AB/ND

Numéro 25/1935

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 24/06/2025

Dossier : N° RG 23/02772 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IVGO

Nature affaire :

Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

Affaire :

[D], [G], [R] [O]

C/

[W] [C]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Mai 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

assistées de M^me BRUNET, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [D], [G], [R] [O]

née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 7] (92)

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C64445-2023-04462 du 25/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Représentée par Julie CHABRIER-REMBERT de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de Dax

INTIME :

Monsieur [W] [C]

né le [Date naissance 2] 1993 à [Localité 9] (57)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Xavier DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocat au barreau de Dax

sur appel de la décision

en date du 05 JUILLET 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

RG numéro : 21/0137

EXPOSE DU LITIGE :

Par jugement du 7 novembre 2019, le tribunal judiciaire de Dax a ordonné la licitation d’un immeuble à usage d’habitation situé à Tosse (40), dépendant de la succession de Madame [G] [U], laissant pour lui succéder ses quatre enfants, dont Madame [D] [O].

Monsieur [W] [C] a acquis cet immeuble par adjudication du tribunal judiciaire de Dax du 22 octobre 2020.

Par acte du 27 novembre 2020, M. [C] a fait signifier ce jugement à Mme [O], occupante de l’immeuble.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 22 juin 2021, M. [C] a, par l’intermédiaire de son conseil, sollicité de Mme [O] le règlement d’une somme de 9600 euros à titre d’indemnité d’occupation.

Par acte du 30 novembre 2021, M. [C] a fait assigner Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins notamment de la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.

Suivant jugement contradictoire du 5 juillet 2023 (RG n°21/01372), le tribunal a :

— condamné Mme [D] [O] à payer à M. [W] [C] une somme de 10 356 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 22 octobre 2020 au 19 juin 2021,

— condamné Mme [D] [O] à payer à M. [W] [C] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [D] [O] aux entiers dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— qu’à la date du jugement d’adjudication du 22 octobre 2020, M. [C] est devenu propriétaire du bien, et Mme [O] occupante sans droit ni titre,

— que Mme [O] ayant libéré les lieux le 19 juin 2021, elle est recevable d’une indemnité d’occupation pour une période de 7 mois et 29 jours,

— que la valeur locative de la maison doit être fixée à 900 euros par mois, compte tenu que l’immeuble a été construit en 1980, et qu’il est en mauvais état d’entretien avec une humidité notable,

— que M. [C] justifie avoir dû s’acquitter de loyers dans l’attente de pouvoir récupérer la maison, pour 2 192 euros, et avoir dû louer un box pour 2 640 euros,

— que la demande d’affectation d’un coefficient de 1,6 n’est pas justifiée dès lors que M. [C] ne démontre pas s’être manifesté auprès de Mme [O] pour lui demander de quitter les lieux avant son courrier recommandé du 22 juin 2021, alors que cette dernière justifie des difficultés qu’elle a eu à se reloger compte tenu de sa situation économique difficile.

Mme [D] [O] a relevé appel par déclaration du 17 octobre 2023 (RG n°23/02772), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [D] [O], appelante, demande à la cour de :

— dire recevable et bien fondé son appel,

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant’à'nouveau,

— débouter M. [C] de sa demande d’indemnité d’occupation,

A’titre’subsidiaire, si’la’cour’devait’la condamner’à'régler’une indemnité’d'occupation,

— fixer la valeur locative de l’immeuble en cause à la somme mensuelle de 700 euros,

— lui accorder des délais de paiements sur deux ans,

En’tout’état’de’cause,

— débouter M. [C] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa de l’article 1343-5 du code civil :

— qu’elle a été contrainte de rester dans la maison jusqu’à l’obtention d’un logement social en juin 2021, dont elle avait fait la demande dès avant le jugement d’adjudication,

— que M. [C] était informé de sa situation et n’a jamais sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation,

— qu’à titre subsidiaire, la valeur locative de la maison ne peut excéder 700 euros, compte tenu de son mauvais état d’entretien avec une présence d’humidité notable,

— que M. [C] ne peut demander l’indemnisation d’un loyer pour le mois d’octobre 2020 puisque le jugement d’adjudication ne lui a été signifié que le 27 novembre 2020,

— qu’il n’est pas fondé à obtenir à la fois une indemnité d’occupation et le remboursement des loyers acquittés pour son propre logement,

— que les sommes réclamées au titre des loyers et de la location de box payés ne correspondent pas à celles réellement payées, ou réellement en lien avec le fait qu’elle soit restée dans les lieux,

— que sa situation économique précaire, son état de santé et son âge justifient l’octroi de délais de paiement sur deux ans.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2024, auxquelles il est expressément fait référence, M. [W] [C], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

— dire Mme [D] [O] mal fondée en son appel,

— l’en débouter,

Réformant partiellement la décision entreprise,

— condamner Mme [D] [O] à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation, la somme de 15 360 euros,

— condamner Mme [D] [O] à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 5 096,14 euros,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner Mme [D] [O] à lui payer une indemnité de 3 000 euros pour la procédure en appel,

— condamner Mme [D] [O] aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil :

— que Mme [O] s’est maintenue abusivement dans les lieux lui appartenant durant 8 mois suite au jugement d’adjudication, de sorte qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation, peu important qu’elle soit de bonne foi,

— qu’il n’a jamais renoncé au paiement d’une indemnité d’occupation,

— que le bien a une valeur locative de 1 200 euros par mois au regard des prix actuels sur la côte landaise,

— qu’un coefficient de 1,6 doit être appliqué à l’indemnité d’occupation équivalente aux loyers, en raison de l’occupation des lieux sans droit ni titre par Mme [O], et en violation de son obligation de délivrance de l’immeuble vendu,

— que Mme [O] n’a pris aucune disposition pour organiser son départ des lieux alors qu’elle savait que la vente avait été ordonnée par jugement du 7 novembre 2019,

— qu’il a de ce fait subi un préjudice, se trouvant dans l’impossibilité d’accéder à sa propriété et contraint de louer un autre logement pour la somme totale de 2 676,14 euros, et de stocker ses meubles pour la somme totale de 2 420 euros,

— que l’indemnité d’occupation est due au propriétaire du seul fait de l’occupation illicite du bien, de sorte qu’il est fondé à demander le paiement en sus des loyers qu’il a réglés et des frais qu’il a engagés pour louer un box.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 avril 2025.

MOTIFS :

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Selon l’article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Par ailleurs le cahier des charges et conditions de la licitation-vente stipule en son article 11-Transmission de propriété : « L’acquéreur sera propriétaire par le seul effet de la vente sauf exercice d’un droit de préemption. »

Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien, dès lors que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication (Civ. 2ème , 6 juin 2019, n°18-12353).

En l’espèce, Mme [O] ne conteste pas s’être maintenue dans les lieux malgré la vente du bien immobilier, mais conclut au rejet de la demande d’indemnité d’occupation car elle est de bonne foi.

Or, la bonne ou mauvaise foi de l’occupant sans droit ni titre est sans incidence sur le droit, pour le propriétaire privé de l’usage de son immeuble, de percevoir une indemnité d’occupation.

Mme [D] [O] est occupante sans droit ni titre du bien immobilier appartenant à M. [W] [C] entre le 22 octobre 2020, date du jugement d’adjudication, et le 19 juin 2021, date à laquelle elle a libéré les lieux.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

Les parties s’opposent sur la valeur locative du bien, en effet M. [C] demande 1200€ par mois hors préjudices annexes, tandis que Mme [O] conclut au rejet de la demande et estime qu’en tout état de cause la valeur locative ne peut excéder 700 € par mois.

L’immeuble litigieux a été construit en 1980, et il est constant que l’intérieur est en mauvais état et qu’il présente une 'humidité notable’ selon procès-verbal de description du 9 octobre 2020 par voie d’huissier. Il est situé à [Localité 11] (40) et est d’une superficie de 148,62 m² outre un garage.

Il est rappelé que l’indemnité d’occupation s’apprécie, année par année, selon la valeur locative de l’immeuble, mais sans être égale à un véritable loyer, pour tenir compte de l’absence de frais locatifs, des risques d’impayés ou de périodes sans locataires, c’est-à-dire pour tenir compte de la garantie que représente une indemnité d’occupation contrairement aux aléas d’une véritable location.

Compte tenu de ces éléments, la valeur locative sera fixée par la cour à 900 € par mois ; l’indemnité d’occupation entre le 22 octobre 2020 et le 19 juin 2021 soit sur 6 mois et 22 jours s’élève donc à (900x7) + (900/30x28) = 7140 €.

Ainsi Mme [D] [O] sera condamnée à payer à M. [W] [C] cette somme par infirmation du jugement déféré.

Sur les demandes indemnitaires annexes de M. [C] :

M. [C] demande le remboursement de ses loyers exposés pendant la procédure et de ses frais de garde meuble, pour maintien abusif de Mme [D] [O] dans les lieux.

Il expose ainsi avoir réglé la somme de 5 096,14 €, comprenant des loyers du 1er octobre 2020 au 15 février 2021 réglés à hauteur de 2 676,14 €, et la somme de 2 420€ au titre des redevances mensuelles qu’il a réglées pour la location d’un box de stockage pour entreposer ses meubles.

Or, il est rappelé que l’indemnité d’occupation vise précisément à indemniser le propriétaire du préjudice subi à raison de la privation de l’usage de son bien immobilier, ce préjudice étant notamment constitué par les frais de logement et de garde-meuble.

La demande indemnitaire de M. [W] [C] fait donc double emploi avec la demande d’indemnité d’occupation, et ne peut être accueillie.

Sur la demande de délai de paiement :

L’article 1343-5 alinéa 1 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Mme [O] demande deux ans de délais de paiement compte tenu de sa situation financière.

Elle indique être âgée de 61 ans, avoir divorcé le 5 septembre 2022, elle justifie disposer des ressources suivantes : pour l’année 2020, elle a déclaré des revenus mensuels moyens à hauteur de 1 100 €, pour l’année 2021, 1 218 €, pour l’année 2022, elle a déclaré des revenus mensuels moyens à hauteur de 713 €.

Elle a cumulé des périodes de travail dans le secteur de l’agroalimentaire et des périodes sans emploi où elle a perçu l’ARE par Pole Emploi d’un montant de l’ordre de 1 160 €.

Puis, elle a réussi à retrouver du travail et a également perçu le RSA en février et mars 2022.

Mais à partir de janvier 2022, elle était en arrêt de travail en raison d’une fracture d’une vertèbre. Elle a perçu des indemnités journalières de la CPAM pour un montant moyen mensuel de l’ordre de 780 €, outre une APL pour un montant de 117,02 €. Elle a perçu des indemnités journalières de la CPAM jusqu’au 30 avril 2023.

Depuis juillet 2023, elle perçoit l’allocation adulte handicapé à hauteur de 538 € outre une pension d’invalidité d’un montant de 448 €.

Elle réside en logement social moyennant un loyer de 450 € par mois.

La dette de 7140 € imposerait des mensualités de 300 € par mois pour s’en acquitter en 24 mois, soit sur la durée maximale prévue par l’article 1343-5 du code civil, or les revenus de Mme [O] sont inférieurs à 1000 € par mois et sa situation n’a pas vocation à s’améliorer dans les années à venir (AAH et pension d’invalidité), de sorte que le montant des mensualités ne pourrait être honoré dans ces conditions.

De plus, il est rappelé que le jugement ordonnant la vente de l’immeuble est intervenu le 7 novembre 2019, donc dès cette date Mme [D] [O] savait qu’elle devait quitter les lieux ; or elle n’a fait une demande de logement social que le 8 octobre 2020.

Au regard de ces éléments et de la durée de la procédure, la cour rejettera la demande de délais de paiement nouvelle en cause d’appel, par ajout au jugement déféré.

Sur le surplus des demandes :

Mme [D] [O], succombante au principal, sera condamnée aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel étant rappelé qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, et à payer à M. [W] [C] la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée à M. [W] [C] en première instance.

La demande de Mme [D] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris excepté en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,

Le confirme sur ces points,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [D] [O] à payer à M. [W] [C] la somme de 7140 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 22 octobre 2020 au 19 juin 2021,

Déboute M. [W] [C] de ses autres demandes indemnitaires,

Déboute Mme [D] [O] de sa demande de délais de paiement,

Condamne Mme [D] [O] à payer à M. [W] [C] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [W] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [D] [O] aux dépens d’appel, étant précisé qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE