Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 28 mai 2025, n° 24/00670

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Doctrine IA
- Commentaires
  0

Texte intégral
- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRETENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la recevablitié de la demande de Madame [P]
- Sur le trouble manifestement illicite
- Sur la demande de dommages-intérêts
- Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile
- Dispositif
- PRETENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la recevablitié de la demande de Madame [P]
- Sur le trouble manifestement illicite
- Sur la demande de dommages-intérêts
- Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TGI Montpellier 25 janvier 2024

CA Montpellier
Infirmation partielle 28 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Droit d'exiger le respect du règlement de copropriété
La cour a confirmé que chaque copropriétaire peut agir pour faire cesser une atteinte aux parties communes, même sans préjudice personnel, et a constaté que les travaux réalisés par Madame [Z] [Y] [B] n'avaient pas été autorisés.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que Madame [Z] [Y] [B] devait être condamnée à verser une somme à Madame [R] [P] pour couvrir ses frais de justice, compte tenu de la résistance de Madame [Z] [Y] [B].

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier, Madame [R] [P] conteste l'ordonnance du tribunal judiciaire qui avait rejeté sa demande de référé visant à ordonner à Madame [Z] [Y] [B] de retirer des installations non autorisées sur les parties communes. La première instance a reconnu la qualité à agir de Madame [R] [P] mais a estimé qu'elle n'avait pas prouvé l'existence d'un trouble manifestement illicite. La cour d'appel, après avoir confirmé la qualité à agir de l'appelante, a infirmé la décision de première instance, considérant que les travaux réalisés par Madame [Z] [Y] [B] sans autorisation constituaient un trouble manifestement illicite. Elle a ordonné la remise en état des lieux sous astreinte et condamné Madame [Z] [Y] [B] aux dépens, statuant ainsi en faveur de Madame [R] [P].

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 28 mai 2025, n° 24/00670
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00670
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 25 janvier 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christel DAUDEAudrey LISANTIFrançois ESCARGUEL
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLE
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 6 ]

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 28 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00670 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QD2N

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 JANVIER 2024

PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER

APPELANTE :

Madame [R] [F] [G] [P] veuve [D]

née le 19 Octobre 1954 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e CAILLAT MIOUSSE substituant M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Madame [Z] [H]

née le 03 Avril 1958 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e GOURON substituant M^e François ESCARGUEL de la SEP FABIEN MARTELLI, FRANCOIS ESCARGUEL & AYRAL ANOUK, avocat au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], dont le siège social est [Adresse 1] , représenté par son syndic en exercice la SAS SOGICO dont le siège social est situé [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 27 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 MARS 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [R] [P] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment A de la [Adresse 6], qu’elle a acquis le 27 octobre 2021, de Mme [T].

Madame [Z] [Y] [B] est propriétaire du lot n°3, constitué d’un appartement situé au premier étage avec jardin en rez-de-chaussée et parking privatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juin 2023, Madame [R] [P] veuve [D] a fait assigner en référé Madame [Z] [Y] [B] veuve [H] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société Sogico, devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 844 du code civil et 15 de la loi du 10 juillet 1965, afin qu’il ordonne à Mme [Y] [B] de procéder à l’enlèvement des éléments extérieurs de climatisation et de pompes à chaleur, à la destruction du mur construit sur la terrasse partie commune et à l’enlèvement du revêtement placé sur le puits de jour, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du l5ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, outre sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 25 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [R] [P],

— dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir s’agissant des demandes de dépose et de remise en état sous astreinte formulées par Madame [R] [P] et la demande reconventionnelle formée par Madame [Z] [Y] [B],

— condamné Madame [R] [P] à verser à Madame [Z] [Y] [B] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de Madame [R] [P] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [R] [P] aux dépens.

Le premier juge a relevé que :

* chaque copropriétaire avait le droit d’exiger de la part des autres copropriétaires et de leurs ayants droit le respect du règlement de copropriété et d’exiger la cessation de toute atteinte aux parties communes de l’immeuble, sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

* l’action d’un copropriétaire pour son dommage personnel n’est pas subordonnée à celle du syndicat.

* Madame [R] [P] n’apportait pas la preuve d’un trouble manifestement illicite, dans la mesure où si elle justifiait de l’existence de travaux susceptibles d’avoir été réalisés par Madame [Z] [Y] [B] à une date indéterminée, qui n’avaient pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires avant leur réalisation, ni ratifiés à posteriori, elle ne démontrait pas l’existence d’un préjudice collectif ou individuel en résultant pouvant être qualifié d’évident.

Par déclarations en date du 8 février 2024 (instance n°24-670) et du 15 mars 2024 (instance n°24-1456), Madame [R] [P] veuve [D] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle avait dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir s’agissant de ses demandes de dépose et de remise en état, sous astreinte, et en ce qu’elle l’avait condamnée à verser à Madame [Z] [Y] [B] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Selon avis des 21 février et 20 mars 2024, les affaires ont été fixées à l’audience du 24 octobre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Vu l’arrêt du 5 décembre 2024 rendu par la cour d’appel de Montpellier ayant prononcé la jonction des instances n°24-670 et n°24-l 456 sous le premier numéro, révoqué l’ordonnance de clôture du 17 octobre 2024, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 27 mars 2025, dit qu’une nouvelle clôture sera rendue le 20 mars 2025 et réservé les demandes des parties ;

Vu les conclusions notifiées le 11 mars 2025 par Madame [P] ;

Vu les conclusions notifiées le 17 octobre 2024 Madame [Y] [B], laquelle n’a pas reconclu après la réouverture des débats ;

Vu les conclusions notifiées le 11 mars 2025 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 1] à [Localité 3] ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 20 mars 2025, révoquée par l’ordonnance du 28 mai 2025 qui a prononcé une nouvelle clôture.

PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [R] [P] demande à la Cour de :

— confirmer l’ordonnance en qu’elle a rejeté la fin de non recevoir soulevée, tirée du défaut de qualité à agir de Madame [P],

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et condamné Madame [P] au paiement de la somme de 800 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau,

— ordonner à Madame [Z] [Y] [B] veuve [H] de procéder à :

— l’enlèvement des éléments extérieurs de climatisation et de pompes à chaleur,

— à la destruction de l’ouvrage (salle de bains) construit sur la terrasse partie commune dont elle a la jouissance exclusive,

— l’enlèvement du revêtement placé sur le puits de jour,

— le tout sous astreinte de 500 ' par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir.

— condamner Madame [Z] [Y] [B] veuve [H] au paiement de la somme de 4.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance qu’en cause d’appel,

— débouter Madame [H] ainsi que le SDC de la [Adresse 6] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

Elle fait valoir que depuis un arrêt de la Cour de Cassation en date du 26 janvier 2017, il est établi que chaque copropriétaire a le droit d’exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat. Cette action n’est pas subordonnée à celle du syndicat et peu importe donc que celui-ci ait renoncé à faire valoir ses propres droits.

Elle soutient que le seul constat de la réalisation de travaux sans autorisation suffit à caractériser le trouble manifestement illicite et que c’est donc à tort que le juge des référés a estimé qu’elle ne rapportait pas la preuve d’un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, Madame [Z] [Y] [B] a réalisé trois séries de travaux qui n’ont été ni autorisés ni ratifiés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle a fait poser en janvier 2023 un climatiseur et une pompe à chaleur, lesquels créent des nuisances visuelles et sonores.

En outre, Madame [Z] [Y] [B] a fait construire une salle de bain sur la terrasse qui constitue une partie commune, sans autorisation de la copropriété et sans procéder à une étude béton.

Enfin, Madame [Z] [Y] [B] a placé sur le mur donnant sur le puits de jour un revêtement qui fait perdre entre 30 et 35% de luminosité à son lot.

Le procès-verbal d’Assemblée générale du 13 novembre 2024 démontre qu’aucune ratification des travaux réalisés sans autorisation par Madame [H] n’est intervenue :

— Qu’il s’agisse de la pose du climatiseur et de la pompe à chaleur, dont la résolution n°4 a été rejetée et dont les nuisances sonores et visuelles ont d’ailleurs été soulevées ;

— Qu’il s’agisse, encore, des travaux de construction sur son balcon, dont la résolution n°5 a été rejetée et dont l’Assemblée a exprimé son opposition « concernant des élément structurels » ;

— Qu’il s’agisse, enfin, de la pose d’un revêtement occultant sur les carreaux de verre du mur mitoyen entre les lots de Madame [D] et Madame [H], dont la résolution n°21 a été rejetée et dont il a été rappelé que les pavés de verre étaient suffisamment occultants.

Les travaux illicites causent un préjudice lié à la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, aux nuisances sonores, aux visites des personnes amenées à entretenir les appareils de climatisation et de pompe à chaleur. La construction de la salle de bain sur la terrasse n’a pas été réalisée dans les règles de l’art et une inondation s’en est suivie. Il n’a pas davantage été vérifié que la structure de la terrasse pouvait supporter le poids auquel elle est soumise.

Le préjudice est également financier, la valeur vénale du bien étant passée de 312.000 ' en janvier 2023 à 290.000 ' en avril 2024.

Enfin, le revêtement posé sur le puits de lumière dont bénéficie l’appartement de l’appelante réduit la luminosité.

Madame [Z] [Y] [B] demande à la cour de :

— déclarer irrecevable l’action de Madame [R] [P],

Au subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance dont appel,

— la débouter de l’intégralité de ses demandes,

Dans tous les cas,

— la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de provision sur dommages et

intérêts pour procédure abusive relevant de la seule intention de nuire et de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’intimée soulève l’irrecevabilité de la demande de Madame [P] car l’action tendant au rétablissement des parties communes dans leur état antérieur ne peut être exercée par les copropriétaires qu’au côté du syndicat dont la présence est nécessaire à la solution du litige. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a décidé, lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 25 juillet 2023, de ne pas agir en justice à son encontre, alors que l’action conjointe exclut qu’un copropriétaire agisse contre la décision du syndicat des copropriétaires de ne pas agir en justice.

Elle conclut à l’absence de trouble manifestement illicite en exposant qu’ont été réalisés par différents copropriétaires la construction d’une pièce sur une partie de la cour, le percement de façade ou la création d’ouvertures, ainsi que la pose de climatiseurs ou d’antennes paraboliques. Aux termes d’une assemblée générale postérieure à l’assignation, l’ensemble des constructions et installations illégales ont été régularisées, hormis celles qui la concerne. Enfin, elle soutient que le trouble anormal de voisinage n’est pas démontré.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] demande à la cour de :

— condamner Madame [Z] [H] à :

Supprimer l’unité de climatisation et pompe à chaleur du lot 3 et procéder à la remise

en état du mur de façade,

Démolir le mur du balcon du lot 3 et procéder à la remise en état,

Supprimer le revêtement occulant des pavés de verres du lot 3,

— condamner Madame [R] [P] à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’appel.

Le syndicat des copropriétaires précise que postérieurement à l’assignation, l’assemblée générale de copropriété s’est tenue le 24 juillet 2023 et a refusé les aménagements non autorisés effectués par Madame [H] sur son lot numéro trois. Les aménagements non autorisés préalablement sur le lot numéro un de Madame [D] ont été ratifiés. La 43e résolution concernant l’autorisation du syndic à agir en justice pour permettre syndicat des copropriétaires d’obtenir la remise en état a été rejetée à l’unanimité.

Dans un souci d’apaisement le syndic a organisé une nouvelle assemblée générale extraordinaire le 13 novembre 2024 portant exclusivement sur les ratifications des aménagements réalisés par l’une et l’autre. Dans sa résolution aujourd’hui définitive numéro 4 les travaux d’installation de climatisation et pompe à chaleur du lot nous numéros 3 n’ont pas été ratifiés. Dans sa résolution numéro 5, les travaux de construction d’un mur sur le balcon du lot numéro 3 n’ont pas été ratifiés. Et enfin dans sa résolution numéro 21 la pose d’un revêtement occultant sur les carreaux de verre du mur mitoyen entre les lots 1 et 3 a été rejetée.

Enfin dans sa résolution de numéro 24, l’assemblée générale a donné mandat au syndic d’ester en justice sur ces trois points. En application de cette résolution, le syndicat des copropriétaires demande donc la condamnation de Madame [H] à procéder à la remise en état sous astreinte.

Elle estime que cette demande en cause d’appel est recevable au sens de l’article 910-4 du code de procédure civile, du fait de la survenance ou de la révélation d’un fait résultant de l’assemblée générale du 13 novembre 2024.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

DISCUSSION

Sur la recevablitié de la demande de Madame [P] :

Le premier juge doit être approuvé en ce qu’il a reçu la demande de Madame [P] au motif que chaque copropriétaire a le droit d’exiger de la part des autres copropriétaires et de leurs ayants droits le respect du règlement de copropriété et d’exiger la cessation de toute atteinte aux parties communes de l’immeuble sans avoir à justifier l’existence d’un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Le syndicat des copropriétaires, à hauteur d’appel, se joint désormais à la demande de remise en état présentée par Madame [P]. En effet, la demande du syndicat des copropriétaires est également recevable du fait de la survenance en cours de procédure du mandat donné par la copropriété à son syndic pour engager une action à l’encontre de Madame [Y] [B].

La décision sera confirmée de ce chef.

Sur le trouble manifestement illicite :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux réalisés par Madame [Y] [B] l’ont été sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors qu’il s’agissaient d’aménagements la nécessitant au regard du règlement de copropriété.

L’intimée a réalisé les travaux sans demander l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, mais a sollicité la régularisation de ceux-ci. Au cours de deux assemblées générales successives du 25 juillet 2023 et du 13 novembre 2024, et par des résolutions qui n’ont pas été contestées, l’assemblée générale a rejeté les demandes de régularisation.

Dès lors, en agissant contrairement au règlement de copropriété et ayant maintenu les ouvrages malgré l’absence de régularisation des autorisations omises, Madame [Y] [B] a causé trouble manifestement illicite tant à la copropriété qu’à Madame [P], copropriétaire du lot voisin.

Il en résulte que la décision du premier juge qui a subordonné à tort la demande de remise en état à la démonstration par Madame [P] d’un préjudice, doit être infirmée.

Statuant à nouveau, Madame [Y] [B] sera condamnée à la remise en état des lieux.

Compte tenu de sa résistance depuis les premières lettres de mise en demeures qui lui ont été adressées par Madame [P], et des assemblées générales de copropriétaires qui se sont soldées par des refus de régularisation, Madame [Y] [B] sera condamnée sous astreinte à effectuer ou faire effectuer les travaux de remise en état comme il est dit au dispositif, en tenant compte de l’enjeu du litige et de la proportionnalité à ce dernier.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Madame [Y] [B] qui succombe ne peut justifier sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de la procédure engagée à son encontre par Madame [P].

Elle sera déboutée de sa demande d’indemnité provisionnelle.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [Z] [Y] [B] veuve [H], qui succombe au principal, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à verser une somme de 2500 euros à Madame [R] [P] Veuve [D] et une somme de 1.500 ' au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme la décision en ce qu’elle rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [R] [P],

Infirme la décision pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne Madame [Z] [Y] [B] veuve [H], sous astreinte de 200 ' par jour de retard deux mois après la signification du présent arrêt, à procéder à l’enlèvement des éléments extérieurs de climatisation et de pompes à chaleur, à la destruction de l’ouvrage (salle de bains) construit sur la terrasse partie commune dont elle a la jouissance exclusive, et l’enlèvement du revêtement placé sur le puits de jour,

Dit que l’astreinte sera due à Madame [R] [P] Veuve [D] et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] par moitié et courra durant un délai de cinq mois à l’issue duquel il pourra être à nouveau statué,

Y ajoutant,

Rejette la demande d’indemnité provisionnelle de Madame [Z] [Y] [B] veuve [H],

Condamne Madame [Z] [Y] [B] veuve [H] aux dépens de première instance et d’appel et à payer une somme de 2500 euros à Madame [R] [P] Veuve [D] et une somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier La présidente

Audience

27 03 2025

N° RG

24/ 670 24/1456

Delibéré

28 05 2025

APPELANT

Madame [R] [P] Veuve [D]

INTIME

Madame [Z] [Y] [B] Veuve [H]

le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 1] à [Localité 3]