AB/ND

Numéro 25/2407

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 28/08/2025

Dossier : N° RG 24/00792 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IZJR

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[Y] [M]

C/

[Z] [X], [I] [R], S.A.R.L. [Localité 10] IMMOBILIER, Syndic. de copro. SDC DE LA RÉSIDENCE [11]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Juin 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

assistées de M^me BRUNET, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [Y] [M]

née le 10 Janvier 1954 à [Localité 13] (64)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Marc DUPONT, avocat au barreau de Bayonne

INTIMES :

Madame [Z] [X]

née le 15 Janvier 1975 à [Localité 17]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [I] [R]

né le 15 Novembre 1975 à [Localité 12] (Royaume Uni)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de Pau

Assistés de M^e Maider HENNEBUTTE, avocat au barreau de Bayonne

S.A.R.L. [Localité 10] IMMOBILIER La SARL CABINET [Localité 10] IMMOBILIER est le représentant du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ETXABIA en sa qualité de Syndic de Copropriété .

[Adresse 3]

[Localité 6]

Syndic. de copro. SDC DE LA RÉSIDENCE ETXABIA

[Adresse 1]

[Localité 8]

sur appel de la décision

en date du 05 FEVRIER 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 9]

RG numéro : 21/00408

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [Y] [M] est propriétaire d’un appartement au premier étage de la résidence [11] située à [Localité 13] (64), soumise au statut de la copropriété.

Monsieur [I] [R] et Madame [Z] [X] sont propriétaires des lots 13, 19, 28 et 38 au sein de la résidence, situés au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2019, les consorts [B] ont été autorisés à procéder à une 'modification de la pente de la toiture'.

Les travaux effectivement réalisés ont consisté en une surélévation de leur lot.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 1er décembre 2020, les travaux réalisés par les consorts [B] ont été autorisés a posteriori.

Par acte du 22 février 2021, Mme [M] a fait assigner le syndic du Syndicat des copropriétaires, la SARL Cabinet [Localité 10] immobilier ainsi que les consorts [B] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d’obtenir notamment la nullité de la résolution de l’assemblée générale du 1er décembre 2020 ayant autorisé les travaux, et la condamnation des consorts [B] à la destruction des ouvrages litigieux.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 23 février 2021, les copropriétaires ont adopté la résolution n°1 consistant en la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division suite aux travaux réalisés par les consorts [B].

Par acte du 26 mars 2021, Mme [M] a fait assigner le [Adresse 16], pris en la personne de son syndic la SARL Cabinet [Localité 10] immobilier, aux fins d’annulation de la résolution n°1 de l’assemblée générale du 23 février 2021.

Les deux instances ont été jointes.

Suivant jugement contradictoire du 5 février 2024 (RG n°21/00408), le tribunal a :

— débouté Mme [M] de sa demande en annulation de la résolution unique de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Etxabia en date du 1er décembre 2020,

— débouté Mme [M] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [I] [R] et Mme [Z] [X],

— prononcé l’annulation de la résolution n°1 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Etxabia en date du 23 février 2021,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné Mme [M] à payer à M. [I] [R] et Mme [Z] [X] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [M] à payer au [Adresse 16], représenté par son syndic le cabinet [Localité 10] Immobilier la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [M] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour motiver sa décision, le tribunal a notamment retenu, en ce qui concerne les points encore en litige en appel :

— que l’examen des plans et croquis versés aux débats fait apparaître que la construction réalisée par les consorts [B] ne prolonge pas verticalement la façade sud du bâtiment et qu’il n’y a pas non plus exhaussement à un niveau plus élevé que la toiture centrale du bâtiment, de sorte que les travaux ont en réalité consisté en un redressement de combles, ce qui ne peut être assimilé à une surélévation de l’immeuble au sens de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965,

— que les consorts [B] justifient de ce que la toiture plate réalisée n’est pas accessible, de sorte qu’il n’y a pas d’appropriation de partie commune,

— qu’il résulte de ces éléments que l’autorisation de travaux donnée aux consorts [B] lors de l’assemblée générale spéciale du 1er décembre 2020, en tant qu’elle avait pour objet la transformation de locaux privatifs en locaux habitables, ne relevait que de la majorité prévue par l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, laquelle a été obtenue, de sorte que la résolution unique de cette assemblée a valablement été adoptée,

— que dans le régime de la copropriété des immeubles bâtis, les lots ne sont séparés par aucune ligne divisoire, le sol étant partie commune, de sorte que l’interdiction des vues directes sur le fonds voisin résultant des articles 678 et 679 du code civil n’est pas applicable,

— que Mme [M] ne démontre pas l’existence d’un trouble anormal de voisinage ni ne démontre une perte de valeur de son bien suite à la réalisation des travaux, alors qu’il est établi que les consorts [B] ne disposent d’aucune vue sur son appartement pouvant porter atteinte à son intimité.

Mme [Y] [M] a relevé appel par déclaration du 12 mars 2024 (RG n°24/00792), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions, SAUF en ce qu’il a :

— prononcé l’annulation de la résolution n°1 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Etxabia en date du 23 février 2021,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré caduque la déclaration d’appel de Mme [Y] [M] à l’égard du [Adresse 15] Etxabia et de la SARL Cabinet [Localité 10] immobilier.

Aux termes de ses premières conclusions notifiées le 12 juin 2024, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [Y] [M], appelante, entend voir la cour :

— Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Bayonne en ce qu’il a :

— Débouté Madame [Y] [M] de sa demande en annulation de la résolution unique de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Etxabia en date du 1er décembre 2020.

— Débouté Madame [Y] [M] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [I] [R] et Madame [Z] [X].

— Condamné Madame [Y] [M] à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [Z] [X] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné Madame [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Etxabia, représenté par son syndic le cabinet [Localité 10] Immobilier la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamné Madame [Y] [M] aux dépens,

Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés :

— prononcer la nullité de la résolution unique votée lors de l’assemblée générale du 01 décembre 2020 autorisant les travaux de surélévation du lot 13 et de modification de la toiture,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence ETXABIA représenté par son syndic, SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 10] à verser à Madame [M] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [R]/[X] à la démolition des ouvrages litigieux,

— condamner les consorts [R]/[X] à la remise en état du toit au besoin sous astreinte,

En tout état de cause,

— condamner les consorts [R]/[X] au paiement de la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A TITRE SUBSIDIAIRE

En l’absence de démolition,

— condamner in solidum, les consorts [R]/[X] ainsi que le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 100 000 € en dédommagement du préjudice subi.

En tout état de cause,

— condamner les consorts [R]/[X] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 avril 2025, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [Y] [M], appelante, entend voir la cour :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté Mme [M] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [I] [R] et Mme [Z] [X],

— condamné Mme [M] à payer à M. [I] [R] et Mme [Z] [X] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [M] à payer au [Adresse 16], représenté par son syndic le cabinet [Localité 10] Immobilier la somme de

2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [M] aux dépens,

Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés :

— condamner les consorts [B] à la démolition des ouvrages litigieux,

En tout état de cause,

— condamner les consorts [B] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

En l’absence de démolition,

— condamner in solidum, les consorts [B] au paiement de la somme de 100 000 euros en dédommagement du préjudice subi,

En tout état de cause,

— condamner les consorts [B] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre plus subsidiaire,

En cas de rejet de ses demandes,

— prononcer une allocation au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’excédant pas 2.000 euros.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa du décret du 17 mars 1967, de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 678 et 679 du code civil :

— que même si son action tendant à l’annulation de la résolution unique de l’assemblée générale du 1er décembre 2020 ne peut prospérer en raison de la caducité partielle de son appel à l’égard du syndic de la copropriété, l’action engagée à l’encontre des consorts [B] est en revanche recevable et bien fondée, dès lors que les constructions réalisées par eux violent les prescriptions de distances prévues aux articles 678 et 679 du code civil, la terrasse étant accessible selon la résolution votée lors de l’assemblée générale du 1er décembre 2020,

— que seule la destruction des ouvrages créant des vues irrégulières sur son fonds lui permettra de retrouver une vue dégagée et son intimité,

— qu’elle subit un trouble anormal de voisinage continu et permanent, dès lors que la terrasse construite donne une vue directe sur son appartement, ce qui affecte également la valeur vénale de son bien, et lui cause un préjudice moral, vivant sous le regard continu de ses voisins,

— que la condamnation du skydoor par la pose de scellés n’est pas de nature à faire cesser le trouble, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une fermeture définitive.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 6 mai 2025, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [Z] [X] et M. [I] [R], intimés, entendent voir la cour :

— écarter les conclusions de Mme [M] signifiées le 29 avril 2025 à 18h04 comme tardives, ne leur permettant pas de conclure en application de l’article 16 du code de procédure civile,

— déclarer l’action de Mme [M] en annulation de l’AG du 1er décembre 2020 irrecevable en l’absence du [Adresse 14] au procès,

— déclarer l’action de Mme [M] à leur encontre irrecevable en raison de l’AG du 1er décembre 2020 qui a validé définitivement les travaux réalisés,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [M] à leur verser la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir :

— que les dernières conclusions transmises par Mme [M] le 29 avril à 18h04 empêchent le respect du principe du contradictoire,

— que Mme [M] est irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 1er décembre 2020 en l’absence à la cause du Syndicat des copropriétaires Etxabia suite à la caducité de son appel à son encontre,

— que l’action de Mme [M] tendant à la remise des lieux en leur état d’avant les travaux est irrecevable en l’absence du Syndicat des copropriétaires à la cause, ces travaux ayant été approuvés par une assemblée générale des copropriétaires qui ne peut plus être contestée,

— que cette action est irrecevable en présence d’une autorisation d’urbanisme définitive conformément à l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme,

— qu’en tout état de cause, la toiture-terrasse est inaccessible du fait de l’apposition d’un scellé, et ne constitue qu’une toiture au dessus de leur lot, de sorte que Mme [M] ne subit pas de préjudice de vue, ni de trouble anormal de voisinage,

— que cette toiture est une partie commune spéciale de la résidence depuis la modification du règlement de copropriété du 23 février 2021, de sorte que les fonds des parties ne sont pas contigus, mais séparés par une partie commune, et qu’il ne peut donc y avoir de servitude de vue,

— que la demande de démolition à leur encontre ne saurait prospérer dès lors qu’ils ont vendu leurs lots le 2 novembre 2021.

Le [Adresse 16] et la SARL Cabinet [Localité 10] immobilier n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité des dernières conclusions de Mme [M] du 29 avril 2025 notifiées à 18h04 :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En l’espèce, Mme [M] a notifié aux consorts [K] de nouvelles conclusions le 29 avril 2025 à 18h04, soit la veille au soir de l’ordonnance de clôture, alors que les consorts [K] avaient conclu en dernier lieu le 23 octobre 2024, ce qui laissait à Mme [M] un large délai pour répliquer avant la clôture.

Ainsi, Mme [M] n’a pas mis en mesure les consorts [K] de répondre à ses dernières écritures, lesquelles sont tardives et doivent être déclarées irrecevables comme ne permettant pas l’exercice du contradictoire.

La cour statuera donc sur les écritures notifiées par Mme [M] le 12 juin 2024.

Sur les demandes de Mme [M] à l’égard du syndicat de copropriétaires de la résidence Etxabia et du syndic la SARL [Localité 10] Immobilier :

Dans la mesure où la déclaration d’appel de Mme [M] a été déclarée caduque à l’égard du syndicat de copropriétaires de la résidence Etxabia et du syndic la SARL [Localité 10] Immobilier, toutes les demandes formulées à leur encontre par Mme [M] dans ses conclusions du 12 juin 2024 seront déclarées irrecevables, ainsi que la demande de nullité de l’assemblée générale du 1er décembre 2020.

Sur la demande de Mme [M] en démolition des travaux réalisés par les consorts [K] au motif de la création de vues sur son lot :

Au soutien de sa demande de démolition des travaux réalisés par les consorts [K], Mme [M] explique que ces travaux consistant à créer un toit terrasse permettent aux consorts [K] de disposer, en cas d’accès à cette terrasse, de vues sur son lot, et invoque les dispositions de l’article 678 du code civil selon lesquelles :

'On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.'

L’article 679 du code civil, également invoqué par Mme [M], dispose que :

'On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.'

Or, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, ces textes sont inapplicables en l’espèce car l’immeuble dans lequel se situent le lot de Mme [M] et celui des consorts [K] sur lequel ont eu lieu les travaux litigieux se trouve en copropriété, or les lots d’une copropriété ne sont séparés par aucune limite divisoire, et ne constituent pas des fonds distincts protégés par les dispositions précitées.

Surabondamment, la cour observe que le toit terrasse est une partie commune spéciale et non une partie privative, et que les consorts [K] justifient du fait que l’accès à la terrasse est condamné, de sorte que matériellement ils ne peuvent avoir de vision sur l’appartement de Mme [M].

Sur l’existence d’un trouble de voisinage pour Mme [M] à raison des travaux effectués par les consorts [B] :

L’article 651 du code civil dispose que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi et les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients anormaux du voisinage.

Le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En vertu de la responsabilité autonome sans faute des troubles anormaux de voisinage, nonobstant la recherche de la responsabilité délictuelle, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Il appartient à la présente juridiction de rechercher si les nuisances invoquées existent et le cas échéant si elles excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Mme [M] estime qu’en tout état de cause, la création du toit terrasse par les consorts [K] lui cause un trouble anormal de voisinage puisqu’elle donne accès à cette terrasse située sous la fenêtre de son appartement, ce qui lui crée une perte d’intimité, et a un impact sur la valeur vénale de son bien dans la mesure où elle ne jouit plus d’une vue dégagée.

Comme le soutiennent les consorts [K], l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2020 a validé les travaux effectués par eux en 2019;

cependant, c’est à tort qu’ils estiment que les demandes de Mme [M] sont irrecevables car les travaux ont été autorisés par le syndicat de copropriétaires de la résidence Etxabia ; en effet des travaux mêmes licites et mêmes autorisés par une assemblée générale de copropriétaires peuvent créer un trouble anormal de voisinage.

Cependant, sur le fond, la cour estime que c’est par une juste appréciation des éléments de la cause et une exacte application des règles de droit que le premier juge

a estimé que Mme [M] ne rapportait pas la preuve du trouble anormal de voisinage invoqué, dans la mesure où le 'skydoor’ sur le toit terrasse est scellé, rendant impossible l’accès au toit terrasse.

A cet élément, la cour ajoute que cette condamnation de l’accès au toit terrasse a été réalisée par les consorts [K] en septembre 2020 au regard de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2020 n’autorisant pas l’accès à ce toit terrasse, et que Mme [M] ne peut obtenir la démolition de l’ouvrage au motif hypothétique qu’une autre assemblée générale pourrait un jour lever cette interdiction, la cour ne pouvant réparer un futur trouble anormal de voisinage éventuel et incertain.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [M] de l’ensemble de ses demandes à l’égard des consorts [K].

Sur le surplus des demandes :

Mme [M], succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer aux consorts [K] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée à ceux-ci en première instance.

La demande de Mme [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les conclusions de Mme [Y] [M] notifiées par RPVA le 29 avril 2025,

Déclare irrecevables la demande de nullité de la résolution unique votée lors de l’assemblée générale du 1er décembre 2020 autorisant les travaux de surélévation du lot 13 et de modification de la toiture, et les demandes de Mme [Y] [M] dirigées à l’égard du syndicat de copropriétaires de la résidence Etxabia et du syndic la SARL [Localité 10] Immobilier, compte tenu de la caducité de l’appel interjeté par Mme [M] à leur égard,

Statuant dans les limites de l’appel partiel,

Confirme le jugement entrepris,

y ajoutant,

Condamne Mme [Y] [M] à payer à Mme [Z] [X] et M. [I] [R] la somme totale de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel,

Déboute Mme [Y] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Y] [M] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Alexandra BLANCHARD, conseillère suite à l’empêchemnet de Madame FAURE, Présidente et par madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Alexandra BLANCHARD