JP/CS

Numéro 24/3479

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ORDONNANCE DU

13 novembre 2024

Dossier : N° RG 22/00048 – N° Portalis DBVV-V-B7G-ICTT

Affaire :

S.A. DU GOLF D'[Localité 1]

C/

S.C.I. DU CHATEAU agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

— O R D O N N A N C E -

Nous, Jeanne PELLEFIGUES, Magistrat de la mise en état de la 2ème Chambre 1ère section, de la Cour d’Appel de PAU,

Assisté de Catherine SAYOUS, greffier, présent à l’appel des causes à l’audience des incidents du 09 Octobre 2024

Vu la procédure d’appel :

ENTRE :

S.A. DU GOLF D'[Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marc MECHIN-COINDET, avocat au barreau de Dax

ET :

S.C.I. DU CHATEAU agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e François PIAULT, avocat au barreau de Pau

* * *

Par jugement contradictoire du 13 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— Dit qu’il s’est opéré à l’issue du bail du 22 mars 2000 souscrit entre la SCI DU CHATEAU et la SA DU GOLF D'[Localité 1], un nouveau bail à compter du 1er janvier 2002 soumis au statut des baux commerciaux et aux clauses et conditions du baildu 22 mars 2000, qui ne sont pas contraires à ce statut.

— Déclaré nul et de nul effet l’acte de résiliation de bail délivré par la SCI DU CHATEAU à la SA DU GOLF D'[Localité 1] le 31 août 2017.

— Déclaré irrecevable, comme prescrite, la demande de la SCI DU CHATEAU tendant au paiement des arriérés de loyers depuis la « mutation » du bail dérogatoire en bail commercial, à la valeur locative du bien loué.

— Déclaré régulier et valide le congé délivré par la SCI DU CHATEAU à la SA DU GOLF D'[Localité 1], le 20 décembre 2018, avec refus de renouvellement du bail et sans paiement d’une indemnité d’éviction.

— Dit en conséquence que la SA DU GOLF D'[Localité 1] ne peut percevoir une indemnité d’éviction.

— Débouté la SA DU GOLF D'[Localité 1] de sa demande d’expertise.

— Dit que la SA DU GOLF D'[Localité 1] devra libérer les lieux loués situés dans les anciennes écuries du château d'[Localité 1] dans le délai de DEUX MOIS à compter de la signi’cation de la présente décision et ordonne, en tant que de besoin, à défaut de libération volontaire dans le délai imparti, l’expulsion dc la dite société et de tout occupant dc son chef, au besoin avec le concours dc la force publique.

Dit que passé le délai de DEUX MOIS et en l’absence effective de vidange des lieux il

y a lieu d’assortir la présente injonction d’une astreinte provisoire de 200,00 euros par

jour dc retard, et ce pendant un délai de six mois, à l’expiration duquel il sera à nouveau

— fait droit, en tant que de besoin.

— Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation a la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois à compter de la signi’cation de l’acte.

— Condamné la SA DU GOLF D'[Localité 1] au paiement d’une indemnité d’occupation au montant du loyer fixé par le bail à compter du 1er juillet 2019 jusqu’à libération complète des lieux par elle et tous occupants de son chef .

— Condamné la SA DU GOLF D'[Localité 1] à enlever les installations en bois et en taule qu’elle a érigées dans les bâtiments qui ont brûlé lors de l’incendie de 1970, non inclus dans le bail.

— Assorti cette condamnation d’une astreinte de 200 € par jour dc retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du jugement et ce pendant un délai de six mois, à1'expiration duquel il sera à nouveau fait droit, en tant que de besoin.

— Débouté la SCI DU CHATEAU de sa demande de dommages-intérêts.

— Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 6 janvier 2022, la SA DU GOLF D'[Localité 1] a interjeté appel de la décision.

Par conclusions d’incident devant le conseiller de la mise en état, la SA DU GOLF D'[Localité 1] a sollicité :

Vu les articles 31,32, 122 et 907 du CPC,

' Déclarer la SA DU GOLF D'[Localité 1] recevable et bien fondée en son incident,

Y faisant droit,

' Déclarer la SCI DU CHATEAU irrecevable pour défaut de qualité et intérêt à agir en ses

demandes tendant à voir :

' Condamner la SA du Golf à libérer les locaux occupés, à remettre en l’état et à les dépolluer sous astreinte journalière définitive de 1500 € à compter du 1 juillet 2019,

A titre subsidiaire :

' Nommer tels experts qu’il plaira aux fins de :

o Constater et donner toutes informations à la Cour (au besoin en s’entourant des compétences d’un sapiteur) sur les conséquences de l’infraction contractuelle quant à la pollution des sols, au défaut de déclaration d’une installation polluante classée et au classement du bâtiment à l’inventaire des monuments historiques et d’un site classé ;

o Donner toutes informations à la Cour lui permettant de déterminer les indemnités dues par le preneur au bailleur à raison des dégradations commises par le détournement de la destination contractuelle ;

' Condamner la SCI DU CHATEAU à payer à la SA DU GOLF D'[Localité 1] une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du CPC ;

' La débouter de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles

' La condamner aux dépens de l’incident

La SCI du CHATEAU conclut à :

Vu les moyens développés et les pièces produites,

Vu les dispositions des articles 31, 32 et 907 du code de procédure civile,

A. Débouter la SAS du Golf de sa demande en irrecevabilité dirigée contre la SCI du Château.

B. Déclarer la SCI du Château légitime et recevable en ses demandes de dépollution du site tendant à voir condamner la SAS du Golf au paiement d’une indemnité de DEUX CENT

SEIZE MILLE euros (216 000 €) au titre de son obligation de dépolluer, ou à défaut, la condamner à dépolluer le site selon les préconisations du bureau d’étude TEREO sous astreinte journalière définitive de MILLE CINQ CENTS euros (1 500 €) à compter du prononcé de la décision.

C. Condamner la SA du Golf au paiement d’une somme de CINQ MILLE euros (5 000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

SUR CE

La SCI DU CHATEAU a concédé à la SA DU GOLF D'[Localité 1] selon acte notarié du 22 mars 2000,un bail précaire sur un local à usage de garage, deux pièces, que le locataire aménagera à ses frais en dépôt de produits d’entretien pour le golf et l’autre en espace cuisine, située dans les anciennes écuries du château d’ARCANGUES moyennant un loyer mensuel de 2000 Fr.

Ce bail a été consenti pour une durée maximale de 23 mois à compter du 1er février 2000 pour se terminer le 31 décembre 2001.

Arrivé à son terme, la SA DU GOLF D'[Localité 1] demeurait en possession des locaux loués et le bail a été tacitement reconduit.

Par acte extrajudiciaire 31 août 2017, La SCI DU CHATEAU, souhaitant mettre un terme extinctif au bail précaire a fait délivrer à la SA DU GOLF D'[Localité 1] un acte de résiliation du bail moyennant un préavis de six mois à l’issue duquel le bail serait définitivement résilié.

Par exploit d’huissier du 22 décembre 2017, la SA DU GOLF D'[Localité 1] a fait assigner la SCI DU CHATEAU devant le tribunal de grande instance de Bayonne pour revendiquer la propriété commerciale et contester l’acte de résiliation de bail délivré le 31 août 2017 par le bailleur.

Par acte extrajudiciaire du 20 décembre 2018 La SCI DU CHATEAU, a fait délivrer congé à la SA DU GOLF D'[Localité 1] avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime devant prendre effet au 30 juin 2019.

Par acte du 27 juin 2019, la SA DU GOLF D'[Localité 1] a fait assigner la SCI DU CHATEAU devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins de voir suspendre ou à défaut déclaré nul et de nul effet le refus de renouvellement du bail et obtenir condamnation de la bailleresse au paiement d’une indemnité d’éviction avec désignation d’un expert pour l’évaluer.

Les deux instances ont été jointes et par jugement du 13 décembre 2021 dont appel le tribunal judiciaire de Bayonne a statué.

Dans le cadre de la procédure d’appel et de l’échange des conclusions des parties, la SCI DU CHATEAU intimée et appelant incidente a sollicité l’infirmation partielle de la décision et notamment :

« condamner la SA du Golf au paiement d’une indemnité de 216 000 € à la SCI DU CHATEAU au titre de son obligation de dépolluer, ou à défaut, la condamner à dépolluer le site selon les préconisations du bureau d’études TEREO sous astreinte journalière définitive de MILLE CINQ CENTS euros ( 1500 €) à compter du prononcé de la décision.

À titre subsidiaire :

Constater et donner toutes informations à la Cour (au besoin en s’entourant des compétences d’un sapiteur) sur les conséquences de l’infraction contractuelle quant à la pollution des sols, au défaut de déclaration d’une installation polluante classée et au classement du bâtiment à l’inventaire des monuments historiques et d’un site classé ;

Donner toutes informations à la cour lui permettant de déterminer les indemnités dues par le preneur au bailleur à raison des dégradations commises par le détournement de la destination contractuelle ; »

La SA DU GOLF D'[Localité 1] soulève une fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de ces demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCI DU CHATEAU.

Elle se fonde sur les articles 31 et 32 et,122 du code de procédure civile en faisant valoir que suite à la vente du château et des écuries intervenue le 25 avril 2023, la SCI DU CHATEAU est dépourvue de qualité et d’intérêt à agir et que seul l’actuel propriétaire pourrait solliciter l’engagement d’une expertise judiciaire afin de déterminer l’existence d’une pollution du site et l’octroi d’éventuels dommages et intérêts à moins que la SCI DU CHATEAU ne démontre avoir d’ores et déjà indemnisé l’acquéreur à ce titre ce qui n’est pas le cas.

Elle fait remarquer que l’acquéreur du château D'[Localité 1], la SAS CHATEAU D'[Localité 1] n’est pas présente dans la cause et n’a même jamais formulé aucune demande à ce titre.

Elle conteste enfin le fondement de l’action de la SCI DU CHATEAU qui estime, reprenant les dispositions de l’article L514-20 du code de l’environnement, rester tenue de la dépollution du site dans le délai de deux ans à compter de la vente.

Elle considère en effet que celle-ci ne peut en aucune façon prévenir cette éventuelle action de l’acquéreur inexistante à ce jour et solliciter hors de toute action principale de l’acquéreur une quelconque indemnité à son encontre.

N’ayant pas été actionnée sur la base de ces dispositions par l’acquéreur, la SCI DU CHATEAU n’a aucun intérêt ni aucune qualité à agir à l’encontre de la SA DU GOLF.

En réponse, SCI DU CHATEAU soutient que l’occupation des locaux pendant plus de 12 décennies pour une activité inattendue «d’atelier de réparation d’engins à moteurs» en contravention avec la destination du bail, a certainement généré des pollutions.

La SA DU GOLF a fini par libérer les locaux à la fin du mois de juin 2022 sans procéder à la dépollution des lieux et à fortiori sans en justifier par un rapport d’expertise comme lui imposait la mise en demeure préalable au congé.

Elle s’appuie sur un rapport du 6 juillet 2023 du bureau d’études TEREO qui confirme la pollution du site.

C’est le dernier exploitant qui est tenu d’une obligation de dépollution, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans une décision du 22 juin 2022. La Cour de cassation s’est basée notamment sur l’article L512-12-1 du code de l’environnement.

La vente du château est sans incidence sur la recevabilité de son action puisque l’ordre public commande la dépollution des lieux en raison du caractère impératif et d’ordre public des dispositions des articles L511-1et suivants du code de l’environnement. L’obligation particulière de dépollution du site d’une installation classée pour la protection de l’environnement doit, à l’arrêt définitif de l’exploitation, être exécutée par le dernier exploitant qui est seul tenu, indépendamment de tout rapport de droit privé

L’obligation de dépollution pèse donc sur la SA DU GOLF dernier exploitant du site et peut être invoquée par quiconque dont la SCI du château qui était encore propriétaire lorsque la SA du golf D'[Localité 1] a libéré les lieux. Le préjudice premier a donc été subi par elle qui est fondée à invoquer l’application des textes impératifs du code de l’environnement.

En application de l’article 907 du code de procédure civile qui renvoie à l’article 789 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est compétent pour statuer sur les fin de non recevoir.

La demanderesse à l’incident soulève une fin de non recevoir liée à l’irrecevabilité des chefs de demande de la SCI DU CHATEAU portant sur la dépollution du lieu précédemment loué à LA SA du GOLF D'[Localité 1].

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

L’article 32 dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’intérêt qu’a une partie à exercer une action est apprécié souverainement par les juges du fond.

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

S’agissant du droit à agir et de la qualité du demandeur, la SCI DU CHATEAU a donné à bail à la SA GOLF D'[Localité 1] une propriété et le tribunal a statué sur la validité du congé délivré par le bailleur et les conséquences de la fin du bail notamment sur le paiement d’une indemnité d’occupation.

Au moment où l’action en justice a été engagée, le bien n’avait pas été vendu. Cette vente intervenue postérieurement le 25 avril 2023, conclue entre la SCI DU CHATEAU et la SAS CHATEAU D'[Localité 1] ne prive pas la SCI DU CHATEAU du droit d’agir à l’encontre de son ancien locataire dans le cadre du litige qui les oppose et du jugement rendu entre ces parties concernant l’exécution du bail.

Dans ce contexte, les conséquences préjudiciables liées au déroulement du bail peuvent être invoquées par la SCI DU CHATEAU qui a donc intérêt et qualité à agir pour formuler de telles demandes qui seront appréciées par les juges du fond .

La SA DU GOLF D'[Localité 1] sera donc déboutée de sa fin de non recevoir et de sa demande d’irrecevabilité.

Elle sera condamnée à verser une indemnité de 1000 € à la SCI DU CHATEAU sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le conseiller de la mise en état

Déboute La SA DU GOLF D'[Localité 1] de sa demande d’incident et de sa fin de non recevoir tirée du défaut de qualité d’intérêt à agir.

Condamne La SA DU GOLF D'[Localité 1] à payer à la SCI DU CHATEAU la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Réserve les dépens.

Fait à PAU, le 13 novembre 2024

Le Greffier, Le Magistrat de la mise en état,

Catherine SAYOUS Jeanne PELLEFIGUES