Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 20 octobre 2020, n° 18/02264

CA Pau
Infirmation 20 octobre 2020

Arguments

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Accepté
Existence d'une servitude de vue préexistante
La cour a constaté que la SCI CADUCEE disposait d'une servitude de vue préexistante sur la parcelle de la copropriété MIRANDENIA, rendant ainsi la création du balcon conforme à cette servitude.
Accepté
Absence de violation des distances légales
La cour a jugé que la distance entre le balcon et le mur mitoyen était conforme aux exigences légales, et que la vue créée par le balcon ne constituait pas une violation des dispositions du Code civil.
Rejeté
Droit à compensation des frais irrépétibles
La cour a décidé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer l'article 700 du code de procédure civile, et que chaque partie devait supporter ses propres dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant la SCI CADUCEE au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble MIRANDENIA, la cour d'appel de Pau a été saisie d'un appel concernant la décision du tribunal de grande instance de Bayonne, qui avait ordonné la démolition d'un balcon pour empiétement et création d'une vue illégale. La cour de première instance a retenu que le balcon violait l'article 678 du code civil. En appel, la cour a constaté qu'une servitude de vue préexistait depuis plus de trente ans, rendant la création du balcon conforme. Elle a donc infirmé le jugement de première instance, déclarant que la démolition n'était pas justifiée et que la vue n'était pas illégale. Les dépens ont été laissés à la charge de chaque partie.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 20 oct. 2020, n° 18/02264
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	18/02264
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Pierre SERNY, président
Avocat(s) :	Christophe MIRANDA
Cabinet(s) :	CABINET ETCHE AVOCATS
Parties :	SCI CADUCEE c/ Syndic. de copropriété SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE MIRANDE NIA

Texte intégral

PS/MC

Numéro 20/02767

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 20/10/2020

Dossier : N° RG 18/02264 – N° Portalis DBVV-V-B7C-G6YU

Nature affaire :

Demande relative à une servitude de jours et vues sur le fonds voisin

Affaire :

SCI CADUCEE

M J-K, H I EP. J-K épouse J-K, L J-K, Y Z, A B, C D, E F, G F, Syndic. de copropriété SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MIRANDE NIA

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 Octobre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 07 Septembre 2020, devant :

Monsieur X, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame O, greffière présente à l’appel des causes,

Monsieur X, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Q, Président

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller

Monsieur X, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SCI CADUCEE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée et assistée par Maître MIRANDA de la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur M J-K

né le […] à MARRAKECH

de nationalité Française

[…]

Madame H I épouse J-K

née le […] à […]

de nationalité Française

[…], […], […]

99 FLORIDE / ETATS-UNIS

Monsieur L J-K

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Madame Y Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Madame A B

née le […] à SURESNES

de nationalité Française

[…]

Madame C D

née le […] à NANTES

de nationalité Française

[…]

Madame E F

née le […] à LIMOGES

de nationalité Française

[…]

Monsieur G F

né le […] à LIMOGES

de nationalité Française

[…]

Syndicat de copropriété SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE MIRANDENIA

[…]

Représentés et assistés par Maître LEFEBVRE, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 30 AVRIL 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

RG : 14/00762

Vu l’acte d’appel initial du 06 juillet 2018 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle,

Vu le jugement dont appel rendu par le tribunal de grande instance de BAYONNE le 30 avril 2018, exécutoire par provision, qui a ordonné la destruction sous astreinte par la S.C.I. CADUCEE d’un balcon construit par cette société au deuxième étage de son immeuble en retenant d’une part un empiétement du balcon au-delà de la limite de propriété au-dessus de la cour intérieure et d’autre part, la création d’une vue contraire aux dispositions de l’article 678 du code civil,

Vu la décision de rejet de levée de l’exécution provisoire,

Vu l’arrêt avant dire droit du 20 mai 2020 qui a fixé les limites de propriété et sollicité des explications,

Vu les conclusions transmises par voie électronique le 04 septembre 2020 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MIRANDENIA à […], ainsi que par les copropriétaires individuellement, qui demandent la confirmation du jugement et la destruction du balcon en se fondant sur l’article 678 du code civil et paiement de 3.000 euros en compensation de frais irrépétibles,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 06 septembre 2020 par la S.C.I. CADUCEE :

— qui poursuit la réformation du jugement en ce qu’il ordonne la démolition et qui soutient que le dispositif occultant régularise la création d’une vue qui serait irrégulière,

— qui soutient l’existence d’une vue sur la parcelle voisine, en invoquant la prescription trentenaire acquisitive d’un tel droit,

— qui soutient à titre subsidiaire, que le dispositif occultant en place supprime toute vue illégale,

— qui sollicite subsidiairement l’institution d’une mesure d’instruction,

— qui, reconventionnellement, demande à ses adversaires une somme de 4.000 euros en compensation de frais irrépétibles.

Vu l’ordonnance de clôture délivrée le 11 décembre 2019.

Le rapport ayant été fait oralement à l’audience.

MOTIFS

La S.C.I. CADUCEE est propriétaire de l’immeuble cadastré BD 17.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence MIRANDENIA possède la parcelle BD 21 cadastrée à […].

Le litige ne porte plus que sur les vues sur cour de la propriété MIRANDENIA cadastrée CD 22

Une vue illégalement créée doit être supprimée par une exécution en nature ; en revanche, en droit, une aggravation de servitude n’est pas nécessairement sanctionnée par la démolition, le juge pouvant lui préférer une réparation par équivalent en fonction des intérêts en présence.

En l’espèce, les faits prouvent que le deuxième niveau de l’immeuble appartenant à la S.C.I. CADUCEE cadastrée BD 17 disposait d’une vue sur une cour intérieure de la copropriété MIRANDENIA cadastrée BD 22 ; avant réalisation de travaux par la S.C.I. CADUCEE, qui ne l’ont pas créée.

Ces faits sont les suivants :

— le balcon litigieux n’existait certes pas,

— mais il existait une fenêtre qui a été agrandie pour être transformée en porte-fenêtre permettant l’accès au balcon,

— il n’existait aucun balcon au premier étage mais existait en revanche à ce niveau du premier étage la fenêtre qui s’y trouve toujours,

— au rez-de-chaussée existait une courette à l’air libre séparée de la cour appartenant à la copropriété MIRANDENIA par un mur sans qu’il soit établi que ni un passage, ni une vue, aient jamais été pratiqués dans ce mur présumé mitoyen,

— aucun balcon n’a été aménagé au 1^er étage,

— le mur mitoyen est à moins de 1,90 m de la façade où s’ouvrent ces fenêtres, puisque le plan annexé à la demande d’autorisation administrative de travaux déposée sous la référence PC 06448312B0039 M1 le 23 novembre 2012, révèle que la distance existant entre le mur (juridiquement présumé mitoyen) aujourd’hui recouvert et la façade de l’immeuble de la S.C.I. CADUCEE où s’ouvre le balcon, est de 1,58 mètres, inférieure à la distance légale de 1,90 mètres imposée par le code civil ; si l’on considère que cette distance de 1,58 m se mesure entre les parements extérieurs des deux murs parallèles (mur séparatif et mur de façade), elle reste en parfaite cohérence avec la mesure de 1,69 m portée dans le projet de plan de bornage qui prend la mesure à partir du milieu du mur séparatif des cours, mur présenté comme mitoyen.

Par conséquent, la fenêtre qui existait au 2^e étage, aujourd’hui transformée en porte-fenêtre pour l’accès au balcon litigieux nouvellement construit, ainsi que celle du 1^er étage qui n’a pas été modifiée, se situaient déjà avant travaux à moins de 1,90 mètres, ce dont il résultait qu’il y avait, depuis plus de 30 ans ainsi que cela se déduit des pièces, titre de servitude de vue préexistante, résultant d’un titre non écrit ; cette servitude bénéficiait aux deux niveaux d’habitation de l’immeuble appartenant à la S.C.I. CADUCEE sur la cour de l’immeuble de la copropriété MIRANDENIA. La preuve est même rapportée que des escaliers extérieurs existaient dans le temps avant d’être supprimés de sorte que les vues qui existaient dans la situation d’avant travaux constituaient une réduction de droits de vues antérieures, unilatéralement décidée par son bénéficiaire mais sans extinction totale.

En considération de ces constatations, et après réouverture des débats sur ce point, la construction des balcons ne constitue pas une création mais l’aggravation de la servitude préexistante de vue, jamais éteinte ni totalement détruite par son bénéficiaire ; cette vue s’exerçait depuis l’ouverture qui y

donne aujourd’hui accès au balcon par transformation de l’ancienne fenêtre en porte-fenêtre. L’hypothèse d’application de l’article 678 du code civil n’est donc pas remplie puisqu’une servitude préexistait ; la démolition n’étant pas invoquée sur le fondement du moyen de l’aggravation, la S.C.I. CADUCEE sera reçue en son appel fondé sur la préexistence d’une servitude et la non application de l’article 678 du code civil.

La cour n’a pas à se prononcer sur l’appréciation de la mesure de l’aggravation afin de trancher entre démolition ou maintien de l’ouvrage moyennant indemnité ; la copropriété ne l’a pas saisie de cette question.

Le balcon ne peut pas être démoli sauf sa réduction en exécution du pécédent arrêt.

La vue n’étant pas illégale et le débat n’étant pas porté sur l’appréciation de l’aggravation par la copropriété MIRANDENIA, la cour n’a ni à imposer la pose de dispositif occultant, ni à en déterminer les caractéristiques. Le balcon peut être librement utilisé dans les caractéristiques que l’administration a acceptées.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

La création du balcon ayant suscité un légitime débat tout en constituant un fait accompli d’aggravation de servitude non sanctionnée par la démolition, les dépens de première instance et d’appel seront supportés par les parties qui les ont exposés.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

* infirme le jugement en ce qu’il a ordonné la destruction totale du balcon,

* dit que l’immeuble de la S.C.I. CADUCEE implanté sur la parcelle BD 17 disposait de titres de servitudes de vue depuis plus de trente ans s’exerçant sur la parcelle CD 22 propriété actuelle de la copropriété MIRANDENIA,

* dit que la création du balcon ne constitue pas une violation de l’article 678 du code civil,

* déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MIRANDENIA de leur demande de démolition sur ce fondement,

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit que chaque partie gardera à sa charge les dépens de première instance et d’appel par elle exposés.

Le présent arrêt a été signé par M^me Q, Président, et par M^me O, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

N O P Q