicat des copropriétaires en raison du caractère réel de l’action, être demandée en nature ; le préjudice économique qui a pu résulter de la perte des quelques mètres carrés de terrain nu pendant toute la période pendant laquelle l’empiétement a été subi sur un terrain resté en friche est dérisoire ; les sommes réclamées ne correspondent pas à la réparation de ce préjudice mais correspondent à des dépenses qui sont sans aucun lien avec ce à quoi peut prétendre le propriétaire de la parcelle n° 22 et qui reste de fait limité au seul coût de la démolition du mur ; les demandes de F L ne tendent qu’à obtenir indirectement le financement de travaux entrepris sur la parcelle 22 en présentant le coût de ces travaux comme un préjudice ; il ne justifie au demeurant pas de sa qualité de maître de l’ouvrage des travaux en cours ; on ne peut pas davantage exclure qu’il ait cédé la propriété à un CNR en vertu d’un acte non encore publié.

La demande pécuniaire subsidiaire, qui était formée à titre principal devant le premier juge et que ce dernier a justement rejetée, comme la demande d’expertise formulée aujourd’hui à titre principal sur la base d’un devis près de deux fois supérieur, tendent à la remise de fonds pour une cause qui n’est pas la réparation du préjudice causé par l’illégalité du mur. F Z utilise l’illégalité de l’implantation du mur litigieux, pour tenter d’obtenir sous couvert de réparation, le financement indirect d’ouvrages ou de travaux nouveaux que l’empiétement n’empêchant pas de réaliser. F Z ne justifie pas du bien-fondé de ses prétentions ; il sera donc débouté de son action indemnitaire.

La situation peut être résumée ainsi :

— le mur illégal doit en droit strict être détruit pour pouvoir être reconstruit sur le lot 26 en supprimant l’empiétement ; cette obligation réelle perdurera tant que le mur restera en place, obligeant la copropriété (non les époux X) ; la démolition n’est cependant pas demandée,

— la situation n’a généré aucun préjudice personnel significatif à F Z pendant tout le temps où le lot 22 est demeuré à l’état de terrain nu,

— F Z (ou une personne tierce) a entrepris aujourd’hui d’importants travaux sur le fond 22, sans démontrer en quoi le mur illégal les gênerait dans la réalisation du projet de lotissement connu depuis longtemps,

— F Z laisse les entreprises qui travaillent sur le terrain accumuler des terres contre ce mur qui n’a été construit que pour retenir les terres d’un terrain nu à son niveau naturel,

— cette situation de fait accroît ainsi le coût de la démolition non demandée, par rapport au coût que cette démolition aurait eu avant le début des travaux, car la destruction du mur ne peut se faire sans enlever préalablement les remblais,

— le préjudice dont la réparation est demandée ne découle pas de l’illégalité du mur.

Sur l’offre formulée par les époux X

La cour ne peut faire droit à l’offre des consorts X de prise par moitié des frais de démolition ; en premier lieu le coût de 4.400 euros T.T.C. n’est plus d’actualité en raison de l’accumulation de terres qui en augmente anormalement le coût du fait du comportement des entreprises travaillant sur le lot 22 et qui risquent ainsi de créer un trouble de voisinage ; en second lieu, l’offre formule une proposition de partage par moitié ; il ne s’agit pas d’une offre de réparation dont la cour pourrait juger qu’elle est satisfactoire ; il s’agit d’une offre transactionnelle que la cour ne peut pas imposer.

La cour ne peut donc pas donner force exécutoire à cette offre.

Sur l’action reconventionnelle en indemnisation formée par les époux X et le syndicat des copropriétaires, parties intimées

Les demandes formulées par F Z sont exagérées et sans lien avec le fait dommageable dont il se prévaut ; il présente des dépenses futures aujourd’hui engagées sur le lot 22 (par lui ou un CNR qui tiendrait ses droits de lui) comme la conséquences de l’illégalité du mur construit par ses voisins alors que ces dépenses sont toutes autres et ne sont pas le reflet du coût des dépenses que génèrait la remise en état des lieux. Sa demande intervient au moment où sont engagés des travaux importants sur une parcelle jusque là demeurée à l’état de terrain nu et ne vise qu’à financer des travaux nouveaux sans lien avec la situation dont il se plaint ; sa procédure est abusive.

La cour allouera l’indemnité de 3.500 euros demandée de ce chef.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de faire droit à la demande de 3.000 euros formée par les époux X contre F Z en compensation de frais irrépétibles exposés en appel ; cette demande ne peut être accueillie contre la S.A.R.L. MAISONS Z.

Les dépens de première instance et d’appel seront à la charge de F Z. La SARL MAISONS Z n’a pas vocation à les supporter, même partiellement.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

* déclare la décision commune au syndicat des copropriétaires du lot 26 du lotissement IGUSTIKAN situé à […],

* confirme le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré la S.A.R.L. MAISONS Z irrecevable à agir contre les époux X et contre le syndicat des copropriétaires du lot 26 du lotissement IGUSKITAN,

* confirme le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré F Z recevable dans l’intervention volontaire par laquelle il s’est substitué aux prétentions initialement émises sans qualité par la S.A.R.L. MAISONS Z,

* dit n’y avoir lieu à donner force exécutoire à l’offre des époux X de payer par moitié avec F Z ne vaut pas demande de confirmation du jugement et dit n’y avoir lieu à lui donner force exécutoire,

* confirme le jugement dont en appel en ce qu’il a retenu la responsabilité des époux X et le syndicat des copropriétaires pour avoir créé l’empiétement litigieux,

Mais,

* dit que l’indemnisation demandée ne tend ni à la remise en état des lieux, ni à la suppression de l’illégalité mais au paiement de dépenses sans lien avec le fait dommageable,

* en conséquence, réforme le jugement et déboute F Z de sa demande d’indemnisation et d’expertise,

* condamne F Z à payer une somme de 3.500 euors pour abus de procédure,

* condamne F Z à leur payer une somme de 3.000 euros en compensation de frais irrépétibles,

* les déboute de leur demande de frais irrépétibles contre la SARL MAISONS Z,

* le condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût de l’ensemble des actes extrajudiciaires dressés pour les besoins des débats devant les deux degrés de juridiction.

Le présent arrêt a été signé par M^me R-S T, Président, et par M^me O P-Q, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

O P-Q R-S T