Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 AVRIL 2018

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/02461

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Avril 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/09911

APPELANTE

Madame D Y épouse E Z

E le […] à […]

La Cour du Bois

[…]

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant M^e Dominique GUSNOT, avocat au barreau de NEVERS

INTIMEE

[…]

N° SIRET : 381 201 391 00020

[…]

Chez le gérant M. X

[…]

Représentée par M^e Frédéric GROSHENNY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1720

Substitué par M^e Fabrice TAIEB, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M Daniel FARINA, Président de chambre

M Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me F G

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Daniel FARINA, président et par M^me F G, greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 21 janvier 1991, M^me Y a donné à bail professionnel à la société civile de moyens du […] à Paris (75016) un appartement d’une surface de 250 mètres carrés au deuxième étage d’un immeuble sis […] à Paris (75016), pour une durée de six ans à compter du 1^er février 1991, pour l’exercice de la profession d’avocat.

A la suite d’un protocole d’accord du 31 octobre 1996, par acte sous seing privé du 31 octobre 1996 informant la […] des incertitudes existant sur l’affectation professionnelle des lieux loués, M^me Y a donné à bail mixte d’habitation et professionnel à la […] ledit appartement, ainsi que deux caves, pour une durée de six ans à compter du 1^er octobre 1996, moyennant un loyer mensuel de 22 000 francs en principal.

En application d’un protocole d’accord du 10 septembre 1997, le loyer a été ramené à 3 000 francs, à compter du 1^er septembre 1997 et jusqu’au 31 août 2002.

Par acte sous seing privé du 1^er février 2005, un protocole d’accord intervenu entre les parties a prévu que la […] réglerait sa dette locative en douze versements mensuels de 1 216, 60 euros, le 15 de chaque mois, à compter du 1^er février 2005 en sus des loyers en cours.

Par acte d’huissier de justice du 29 juin 2012, M^me Z, veuve Y a fait assigner la […] devant le tribunal de grande instance de Paris, en paiement de la somme de 29 791,10 euros, due au 18 juin 2012 au titre des loyers et charges impayés et de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 2 avril 2015, le tribunal de grande instance a :

— déclaré M^me Y irrecevable en sa demande de paiement de la somme de 35 421,77 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges,

— déclaré la société TKC irrecevable en sa demande en annulation de la condamnation de la société TKC à payer à M^me Y une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 28 avril 2014,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— partagé les dépens par moitié entre les parties.

M^me Y a relevé appel de cette décision le 20 janvier 2016.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 26 février 2018, elle demande à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— prononcer la nullité du bail,

— condamner la société TKC au paiement de la somme de 62 761,90 euros à titre d’indemnité d’occupation,

— débouter la […] de ses demandes,

— condamner la société TKC à payer à M^me Y une indemnité de 6 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société TKC, intimée, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 17 juin 2016, demande à la Cour de :

— constater que le bail conclu entre la société TKC et M^me Y ne peut plus être qualifié de bail professionnel,

— constater l’irrecevabilité des demandes de la propriétaire fondées sur la prétendue inexécution par la locataire des obligations issues d’un contrat nul de plein droit et contraire à l’ordre public ,

— confirmer le jugement entrepris,

— rejeter l’ensemble des demandes de M^me Y,

— condamner M^me Y à payer à la […] une indemnité de 4 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société TKC a quitté les lieux le 30 septembre 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la demande en paiement formée par M^me Y au titre des loyers et des charges

M^me Y fait grief aux premiers juges d’avoir violé les dispositions de l’article 122 du Code de procédure civile en procédant à un examen du fond en se prononçant sur la validité du bail liant les parties pour déclarer M^me Y irrecevable en ses demandes.

La société TKC, qui conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré M^me Y irrecevable en sa demande en paiement, réplique que :

— la demande en paiement de loyers formée par M^me Y doit être déclarée irrecevable, du fait que le bail qu’elle avait consenti à la société TKC était devenu contraire à l’ordre public à partir de 2007, en application des dispositions de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation,

— la décision déférée n’a pas prononcé la nullité du bail, qui n’était demandée par aucune des parties.

Sur ce

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation que, dans les communes de plus de 200 000 habitants, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable et que sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation de cet article.

Il est constant, en l’espèce, que :

— le tribunal administratif de Paris, par jugement du 1^er mars 2002, a rejeté la requête en annulation de la décision implicite du préfet de Paris ayant refusé à M. A, avocat au sein de la société TKC, un certificat d’affectation personnnelle pour l’appartement dont la société TKC est locataire,

— si la cour administrative de Paris, par arrêt du 14 décembre 2004, a infirmé la décision du tribunal administratif de Paris, le Conseil d’Etat, par arrêt du 25 juillet 2007, a annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel, jugeant que la position de M. A n’était pas fondée du fait que la dérogation délivrée le 23 mars 1977 à l’ambassade d’Uruguay pour installer ses locaux dans l’appartement litigieux avait un caractère personnel qui faisait obstacle à ce qu’elle s’appliquât aux locataires ayant succédé à cette représentation diplomatique.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que les premiers juges, après avoir relevé l’absence d’autorisation requise par l’article L. 631-7 précité pour opérer un changement, même partiel, d’usage des locaux loués et les affecter à un usage, en partie professionnel, et en avoir tiré la conséquence que le bail mixte conclu entre les parties le 31 octobre 1996, était nul de plein droit pour être devenu contraire à l’ordre public, à déclaré irrecevable la demande en paiement au titre des loyers formée par M^me Y.

Cette dernière ne peut utilement soutenir que les premiers juges ont violé l’article 122 du Code de procédure civile en abordant l’affaire au fond, avant que de déclarer irrecevable la demande en paiement de M^me Y, dès lors que le tribunal n’a fait qu’accueillir le moyen tiré de la nullité du bail soutenu par la société TKC par voie d’exception, sans prononcer la nullité du bail qu’aucune des parties ne sollicitait et en se bornant dans le dispositif de sa décision à déclarer M^me Y irrecevable en sa demande en paiement au titre des arriérés de loyers et de charges.

Le jugement déféré sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il a prononcé cette irrecevabilité.

Ajoutant au jugement entrepris, la nullité du bail sollicitée en cause d’appel par M^me Y sera prononcée.

II) Sur la demande en paiement formée par M^me Y au titre des indemnités d’occupation

M^me Y fait grief aux premiers juges de l’avoir déboutée de cette demande, alors qu’il appartenait aux magistrats de tirer les conséquences de leurs propres constatations et de donner aux faits leur véritable qualification en condamnant la société TKC au paiement d’une indemnité d’occupation.

La société TKC se borne à solliciter la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en paiement de M^me Y, expose que :

— M^me Y, qui possédait l’ensemble de l’immeuble, tirait des locaux qu’elle louait, des revenus fonciers de 60 000 euros et a cédé son immeuble pour un montant de 25 000 000 euros, n’a jamais assuré son obligation d’entretien des locaux, comme en témoigne la présence, dans l’escalier de service, d’un graffiti datant de 1968 signé d’un sympathisant de l’OAS,

— la société TKC se trouvait dans une situation d’insécurité juridique permanente.

Sur ce

Il convient de relever que le tribunal n’a pas débouté M^me C de sa demande, mais a seulement indiqué, dans la motivation de sa décision, qu’aucune demande en paiement n’avait été formée par M^me Y au titre des indemnités d’occupation. Les premiers juges ne pouvaient, sans statuer extra petita, accueillir une prétention qui n’avait pas été formulée par les parties.

Cette demande en paiement d’une indemnité d’occupation est recevable, nonobstant la nullité de plein droit du contrat de bail, dès lors qu’elle ne se rattache pas à l’exécution du contrat mais apparaît comme la contrepartie de jouissance des locaux dont a bénéficié la société TKC.

M^me Y est bien-fondée à soutenir que le contrat nul pour être contraire à l’ordre public, ayant été exécuté, et les parties ne pouvant être remises dans l’état où elles se trouvaient avant cette exécution, la société TKC, qui a bénéficié d’une prestation – la jouissance du bien loué – doit être condamnée à s’acquitter d’une indemnité d’occupation.

Le montant de cette indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative des locaux.

En l’espèce, il ressort que le loyer convenu par les parties, compte tenu des références de l’OLAP communiquées par M^me Y pour le secteur dans lequel est situé l’immeuble litigieux et du montant des loyers au mètre carré appliqués dans les autres locaux de ce même immeuble, correspond à la valeur locative les locaux qui avaient été donnés à bail à la société TKC.

Les allégations de la société TKC relatives au défaut d’entretien des locaux par la bailleresse ne sont pas établies et la situation d’insécurité permanente qu’elle invoque ne saurait justifier la fixation du montant de l’indemité d’occupation à un montant inférieur à celui du loyer convenu entre les parties, dès lors que l’insécurité juridique invoqué par le preneur, a été prise en considération dans le montant du loyer fixé dans le cadre du protocole d’accord du 31 octobre 1996, que l’administration n’a jamais mis en oeuvre les dispositions de l’article L.637-1 du Code de la construction et de l’habitation qui lui permettaient de solliciter la condamnation de la société TKC au paiement d’une amende de 25 000 euros, et qu’enfin, la société TKC, même si le déménagement d’un cabinet d’avocats entraîne des frais, conservait la ressource d’élire domicile ailleurs.

Par suite, l’indemnité d’occupation doit être fixée à un montant équivalent à celui du loyer convenu entre les parties, majoré des charges, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été annulé, dès lors que ce montant correspond à la valeur locative des locaux.

M^me Y verse aux débats un décompte qui n’est pas contesté par la société TKC et qui fait apparaître un solde débiteur, déduction faite du dépôt de garantie de 6 707,78 euros, de 62 761,09 euros.

En conséquence, la société TKC sera condamnée à payer à M^me Y la somme de 62 761,09 euros au titre des indemnités d’occupation restant dues.

III) Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement, il sera fait masse des dépens de la procédure d’appel, qui seront partagés par moitié entre les parties ; les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance seront, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Prononce la nullité de plein droit du bail liant M^me D Y, veuve Z, à la société civile de moyens TKC ;

Déclare recevable la demande en paiement formée par M^me D Y, veuve Z, au titre des indemnités d’occupation ;

Condamne la société civile de moyens TKC à payer à M^me D Y, veuve Z, une somme de 62 761,09 euros au titre des indemnités d’occupation restant dues ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, déboute M^me D Y, veuve Z de sa demande en paiement ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, déboute la société civile de moyens TKC de sa demande en paiement ;

Fait masse des dépens de la procédure d’appel, qui seront partagés par moitié entre les parties.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT